1、臺州市房地產市場報告、城市概況臺州地處浙江中部沿海，北接寧波，南鄰溫州，陸地面積9411平方公里，海域面積8萬多平方公里，總人口550萬，轄椒江、黃巖、路橋三區（市區），臨海、溫嶺兩市，玉環、天臺、仙居、三門四縣。臺州國內生產總值和財政總收入一直分別位居我省第五、四位，市區經濟實力位居全國大中城市第38位。臺州是14個沿海開放城市之一，屬于三級城市，其中下轄的椒江、黃巖、路橋三區是臺州市的中心主城區，也是臺州房地產開發投資的重點區域，而地域狹小，但位置優越的玉環區則是臺州市高價位樓盤較為集中的區域。二、城市規劃1、城鎮體系空間結構規劃臺州市域城鎮體系空間發展結構為“一個發展核、三條發展帶&qu

2、ot;。一個發展核指臺州城市群，是臺州城市與產業發展的核心地帶，包括椒江、黃巖、路橋及溫嶺市區等重點發展城區；三條發展帶城鎮群空間的聯系軸“北部城鎮發展帶”:以天臺、三門為依托，形成沿上三高速、326省道、224省道的東西向北部城鎮發展帶；“西部城鎮發展帶”:通過322省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、臨海為依托的西部城鎮發展帶，其中，臨海是該發展帶上的核心城市；“東部沿海城鎮發展帶”:以規劃臺州沿海大通道和各港口為依托，以東部沿海產業帶的建設為導向，形成南到玉環大麥嶼港口、北到三門健跳港（含椒江大陳島）的大中小城鎮相結合的城鎮密集發展帶，這是臺州市未來的重要發展方向和重點建設內容。2

3、、城鎮體系職能及規模結構規劃城鎮體系職能劃分：規劃臺州市域城鎮體系職能分為五級，依次為市域中心、市域副中心、縣（市）域中心、重點鎮與一般建制鎮。規劃市域中心為臺州市區；市域副中心為臨海市區；縣（市）域中心為溫嶺、玉環、天臺、仙居及三門市區；另外還規劃確定10個中心鎮。城鎮體系規模等級劃分：按各城鎮的發展條件與職能，規劃5級城鎮（市）規模等級。其中，人口100萬以上的大城市一個（臺州市區）；20-50萬中等城市三個（臨海市區、溫嶺市區、玉環縣城）；10-20萬小城市五個（天臺縣城、仙居縣城、三門縣城、臨海杜橋鎮、溫嶺澤國鎮）；5-10萬人口小城鎮10個（金清鎮、白水洋鎮、大溪鎮等）；其它為人口在

4、5萬以下的小城鎮。9臺州市城市總體規劃(2004-2020)tk<4WE中讖市21世紀發展成*BA4國切4瓶u1ttNIIMp城市發展戰略目標根據未來發展趨勢預計和已編制的發展規劃，確定臺州市域范圍到2010年常住總人口為618萬人，預計城鎮化水平為52%,到2020年臺州市域常住總人口為672萬人，預計城鎮化水平為67%。發揮區域中心城市的政治、經濟、文化、商貿、交通樞紐等城市功能，實現區域內資源的高效利用與環境保護相協調，鞏固、提高浙江省沿海區域中心城市的地位與作用，使臺州市在個繁榮、高效、文明的區域性中心城市;個適宜創業發展、又適宜居住生活的山水型生態城市。三、房地產市場1、開發投

5、資情況從2000年開始，臺州市的房地產開發投資進入到了一個高速增長的階段，2000年的開發投資額增幅達到了82.2%,同2000年相比直到2005年各年的投資增幅雖然有所下降，但仍然處于一個較高的增長水平。2005年和2006年國家接連出臺了多條宏觀調控政策，臺州市的房地產開發投資受到了較大的影響，2006年的房地產開發投資首度出現了負增長，同比下降達到了12.6%o2000-2006臺州市房地產開發投資情況匚二I開發投資額增幅分析：從2000年到2005年，受長三角地區房地產市場整體趨熱的帶動，以及臺州作為沿海開發城市所具有的潛在開發價值影響的拉動，臺州市近年來的房地產開發投資高速增長。20

6、05年在國家宏觀調控措施出臺后，臺州市投資高位增幅并沒有馬上下降，而是到了宏觀調控落實的2006年，這種持續的高位增幅才出現停止并呈現負增長，因此可以判斷臺州市房地產在投資開發領域經過連續多年的高速發展之后，目前已經進入了一個緩沖調整階段。（銷售市場實際在2004就已經進入緩沖調整階段，詳見商品房銷售分析。）2、商品房銷售分析2.1、銷售量分析在銷售市場方面，臺州市近年來商品房銷售量走勢較為起伏，2003年銷售量上漲了41.4%,銷售量面積達到了168.49萬平方米，但隨后的2004年銷售量的增幅開始下滑，2005年在宏觀調控的影響下銷售量出現了負增長，但2006年作為國家宏觀調控的落實之年，

7、臺州市的銷售量卻呈現出強勢回歸的態勢，全年商品房銷售量達到了248.59萬平方米，增幅達40.9%,詳見下圖：2000-2006年臺州市商品房施工面積與銷售面積單位:萬平方米2001年2002年2003年2004年2005什2006年=商品厲銷售面積增幅分析：長三角地區的多數城市在2005年宏觀調控之后銷售量才出現下滑，市場也因此進入一個調整階段，但臺州市與之相比銷售市場在2004年就已經進入了這一階段，而經過兩年的調整之后，2006臺州市的商品房銷售量的強勢回歸，又比長三角地區的其它城市提前一年，而同期的開發投資額的下降顯示了開發領域并沒有預料到這種銷售市場的提前回升。2.2、總體價格走勢2

8、004年在長三角地區房價普遍上漲的情況下，提前進入調整階段的臺州樓市房價反而成下降趨勢，當年的商品房成交均價格只有2538元/平方米，同比下降3.4%,2005年在宏觀調控以及銷售量下降的情況下，臺州的商品房價格反而逆市而漲，而2006銷售量的大幅反彈使得房價的高位漲幅得以延續，詳見下圖：分析:2005年臺州市房價逆市而漲的現象表明，與長三角地區其它城市相比，臺州樓市在經過2004年提前一年的緩沖調整之后，開發商對后市普遍看好，紛紛逆市提價，雖然2005年的商品房銷售量成負增長,但這種逆市提價效應在2006年得以顯現，購房者抱著“買漲不買跌”的心態紛紛追漲入市，2006年臺州樓市“量價齊升”的

9、局面才得以顯現。3、近期市場分析今年上半年，臺州市商品房平均銷售價格為5301元/平方米，其中住宅平均銷售價格為5060元/平方米，比去年同期上漲613元/平方米。(1)、上半年區域住宅價格玉環區的商品房住宅銷售價格是全市最高的，上半年平均售價達到了每平方米6489元，最低的則是仙居，平均每平方米為3075元，不到玉環房價的一半。而椒江、黃巖、路橋三區和溫嶺的房價均接近或高于全市平均水平。市區部分高檔住宅均價突破萬元。臨海商品房住宅均價為每平方米4100元左右，天臺、三門為3400元左右。（2）、新建房屋減少了，空置房屋仍在增多上半年，臺州市商品房施工面積1082.54萬平方米，比去年同期下降

10、2.1%,其中新開工面積173.19萬平方米，下降8.1%O商品房竣工面積25.44萬平方米，比去年同期下降56.0%,其中住宅竣工面積22.45萬平方米，下降52.7%。商品房銷售104.41萬平方米，比去年同期下降4.9%,其中住宅銷售面積89.71萬平方米，下降7.9%o數據顯示，上半年臺市商品房住宅的新開工面積和竣工面積均明顯減少，但市場可供房源還比較充裕，商品房銷售面積也有下降，空置的商品房仍在增多。上半年，全市商品房空置面積25.45萬平方米，比去年同期增長35.1%,其中空置13年（含1年）面積為15.87萬平方米，增長154.1%。（3）、房價收入比高于國際公認范圍2001年以來，臺州房價不斷攀升。今年上半年商品房均價已經達到了5301元（其中住宅為平均每平米5060元），雖然近年來臺州市居民收入不斷增加，但房價漲幅過大、價格過高，無形中降低了居民的購房能力。按照上半年臺州商品房實際銷售均價每平方米5301元、居民人均可支配收入H346元、戶均建筑面積126平方米計算，目前臺州的“房價收入比”達到了19.6遠遠高于國際公認的3:16:1的合理范圍。四、總體結論擔心潛力提前預支，市場提前盤整臺州作為沿海開放城市，其房地產具備極大的發展潛力，但2004年以前由于發展速度過快，市場擔心潛力被提前預支，需求層面紛紛放緩入市，致使臺州的房地產市場在宏觀調控以前的2004