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文檔簡介

1、青島市房地產價格影響因素淺析房地產市場價格水平波動受消費者收入、 銀行利率、 限購政策、區域環境等多種因素影響。 經分析后發現, 房地產市場價格波動仍然符合經濟學規律, 房地產價格主要受市場(看不見的手)即供需關系和政府政策(看的見手)兩方面因素影響。1. 市場(看不見的手)是組織房地產活動的好方法。在不考慮政府政策導向引導的因素情況下, 影響房地產價格的因素要么是通過影響房地產供給, 要么是通過影響房地產需求, 要么是同時影響房地產供給和房地產需求。1.1青島房地產需求分析1.1.1經濟快速增長為居民購房提供有力保障近些年,青島市經濟總體上保持高速發展的運行態勢,經濟增長勢頭強勁,投資規模快

2、速擴張,居民生活水平、消費能力穩步提高。GDP每年保持在 10%以上增長,居民收入穩定增加,2013 年前三季度人均可支配收了25640。08 年奧運會為青島市提供良好的契機,青島市以其良好的城市環境,吸引了大量投資。青島市經濟高速增長, 居民逐漸積累的大量財富, 經濟實力顯著增強, 有能力改善住房需求,更有不少人開始投資房地產。收入是影響消費行為的最重要的因素。 其影響主要表現為, 所有需求者一定時間的總收入直接決定了全體需求者需求欲望的實現水平, 收入水平的高低直接決定了全體消費者的支出結構。 隨著收入水平的提高, 房地產的消費支出在全部支出中所占的比重越來越大。隨著收入的增加,剛性客戶有

3、經濟實力支付房款,改善性客戶增強了改善住房環境購房的愿望, 投資者則可投資房地產獲取高額利潤。剛需、改善及投資需求隨著收入的增長逐漸旺盛。青島市城市化帶來大量住房需求近幾年來,青島市把基礎設施建設和加速城市化作為推動經濟社會發展的重要戰略來抓,提出了“拓展城市發展空間、調整產業布局,構筑大青島”的城市化推進思路。已經形成了新的城市發展理念,樹立了大規劃、大格局、大發展的現代城市意識。(第 1 頁,共 12 頁)2007 年開始,青島市積極推進城市化進程,加快了舊村、舊城、老企業搬遷改造,城市地鐵建設、城際鐵路、重慶路改造等基礎設施建設速度。通過城市交通、市政公用、基礎設施、生態環境、城市環境綜

4、合治理等一系列的工程的實施,城市的基礎設施水平得到極大的提高,生態環境和居民的生活環境也發生根本性的變化,帶動整個城市面貌的改變。城市化的推進必然帶來大量的房地產開發,區域住房需求增加。 改造的城鎮居民紛紛選擇環境優良、 配套完善、生活便利的區域生活居住,這樣會極大的刺激市區對住房的需求,帶來大量的租房或買房需求。青島城市形象吸引更多置業者青島市是全國少有的“三面滄海一面山”城市,環境優美,氣候適宜,冬無嚴寒,夏無酷暑,年平均氣溫在 12.7 攝氏度,非常適合居住。每年吸引大量外地人口定居或度假。青島不僅是山東和沿海地區最大的對外經貿、 金融、信息中心,還是中國重要的經濟中心城市、 沿海開放城

5、市。積累了像海爾、海信、青啤等一批知名品牌。憑借港口、海洋、旅游形成青島三大特色經濟,提供了多種多樣的就業崗位。青島市正處在高速增長階段, 青島市依托山東半島藍色經濟區和國家海洋戰略優勢,憑借雄厚的海洋科研力量, 青島市正在努力打造全國最高水平、 國際一流水平的海洋科技產業城。同時,青島市正積極開拓新的發展領域,尋找新的經濟增長點,制定了“環灣保護、擁灣發展”的戰略。青島市藍色硅谷、濱海新區、歡樂濱海城、北岸新城區、西海岸經濟開發區等區域正在如火如荼的建設, 這些區域必將成為青島未來新的經濟增長區域,帶來大量的住宅需求。青島旅游資源豐富, 既有秀麗的山水風光又有豐富的人文景觀,更有風格迥異的多

6、國建筑,以及歷史悠久的宗教文化和豐富多彩的節慶活動。 2008 年北京奧運會后,青島又榮獲“帆船之都”的美譽。2008 年奧運會讓全國人民熟知青島,樹立了青島開放、美麗、干凈、文明的城市形象。 大量的全國及國際人士紛紛來青島擇業、置業,大量的住房需求隨之而來。(第 2 頁,共 12 頁)人口增長導致住房需求旺盛伴隨著城市化步伐的加快,城市人口的增長對住房的需求急劇增加。 2012 年年末青島市戶籍總人口為 769.56 萬人,比 2011 年增長 0.42%。常駐人口近 1000 萬,每年還有大量來青就業畢業生、 外來務工人員。 預計未來 2 到 3 年青島市常住人口達 1200 萬人。家庭規

7、模也是一個重要影響因素。 家庭規模是指全社會或某一地區家庭的平均人口數。一般而言,一個家庭就是一個居住單位。當家庭規模發生變化時,即使人口總數不變,社會居住單位數也會發生變動,進而影響房地產需求的變動。一般情況下, 隨著家庭規模的逐步縮小, 即大家庭分解為小家庭, 對住房需求就會增加。現在單身貴族的小戶型住房越來越受青睞, 青島市隨著高學歷人口的增多,給傳統的家庭結構也帶來了沖擊, 單身工作者的住房需求也成為了青島市住房需求的一個組成部分。人口逐年增長和家庭規模小型化,帶來大量的住房剛性需求。外資及國內民間資本投資人民幣升值導致房地產投資成為外資追逐的熱點。這其中也包括大量國際游資,預期人民幣

8、升值,大量外資涌入我國,并且投向了房地產市場,造成對房地產市場需求的虛假膨脹。外資的加速進入刺激房地產市場日趨變熱。(第 3 頁,共 12 頁)另外,國內像制造業等行業投資收益回報率普遍偏低,投資周期相對較長,變現能力較差,致使青島市及相鄰省市手握大量資金的高端人士越來越多的看好青島房地產市場。對于青島來說,外資及民間資本涌入對房價的助推作用, 具體表現在兩方面:一方面,外資購買的絕大多數都是高檔物業, 而高檔物業的價格往往會成為整個市場的風向標。雖然國家出臺一系列的限購政策,投資性購房受到一定的抑制,但總體投資性需求依然較大。 另一方面,外資及民間資本開發或參與的項目多屬中高檔,由于他們財力

9、雄厚, 往往在土地競標中推高地價, 而且大量高端物業的涌現,也必將拉高市場整體價格。消費心理和理性預期消費者的行為不僅受許多現實的因素影響, 還受其消費心理和未來預期的影響。現時消費者的需求不僅取決于其現在的收入和現時商品的價格, 還取決于未來收入和商品價格變化的情況。 房地產兼具耐用消費品和投資品的雙重性質。 所以在房地產市場上,作為需求方,人們往往傾向于買漲不買跌,而作為有產者,當房價上漲的時候, 人們會感到他們的資產總值在增加, 即使絕大部分人不可能出售他們的住房, 但在此過程中他們也會享受到財富增值的愉悅, 因此他們內心則實際上希望房價繼續上漲。 根據預期理論, 人們對未來的預期有著一

10、種自我實現的機制,如果人們都預期某種事情會出現, 這種事情出現的概率就會越來越大。在反饋效應的作用下, 當事人預期房價將會進一步上升, 此時購買商品房將會獲得再銷售的收益。 由于大部分居民認為房價上漲, 整個社會對房地產的需求量就會增加。1.2青島房地產供給分析商品房建安成本影響供給量房地產的開發成本包括各種原材料的成本、 施工機具的費用、 勞務成本及各種稅費等。近幾年各種成本提高較快, 同時建造房屋的質量也在提高, 大多數新建商品房都具備了智能化系統配置包括: 小區聯網可視對講系統、 監控報警系統、電子巡更系統、 一卡通系統等, 這些都會提高商品房的建造成本, 對商品房的供給產生不利影響。(

11、第 4 頁,共 12 頁)青島市房地產投資增長顯著每年房地產投資額指一個地區每年投入到房地產市場的資金總額,是一個反映某地區房地產供應情況的重要指標。 很明顯,該地區某年的房地產投資額增加的話,其供給也會增大。但是注意,這個結果是有一個遲緩效應的,因為當年的投資一般會在一兩年后轉化為增加的房地產竣工面積。青島從2005 年到 2012年,房地產投資額呈直線上升。 2012 年投資額達到 930.1 億元,同比增長 18.8%。2013 年前三季度青島市完成房地產開發投資額783.8 億元,同比增加14.4%。青島市房地產竣工面積穩步增長每年住宅房地產的竣工面積, 這個指標直接反映了每年住宅房地

12、產的供給數量。每年竣工的住宅房地產包括兩部分: 當年開工當年竣工的住宅房地產和前期投入本期竣工的房地產。 其實這個指標和每年住宅房地產投資額是很相關的。 青(第 5 頁,共 12 頁)島 2012 年住宅竣工面積為929 萬平方米,同比增長41%。 2013 年前三季度住宅竣工面積為 353.8 萬平方米。土地成本對房地產供給的影響青島市主城區土地供應不足青島市主城區(市南區、市北區、四方區、李滄區、嶗山區)隨著城市規劃和舊城舊村改造推進, 自 2009 年土地出讓呈現爆發式增長,2009 年土地出讓金達到 235 億元增長 35%,2010 年達到歷史峰值,其中主城區成交地塊數量39 宗,土

13、地出讓金總收入363.6 億元,增長 84.2%。2011 年青島市土地市場受樓市調控政策的影響,政府減少了土地投放量,成交態勢低迷,基本都以起始價成交。同時由于 2010 年主城區土地市場的集中放量,區域內除舊城拆遷改造外, 可建設土地資源已十分稀缺, 當年供應的多幅地塊除我司競得的李滄河南南莊改造地塊外都無明顯規模和區位優勢。2012 年土地出讓量及成交量有所上升,青島市市內四區和嶗山區共出讓土地 70 宗(不含工業用地),成交 62 宗,流拍 8 宗。成交的土地中,以起始價成交土地 49 宗,占總成交比例 79%,整體交易形式平淡。2013 年通過招拍掛形式共出讓土地 30 宗,成交 2

14、9 宗(含 2 宗地下面積使用權用地),成交宗地(不含 2 宗地下空間)占地面積 68.01 萬平方米,可發展建筑面積 202.46 萬平方米,平均容積率 3.0 ,占同期出讓面積的 38.14%。隨著項目開發建設, 2011 年出讓的土地基本開發完, 2012 年出讓的土地較少,且經過一年的開發, 土地去化大半,而 2013 年主城區出讓的土地非常有限,這就出現了主城區土地供應不足的局面。青島市主城區優質土地成交價格高漲,帶動區域房價上漲。近年來,青島市主城區土地供應偏少, 優質土地更引來各大開發商高價爭搶,甚至出現了土地成交價高過當地房價,所謂 “面粉 ”貴過 “面包 ”的情況。開發商勢必

15、通過抬高房價收回成本和獲取利潤, 周邊區域房價同樣會跟風提價。 青島市北區(老四方)海云庵片區房價就是個典型例子。2012 年 12 月份市北區杭州路 28 號土地拍賣,該項目吸引了萬科、 中海等房產大鱷參與競拍, 經過 105 輪的喊價之后, 最終以 5820 元/ 平米價格成交, 溢價(第 6 頁,共 12 頁)率高達 50.6%。按照房地產開發盈利計算,房價在12000 元 / 平方米開放商才能有利可圖,而當時該區域新房均在在 9500 元 / 平方米左右。 該地塊成交后, 周邊房地產市場一下子火熱起來, 甚至有臨近樓盤竟然打出該地塊的土地成交信息來宣傳樓盤漲價信息。 2013 年 12

16、 月份該區域房地產價格普遍在 11000 元 / 平方米,一年時間房價漲幅達 1000 元 / 平方米。而杭州路 28 號土地正式開發后,因其高端的定位,良好的品牌形象, 雖高層均價 12000 元/ 平米,仍受到置業者的追捧。另外,商品房價格的提高誘使開發商購買土地, 增加商品房的開發面積, 但是由于房地產價格上漲預期的影響, 大部分開發商置國家的政策于不顧, 利用各種辦法拖延開發的時間, 等待房價上漲后再建房銷售以謀取更大的利潤。 這也就是部分開發商取得土地后,囤而不建的原因1.3青島市房地產供需關系分析供需的結構性矛盾由于房價上漲太快,大多數居民只能轉而購買中小戶型、中低價位的房子。但是

17、,對開發商而言, 建造銷售大戶型、 豪華型的房子比小戶型的房子利潤高很多。供應的減少和需求的增大導致了對中小戶型的房子極缺,造成了房子的供應結構不合理、中小戶型房嚴重不足的矛盾。為解決這個問題2006 年 5 月,建設部等九部委聯合下發的 關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見規定:“自2006 年 6 月 1 日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建筑面積90 平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上。”許多地方政府沒有嚴格落實“ 70/90 ”政策。其結果是,中小戶型住宅供小于求的矛盾仍未得到有效緩解,在住房保障短期難有大成效的情況下,中低收入群體仍會爭購稀缺的中小

18、房型住宅, 各地經常出現居民提前幾天排隊爭購小戶型住宅的盛況,這并不說明我們的房地產市場火爆, 相反卻意味著我們的房地產市場存在著巨大的結構性矛盾,中小戶型住宅偏少。青島市供需區域分布不合理從 2013 年 9 月份以來,連續三個月全市住宅月成交量突破萬套,青島樓市由此邁入一個“旺季” 。在成交活躍的同時,全市住宅存量卻“越賣越多” ,已達(第 7 頁,共 12 頁)到 122970 余套。在 2013 年最頂盛的三個月樓市旺季,市場的真相是供大于求,這確實是樓市的“尷尬” 。這主要是因為大量住房供應集中在即墨、黃島、城陽等區域, 市內四區及嶗山區供應量非常少,而市內四區及嶗山區剛性需求旺盛,

19、該區域房價普遍較高,特別是市北南部及嶗山區, 針對剛需的樓盤少之又少, 導致市內四區及嶗山區剛需盤“日光” 的現象,像新都心區域的海爾時代廣場和保利葉公館的剛需戶型供不應求,開盤當日即售罄。區域性供需矛盾加劇。2. 政府(看的見的手)可以改善市場結果。2.1 青島市房地產政策青島市是執行國家限購政策最嚴格的區域, 也是最先執行區域。 因此青島市房地產市場受國家宏觀調控影響最嚴重。2013 年 3 月 1 日,國務院辦公廳發布了關于繼續做好房地產市場調控工作的通知(國辦發 201317 號)出臺,明確規定限購區域應覆蓋城市全部行政區域,限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房, 對出售自有住

20、房按規定應征收的個人所得稅, 通過稅收征管、 房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的 20%計征。受此影響 3 月份青島市房地產市場尤其是二手房市場出現恐慌性拋售、搶房情況, 3 月份青島樓市迎來了 2013 年度成交的高峰期。2013 年 3 月 31 日青島市人民政府辦公廳發布關于繼續做好房地產市場調控工作持續推進房地產市場平穩健康發展的意見, 即青島版“國五條” 。不過,限購令并沒有擴大到全市所有行政區域,仍為市內六區范疇限購。另外,對于備受關注的“出售二手房按照差價的20%征收個人所得稅”這一新政究竟何時執行、如何執行未詳細提及。 “國五條”在青島“軟著陸”對青島市

21、新房市場影響有限,二手房恐慌性拋售情況得到改善。2.2青島市土地政策從 2014 年 1 月 1 日開始,島城基準地價將再次上調、包括住宅用地、商業用地和工業用地在內的三類土地基準價格均有不同程度上漲。 本次基準地價更新首次把黃島、嶗山、城陽、高新區和保稅港區納入市級基準地價覆蓋范圍,面積(第 8 頁,共 12 頁)增至 1236.42 平方公里。此次基準地價上調, 也會直接導致拍賣地價上漲,從而導致房價上漲。2.3青島市適度寬松的貸款政策公積金貸款政策青島調整了 2013 年公積金貸款政策:自 2 月 1 日起,青島市商品房住房公積金貸款最高限額由 40 萬元上調至 60 萬元,二手房公積金

22、貸款最高限額上調至35 萬元。對購買經濟適用住房的職工, 采取進一步的住房公積金扶持政策。 職工購買本市經濟適用住房, 可申請提取本人及其配偶的住房公積金用于支付購房首付款;首次申請住房公積金貸款用于購買經濟適用住房的,公積金貸款首付款比例由30%下調至 20%。2013 年 6 月 8 日,青島市住房公積金管理中心決定取消公積金貸款提前還款業務的次數限制, 這意味著市民采用公積金貸款的還貸壓力減輕,貸款利息支出減少。2013 年 12 月 4 日,公積金買房再傳利好消息, 2014 年 1 月起,青島住房公積金支取劃付方式優化調整為按月劃付。商業貸款政策青島市房地產商業貸款政策良好,2013

23、 年青島市繼續執行央行下調后基準利率,即 5 年以上貸款執行6.55%的利率,首次購買住宅的客戶實施首付3 成,利率 85 折;二套房首付 6 成,利率上浮 10%;商業網點首付5 成,基準利率。2013 年 6 月受銀行“錢荒”影響,部分銀行開始取消房貸85 折利率優惠政策,甚至部分銀行暫停個人住房貸款業務,至12 月份多數銀行已取消了首套房優惠利率,“停貸”、“緩貸”甚至利率上調成了目前銀行放貸的主流態勢。2013年下半年銀行貸款收緊并沒有顯著降低住房成交量,主要因為青島市成交主力為剛需客戶,購房愿望強烈。青島市良好的公積金及商業貸款政策,減少了居民購房還貸壓力, 刺激了居民購房愿望,增強消費者預期消費的信心。3. 綜述(第 9 頁,共 12 頁)房地

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