1、摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也在不斷凸顯。本文分析了南京棲霞建設(shè)股份有限公司（以下簡稱棲霞建設(shè)地產(chǎn)）短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力等財務(wù)指標(biāo)，對棲霞建設(shè)地產(chǎn)的財務(wù)報表進行了綜合分析，發(fā)現(xiàn)棲霞建設(shè)財務(wù)中存在的問題和風(fēng)險并提出了相應(yīng)措施和建議，以確保房地產(chǎn)企業(yè)獲得合理、可持續(xù)的發(fā)展。企業(yè)財務(wù)狀況的好壞會直接影響企業(yè)的生存和發(fā)展，進而影響我國經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。對企業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險管理的系統(tǒng)和深入的研究具有極為重要的意義。本文研究圍繞著南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)房地,從公司最近幾年財務(wù)報告著手，結(jié)合財務(wù)分析的研究方法和研究思路，闡述了南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)概況，對該公司的各項財

2、務(wù)指標(biāo)進行計算分析，最后利用杜邦分析法進行綜合分析，挖掘財務(wù)數(shù)據(jù)背后公司發(fā)展、運營、盈利情況，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，而且不同房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險體現(xiàn)的環(huán)節(jié)可能不一樣，都需要針對每一個企業(yè)的具體情況做出相應(yīng)的措施來防范風(fēng)險。本文針對南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)2011年至2013年的財務(wù)報表及其相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營實際現(xiàn)狀，從財務(wù)分析的視角，研究南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)近年來的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，探索可持續(xù)發(fā)展之路，發(fā)現(xiàn)南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)略的閃光點和尚且存在的問題，為南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)提供一定的參考。南京棲霞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為中國房地產(chǎn)行業(yè)比較典型的房地產(chǎn)股份有限公司，有效地做好企業(yè)財務(wù)分析

3、，指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展,才能更好地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；財務(wù)分析一、企業(yè)簡介南京棲霞建設(shè)股份有限公司南京棲霞建設(shè)股份有限公司成立于1999年12月,是以南京棲霞建設(shè)（集團）公司為主發(fā)起人,聯(lián)合南京新港高科技股份有限公司等五家單位共同發(fā)起設(shè)立的股份有限公司。公司設(shè)立時注冊資本1億元人民幣。公司主營: 住宅小區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)；商品房銷售、租賃、售后服務(wù)；投資興辦實業(yè)；教育產(chǎn)業(yè)投資。作為區(qū)域龍頭，公司主要開發(fā)高檔公寓、花園洋房和別墅，發(fā)展戰(zhàn)略清晰，產(chǎn)品開發(fā)能力突出，在南京市場具有比較好的品牌形象,連續(xù)多年蟬聯(lián)南京銷售面積和銷售金額第一名的桂冠。公司是國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企

4、業(yè)。 公司長期致力于企業(yè)核心競爭能的培養(yǎng),在構(gòu)建學(xué)習(xí)型組織、培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理人隊伍、加強法人治理結(jié)構(gòu)、建設(shè)優(yōu)秀企業(yè)文化、鍛造技術(shù)創(chuàng)新能力、建立質(zhì)量保證體系等方面做了大量工作,取得很好的成效。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，融資不當(dāng)使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資是高投入高風(fēng)險的回報行業(yè)，具有資金投入量大，回收期長、負債比率高、變現(xiàn)能力差等特點。房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)工作中由于財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)、受政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、市場風(fēng)險、利率風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等原因影響，造成企業(yè)獲取的最終收益和預(yù)計目標(biāo)產(chǎn)生的偏差。2013南京棲霞地產(chǎn)財務(wù)報表顯示：每股收益0.16 元,

5、同比下滑45.5%,低于預(yù)期。2013 年實現(xiàn)營業(yè)收入21.6 億元,同比下降18.6%,實現(xiàn)凈利潤1.7 億元,合每股收益0.16 元,同比下滑45.5%,低于預(yù)期。結(jié)算少及毛利率偏低導(dǎo)致業(yè)績下滑。公司營業(yè)收入21.6 億元,同比下滑18.6%,其中主力結(jié)算項目為無錫瑜憬灣(6.0 億元),南京幸福城(保障房,5.3 億元),無錫東方天郡項目(2.8 億元)。無錫瑜憬灣項目稅前毛利率僅17.8%,幸福城僅12.4%,東方天郡僅0.7%,拖累全年綜合毛利率至14.4%(稅金后),較去年同期減少14.7 個百分點。風(fēng)險:宏觀經(jīng)濟下行風(fēng)險。二、企業(yè)財務(wù)分析（一）股本結(jié)構(gòu)股份構(gòu)成(萬股)變更日期20

6、13-12-312012-12-312011-12-31股份總數(shù)105,000.00105,000.00105,000.00已上市流通A股105,000.00105,000.00105,000.00受限流通股份0.000.000.00 根據(jù)南京棲霞建設(shè)地產(chǎn)2013年的財務(wù)報表可知棲霞建設(shè)的總股本105,000萬股，自2010年至2013年都沒有變化。在2013年12月31日的財務(wù)報表中流通股有105,000萬股。（二）財務(wù)比率分析1償債能力分析償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)的能力,對企業(yè)發(fā)展有重要意義。分為長期債務(wù)能力和短期債務(wù)能力。表1： 償債能力分析表項目2011-12-312012-12-

7、312013-12-31短期償債能力流動比率2.34082.14871.8522速動比率0.7930.72260.5069現(xiàn)金比率(%)36.820929.260821.4019長期償債能力 資產(chǎn)負債率(%)64.255767.636772.4167 權(quán)益乘數(shù) 2.7976 3.09 3.6254產(chǎn)權(quán)比率(%)174.6805204.2922 257.3913 利息支付倍數(shù)3889.6212 1278.2505-106346.0032流動比率與房地產(chǎn)行業(yè)對比（1）短期償債能力分析1流動比率反映企業(yè)用在短期內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的流動資產(chǎn)償還到期流動負債的能力。棲霞建設(shè)地產(chǎn)此比率低于標(biāo)準(zhǔn)比率2，表明企業(yè)短

8、期還債能力較低。但是2011年與2013年比較，呈下降狀態(tài)，說明本公司的短期償債能力下降了，企業(yè)的財務(wù)狀況不穩(wěn)定，除了滿足日常生產(chǎn)經(jīng)營對流動資金的需要外，可能沒有足夠的財力償還到期流動負債。 2本公司速動比率一直偏低，小于1，2013、2012、2011年的比率分別是0.5、0.5、0.7，從表1的數(shù)據(jù)顯示本公司的短期償債能力較差而且呈下降趨勢。說明萬科的存貨變現(xiàn)能力是制約短期償債能力的主要因素。表明棲霞建設(shè)地產(chǎn)以速動資產(chǎn)償還流動負債的綜合能力差，變現(xiàn)能力低，這樣不僅會影響企業(yè)支付工資、購買原材料和生產(chǎn)設(shè)備，更無法償還到期的流動負債，增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險壓力。3從相關(guān)指標(biāo)中看出，現(xiàn)金比率它的作

9、用是表明在最壞情況下的短期償債能力，現(xiàn)金比率越高，說明企業(yè)即刻變現(xiàn)能力越強。從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，萬科的現(xiàn)金比率也不斷下降的，從2011年的36.8209%下降到2013年的21.4019%，明企業(yè)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金可以抵償流動負債的程度低，企業(yè)的財務(wù)彈性差，財務(wù)風(fēng)險系數(shù)高。（2）長期償債能力分析 1資產(chǎn)負債率越大說明企業(yè)償債能力越差；反之，企業(yè)的償債能力越強。一般認(rèn)為資產(chǎn)負債率為40%-60%時較為合適，由上表可以看出，2011-2013年棲霞建設(shè)集團的資產(chǎn)負債率在70%左右，并不斷上升，并且遠高于同行業(yè)平均水平。說明該企業(yè)資產(chǎn)負債率不合理，企業(yè)的負債過度，債權(quán)保障程度低，借款的危險系數(shù)偏高。

10、從變化趨勢表可以發(fā)現(xiàn)，棲霞建設(shè)地產(chǎn)的負債狀況從2010年開始呈遞增趨勢，2013年達到最高值為72%，高于國際安全的標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)負債率不斷上升，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險壓力不斷加大。2產(chǎn)權(quán)比率越低，說明債權(quán)人權(quán)益受保障的程度越高，承擔(dān)的風(fēng)險越小。從表1可以看出，2011-2013年產(chǎn)權(quán)比率較高呈上升趨。說明企業(yè)充分發(fā)揮了負債帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)的基本財務(wù)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)具有高風(fēng)險、高收益的特征，償債能力減弱。3已獲利息倍數(shù)越大，說明長期償債能力越強。若假設(shè)財務(wù)費用為全部利息支出，從表1知，已獲利息倍數(shù)呈下降趨勢，說明棲霞地建設(shè)產(chǎn)償債能大大減弱。2.營運能力分析營運能力是指企業(yè)運用資產(chǎn)效率的高低。資產(chǎn)運用

11、效率越高，資金循環(huán)越快，企業(yè)較少的投入獲取較多的收益。包括存貨周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)等各項財務(wù)分析指標(biāo)。1、存貨周轉(zhuǎn)率分析存貨周轉(zhuǎn)率又名“庫存周轉(zhuǎn)率”，是衡量和評價企業(yè)購入存貨、投入生產(chǎn)、銷售收回等各環(huán)節(jié)存貨運營效率的綜合性指標(biāo)，也是反映流動資產(chǎn)流動性的重要指標(biāo)。存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時期銷售成本與平均存貨余額的比率，存貨周轉(zhuǎn)率的高低反映了企業(yè)存貨管理水平的好壞，影響著企業(yè)的短期償債能力。表2 棲霞建設(shè)地產(chǎn)2011-2013年存貨周轉(zhuǎn)率表項目2011-12-312012-12-312013-12-31存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.20210.2

12、3470.1976存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)1781.29641533.8731821.8623存貨周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)銷售效率和存貨使用效率。從變化趨勢來看，存貨周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)銷售效率和存貨使用效率。從變化趨勢來看， 2011-2013年棲霞建設(shè)地產(chǎn)的平均年存貨周轉(zhuǎn)率低于21%,反映出該企業(yè)存貨占用水平高，存貨周轉(zhuǎn)速度慢，存貨周轉(zhuǎn)率低，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)長，雖然2012年時，周轉(zhuǎn)率有所提高，周轉(zhuǎn)天數(shù)由1781天下降為1533天，但是2013年存貨周轉(zhuǎn)率又降至更低。棲霞建設(shè)地產(chǎn)存貨的管理效率低，變現(xiàn)能力差的現(xiàn)狀沒有得到根本改善。2、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表3 棲霞建設(shè)地產(chǎn)2006-2010年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表項目2011-1

13、2-312012-12-312013-12-31應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）335.1686195.844150.5819應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)1.07411.83822.3907應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率說明企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款賬齡短，收現(xiàn)快，流動性強，短期償債能力強同時可以減少企業(yè)壞賬損失和收賬費用。由表3可以看出，2011年的最高，說明回收能力強。從數(shù)據(jù)中顯示，棲霞建設(shè)地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周期天數(shù)太短，表明房地產(chǎn)企業(yè)奉行較緊的信用政策，付款條件過于苛刻，這樣會限制企業(yè)銷售量的擴大，影響企業(yè)的盈利水平。3、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表4: 棲霞建設(shè)地產(chǎn)2011-2013年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表項目2

14、011-12-312012-12-312013-12-31固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)78.8397107.580794.1831固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量固定資產(chǎn)利用效率的一項指標(biāo)。從變化趨勢表顯示，棲霞建設(shè)地產(chǎn)的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高，表明該企業(yè)固定資產(chǎn)利用充分，企業(yè)的固定資產(chǎn)投資使用得當(dāng)，結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮效率，企業(yè)的營運能力較強。3、盈利能力分析盈利能力主要反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)創(chuàng)造利潤的能力。表5： 盈利能力分析表項目2011-12-312012-12-312013-12-31銷售凈利率(%)15.825815.92069.8165成本利潤率(%)28.015827.78614.3833 資產(chǎn)凈利潤率(

15、%)3.26423.6941.6177 凈資產(chǎn)收益率(%)8.098.854.65（1）銷售凈利率房地產(chǎn)行業(yè)銷售凈利率標(biāo)準(zhǔn)是0.1，該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少，表明銷售收入的收益水平。棲霞建設(shè)地產(chǎn)的銷售凈利率從2011和2012年的15.8%左右下跌到2013年的最低點9.8165%。總年體上銷售收入的收益水平在不斷下降。說明企業(yè)銷售收入水平低，相應(yīng)獲取的凈利潤也低。（2）成本利潤率成本利潤率表明每付出一元成本費用可獲得多少利潤，體現(xiàn)了經(jīng)營耗費所帶來的經(jīng)營成果。該項指標(biāo)越高，利潤就越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟效益越好。從上表數(shù)據(jù)看，本公司的成本利潤率逐年下降從2011年的28.0158

16、%降到2013年的14.3833%，下降近一倍。說明了經(jīng)濟效益越來越差。（3）資產(chǎn)凈利率資產(chǎn)凈利率是一個綜合指標(biāo)，表明公司資產(chǎn)的綜合利用效果。從表3結(jié)果看，該公司的資產(chǎn)凈利率在前兩年都在3%-4%，到2013年下降到1.6177%，表明公司投入產(chǎn)出水平低，資產(chǎn)運營效率低，成本費用的控制水平不高。也表明企業(yè)的管理水平有所降低。（4）凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)的收益率反映投資者投入企業(yè)的自有資本獲取利潤的能力，即反映投資與報酬的關(guān)系。本公司的凈資產(chǎn)收益率2011年至2012年有所增高，2013年4.65%，低于行業(yè)均值，表明公司自有資本獲取收益的能力減弱，運營效益較差，對投資者和債權(quán)人的保證程度水平低。4

17、.發(fā)展能力分析發(fā)展能力是指企業(yè)在生存的基礎(chǔ)上擴大規(guī)模、壯大實力的潛在能力，發(fā)展能力對于企業(yè)發(fā)展具有重要意義。具體分析見表4： 表6： 發(fā)展能力分析項目2011/12/312012/12/312013/12/31銷售收入增長率(%)-32.877925.6599-18.5797凈利潤增長率(%)-25.808326.4126-49.7969凈資產(chǎn)增長率(%)-10.66652.97-1.6103總資產(chǎn)增長率(%)9.490913.727415.44（1）銷售收入增長率銷售收入增長率是評價企業(yè)成長狀況和發(fā)展能力的重要指標(biāo)，是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場占有能力、預(yù)測企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展趨勢的重要指標(biāo)，也是企

18、業(yè)擴張增量資本和存量資本的重要前提。由于銷售增長率小于零說明本年比去年銷售下降了。本公司的銷售收入增長率2011年到2013年呈增長狀態(tài)從-32.8779%增值25.6599%，說明企業(yè)銷售增長快，企業(yè)產(chǎn)品市場前景可觀。但2013年增長率又下降，降至-18.5797，銷售減少，市場前景不可觀，銷售不穩(wěn)定，盈利能力減弱。（2）凈利潤增長率凈利潤增長率代表企業(yè)當(dāng)期凈利潤比上期凈利潤增長幅度，指標(biāo)值越大代表企業(yè)盈利能力越強。從表6中可以看出2011年凈利潤增長率為-25.8083%說明比上期凈利潤下降，到2012年增長到26.4126%，從上圖可以看出2012年接近行業(yè)平均值，但截止到2013年凈利

19、潤增長率大幅下降為-49.7969%，遠低于行業(yè)均值的47.174%，表明盈利能力大幅下降。(3)凈資產(chǎn)增長率是指企業(yè)本期凈資產(chǎn)總額與上期凈資產(chǎn)總額的比率。凈資產(chǎn)增長率反映了企業(yè)資本規(guī)模的擴張速度，是衡量企業(yè)總量規(guī)模變動和成長狀況的重要指標(biāo)。由表6可以看出2012年較2011年凈資產(chǎn)增長率為由-10.6665%增長到2.97%，2013年下降到-1.6103%，表明資本規(guī)模擴張速度慢，甚至在2011年與2013年資本規(guī)模在減少。（3）總資產(chǎn)增長率總資產(chǎn)增長率表明，從資產(chǎn)角度衡量企業(yè)本期規(guī)模的擴張程度，本公司的總資產(chǎn)增長率在2011年至2013年不斷上升，從9.4909%增至15.44%，呈現(xiàn)緩

20、慢增長，說明企業(yè)在本經(jīng)營周期內(nèi)資產(chǎn)擴張速度緩慢。5.每股指標(biāo)分析表7：每股指標(biāo)分析項目2011-12-312012-12-312013-12-31每股收益0.26080.30120.1642每股凈資產(chǎn)3.2253.40373.5284（1） 每股收益每股收益反映了普通股的盈利能力，由表7可以看出，該公司的每股收益從2011年增長到2012年0.3012，到2013年大幅下降到0.1642，并且連續(xù)三年都低于行業(yè)均值。說明本公司的普通股盈利能力低。（2） 每股凈資產(chǎn)表5指標(biāo)表明發(fā)行在外的每一股普通股所代表的賬面凈資產(chǎn)，是股票的最低價值。本公司近三年的賬面凈資產(chǎn)從2011年3.2250增加到201

21、3年3.5284，說明本公司的股票價值在增長，由上圖可知比較接近房地產(chǎn)行業(yè)平均值。說明公司的發(fā)展速度緩慢，盈利和抵御風(fēng)險能力一般。 （三）綜合分析法綜合分析法中最為重要的是杜邦分析法，而在杜邦分析法,凈資產(chǎn)收益率是綜合性最強，最具代表性的一個財務(wù)比率，是杜邦系統(tǒng)的核心，也反映了股東投入資金的獲利能力，反映企業(yè)進行籌資、投資、資產(chǎn)運營等活動的效率。這個指標(biāo)取決于總資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)。2011年度杜邦分析圖：權(quán)益乘數(shù)2.778凈利2738520000 銷售凈利率15.8258%平均資產(chǎn)總額主營業(yè)務(wù)收入2108510000主營業(yè)務(wù)收入2108510000 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率20.63% 資產(chǎn)凈利率3.12

22、27%凈資產(chǎn)收益率8.09%2012年度杜邦分析圖：凈利316281000 銷售凈利潤15.9206%平均資產(chǎn)總額主營業(yè)務(wù)收入2649560000主營業(yè)務(wù)收入2649560000 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率23.2% 凈資產(chǎn)收益率8.09%權(quán)益乘數(shù)3.125資產(chǎn)凈利率3.471 %2013年度杜邦分析圖：權(quán)益乘數(shù)3.571凈利172415000 銷售凈利潤9.8165%平均資產(chǎn)總額主營業(yè)務(wù)收入2157280000主營業(yè)務(wù)收入2157280000 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率16.48% 資產(chǎn)凈利率1.5095%凈資產(chǎn)收益率4.65%本公司的凈資產(chǎn)收益率在2012年有一定程度的好轉(zhuǎn)，分別從2011年的8.09%增加至2012年的

23、8.85%但是2013年大幅下降為4.65%。企業(yè)的投資者在很大程度上依據(jù)這個指標(biāo)來判斷是否投資或是轉(zhuǎn)讓股份，考察經(jīng)營著業(yè)績和決定股利分配政策。 總資產(chǎn)收益率也是反應(yīng)獲利能力的指標(biāo)，揭示了生產(chǎn)經(jīng)營效率的綜合性比較強的指標(biāo)。它取決于銷售凈利潤和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此，可以從銷售活動和資產(chǎn)運營活動兩個方面進行分析。銷售方面，從銷售活動來看，銷售凈利率反映了企業(yè)利潤總額與銷售收入的關(guān)系。要提高資產(chǎn)凈利率要考慮兩個方面：一方面是要開拓市場，則通過增加銷售量來提高資產(chǎn)凈利率，采取一些有效措施，比如：搞一些促銷活動等。另一方面是要控制成本費用還包括財務(wù)活動的費用，而降低各項成本費用開支是企業(yè)財務(wù)管理的一項重要

24、內(nèi)容，通過減少成本來提高資產(chǎn)凈利率。棲霞建設(shè)地產(chǎn)的2011年資產(chǎn)凈利率為3.1227%，反映企業(yè)每使用一塊錢，經(jīng)營活動真正賺得3.1227元。棲霞建設(shè)地產(chǎn)2012年銷售收入和凈利潤小幅上漲，但2013年資產(chǎn)凈利率下降了一倍多，銷售收入和凈利潤大幅下降。2013 年，棲霞建設(shè)地產(chǎn)的毛利率為 26.47，同比下降 15.87%。毛利率降低的原因在于幸福城保障房項目和無錫東方天郡一期毛利率較低，也是凈利潤的降低與營業(yè)收入的減少不同步的主要原因。從資產(chǎn)運營方面，及關(guān)系到企業(yè)的獲利能力，有關(guān)系到企業(yè)的償債能力。一般而言，流動資產(chǎn)直接體現(xiàn)企業(yè)的償債能力和變現(xiàn)能力；非流動資產(chǎn)直接體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和發(fā)展能力

25、。兩者之間應(yīng)該有一個合理的結(jié)構(gòu)比率，如果企業(yè)持有的現(xiàn)金超過業(yè)務(wù)需要，就可能影響企業(yè)的獲利能力;如果企業(yè)占用過多的存貨和應(yīng)收賬款，則既要影響獲利能力，又要影響償債能力。為此，就要進一步分析各項資產(chǎn)的占用數(shù)額和周轉(zhuǎn)速度。對流動資產(chǎn)應(yīng)重點分析存貨是否有積壓現(xiàn)象、貨幣資金是否閑置、應(yīng)收賬款中分析客戶的付款能力和有無壞賬的可能;對非流動資產(chǎn)應(yīng)重點分析企業(yè)固定資產(chǎn)是否得到充分的利用。對于本公司，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也非常重要。流動資產(chǎn)中存貨占的比重很大，說明有積壓，這也是銷售下降的客觀體現(xiàn)。因此本公司的變現(xiàn)能力下降。流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)的比率接近5，說明公司的固定資產(chǎn)利用率不高。公司應(yīng)該采取一定的促銷手段，降低庫存

26、。 權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負債率影響。負債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說明企業(yè)有較高的負債程度，給企業(yè)帶來較多地杠桿利益，同時也給企業(yè)帶來了較多地風(fēng)險。棲霞建設(shè)提高的權(quán)益乘數(shù)，說明資本結(jié)構(gòu)在2011至2013年發(fā)生了變動，2013年的權(quán)益乘數(shù)較2011年有所增大。權(quán)益乘數(shù)增大，企業(yè)負債程度越高，償還債務(wù)能力越弱，財務(wù)風(fēng)險程度越高。這個指標(biāo)同時也反映了財務(wù)杠桿對利潤水平的影響。財務(wù)杠桿具有正反兩方面的作用。在收益較好的年度，它可以使股東獲得的潛在報酬增加，但股東要承擔(dān)因負債增加而引起的風(fēng)險;在收益不好的年度，則可能使股東潛在的報酬下降。該公司的權(quán)益乘數(shù)近三年一直處于2.53.5之間，也即負債率在65%7

27、5%之間，屬于激進戰(zhàn)略型企業(yè)。管理者應(yīng)該準(zhǔn)確把握公司所處的環(huán)境，準(zhǔn)確預(yù)測利潤，合理控制負債帶來的風(fēng)險。 綜上所述，杜邦分析法以權(quán)益凈利率為主線，將企業(yè)在某一時期的銷售成果以及資產(chǎn)營運狀況全面聯(lián)系在一起，層層分解，逐步深入，構(gòu)成一個完整的分析體系。它能較好的幫助管理者發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)和經(jīng)營管理中存在的問題，能夠為改善企業(yè)經(jīng)營管理提供十分有價值的信息，因而得到普遍的認(rèn)同并在實際工作中得到廣泛的應(yīng)用。四、 棲霞建設(shè)地產(chǎn)存在問題與發(fā)展建議 2013 每股收益0.16 元,同比下滑45.5%,低于預(yù)期。棲霞建設(shè)2013 年實現(xiàn)營業(yè)收入21.6 億元,同比下降18.6%,實現(xiàn)凈利潤1.7 億元,合每股收益0.

28、16 元,同比下滑45.5%,低于預(yù)期。商品房銷售平淡,收入下滑明顯:2011年全年簽約銷售47.1億元,同比增長132.9%,但其中商品房銷售金額僅13.9億元,回款15.5億元;保障房銷售金額33.2億元,進度回款僅7.3億元。全年房地產(chǎn)結(jié)算收入同比下滑34%,主要因結(jié)算面積下滑48.3%至18.1萬平方米所致,其中棲庭結(jié)算2.8萬平米,棲園結(jié)算1.5萬平米,瑜憬灣結(jié)算5.1萬平米。結(jié)算少及毛利率偏低導(dǎo)致業(yè)績下滑。公司營業(yè)收入21.6 億元,同比下滑18.6%,其中主力結(jié)算項目為無錫瑜憬灣(6.0 億元),南京幸福城(保障房,5.3 億元),無錫東方天郡項目(2.8 億元)。無錫瑜憬灣項目

29、稅前毛利率僅17.8%,幸福城僅12.4%,東方天郡僅0.7%,拖累全年綜合毛利率至14.4%(稅金后),較去年同期減少14.7 個百分點。償債壓力妨礙公司業(yè)務(wù)擴張。財務(wù)壓力增大:2011年末凈負債率上升39.4個百分點至87.4%,2012年一季度末提升至111.7%,處于行業(yè)高端,現(xiàn)金流較為緊張。2012年幸福城保障房項目進入持續(xù)建設(shè)期,大量建安投入將使公司財務(wù)壓力進一步增大。公司凈負債率在2012年1季度達到高點后雖然持續(xù)下降,貨幣資金/(1年以內(nèi)到期長期負債+短期借款)持續(xù)下滑,表明公司面臨持續(xù)較大的償債壓力。在去杠桿化的路徑之下,公司業(yè)務(wù)難于實現(xiàn)大幅擴張。銷售回款情況尚可:公司全年銷售額32.6 億元,其中,商品房合同銷售金額28.4 億元,合同銷售面積23.5 萬平方米。全年回籠資金42 億元,其中保障房項目回款16 億元。費用控制較好:公司13 年三項費用合計1.2 億元,同比下降27.4%,其中管理費用7042 萬元,同比下降5.1%。 房地產(chǎn)調(diào)控政策從國十條之后，