1、摘要：隨著房地產行業的高速發展，房地產企業的財務風險也在不斷凸顯。本文分析了南京棲霞建設股份有限公司（以下簡稱棲霞建設地產）短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力等財務指標，對棲霞建設地產的財務報表進行了綜合分析，發現棲霞建設財務中存在的問題和風險并提出了相應措施和建議，以確保房地產企業獲得合理、可持續的發展。企業財務狀況的好壞會直接影響企業的生存和發展，進而影響我國經濟發展和社會穩定。對企業進行財務風險管理的系統和深入的研究具有極為重要的意義。本文研究圍繞著南京棲霞建設地產房地,從公司最近幾年財務報告著手，結合財務分析的研究方法和研究思路，闡述了南京棲霞建設地產概況，對該公司的各項財

2、務指標進行計算分析，最后利用杜邦分析法進行綜合分析，挖掘財務數據背后公司發展、運營、盈利情況，及時發現企業財務風險，而且不同房地產企業風險體現的環節可能不一樣，都需要針對每一個企業的具體情況做出相應的措施來防范風險。本文針對南京棲霞建設地產2011年至2013年的財務報表及其相關財務數據，結合房地產經營實際現狀，從財務分析的視角，研究南京棲霞建設地產近年來的財務狀況和經營成果，探索可持續發展之路，發現南京棲霞建設地產經營戰南京棲霞建設地產略的閃光點和尚且存在的問題，為南京棲霞建設地產提供一定的參考。南京棲霞房地產開發有限公司作為中國房地產行業比較典型的房地產股份有限公司，有效地做好企業財務分析

3、，指導企業的經營和發展,才能更好地實現企業的戰略發展。關鍵詞：房地產企業；財務風險；財務分析一、企業簡介南京棲霞建設股份有限公司南京棲霞建設股份有限公司成立于1999年12月,是以南京棲霞建設（集團）公司為主發起人,聯合南京新港高科技股份有限公司等五家單位共同發起設立的股份有限公司。公司設立時注冊資本1億元人民幣。公司主營: 住宅小區綜合開發建設；商品房銷售、租賃、售后服務；投資興辦實業；教育產業投資。作為區域龍頭，公司主要開發高檔公寓、花園洋房和別墅，發展戰略清晰，產品開發能力突出，在南京市場具有比較好的品牌形象,連續多年蟬聯南京銷售面積和銷售金額第一名的桂冠。公司是國家一級資質房地產開發企

4、業。 公司長期致力于企業核心競爭能的培養,在構建學習型組織、培養職業經理人隊伍、加強法人治理結構、建設優秀企業文化、鍛造技術創新能力、建立質量保證體系等方面做了大量工作,取得很好的成效。房地產財務風險是指房地產企業財務結構不合理，融資不當使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險。房地產投資是高投入高風險的回報行業，具有資金投入量大，回收期長、負債比率高、變現能力差等特點。房地產企業在財務工作中由于財務結構不合理、融資不當、受政治風險、經濟風險、市場風險、利率風險、經營風險等原因影響，造成企業獲取的最終收益和預計目標產生的偏差。2013南京棲霞地產財務報表顯示：每股收益0.16 元,

5、同比下滑45.5%,低于預期。2013 年實現營業收入21.6 億元,同比下降18.6%,實現凈利潤1.7 億元,合每股收益0.16 元,同比下滑45.5%,低于預期。結算少及毛利率偏低導致業績下滑。公司營業收入21.6 億元,同比下滑18.6%,其中主力結算項目為無錫瑜憬灣(6.0 億元),南京幸福城(保障房,5.3 億元),無錫東方天郡項目(2.8 億元)。無錫瑜憬灣項目稅前毛利率僅17.8%,幸福城僅12.4%,東方天郡僅0.7%,拖累全年綜合毛利率至14.4%(稅金后),較去年同期減少14.7 個百分點。風險:宏觀經濟下行風險。二、企業財務分析（一）股本結構股份構成(萬股)變更日期20

6、13-12-312012-12-312011-12-31股份總數105,000.00105,000.00105,000.00已上市流通A股105,000.00105,000.00105,000.00受限流通股份0.000.000.00 根據南京棲霞建設地產2013年的財務報表可知棲霞建設的總股本105,000萬股，自2010年至2013年都沒有變化。在2013年12月31日的財務報表中流通股有105,000萬股。（二）財務比率分析1償債能力分析償債能力是指企業償還到期債務的能力,對企業發展有重要意義。分為長期債務能力和短期債務能力。表1： 償債能力分析表項目2011-12-312012-12-

7、312013-12-31短期償債能力流動比率2.34082.14871.8522速動比率0.7930.72260.5069現金比率(%)36.820929.260821.4019長期償債能力 資產負債率(%)64.255767.636772.4167 權益乘數 2.7976 3.09 3.6254產權比率(%)174.6805204.2922 257.3913 利息支付倍數3889.6212 1278.2505-106346.0032流動比率與房地產行業對比（1）短期償債能力分析1流動比率反映企業用在短期內轉變為現金的流動資產償還到期流動負債的能力。棲霞建設地產此比率低于標準比率2，表明企業短

8、期還債能力較低。但是2011年與2013年比較，呈下降狀態，說明本公司的短期償債能力下降了，企業的財務狀況不穩定，除了滿足日常生產經營對流動資金的需要外，可能沒有足夠的財力償還到期流動負債。 2本公司速動比率一直偏低，小于1，2013、2012、2011年的比率分別是0.5、0.5、0.7，從表1的數據顯示本公司的短期償債能力較差而且呈下降趨勢。說明萬科的存貨變現能力是制約短期償債能力的主要因素。表明棲霞建設地產以速動資產償還流動負債的綜合能力差，變現能力低，這樣不僅會影響企業支付工資、購買原材料和生產設備，更無法償還到期的流動負債，增加了企業的財務風險壓力。3從相關指標中看出，現金比率它的作

9、用是表明在最壞情況下的短期償債能力，現金比率越高，說明企業即刻變現能力越強。從統計的數據來看，萬科的現金比率也不斷下降的，從2011年的36.8209%下降到2013年的21.4019%，明企業經營活動所產生的現金可以抵償流動負債的程度低，企業的財務彈性差，財務風險系數高。（2）長期償債能力分析 1資產負債率越大說明企業償債能力越差；反之，企業的償債能力越強。一般認為資產負債率為40%-60%時較為合適，由上表可以看出，2011-2013年棲霞建設集團的資產負債率在70%左右，并不斷上升，并且遠高于同行業平均水平。說明該企業資產負債率不合理，企業的負債過度，債權保障程度低，借款的危險系數偏高。

10、從變化趨勢表可以發現，棲霞建設地產的負債狀況從2010年開始呈遞增趨勢，2013年達到最高值為72%，高于國際安全的標準。資產負債率不斷上升，企業的財務風險壓力不斷加大。2產權比率越低，說明債權人權益受保障的程度越高，承擔的風險越小。從表1可以看出，2011-2013年產權比率較高呈上升趨。說明企業充分發揮了負債帶來的財務杠桿效應，企業的基本財務結構與資本結構具有高風險、高收益的特征，償債能力減弱。3已獲利息倍數越大，說明長期償債能力越強。若假設財務費用為全部利息支出，從表1知，已獲利息倍數呈下降趨勢，說明棲霞地建設產償債能大大減弱。2.營運能力分析營運能力是指企業運用資產效率的高低。資產運用

11、效率越高，資金循環越快，企業較少的投入獲取較多的收益。包括存貨周轉率、存貨周轉天數、應收賬款周轉率、應收賬款周轉天數、總資產周轉率、總資產周轉天數等各項財務分析指標。1、存貨周轉率分析存貨周轉率又名“庫存周轉率”，是衡量和評價企業購入存貨、投入生產、銷售收回等各環節存貨運營效率的綜合性指標，也是反映流動資產流動性的重要指標。存貨周轉率是企業一定時期銷售成本與平均存貨余額的比率，存貨周轉率的高低反映了企業存貨管理水平的好壞，影響著企業的短期償債能力。表2 棲霞建設地產2011-2013年存貨周轉率表項目2011-12-312012-12-312013-12-31存貨周轉率（次）0.20210.2

12、3470.1976存貨周轉天數1781.29641533.8731821.8623存貨周轉率反映了企業銷售效率和存貨使用效率。從變化趨勢來看，存貨周轉率反映了企業銷售效率和存貨使用效率。從變化趨勢來看， 2011-2013年棲霞建設地產的平均年存貨周轉率低于21%,反映出該企業存貨占用水平高，存貨周轉速度慢，存貨周轉率低，存貨周轉天數長，雖然2012年時，周轉率有所提高，周轉天數由1781天下降為1533天，但是2013年存貨周轉率又降至更低。棲霞建設地產存貨的管理效率低，變現能力差的現狀沒有得到根本改善。2、應收賬款周轉率表3 棲霞建設地產2006-2010年應收賬款周轉率表項目2011-1

13、2-312012-12-312013-12-31應收賬款周轉率（次）335.1686195.844150.5819應收賬款周轉天數1.07411.83822.3907應收賬款周轉率說明企業應收賬款的變現能力。應收賬款周轉率越高，說明企業應收賬款賬齡短，收現快，流動性強，短期償債能力強同時可以減少企業壞賬損失和收賬費用。由表3可以看出，2011年的最高，說明回收能力強。從數據中顯示，棲霞建設地產的應收賬款周期天數太短，表明房地產企業奉行較緊的信用政策，付款條件過于苛刻，這樣會限制企業銷售量的擴大，影響企業的盈利水平。3、固定資產周轉率表4: 棲霞建設地產2011-2013年固定資產周轉率表項目2

14、011-12-312012-12-312013-12-31固定資產周轉率(次)78.8397107.580794.1831固定資產周轉率是衡量固定資產利用效率的一項指標。從變化趨勢表顯示，棲霞建設地產的固定資產周轉率較高，表明該企業固定資產利用充分，企業的固定資產投資使用得當，結構合理，能夠充分發揮效率，企業的營運能力較強。3、盈利能力分析盈利能力主要反映企業經營業務創造利潤的能力。表5： 盈利能力分析表項目2011-12-312012-12-312013-12-31銷售凈利率(%)15.825815.92069.8165成本利潤率(%)28.015827.78614.3833 資產凈利潤率(

15、%)3.26423.6941.6177 凈資產收益率(%)8.098.854.65（1）銷售凈利率房地產行業銷售凈利率標準是0.1，該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少，表明銷售收入的收益水平。棲霞建設地產的銷售凈利率從2011和2012年的15.8%左右下跌到2013年的最低點9.8165%。總年體上銷售收入的收益水平在不斷下降。說明企業銷售收入水平低，相應獲取的凈利潤也低。（2）成本利潤率成本利潤率表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤，體現了經營耗費所帶來的經營成果。該項指標越高，利潤就越大，反映企業的經濟效益越好。從上表數據看，本公司的成本利潤率逐年下降從2011年的28.0158

16、%降到2013年的14.3833%，下降近一倍。說明了經濟效益越來越差。（3）資產凈利率資產凈利率是一個綜合指標，表明公司資產的綜合利用效果。從表3結果看，該公司的資產凈利率在前兩年都在3%-4%，到2013年下降到1.6177%，表明公司投入產出水平低，資產運營效率低，成本費用的控制水平不高。也表明企業的管理水平有所降低。（4）凈資產收益率凈資產的收益率反映投資者投入企業的自有資本獲取利潤的能力，即反映投資與報酬的關系。本公司的凈資產收益率2011年至2012年有所增高，2013年4.65%，低于行業均值，表明公司自有資本獲取收益的能力減弱，運營效益較差，對投資者和債權人的保證程度水平低。4

17、.發展能力分析發展能力是指企業在生存的基礎上擴大規模、壯大實力的潛在能力，發展能力對于企業發展具有重要意義。具體分析見表4： 表6： 發展能力分析項目2011/12/312012/12/312013/12/31銷售收入增長率(%)-32.877925.6599-18.5797凈利潤增長率(%)-25.808326.4126-49.7969凈資產增長率(%)-10.66652.97-1.6103總資產增長率(%)9.490913.727415.44（1）銷售收入增長率銷售收入增長率是評價企業成長狀況和發展能力的重要指標，是衡量企業經營狀況和市場占有能力、預測企業經營業務拓展趨勢的重要指標，也是企

18、業擴張增量資本和存量資本的重要前提。由于銷售增長率小于零說明本年比去年銷售下降了。本公司的銷售收入增長率2011年到2013年呈增長狀態從-32.8779%增值25.6599%，說明企業銷售增長快，企業產品市場前景可觀。但2013年增長率又下降，降至-18.5797，銷售減少，市場前景不可觀，銷售不穩定，盈利能力減弱。（2）凈利潤增長率凈利潤增長率代表企業當期凈利潤比上期凈利潤增長幅度，指標值越大代表企業盈利能力越強。從表6中可以看出2011年凈利潤增長率為-25.8083%說明比上期凈利潤下降，到2012年增長到26.4126%，從上圖可以看出2012年接近行業平均值，但截止到2013年凈利

19、潤增長率大幅下降為-49.7969%，遠低于行業均值的47.174%，表明盈利能力大幅下降。(3)凈資產增長率是指企業本期凈資產總額與上期凈資產總額的比率。凈資產增長率反映了企業資本規模的擴張速度，是衡量企業總量規模變動和成長狀況的重要指標。由表6可以看出2012年較2011年凈資產增長率為由-10.6665%增長到2.97%，2013年下降到-1.6103%，表明資本規模擴張速度慢，甚至在2011年與2013年資本規模在減少。（3）總資產增長率總資產增長率表明，從資產角度衡量企業本期規模的擴張程度，本公司的總資產增長率在2011年至2013年不斷上升，從9.4909%增至15.44%，呈現緩

20、慢增長，說明企業在本經營周期內資產擴張速度緩慢。5.每股指標分析表7：每股指標分析項目2011-12-312012-12-312013-12-31每股收益0.26080.30120.1642每股凈資產3.2253.40373.5284（1） 每股收益每股收益反映了普通股的盈利能力，由表7可以看出，該公司的每股收益從2011年增長到2012年0.3012，到2013年大幅下降到0.1642，并且連續三年都低于行業均值。說明本公司的普通股盈利能力低。（2） 每股凈資產表5指標表明發行在外的每一股普通股所代表的賬面凈資產，是股票的最低價值。本公司近三年的賬面凈資產從2011年3.2250增加到201

21、3年3.5284，說明本公司的股票價值在增長，由上圖可知比較接近房地產行業平均值。說明公司的發展速度緩慢，盈利和抵御風險能力一般。 （三）綜合分析法綜合分析法中最為重要的是杜邦分析法，而在杜邦分析法,凈資產收益率是綜合性最強，最具代表性的一個財務比率，是杜邦系統的核心，也反映了股東投入資金的獲利能力，反映企業進行籌資、投資、資產運營等活動的效率。這個指標取決于總資產凈利率和權益乘數。2011年度杜邦分析圖：權益乘數2.778凈利2738520000 銷售凈利率15.8258%平均資產總額主營業務收入2108510000主營業務收入2108510000 資產周轉率20.63% 資產凈利率3.12

22、27%凈資產收益率8.09%2012年度杜邦分析圖：凈利316281000 銷售凈利潤15.9206%平均資產總額主營業務收入2649560000主營業務收入2649560000 資產周轉率23.2% 凈資產收益率8.09%權益乘數3.125資產凈利率3.471 %2013年度杜邦分析圖：權益乘數3.571凈利172415000 銷售凈利潤9.8165%平均資產總額主營業務收入2157280000主營業務收入2157280000 資產周轉率16.48% 資產凈利率1.5095%凈資產收益率4.65%本公司的凈資產收益率在2012年有一定程度的好轉，分別從2011年的8.09%增加至2012年的

23、8.85%但是2013年大幅下降為4.65%。企業的投資者在很大程度上依據這個指標來判斷是否投資或是轉讓股份，考察經營著業績和決定股利分配政策。 總資產收益率也是反應獲利能力的指標，揭示了生產經營效率的綜合性比較強的指標。它取決于銷售凈利潤和總資產周轉率。因此，可以從銷售活動和資產運營活動兩個方面進行分析。銷售方面，從銷售活動來看，銷售凈利率反映了企業利潤總額與銷售收入的關系。要提高資產凈利率要考慮兩個方面：一方面是要開拓市場，則通過增加銷售量來提高資產凈利率，采取一些有效措施，比如：搞一些促銷活動等。另一方面是要控制成本費用還包括財務活動的費用，而降低各項成本費用開支是企業財務管理的一項重要

24、內容，通過減少成本來提高資產凈利率。棲霞建設地產的2011年資產凈利率為3.1227%，反映企業每使用一塊錢，經營活動真正賺得3.1227元。棲霞建設地產2012年銷售收入和凈利潤小幅上漲，但2013年資產凈利率下降了一倍多，銷售收入和凈利潤大幅下降。2013 年，棲霞建設地產的毛利率為 26.47，同比下降 15.87%。毛利率降低的原因在于幸福城保障房項目和無錫東方天郡一期毛利率較低，也是凈利潤的降低與營業收入的減少不同步的主要原因。從資產運營方面，及關系到企業的獲利能力，有關系到企業的償債能力。一般而言，流動資產直接體現企業的償債能力和變現能力；非流動資產直接體現企業的經營規模和發展能力

25、。兩者之間應該有一個合理的結構比率，如果企業持有的現金超過業務需要，就可能影響企業的獲利能力;如果企業占用過多的存貨和應收賬款，則既要影響獲利能力，又要影響償債能力。為此，就要進一步分析各項資產的占用數額和周轉速度。對流動資產應重點分析存貨是否有積壓現象、貨幣資金是否閑置、應收賬款中分析客戶的付款能力和有無壞賬的可能;對非流動資產應重點分析企業固定資產是否得到充分的利用。對于本公司，資產周轉率也非常重要。流動資產中存貨占的比重很大，說明有積壓，這也是銷售下降的客觀體現。因此本公司的變現能力下降。流動資產與非流動資產的比率接近5，說明公司的固定資產利用率不高。公司應該采取一定的促銷手段，降低庫存

26、。 權益乘數主要受資產負債率影響。負債比率越大，權益乘數越高，說明企業有較高的負債程度，給企業帶來較多地杠桿利益，同時也給企業帶來了較多地風險。棲霞建設提高的權益乘數，說明資本結構在2011至2013年發生了變動，2013年的權益乘數較2011年有所增大。權益乘數增大，企業負債程度越高，償還債務能力越弱，財務風險程度越高。這個指標同時也反映了財務杠桿對利潤水平的影響。財務杠桿具有正反兩方面的作用。在收益較好的年度，它可以使股東獲得的潛在報酬增加，但股東要承擔因負債增加而引起的風險;在收益不好的年度，則可能使股東潛在的報酬下降。該公司的權益乘數近三年一直處于2.53.5之間，也即負債率在65%7

27、5%之間，屬于激進戰略型企業。管理者應該準確把握公司所處的環境，準確預測利潤，合理控制負債帶來的風險。 綜上所述，杜邦分析法以權益凈利率為主線，將企業在某一時期的銷售成果以及資產營運狀況全面聯系在一起，層層分解，逐步深入，構成一個完整的分析體系。它能較好的幫助管理者發現企業財務和經營管理中存在的問題，能夠為改善企業經營管理提供十分有價值的信息，因而得到普遍的認同并在實際工作中得到廣泛的應用。四、 棲霞建設地產存在問題與發展建議 2013 每股收益0.16 元,同比下滑45.5%,低于預期。棲霞建設2013 年實現營業收入21.6 億元,同比下降18.6%,實現凈利潤1.7 億元,合每股收益0.

28、16 元,同比下滑45.5%,低于預期。商品房銷售平淡,收入下滑明顯:2011年全年簽約銷售47.1億元,同比增長132.9%,但其中商品房銷售金額僅13.9億元,回款15.5億元;保障房銷售金額33.2億元,進度回款僅7.3億元。全年房地產結算收入同比下滑34%,主要因結算面積下滑48.3%至18.1萬平方米所致,其中棲庭結算2.8萬平米,棲園結算1.5萬平米,瑜憬灣結算5.1萬平米。結算少及毛利率偏低導致業績下滑。公司營業收入21.6 億元,同比下滑18.6%,其中主力結算項目為無錫瑜憬灣(6.0 億元),南京幸福城(保障房,5.3 億元),無錫東方天郡項目(2.8 億元)。無錫瑜憬灣項目

29、稅前毛利率僅17.8%,幸福城僅12.4%,東方天郡僅0.7%,拖累全年綜合毛利率至14.4%(稅金后),較去年同期減少14.7 個百分點。償債壓力妨礙公司業務擴張。財務壓力增大:2011年末凈負債率上升39.4個百分點至87.4%,2012年一季度末提升至111.7%,處于行業高端,現金流較為緊張。2012年幸福城保障房項目進入持續建設期,大量建安投入將使公司財務壓力進一步增大。公司凈負債率在2012年1季度達到高點后雖然持續下降,貨幣資金/(1年以內到期長期負債+短期借款)持續下滑,表明公司面臨持續較大的償債壓力。在去杠桿化的路徑之下,公司業務難于實現大幅擴張。銷售回款情況尚可:公司全年銷售額32.6 億元,其中,商品房合同銷售金額28.4 億元,合同銷售面積23.5 萬平方米。全年回籠資金42 億元,其中保障房項目回款16 億元。費用控制較好:公司13 年三項費用合計1.2 億元,同比下降27.4%,其中管理費用7042 萬元,同比下降5.1%。 房地產調控政策從國十條之后，