1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上西南交通大學希望學院本科畢業(yè)論文正文題目：營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應對以萬科為例學生姓名：*系 （部）：商學院會計（或商務）系年 級：2012級專 業(yè)：*學 號：*指導教師：*二一七年四月二十九日專心-專注-專業(yè)摘要及關鍵詞 摘要：所謂營改增就是營業(yè)稅改增值稅，從本質上來說，營業(yè)稅改增值稅的根本目的并不僅僅是為了減稅，而是在于避免各個行業(yè)中出現(xiàn)反復征稅的現(xiàn)象。從目前各地試點營改增的情況和效果來看 ，改革中取得了成功的經(jīng)驗，也暴露出一些涉稅問題。營改增稅制的制定和實施，將會對我國稅收體制的健全起到一個明顯的推動作用，進而促進我國市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。然而，營改增并非完美

2、無缺，其在國內的政策推進也催在一定的問題。本文在分析營改增的國內外背景的基礎上，通過對國內營改增政策推進的跟蹤研究，對最近的營改增政策內容進行剖析，指出目前營改增對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響，并以萬科集團為例，進一步分析了營改增稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響和存在問題，并提出了相應的改革建議。關鍵詞：營改增稅制；房地產(chǎn)；萬科地產(chǎn)Abstract and Key wordsAbstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "is the business tax refor

3、m VAT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exp

4、osed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. For the country's tax

5、reform, camp changed to increase is an integral part of it. The development and implementation of the "camp to increase" tax system will play a significant role in promoting the sound development of China's tax system, and then promote the healthy development of China's market econ

6、omy. However, "replacing business tax with value-added tax(VAT)" is not the pink of perfection itself also has its advantages and disadvantages, there is, the "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "the implementation of practical significance in the analysis of&

7、quot; replacing business tax with value-added tax(VAT)tax reform background and the disadvantages of the two tax systems on the basis of further analysis of "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "tax reform on different industry tax effects and problems, this paper also c

8、arried out on the pros and cons of inquiry, and puts forward the corresponding reform suggestions.Key words: Camp changed to increase tax system；Real estate; Advantages and disadvantages目 錄第1章 緒論1.1研究背景2011年11月16日，財政部和國家稅務總局向社會公布了“關于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案的通知”，從文件下發(fā)開始，營改增政策正式落地。從2012 年 1 月1 日起，按照財政部和國家稅務總局有關

9、營改增的文件精神，國務院決定將在部分地區(qū)和行業(yè)開展深化增值稅制度改革試點，逐步在行業(yè)內將目前征收營業(yè)稅改為征收增值稅。自 2011 年“營業(yè)稅改增值稅”試點方案獲批以來，2012 年 1 月 1 日起，上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)成為試點；2014 年 1 月 1 日和 6 月 1 日，鐵路運輸、郵政和電信業(yè)相繼納入營改增；2015 年營改增改革范圍擴大到了全行業(yè)。對于中國整個行業(yè)來說，政策的落實既是機遇也是挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)里，房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視營改增對企業(yè)的不利影響尤其是稅負方面的影響，并采取積極應對措施來加以調整自身，爭取企業(yè)在激烈的市場竟爭中處于不敗之地。 1.2 研究目的及意義1

10、.2.1 研究目的營改增是繼我國生產(chǎn)型增值稅向消費型增值稅改革的又一重大突破與發(fā)展，是新時期我國財稅體制深化改革的象征。它標志著我國稅收體系正在朝稅種單一化、稅收結構合理化以及稅收體系國際化方向發(fā)展。本文主要目的是通過研究營改增在房地產(chǎn)行業(yè)的相關情況，以萬科集團為例，通過分析具體案例來研究我國房地產(chǎn)行業(yè)的營改增情況，希望能夠對我國房地產(chǎn)行業(yè)提供一定的借鑒。 1.2.2 研究意義營改增對服務業(yè)的發(fā)展有著不言而喻的作用，在我國稅制改革中，先是在實體經(jīng)濟中開展營改增改革，目前虛擬經(jīng)濟也正在逐步納入試點改革。在總的財稅改革大方向下，虛擬經(jīng)濟與實體經(jīng)濟相結合并適用增值稅改革將是未來發(fā)展的必然趨向。因此研

11、究營改增有利于把握我國未來行業(yè)和政策的發(fā)展方向。1.3 研究思路第一部分作為導論，通過介紹營改增執(zhí)行的政策背景，結合相關文獻綜述和法律法規(guī)，來進一步闡明對房地產(chǎn)行業(yè)的營改增施行政策進行研究的必要性及重要性；第二部分主要對營改增中涉及的稅種進行系統(tǒng)的分析，從理論層面對具體稅種進行剖析，對營改增進行詳細的概述；第三部分主要是根據(jù)萬科年報中公布的財務數(shù)據(jù)，測算 營改增后萬科的稅負及利潤變動情況，通過分析對比，以具有很高代表性的企業(yè)分析為例，嘗試總結營改增對整個房地產(chǎn)企業(yè)的共性方面的影響；第四部分，通過前文的綜合分析，總結筆者的觀點，提出營改增進程中房地產(chǎn)行業(yè)面對稅務環(huán)境變化應采取措施的建議，同時對營

12、改增在房地產(chǎn)行業(yè)的執(zhí)行與推進過程中需要注意的問題，給予一定的建議。第2章 營改增的概述2.1 營改增的國內背景根據(jù)國務院的政策，從2012年1月開始，營改增率先于上海拉開序幕，具體是針對交通運輸及部分現(xiàn)代服務業(yè)，最先開展本輪的稅制改革。隨著上海及其他幾個省市的營改增的推行，相關的理論和實際經(jīng)驗已經(jīng)成熟，由點及面，國務院決定，將營改增改革推廣至全國，自2013年8月1日開始，對全國范圍內的各省市，全面執(zhí)行已經(jīng)試點過的交通運輸及部分現(xiàn)代服務業(yè)，以避免稅收政策的洼地效應，同時，可以保證增值稅抵扣鏈條的完整性。2013年12月，國務院又下達文件指示，決定自2014年1月1日開始，將鐵路運輸和郵政業(yè)納入

13、營改增范圍，且直接在全國范圍內開展試點工作。2016年5月1日，營改增全面推行，試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。2.2 營改增的國外背景在世界范圍內，各個國家在實施增值稅的改革過程中，都會結合本國國情，尋找符合本國發(fā)展的對策，并在較短的時間內，完成增值稅的改革，同時，這些政策都已經(jīng)在很久之前業(yè)已結束，因此有關增值稅的改革方面的研究，現(xiàn)階段國外的研究還比較少，大多數(shù)研究也多側重在研究增值稅的理論知識以及對增值稅開展后的實踐經(jīng)驗總結方面。OECD國際增值稅/商品與服務稅指引（2013）中指出，增值稅的核心設

14、計特點是階段性征收，增值稅是對產(chǎn)品各階段“增值”部分的征稅。從這方面來看，增值稅與零售銷售稅（RST）即營業(yè)稅不同，后者理論上只在銷售的最后階段對消費征稅。增值稅的中心特征是企業(yè)不必承擔稅負，發(fā)票抵扣的機制能減輕企業(yè)在取得商品、服務或者無形資產(chǎn)過程中承擔的增值稅納稅義務，目前國際上，大多數(shù)國家在采用增值稅制度的時候，相應都會搭配實行增值稅的發(fā)票抵扣制度。通常而言，采用增值稅制度的OECD成員國對于經(jīng)濟交易過程中的所有環(huán)節(jié)都要繳稅，并允許除了最終消費環(huán)節(jié)以外的交易所征的稅款進行抵扣，這種特征賦予了增值稅在國內貿(mào)易中的基本經(jīng)濟特性，即稅收中性。該指引旨在解決國際貿(mào)易中由于稅務申報不一致所引起的稅收

15、的不確定性以及雙重征收和非故意的稅收征漏風險。2.3 營改增的規(guī)定2.3.1 納稅人 在2016年營改增的最新政策文件中明確規(guī)定，在中華人民共和國境內銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)，為增值稅納稅人。并且增值納稅人主要分為兩種：一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩類納稅人不僅有規(guī)模上的區(qū)別，更有稅制適用上的區(qū)別。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。1、自行開發(fā)，指依法取得土地使用權進行基礎設施和房屋建設。2、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（商鋪、寫字樓、公寓）；租賃服務中不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務和不動產(chǎn)融資租賃服務。2.3.3稅率和征

16、收率 房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%。 小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務，征收率為5%。境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。2.3.4應納稅額的計算 1.基本規(guī)定增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人發(fā)生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。2.一般計稅方法的應納稅額（1）一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：應納稅額

17、=當期銷項稅額-當期進項稅額當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣。（2）銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：銷項稅額=銷售額×稅率一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷(1+稅率)（3）進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。3.簡易計稅方法的應納稅額（1）簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應

18、納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率（2）簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)第3章 營改增對萬科造成的影響3.1萬科房產(chǎn)基本情況 ，簡稱萬科或萬科集團，證券簡稱：萬科A、證券代碼：，證券曾用簡稱：深萬科A、G萬科A。公司總股本.02萬股（2008年2季度），總部位于大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心，現(xiàn)任董事會主席為，總經(jīng)理為。萬科進入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過近30年的發(fā)展，成為國內領先的房地產(chǎn)公司，目前主營業(yè)務包括和。公司聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2015年底，公司進入66個城市

19、，分布在以為核心的廣深區(qū)域、以為核心的區(qū)域、以為核心的區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的區(qū)域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進入、等5個海外城市，參與數(shù)十個房地產(chǎn)開發(fā)項目。公司實現(xiàn)銷售面積2067.1萬平米，銷售金額2614.7億元同比分別增長14.3%和20.7%，在全國的市場占有率上升至3.00%。3.2營改增前后稅負的計算及對比 營業(yè)稅是按應稅營業(yè)收入的全額計稅，而增值稅則采用的是差額征稅，其應繳稅款金額應當?shù)扔阡N項稅與進項稅差額，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)會計核算必將增加十余個增值稅稅收核算相關科目。在征收營業(yè)稅時，只需通過“應交稅費應交營業(yè)稅”進行核算，在改征增值稅后，僅“

20、應交稅費一一應交增值稅”科目就需要設置“應交稅費一一應交增值稅一一銷項稅額”、“應交稅費一一應交增值稅一一進項稅額”、“應交稅費一一應交增值稅一一進項稅額轉出”、“應交稅費一一應交增值稅轉出未交增值稅”等子科目進行核算，此外還需增加其他諸如“應交稅費未交增值稅”等科目進行核算，這將大大增加房地產(chǎn)涉稅會計處理的難度。此外，面對新舊稅制的銜接與過渡，以及政策變化，房地產(chǎn)企業(yè)財務工作者自身素質的提升將會被提高到空前重要的高度。稍有不慎就會帶來財務核算不合規(guī)，納稅申報不準確等風險。 房地產(chǎn)企業(yè)的購進業(yè)務涉及到的相關產(chǎn)品和行業(yè)非常廣泛，從萬科某項目的成本估算表中可見一斑。在未進行營改增之前，房地產(chǎn)行業(yè)的

21、購進業(yè)務均以購進業(yè)務支付的款項全額計入“開發(fā)成本”等科目。改征增值稅后，對不得抵扣、無法取得抵扣憑證的項目，仍然按照支付款項全額計入成本，而對于能夠取得增值稅專用發(fā)票的購進支出，其會計處理方式就發(fā)生了變化，核算時應單獨將專用發(fā)票上記載的進項稅額計入“應交稅費應交增值稅”下設的“進項稅額”專欄，發(fā)票總金額減去增值稅額后的余額計入成本。 例如，萬科某項目主體的預估支付給建筑安裝承包商的建筑安裝成本39319.34萬元，在假設一次確認的情況下，營改增之前，其核算方式為: 借:開發(fā)成本39314.34萬元 貸:銀行存款(或應付賬款等)39314.34萬元 假設這筆業(yè)務在營改增發(fā)生之后，且其支付的主體建

22、筑安裝工程費全額取得增值稅專用發(fā)票的情況下，即萬科支付的主體工程建筑安裝工程費為含稅價，收到的專用發(fā)票上注明的金額應為39314.34/ (1+11%) =35418.32元，增值稅稅額為3896.02萬元。其相應的會計處理為: 借:開發(fā)成本35418.32萬元 應交稅費應交增值稅進項稅額3896.02萬元 貸:銀行存款(或應付賬款等)39314.34萬元 綜上所述，就萬科某項目的主體建筑安裝工程成本而言，營改增之前項目主體開發(fā)成本為39314.34萬元，而營改增之后項目主體開發(fā)成本減少為35418.32萬元，項目主體開發(fā)成本下降3896.02萬元。這一部分進項稅也將用于房地產(chǎn)銷售銷項稅的抵扣

23、。 雖然在營改增前后房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認時均要進行相應的涉稅會計處理，但是其涉稅會計處理的方式卻不盡相同。在營改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應就其收取的購房款按照5%的營業(yè)稅稅率全額計征營業(yè)稅，而在營改增之后，企業(yè)實際收取的購房款為增值稅含稅價，此時應當換算成不含增值稅的價格后按照11%的增值稅稅率計征銷項稅。 例如，萬科某項目預計能夠收到的售房款全額為萬元，假設收入一次確認的條件下，營改增之前全額確認的收入為萬元，計提的應交營業(yè)稅金額為*5%=5696.4萬元。相應的會計處理為: 借:銀行存款等萬元 貸:主營業(yè)務收入萬元注意借貸格式 借:營業(yè)稅金及附加5696.4萬元 貸:應交稅費一一應交營業(yè)稅5

24、696.4萬元 營改增后，萬科收到的售房款為含稅價，由于增值稅屬于價外稅，此處應當以不含稅價后作為收入確認的基數(shù)，即營改增后A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應確認收入為/ (1+11%) =.84萬元，同時確認增值稅銷項稅額.84* 11 %=11290.16萬元。其具體會計處理如下: 借:銀行存款等萬元 貸:主營業(yè)務收入.84萬元 應交稅費應交增值稅銷項稅額11290.16萬元綜上所述，營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算復雜程度有所上升，不僅涉稅會計科目有很大數(shù)量的增加，收入、成本核算方式發(fā)生了相應的改變，這對房地產(chǎn)企業(yè)財務人員的業(yè)務水平提出了一定程度的挑戰(zhàn)。3.3造成的正面影響及原因3.3.1 造成的正面影響能

25、夠大量出售存貨。萬科2016年合并資產(chǎn)負債表中存貨2.35元，萬科2016年的總資產(chǎn)為8.75元，存貨占總資產(chǎn)比重為約為60%。若構成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計算，其增加的稅負為：存貨出售形成的營業(yè)收入以2016年利潤表中口徑計算：銷售房地產(chǎn)的收入/銷售房地產(chǎn)的成本*存貨=.11/92,443,508,900.07*2.35=552,303,112,453.87元。上述的營業(yè)收入形成的增值稅與營業(yè)稅的稅負差異計算如下：房產(chǎn)銷售收入*（增值稅稅率-營業(yè)稅稅率）*城建稅及教育費附加=480,401,294,533.17*（11%-5%）*1.11=31,994,726,215.91元。

26、若是對存貨無相關過度政策，可以預計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將在營改增之前，大量出售存貨，以防止營改增后，稅率上升所帶來的稅負上升，避免多交稅款的風險。3.3.2 造成的正面影響 營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟基本面較好的城市繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。3.4 造成的負面影響及原因3.4.1 造成的負面影響 首先是材料成本的上升。根據(jù)建筑業(yè)營改增相關規(guī)定，建筑業(yè)一般納稅人增值稅稅率為11%，小規(guī)模納稅人及選擇簡易征收辦法的納稅人征收率為3%。如果上游建筑企業(yè)為

27、一般納稅人，營改增政策施行的早期可能無法取得足夠的材料成本進項抵扣憑證，導致建筑成本上升，從而引起房地產(chǎn)開發(fā)成本上升。如果上游建筑企業(yè)為小規(guī)模納稅人或簡易征收的納稅人，建筑企業(yè)的材料成本進項稅額完全不能抵扣，其征收率3%的增值稅額也將不能作為房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅抵扣，同樣可能引起房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。綜上所述，營改增之前，建筑企業(yè)只需繳納3%的營業(yè)稅。營改增后，由于人工成本部分無法抵扣，所以其進項稅只能抵扣購入原材料和租賃設備取得的進項稅額，建筑業(yè)一般納稅人增值稅稅負在短期內可能有所上升，這部分增加的稅負最終很可能轉嫁為房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本。 3.4.2 負面影響形成的原因 一是房地產(chǎn)企業(yè)土地成

28、本可能無法抵扣進項稅。營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度與房地產(chǎn)企業(yè)自身成本構成息息相關。就目前房地產(chǎn)企業(yè)的運營模式而言，其成本主要包括三個方面，一是土地成本，即取得國有土地使用權的成本，二是建安成本，即房地產(chǎn)開發(fā)的直接成本，三是財務成本，即取得融資付出的資金占用成本。與此同時，按照土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中的占比不同，對于我國一、二線城市而言，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比普遍較高，營改增實施后由于不得抵扣土地成本，房地產(chǎn)企業(yè)承擔的稅收負擔上升幅度較大。而對于三四線城市的房地產(chǎn)市場，土地成本占項目開發(fā)總成本比例則不如發(fā)達城市高，而建安成本相對而言占比高于發(fā)達城市，如果建安成本增值稅可以進行進項抵扣

29、，實施營改增對三線城市對房地產(chǎn)企業(yè)影響不及對發(fā)達城市大。以萬科為例，在之前土地成本可以抵扣進項稅額為1052.23萬元，以萬科某項目土地成本不能抵扣將直接導致增值稅稅負上升1052.23萬元，直接超過理想狀態(tài)下營改增直接減輕的萬科的流轉稅稅負S 12.64萬元，從而導致萬科營改增后實際稅負上升。此外，從中長期來看，如果房地產(chǎn)企業(yè)土地成本不能進行進項稅抵扣，營改增將很有可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的拿地策略，從而改變土地的市場價格。 二是房地產(chǎn)企業(yè)進項稅抵扣困難。房地產(chǎn)企業(yè)上游行業(yè)尚未完成營改增，尤其建筑業(yè)的營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響無法準確估計，建筑企業(yè)對一般納稅人、小規(guī)模納稅人身份及簡易征收辦法的選擇，都

30、會對房地產(chǎn)企業(yè)進項抵扣產(chǎn)生影響。例如之前提到的建筑人工費，由于無法直接開具增值稅專用發(fā)票而無法抵扣。建筑業(yè)人工成本約占建筑總成本的30%-40%，并且目前仍然呈現(xiàn)上升趨勢。再如，所購買的原材料、發(fā)生的管理費用、銷售費用、不可預見費用等不可能全部取得增值稅專用發(fā)票。這些實際問題均有可能導致房地產(chǎn)營改增后稅負成本的增加。第4章 針對營改增對萬科不良影響的對策4.1 對稅負影響的對策4.1.1加強納稅管理工作 由上文論證可知，此次稅收體制改革以后，房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑安裝成本可能會增加。對此，萬科企業(yè)應當明確納稅管理重點，將工作重心放到增值稅進項稅的抵扣環(huán)節(jié)中。最大程度確保在開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)的采購及

31、勞務接受等環(huán)節(jié)均取得合法的抵扣憑證，從而增加公司的可抵扣的進項稅，降低增值稅總體稅負。 與此同時，參照其他已改征增值稅的行業(yè)經(jīng)驗，積極參加政府組織的行業(yè)相關營改增培訓和講座。一方面，學習營改增正確核算方式，避免涉稅風險。另一方面，及時獲取行業(yè)相關營改增過渡期優(yōu)惠政策，快速獲取營改增第一手消息，以便進行納稅籌劃。4.1.2細化財務核算 由于房地產(chǎn)企業(yè)進行營改增改革后，涉稅會計科目將大幅增加，會計核算難度有所上升。部分房地產(chǎn)財務人員從未接觸過增值稅核算，對增值稅相關核算科目與核算方式均相對陌生。提前做好相應財務核算準備，預先設置相應的增值稅核算科目及相關專欄，提前熟悉增值稅核算方法，有利于企業(yè)從容

32、應對營改增會計核算方式的變化。 除此之外，當前我國增值稅稅率體系包括四檔增值稅稅率，因此在萬科進行會計核算的過程中，需對企業(yè)涉及混業(yè)經(jīng)營的項目分別核算，不同項目對于不同稅率，如果核算不清，按照現(xiàn)行政策將從高適用稅率，低稅率項目無法享受到稅率的優(yōu)惠，企業(yè)的總體稅負也將上升。 4.2對建造成本影響的對策4.2.1 材料成本方面企業(yè)應采取相應的應對措施。針對供應商納稅人身份的轉變，企業(yè)應及時計算出小規(guī)模納稅人供應商和增值稅一般納稅人供應商材料供應的臨界點，根據(jù)企業(yè)所需原材料的數(shù)量選擇相應的供應商，合理控制材料成本。另外，企業(yè)財會部門應積極更新材料報價并進行報價換算，進行換算后的材料價格才能直接進行比

33、較。企業(yè)應控制好材料成本為企業(yè)獲得更多的營業(yè)利潤提供合理保障。4.2.2 人力成本方面房地產(chǎn)建筑企業(yè)在實施“營改增”改革后，也應積極尋找措施改進勞務成本方面管理。企業(yè)應加強企業(yè)內部管理，特別是企業(yè)財會部門要加大對提供勞務企業(yè)的納稅模式、稅率以及發(fā)票開票資格等關系稅收的各項因素的審核。保證勞務輸出公司的合法性和規(guī)范性。這樣做不僅能減少勞務提供方的納稅額，同時也能增加企業(yè)的增值稅抵扣額，也將直接影響企業(yè)利潤的實現(xiàn)。因此，企業(yè)應加強對勞務成本的管理，保證勞務公司的合法性。4.3 強化增值稅發(fā)票的管理加強管理銷售采購交易的發(fā)票，并充分考慮材料、機械、人工等價格是否可以抵扣進項稅額等問題。地產(chǎn)增值稅稅收是在除去勞動力價格、土地價格等成本之后再行征收，這是好事。如今，房地產(chǎn)營業(yè)稅稅率是5%，開發(fā)商要全值繳納，而實施營改增之后，如果開發(fā)商收到增值稅票，就能相應抵扣。在營改增之前，營業(yè)稅的征收是剛性的，房地產(chǎn)開發(fā)商盈利與否都要繳納營業(yè)稅的5%，但如今盈利就需繳納增值部分的11%左右。然而開發(fā)商人員務必要清楚在人工、土建材料、土地等可能無法抵扣進項或抵扣有限的情況下，稅負反而有可能上升，必須聯(lián)系上下游企業(yè)降低稅負。因此，萬科地產(chǎn)要利用可抵扣的條件