1、不可小視的電梯能耗市場部又在催促A大廈項目的經營測算了。A大廈是市場部最近正在洽談的一個項目，該項目規模不大，是個單體舊建筑，住宅有5萬平米，商業有5000平米,有一個地下停車庫。該項目是包干制項目，由于項目比較簡單，所以M君讓陳紅負責該項測算工作。打開陳紅發過來的A大廈經營測算，如下表一：表一、 物業管理費用測算表項目：A大廈單位：元/月序號項目名稱金額備注一、收入1收入129,600.001-1住宅物業服務費126,000.00收費面積:50000平米,收費標準2.80/平米.月1-2商業物業服務3,600.00收費面積:500平米,收費標準8.00/平米.月2停車費收入15,000.00

2、停車費合計144,600.00二、支出1人工成本100,000.002行政費用3,800.003綠化清潔費用5,000.004設備設施維護費7,000.005公共能源消耗-6社區文化2,000.007物業管理責任險2,500.008物業公司酬金-9稅金8,097.60營業稅5%,附加稅0.6%合計128,397.60三、盈利（虧損用負數）16,202.40利潤率11%M君一看結果，心里有些不踏實，這樣一個單體項目，能有這么高的利潤嗎？銷售利潤率都達到11%，成本利潤率就能達到13%了哦。M君仔細看了下數據，還真發現了一個問題，支出第5項公共能源消耗居然是0。面對M君的疑問，陳紅解釋道，據她了解

3、，A大廈公共水電主要是公共區域包括樓道的照明，由于采用了感應開關，能耗很小。所以她將該能耗和物業用房水電一起做了測算，在支出第2項“行政費用”里做了體現,。陳紅的解釋并沒有讓M君釋然。M君：“那電梯能耗呢？”陳紅：“向業主公攤呀。”M君：“電梯電費向業主公攤，有依據嗎？”陳紅：“有呀！物業管理服務費用基本包括的是物業管理服務企業日常的管理服務成本、法定稅費以及公共區域日常的各項基礎維保費用，而并不包含特種行業的維保費用。且電梯屬于特種行業，所以電梯費用的收取和使用應該設定為單項費用。”M君擺擺手，打斷了陳紅的話說：“你說的是理論上的依據，每個省市對此的約定都是不同的，有的是向業主公攤，有的是由

4、物業管理公司承擔。甚至在同一個城市不同的項目也會有不同的約定。我問的是A大廈向業主公攤電梯電費有依據嗎？你是否和市場部溝通過？”陳紅明白了M君的意思，表示馬上和市場部溝通。結果果然不出M君所料，業委會招標文件里已經明確，電梯電費在物業管理費里支出，不再向業主公攤。陳紅將修改好的測算表(見表二)發給了M君。表二、 測算簡表（修訂）項目：A大廈單位：元/月序號項目名稱金額備注一、收入144,600.00二、支出1各項成本（見表一）128,397.602公共能源消耗19,980.006部電梯，功率18.5KW合計148,377.60三、盈利（虧損用負數）-3,777.60利潤率-2.61%根據陳紅第

5、二次的測算結果，電梯每月能源消耗19980元，則A大廈項目測算結果是每月虧損3777.60，這和上次的測算結果有著根本的差異。很顯然，電梯耗能在這個測算中有著很大的份量。但是對于每月電梯能耗，他直覺還是偏高。他讓陳紅提供了電梯電費的測算依據(見表三)：表三、電梯耗電測算表項目數量單位備注電梯數量6.00部功率18.50KW電價1.00元/KWH日運行時間6.00小時主要使用時間為7：009：0011：0014：0017：0018：00日能耗666.00元/日功率*日運行時間*電價*電梯數量月能耗19,980.00元/月日能耗*30電梯是大廈內上下運行的交通工具，電梯的主要耗電電源是機房內的曳引

6、機。同時電梯的控制系統電路、開門電機、轎箱頂部的排風扇和轎箱照明也有電力消耗，只是這些部分的耗電和曳引機相比極小，甚至可以說微不足道。因此為了簡化測算,對于電梯耗能只需考慮曳引機的耗電即可。M君仔細看了下電梯電費測算，測算應該說沒有什么問題。只是對于日運行時間，很顯然陳紅是按照早、中、晚三個繁忙時段，每個時段各2小時，共6小時來測算的。M君知道這也是行業中很多人采用的經驗數據。不過，這樣的經驗數據是否準確呢？M君認為：電梯雖然是24小時運行，但是對于住宅來說，電梯的使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，我們通常估計是6個小時，但是這個時間是不準確的。因為：1、周末、節假日的電梯使用并沒有這種明

7、顯的規律性，這個時間占了近三分之一。2、電梯運行時，由于各種外部條件的不同，并不總是滿載功率運行。3、最重要的是曳引電梯的工作特性。由于對重裝置的作用，隨著電梯負載的大小和運行方向的不同，曳引機呈現四象限工作特性。當轎廂空載下行與滿載上行時電機負荷最大，電機處于電動狀態；當曳引輪兩側的重量幾乎相等時（轎廂半載），電機負載最輕；當轎廂空載上行與滿載下行時，電機則處于發電狀態。而對于住宅來說，電梯空載下行、滿載上行的機率和空載上行、滿載下行的機率并沒有很大的區別。綜上所述，電梯平均日運行時間一定是低于6小時的，根據M君的經驗這個數據大部分在2-4小時之間。M君叫來了陳紅，告訴她由于電梯耗能對于A大

8、廈項目測算非常重要，甚至決定著是否接管該項目。因此對于電梯耗能的測算還需要更準確。同時他也向她提供了兩個建議：1、和市場部及上一家物業管理公司聯系，看能否獲取該項目電梯資料及電梯耗能的歷史數據；2、在我們的現有在管項目中尋找相似項目的電梯耗能統計數據，作為測算依據。陳紅最終從業委會處獲得了電梯資料，卻沒能從上一家物業管理公司那里得到歷史耗能數據，但是她也提供了一個相似項目B項目的耗能數據，如下表四：表四、 2012年B項目電梯用電量統計單位：千瓦時電梯一月二月三月四月五月六月七月八月九月合計1-12#15,40011,60011,68012,88012,32012,08012,80012,48

9、013,280114,52013-22#14,56011,28011,04012,48010,8009,60010,0809,84010,24099,92023-34#18,00016,16015,84018,16014,96013,20019,6809,84015,280141,120合計355,560電梯資料設備名稱三菱電梯規格型號TYPEZPML-A157出廠日期2007.3設備本體主要參數曳引機（蝸桿下至式）轎廂（2.2M×1.6M×1.5M）載重量1050kg額定梯速2.5M/S交流控制箱（380V）附屬設備主要零件及參數電機：額定電壓：380V額定電流：34.5

10、A頻 率：30.8Hz功 率：15.7Kw轉 速：154r/min根據上述數據，我們可以測算出電梯的日平均運行時間，如下表五：電梯平均每月用電量平均日運行時間1-12#12,724.002.2513-22#11,102.002.3623-34#15,680.002.77合計39,506.672.47由上表可知,三組電梯里有2組9個月里日平均運行時間低于2.5小時,1組為2.77小時,平均不足2.5小時。由此我們可以得出結論,對于這樣的住宅項目,電梯的日平均運行時間遠遠低于6小時。基于謹慎性原則，M君建議A大廈項目電梯的日平均運行時間采用3小時測算。這樣一來，項目測算結果如表六：表六、 物業管理

11、服務費用測算表項目：A大廈單位：元/月序號項目名稱金額備注一、收入144,600.00二、支出1各項成本（見表一）128,397.602公共能源消耗9,990.006部電梯，功率18.5KW合計138,387.60三、盈利（虧損用負數）6,212.40利潤率4.30%根據上述測算，A大廈項目月盈利6000余元，銷售利潤率4.3%。這個項目不是一個盈利能力很強的項目，但是尚可收支平衡，略有盈利。這樣的結論也許才更接近于項目實際。對于電梯耗能的準確測算不僅能夠使我們更好地把握項目狀況，做出正確抉擇。而且可以使我們準確了解項目成本構成，采取相應措施，有的放矢地節能降耗。能源消耗是物業管理行業僅次于人力成本的第二大成本項目，對能源消耗的準確把握和有效管控可以有效控制企業成本，其重要性并不遜色于人力成本控制。因為節能降耗不僅僅是為了企業降低成本，更重要的是隨著社會經濟的發展，建筑物能耗總量已經占據整個