1、廣東工業大學管理學院主主 講講 人人: : 蘭澤英蘭澤英郵箱: lanying_授課時間和地點：周三、周五1-2節，教512學分：3.0，共56學時講授內容：講授內容：房地產宏觀調控總論房地產宏觀調控總論 1 市場失靈與政府宏觀調控市場失靈與政府宏觀調控 2 房地產經濟宏觀調控體系房地產經濟宏觀調控體系 3 房地產宏觀調控的手段房地產宏觀調控的手段1 、房地產市場失靈與政府宏觀調控、房地產市場失靈與政府宏觀調控為什么要調控？為什么要調控？（1）市場失靈：市場失靈：就宏觀經濟而言，失業威脅、導致投資失誤的不就宏觀經濟而言，失業威脅、導致投資失誤的不確定性、過度的收入差距、周期性的經濟波動和危機，

2、都是市場確定性、過度的收入差距、周期性的經濟波動和危機，都是市場不能維持資源高效率配置的結果，即市場失靈，它是針對市場機不能維持資源高效率配置的結果，即市場失靈，它是針對市場機制自身所不能解決的問題而言的。制自身所不能解決的問題而言的。 導致市場失靈的原因：導致市場失靈的原因： 外部不經濟性外部不經濟性過度積聚過度積聚 準公共品準公共品公共福利性質和私人物品性質公共福利性質和私人物品性質 不完全或過度競爭不完全或過度競爭價格歧視，財富轉移不公平價格歧視，財富轉移不公平（2）房地產市場宏觀調控）房地產市場宏觀調控 定義：定義：指以政府為主體，通過經濟、法律并輔之于計劃與行政手段和機制，對整個房地

3、產行業和房地產經濟運行所進行的宏觀調節和控制，以發揮房地產經濟在國民經濟中應有的作用，保證其健康發展。 必要性：必要性：房地產業的發展與虛擬經濟、泡沫經濟有直接關系，還可能導致金融危機，為了國家的經濟安全，各國政府非常重視對房地產發展的宏觀調控。2 、房地產經濟宏觀調控體系概述房地產經濟宏觀調控體系概述 內容：內容：調控機構設置、調控目標、手段配置、操作方法（政策措施：預防與決策系統、控制與調節系統、信息與咨詢系統、監督保證系統）等構成的一個有機的相互作用的體系。 宏觀調控的兩種形式：宏觀調控的兩種形式：直接調控（行政手段直接調控（行政手段協調、控制協調、控制）間接調控（經濟手段間接調控（經濟

4、手段影響和引導影響和引導）。）。房地產市場房地產市場調控政策調控政策前瞻性前瞻性區域性區域性穩定性穩定性靈活性靈活性l房地產市場調控政策的特點房地產市場調控政策的特點l房地產市場調控政策的目標房地產市場調控政策的目標u總量供求均衡：總量供求均衡：p區域內供求總量均衡；p房地產市場供應與其他商品的相對均衡；p房地產商品供給總量與居民的有效需求總量均衡；p房地產業與整個國民經濟特別是地區經濟發展比例均衡。u優化結構：優化結構：p房地產業與其他產業發展相協調；p房地產業內部結構協調。u投機抑制投機抑制u福利保障福利保障3、 房地產宏觀調控的手段房地產宏觀調控的手段 房地產經濟宏觀調控手段：房地產經濟

5、宏觀調控手段：經濟金融手段（財政政策、貨幣政經濟金融手段（財政政策、貨幣政策、產業政策）、法律手段、行政手段（計劃、規劃）等。策、產業政策）、法律手段、行政手段（計劃、規劃）等。 外部不經濟性外部不經濟性法律手段（明晰產權、課征庇古稅）；法律手段（明晰產權、課征庇古稅）； 準公共品屬性準公共品屬性行政法律（住房保障體系）；行政法律（住房保障體系）； 不完全競爭性不完全競爭性綜合管理計劃、規劃等行政手段和經濟手段綜合管理計劃、規劃等行政手段和經濟手段3、 房地產宏觀調控的手段房地產宏觀調控的手段土地供應機制土地供應機制資產價格機制資產價格機制約束引導機制約束引導機制3、 房地產宏觀調控的手段房地

6、產宏觀調控的手段圖10-4 土地政策的調控機制（1）土地政策）土地政策的調控機制的調控機制我國土地政策參與宏觀調控主要表現在四個方面。土地政策參土地政策參與宏觀調控與宏觀調控開展土地儲備收購（1996年開始）各類土地清理整頓（2003開發區清理；2011小產權房清理）實施土地出讓“招拍掛”政策（1990年起，）收緊土地審批權限，整治土地市場，遏制過度投資（2004，2006，2011年）PQP2P1P0Q1Q0S1S0D1D0E0E1土地收購儲備的供求曲線及地價的變動 土地收購儲備的供求曲線及房價的變動 PQP1P0Q1Q0S1S0D1D0u收購儲備政策及經濟分析收購儲備政策及經濟分析 u“招

7、拍掛招拍掛”政策及經濟分析政策及經濟分析S1S2S2D1D1P1P2PE2E1QO圖10-8 土地“招拍掛”政策調控效果 （2 2）住房政策住房政策u定義：定義： 狹義上的住房政策，狹義上的住房政策，是政府在一定的社會、經濟和政治形勢下，為了改善住房的數量、質量、價格以及所有權和使用權狀況，為適應不同時期的住房需求和住房供應模式而設計的調節和干預措施。u分類：分類： 根據住房主體根據住房主體：p 針對中等收入以上的居民的住房政策商品房政策；p 針對中低收入居民的住房政策公共住房政策。 根據政策作用對象：根據政策作用對象：住房需求政策和住房供給政策。 根據政策調控范圍：根據政策調控范圍：一般性政

8、策和具體政策。 根據調控主導內容：根據調控主導內容：住房供給數量，結構，分配，保障政策u住房需求政策及其經濟分析住房需求政策及其經濟分析 政府為了滿足社會各階層的住房消費，刺激住房需求采取的向中低收入者提供住房貨幣補貼，提高其購房能力的舉措，如我國的住房公積金制度。住房貨幣補貼政策的經濟分析住房數量非住房商品數量BDOCAEE1U3U2U1住房貨幣補貼歸宿住房數量住房價格PAOEFDDES補貼后價格P補貼前價格P0u住房供給政策及其經濟分析住房供給政策及其經濟分析 直接介入供給直接介入供給：一是政府通過直接自建提供公共住房給中低收入家庭居住；二是政府通過向開發商提供補貼來增加公共住房的供給。政

9、府直接介入住房供給POEQ0DQESP1P0SQ1圖10-12 政府間接介入住房供給間接介入供給間接介入供給：是通過提供優惠貸款、減免稅收、降低土地成本、簡化管理程序等形式減少投資成本，間接增加住房供給。POQ0DQAUC1AUC0Mc0Q1Mc1l產業政策：產業政策：產業地位、產業結構、產業布局（差別化利率等）產業地位、產業結構、產業布局（差別化利率等）l財政政策手段：財政政策手段：財政政策主要包括財政收入政策（稅收）和財政財政政策主要包括財政收入政策（稅收）和財政支出政策。支出政策。l投資政策手段：投資政策手段： 對房地產投資規模的控制；對房地產投資規模的控制； 對房地產投資對房地產投資結

10、構的控制結構的控制l貨幣政策：貨幣政策：是央行通過一定的措施調節貨幣的供給和需求。分類：是央行通過一定的措施調節貨幣的供給和需求。分類：一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策；擴張性、緊縮性和中性貨一般性貨幣政策與選擇性貨幣政策；擴張性、緊縮性和中性貨幣政策。調節主要目標：控制貨幣發行量、控制房地產信貸規模。幣政策。調節主要目標：控制貨幣發行量、控制房地產信貸規模。其中，控制市場中的貨幣量是貨幣政策的核心。其中，控制市場中的貨幣量是貨幣政策的核心。利率利率存款準備金率存款準備金率貨幣供應量貨幣供應量不動產信用控制不動產信用控制優惠利率優惠利率 貨幣政策的主要工具貨幣政策的主要工具房地產貨幣政策的調控機

11、制房地產貨幣政策的調控機制 利率政策利率政策 利率利率是貨幣信貸政策最重要的杠桿，當信貸規模過大，是貨幣信貸政策最重要的杠桿，當信貸規模過大，資金供應緊張時，可以提高貸款利率，緊縮貸款，同時提高資金供應緊張時，可以提高貸款利率，緊縮貸款，同時提高存款利率，增加儲蓄，即采取緊縮的貨幣政策。存款利率，增加儲蓄，即采取緊縮的貨幣政策。 存款準備金率存款準備金率中央銀行可以通過降低法定存款準備金率，以減少商業銀行向中央銀行可以通過降低法定存款準備金率，以減少商業銀行向中央銀行交存的法定準備金，使商業銀行可貸資金增加，從中央銀行交存的法定準備金，使商業銀行可貸資金增加，從而使市場中的貨幣供應量增加，以此

12、鼓勵投資，刺激消費；而使市場中的貨幣供應量增加，以此鼓勵投資，刺激消費；反之亦然。反之亦然。 貨幣供應總量貨幣供應總量盡管凱恩斯認為，貨幣供應總量變動最終要通過影響利率來影響其盡管凱恩斯認為，貨幣供應總量變動最終要通過影響利率來影響其他變量（依賴于主體行為選擇），但我國利率尚未完全市場化。他變量（依賴于主體行為選擇），但我國利率尚未完全市場化。所以可直接通過貨幣余額的支出造成物價上漲。所以可直接通過貨幣余額的支出造成物價上漲。 不動產信用控制不動產信用控制主要是對不動產抵押貸款的管理措施。包括：主體限制、規定貸款主要是對不動產抵押貸款的管理措施。包括：主體限制、規定貸款最高限額、信貸資金與自有

13、資金比例、最長期限、首付最低金額最高限額、信貸資金與自有資金比例、最長期限、首付最低金額（比例控制）。（比例控制）。 優惠利率優惠利率對某些部門、行業、產品、主體規定較低利率，鼓勵發展。對某些部門、行業、產品、主體規定較低利率，鼓勵發展。 公開市場業務公開市場業務中央銀行可以通過在公開市場上買進或賣出有價證券，改變市場中中央銀行可以通過在公開市場上買進或賣出有價證券，改變市場中貨幣的供應量，從而調整經濟運行質量。貨幣的供應量，從而調整經濟運行質量。 貼現率政策貼現率政策當中央銀行降低貼現率時，商業銀行就會增加向中央銀行貸款的數當中央銀行降低貼現率時，商業銀行就會增加向中央銀行貸款的數量用于擴大

14、信貸規模，以增加自身的盈利。反之，貼現率提高，量用于擴大信貸規模，以增加自身的盈利。反之，貼現率提高，會使商業銀行提高自身放貸條件，進而縮小貸款規模，使得市場會使商業銀行提高自身放貸條件，進而縮小貸款規模，使得市場中資金的利用效率降低，從而抑制經濟的過度膨脹。中資金的利用效率降低，從而抑制經濟的過度膨脹。此外，中央銀行還可以通過貸款計劃和貸款條件等措施對整個國民此外，中央銀行還可以通過貸款計劃和貸款條件等措施對整個國民經濟進行調節和控制。經濟進行調節和控制。u房地產貨幣政策的效力評述房地產貨幣政策的效力評述IS（平緩）LMYOi政策效力弱IS（陡峭）LMYOi政策效力強LM（平緩）ISYOi政

15、策效力強LM（陡峭）ISYOi政策效力弱（4 4）房地產稅收政策房地產稅收政策A A、房地產稅收政策的內涵和特點房地產稅收政策的內涵和特點稅源分布的稅源分布的零散性零散性調節范圍的調節范圍的廣泛性廣泛性征收對象的征收對象的特定性特定性稅收體系的稅收體系的復雜性復雜性B B、稅收政策的傳導機制稅收政策的傳導機制稅收政策稅率稅基土地開發和房屋建設成本房地產購買成本、轉讓成本房地產投資規模房地產保有成本供給需求市場供求關系圖10-16 稅收政策傳導機制C C、房地產稅收政策的經濟分析房地產稅收政策的經濟分析P1P0P2Q1Q0S1S0QACBDP圖10-17 房地產開發稅收的局部均衡分析圖10-18

16、 房地產轉讓所得稅的局部均衡分析P1P0P2Q1Q2E1E0QSDPE2D1圖10-19 不同類型房屋稅收影響的經濟分析P1P0P2A1A0SLA0A的資本量PP3A1單位價格OP0P2P單位價格B的資本量B1B0OB0SL深化城鎮住房制度改革實施海南泡沫破滅規范市場開始進一步深化住房制度改革加快住房建設。貸款按揭登陸內地停止住房實物分配適度從緊的財政政策和貨幣政策住房公積金租金改革安居工程政策性貸款對住房公積金貨款免稅。租賃所取得收入稅收稅率減少消化積壓房開始實行土地招投標制度。明確房地產是支柱產業存款準備金率上調、地方政府出臺法規調控土地市場新舊八條出臺國家控價行動保障性住房登堂緊縮貸款、

17、稅收大規模整頓措施進一步加強監控打擊囤地控市救市上調存款準備金率全面推進保障住房建設促進市場健康穩定發展國十一條出臺史上最嚴厲政策名義四龍制水，實際一龍在扛 國土資源嚴格土地供給；國土資源嚴格土地供給； 人民銀行嚴格信貸供給；人民銀行嚴格信貸供給； 財政部加強房地產稅收征管；財政部加強房地產稅收征管； 建設部獨力打壓房價。建設部獨力打壓房價。三龍看熱鬧，一龍累半死三龍看熱鬧，一龍累半死開放商向購房人轉嫁成本。開放商向購房人轉嫁成本。結論u1、過度調控可能導致金融危機提前爆發；、過度調控可能導致金融危機提前爆發；u2、中央與地方分權制下不同發展目標導致調控失靈；、中央與地方分權制下不同發展目標導

18、致調控失靈；u3、金融體制缺陷不克服，會影響調控成效、金融體制缺陷不克服，會影響調控成效房地產調控的可能方向正確方向：產業優化方向 增長方式由粗放型向集約型轉變；增長方式由粗放型向集約型轉變； 產業職能由生產型向服務型轉變；產業職能由生產型向服務型轉變； 生產模式由全能化向專業化轉變；生產模式由全能化向專業化轉變； 產業組織由過度分散向相對集中轉變；產業組織由過度分散向相對集中轉變； 融資方式由單一化向多元化轉變。融資方式由單一化向多元化轉變。正確方向：不能暴漲暴跌 調整分稅制：朝三暮四 增加土地供給 抑制需求：提高首付比例 征收物業稅。 最佳范圍： 在與在與GDP增長速度加升值幅度之間加權：

19、增長速度加升值幅度之間加權：當前應該在左右當前應該在左右調控的系統性 首先，從市場和政府兩方面入手。市場調控，增加住房有效供給：調整市場結構，強調中低價位房、中小戶型房，利用限價商品房、限價地的雙限政策實施此政策；封死別墅用地的審批，限制大戶型房的開發量。政府調控主要通過行政手段強化監督和政策的落實，強化土地督察制度，強調政令暢通，加強執行力度。 其次，從供給和需求兩方面下手。供給調控：土地供給方面，嚴格土地獲取和開發等手續和程序；資金供給調控方面，在調高內部各項投資進入門檻的情況下，限制外資、規避外資對國內地產市場的沖擊；銷售調控，打擊開發商囤房、利用銷控手段哄抬房價，構建網上簽約等信息披露

20、機制等。需求調控：二套住房抬高按揭成數，抬高炒房門檻、打擊炒房；控制大拆大建等人為造成的住房需求；加大新股上市力度，吸引投資資金進入股市，分流社會閑散資本。 最后，根據實際情況，繼續出臺相應的政策和不斷細化條文。調控的可操作性 不能光有原則，具體要求需要細化到具體數不能光有原則，具體要求需要細化到具體數字層面；字層面； 地方相關配套細則要與中央的總則相協調，地方相關配套細則要與中央的總則相協調，如此才可以加強政策的可執行性。如此才可以加強政策的可執行性。調控的靈活性 出臺正式的政策條文出臺正式的政策條文 媒體、輿論的力量媒體、輿論的力量 政策執行不搞一刀切，給地方制定因地制宜的細則政策執行不搞一刀切，給地方制定因地制宜的細則留下一定的彈性空間。例如，留下