1、項目整體開發及商業運營方案成都華信大足房地產開發有限公司新津分公司2012年10月 上報前 言 “新津中國長街” 與 “新津老碼頭” 新津老碼頭 “老碼頭”是新津文化的根、人民喜聞樂見的建筑載體與根深蒂固的文化圖騰，也是項目建筑屬性和文化氣質的貼切表述。 基于以上文化特性，同時綜合本項目的建筑特性，在本項目內需尋找到新津老碼頭的建筑載體，以體現項目對地域文化的挖掘。新津中國長街 文化包容：具有更宏大的體驗式文化包容性， 更符合“第三代商業”的體驗性特質建筑形態：依水延綿約3公里的古鎮主題街區規模體量：20多萬平米氣勢磅礴的宏大畫卷歷史人文：如展開的歷史長卷般深邃與恢宏業態布局：吃喝玩樂住游購一

2、站式萬象紛呈消費體驗：穿越唐宋明清民國的24小時夢幻與愜意根據新津傳統水碼頭文化提煉根據項目規劃、特質等提煉新津老碼頭 1新津中國長街 2支持率約10%，微博粉絲502支持率約90%，微博粉絲2644案名通過網絡宣傳后人氣支持度一覽“老碼頭”已為20多個品牌注冊，多數是餐飲企業。截止2012年10月將富有傳統人文風情的案名“新津老碼頭”也融入項目，在竹林公園，含5個主題碼頭這一組團采用新津老碼頭命名，作為中國長街核心組成部分。根據項目特質及網絡征選結果建議：采用人氣最高的“新津中國長街”作為總案名；如此組合，既符合新津當地文化傳統，又結合了項目現代時尚的特性。第壹章 新津旅游發展分析Part1

3、：新津旅游發展現狀Part2：新津旅游發展展望Part1：新津旅游發展現狀旅游產業 發展良好2011年接待游客450余萬人次，實現旅游業總收入億元；現有4A級景區1個，5星級酒店1家；2012年僅上半年，接待游客量、旅游總收入已超過2011全年。123新津旅游產業發展良好，已成為全縣經濟發展的重要產業之一，正開啟新津劃時代的“大旅游”新格局。Part2：新津旅游發展未來新津2016年文旅發展目標累計完成固定資產投資200億元以上；成功創建1個國家級旅游度假區；旅游人數達到2011年的3倍以上；1234基本建成4個大型旅游綜合體；5旅游業總收入達到2011年的5倍以上。一幅宏圖畫卷已然展開，新津

4、文化旅游建設必將創造更加輝煌的明天！Part1：建設新津城市新名片Part2：國家級旅游度假區之一Part3：輻射周邊的區域商業新中心Part4：傳承和發揚城市文化第貳章 項目定位Part1：建設新津城市新名片 城市形象與城市名片作為新津“南河新城”核心區啟動項目，本項目大規模的現代文旅商業集群，加之獨特的現代中式建筑群落，將極大提升新津的城市形象，也將成為新津極富個性、張力與傳播力的城市名片。促進新津城市旅游發展更加繁榮，增進商業消費力Part2：國家級旅游度假區之一國家級旅游度假區 重要組成部分從地理位置看：項目位于寶姿山、老君山、花舞人間與觀音寺的黃金節點，將有效串聯整合上述旅游資源；從

5、項目定位看：將有效解決當前新津從過境游、一日游到多日游的旅游消費轉型，將極大釋放旅游消費力；從未來發展看：項目將快速融入到新津未來創建國家級旅游度假區的戰略目標中，形成旅游度假、商業消費的集群化發展。把新津打造成為大成都、重慶周末休閑、家庭自駕出游第一目的地，成為成-樂（峨眉、樂山）成-雅（雅安、甘孜、阿壩、西昌）及省外、境外旅游熱線和中轉樞紐。（省外及境外游客)Part3：輻射周邊的區域商業新中心第3代城市集群式商業中心提升對周邊區域輻射影響力優化新津商業格局培育新津核心商業圈、特色商業街區和城市商業綜合體“大商貿”戰略體現。升級新津商業消費水平打造新津人聚會宴客、購物體驗的城市會客廳。強化

6、城市體驗式消費模式以現代商業模式和休閑購物體驗，強化新津對周邊區域消費的核心輻射力。提升旅游服務及配套水平如國際論壇、會議配套及服務體系，成為新津接軌世界、對外交流的窗口。Part4：傳承和發揚城市文化傳統老碼頭文化的集中、傳承發揚新津之根：千年碼頭以水為魂，碼頭文化為根，通過5個碼頭景觀打造，展現新津因水而興、五津匯集、商貿繁榮的千年碼頭盛景。城市民俗：非遺傳承以創建國家級旅游度假風景區，集群，集中式展現、傳承發揚賽艇、梨花節、杜鵑花節、風箏節等民俗非遺文化。人文建筑：會館文化以唐宋明清民國等歷代建筑風格特色，融合會館的地域特色，形成豐富的人文建筑文化，集中、升華新津八方通衢、萬商匯聚的城市

7、人文氣質。Part1：項目建筑規劃Part2：項目業態規劃Part3：消費客群定位Part4：開發運營節奏第叁章 項目規劃發展策略Part1：項目建筑規劃文化主線項目鳥瞰效果旅游集散中心市政公園南河小島高端餐飲、酒店 休閑娛樂區新津老碼頭系列主題文化風情區（竹林公園）2號地塊1號地塊3號地塊4號地塊市政廣場新津老碼頭系列主題文化風情區（竹林公園） 延續新津傳統碼頭文化，以現代手法打造5個碼頭景觀人文風情區，加強文化的傳承和發揚。內街透視效果親水休閑街效果會館建筑效果規劃理念：具有時空穿越感的文化休閑街區整體建筑規劃，萃取人文碼頭與傳統街巷里的設計肌理靈感，并融合了現代都市商業街區的特色，采用人

8、文風情結合現代中式的表現方式，旨在打造一個文化休閑商業街區。產品類型設置有商業街區、人文里巷、四合院落、會館酒店等建筑風格具有唐宋明清民國時代風情的現代中式建筑風格園林景觀依托南河水系與碼頭主題，融小橋流水的中式水鄉風情與現代園林的參與性和體驗性于一體。Part2：項目業態規劃碼頭住宅商業（會館、酒店、主力店等）7號（小島）地塊1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6號（竹林公園）地塊小島高端餐飲、酒店休閑娛樂區老碼頭主題文化休閑區民俗文化風情商業街水岸酒吧餐飲步行街濱水休閑美食步行街南河民國風情主題碼頭清代風情主題碼頭明代風情主題碼頭宋代風情主題碼頭唐代風情主題碼頭項目整體商業業態規劃及商

9、家示意表 類別地塊業態規劃商家示意2號民俗工藝、字畫古玩、餐飲休閑、酒店會館等薛氏祖傳玉店、良木緣咖啡、皇城老媽火鍋、富僑浴足、竹葉青論道館、錦里文化客棧等1號大型主力店、影院、俱樂部、酒吧、品牌餐飲等沃爾瑪、太平洋影院、肯德基、味千拉面、鄉村基、郎酒文化會所、音樂房子主題酒吧、銀杏餐廳等3號酒吧、會所、餐飲、娛樂、酒店客棧等啤酒館、網絡會所、電玩城、男士spa、美體會所、瑜伽俱樂部、品牌中西餐廳、各式品牌火鍋等4號休閑娛樂、餐飲酒店特色茶坊、精品文化酒店、川北涼粉、砂鍋居、萬州烤魚、過橋米線、北京烤鴨等5號創意工作室、酒店客棧影樓、畫廊、主題客棧、名酒俱樂部等老碼頭風情區（竹林公園）老碼頭主

10、題文化休閑區旅游風情商品走廊、緬甸玉石、峨眉水晶、老房子餐飲等小島酒店、高端休閑娛樂區瑞吉酒店、中國會所、俏江南概念餐廳等Part3：消費客群定位消費客群來源及消費比例預估模式商務宴請會議接待家庭出游婚慶筵席旅游觀光占比新津（邛、蒲）15%2%3%20%大成都10%40%50%省內其他城市及外地30%30%占比15%12%40%3%30%100%來源來源Part4：開發運營節奏老碼頭主題文化休閑區 開放時間進度 進度地塊開放時間民國主題風情老碼頭2014年春節清代主題風情老碼頭2014年6月明代主題風情老碼頭2014年12月宋代主題風情老碼頭2015年6月唐代主題風情老碼頭2015年12月Pa

11、rt4：開發運營節奏特色新中式商業街 開放時間進度 進度地塊開放時間2號2014年春節1號2014年6月3號2014年12月4號2015年6月5號2016年1月竹林公園商業街區2016年1月小島商業區2016年6月Part1：商業定位Part2：商業運營目標Part3：招商運營策略第叁章 項目商業運營目標方及案Part1：商業定位1、商業運營定位中國首例碼頭主題文化商旅休閑目的地 2、業態經營定位全業態、全時態文旅休閑商業MALL 3、運營推廣主題穿越兩千年 再現唐宋明清民國夢Part2：商業運營目標項目商業運營目標示意表 商業 運營事項商業組團地塊預計運營時間預計接待人次預計人均消費預計旅游

12、收入2號2014年80萬/年125元/次1億元/年1、2、3、4號2015年200萬/年150元/次3億元/年1-7號（老碼頭）2016年350萬/年200元/次7億元/年（2017年起，項目已完全建成運營，力爭按照每年15%旅游人數遞增，產值遞增。）（2017年起，項目已完全建成運營，力爭按照每年15%旅游人數遞增，產值遞增。）2號地塊1-4號地塊1-7號地塊1、商業運營原則招商先行、品牌優先、專業保障與省、市、縣商會合作，重點招入各行業意見領袖型商家，以其行業影響力，形成招商的“頭羊效應”。招商先行，以預招商的形式，促進項目的整體開發運營。與專業商業運營機構締結戰略合作聯盟，保證項目后期良

13、性運營。123Part3：招商運營策略2、商業運營保障多方并舉 全面推進項目商業運營政策扶持項目現場氛圍包裝宣傳推廣專項資金預算612宣傳推廣輿論炒作3人氣商氣活動5媒體傳播通路4運營政策扶持11、科學合理商業業態規劃，以提升商家入駐信心；2、招商階段，針對不同的業態，不同檔次的商家，給予差異化的招商政策條件，以吸引多層次的商家入駐；3、自持部分商業物業，與國內知名商業運營機構合作運營，保持項目良性的運營發展。項目整體將以提升城市面貌、構建新津城市的人文風情核心展示區為目標，按照旅游度假區規范標準進行整體包裝。設置方式通路導示、氛圍形象、景觀標志、風情燈光等包裝形式精神堡壘、景觀式導示、刀旗、

14、燈桿、看板、圍墻等優化區域環境，力爭國家級旅游區的形象展示現場氛圍包裝2現場氛圍包裝效果系列軟文炒作，保證項目的市場關注熱度宣傳推廣輿論炒作3城市級高度主題1：新津旅游大格局已成，體驗式休閑旅游錦上添花簡述：充分體現新津豐富多彩的旅游資源，在最末提出如果擁有體驗式消費場所，新津旅游將錦上添花。主題2：新津碼頭文化應該何去何從，新加坡克拉碼頭或是上海新天地？簡述：從新津的水文化入手，并結合兩大經典案例，淺析新津碼頭文化的發展之路，歸結為中國長街的定位方。主題3：星巴克、麥當勞、沃爾瑪新津，你好！簡述：從知名品牌商家入手，展示新津消費模式與生活方式的變革。擴張知名度主題1：大動作！大手筆！新津南河

15、新城啟航！簡述：簡介新津發展，重點講述南河新城。以中國長街項目奠基儀式、接待中心開放事件，展望南河新城未來。主題2：新津梨花節新發現簡述：主會場、分會場分別有哪些活動，本次梨花節有哪些亮點。主題3：觀新津龍舟競技，賞中國長街美圖簡述：在中國長街舉辦新津圖片展，把觀龍舟和賞圖打造為一年一度的組合節目。主題4：喝啤酒看賽艇，消夏新津，今年大不同簡述：展示名校賽艇挑戰賽和中國長街的啤酒節的活動亮點主題5：新津風箏節，國慶不去看人海簡述：開幕式及分支活動介紹主題6：舌尖上的新津，精彩等你發現簡述：以河鮮美食入手，重點講述各個會場的多姿多彩的活動媒體傳播通路41、戶外、燈箱、站臺、短信、機頂盒廣告、今日

16、新津，全方 位塑造項目氣質內涵，全面覆蓋新津及周邊。2、商報、華西、航空雜志、廣播，制造全域影響力。3、網絡、微博、項目網站、宣傳片，塑造區域知名度。4、流動售樓車下鄉巡展，覆蓋周邊鄉鎮及邛崍、蒲江等地。人氣商氣活動5活動吸引 制造人氣商氣旺盛金口岸依托國際名校賽艇挑戰賽、梨花節、風箏節等城市資源，借勢現有節氣及城市化營銷活動，項目提供開幕式、閉幕式會場及節日分會場等相關配套服務，提升整體旅游消費力；其他時段，項目創造系列的活動小節慶，全年不間斷提升人氣及游客流動量，持續性增加城市旅游消費力。梨花節河鮮美食節杜鵑花節登山節國際名校賽艇挑戰賽風箏節原有重點節慶借勢啤酒節萬圣節狂歡食神大賽國際攀巖

17、挑戰賽萬人相親節民俗表演節情趣婚紗寫真少兒舞蹈賽青年創意市集碼頭主題攝影展綠道騎游賽長街玩水節系列主題活動創造示意2012-2013年系列主題活動計劃9月網絡微博征名微電影選角及路演11月12月奠基儀式、市內接待中心活動10月1月2月3月4月5月6月7月8月9月11月12月10月“穿越夢中國年”活動趣味游園民俗演出年味美食街 （開閉幕式、旅游資料發放點、旅游資源展示區）春游活動，風箏售賣點、攝影比賽資料發放點等新津青年創意市集結合關愛殘疾人的義賣自行車騎行田園主題活動兒童節游園活動及新津本地有機食品展銷“光影新津醉美長街”新津攝影展 主題婚紗寫真相親等婚慶活動 活動點長街玩水節、啤酒節）戶外運動月，包括戶外運動表演、戶外競技活動、戶外用