1、2011年物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試復習指導年物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試復習指導NoImage.第六章第六章 入住與裝修管理入住與裝修管理1、 入住服務的內容，入住服務的內容， 2、入住服務應注意的問題，、入住服務應注意的問題， 3、裝修管理、裝修管理第一節(jié)入住服務的內容第一節(jié)入住服務的內容 v一、入住服務的涵義一、入住服務的涵義v是指是指建設單位建設單位將已具備使用條件的物業(yè)將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù)，同時并辦理相關手續(xù)，同時物業(yè)管理單位物業(yè)管理單位為業(yè)主為業(yè)主辦理辦理相相關事務的過程。對業(yè)主而言，入住的內容主要包括：關事務的過程。對業(yè)主而言，入住的內容主要包括：v1

2、1、物業(yè)驗收及其相關手續(xù)的辦理、物業(yè)驗收及其相關手續(xù)的辦理v2 2、物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理、物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理第一節(jié)入住服務的內容第一節(jié)入住服務的內容v二、入住的準備（熟悉）二、入住的準備（熟悉） v（一）資料準備（一）資料準備v1 1、物業(yè)質量保證書物業(yè)質量保證書及及使用說明書使用說明書； v2 2、入住通知書入住通知書；v3 3、物業(yè)驗收須知物業(yè)驗收須知； v4 4、業(yè)主入住房屋驗收表業(yè)主入住房屋驗收表；v5 5、業(yè)主（住戶）手冊業(yè)主（住戶）手冊； v6 6、物業(yè)管理的有關約定。、物業(yè)管理的有關約定。第一節(jié)入住服務的內容第一節(jié)入住服務的內容v（二）其他準備（理解）（二）其他準備（理解）

3、v1 1、入住工作計劃、入住工作計劃（安排、分工、使用表格、程（安排、分工、使用表格、程序及注意事項）；序及注意事項）；v2 2、入住儀式策劃、入住儀式策劃 （過程控制和推進計劃的策劃（過程控制和推進計劃的策劃工作）；工作）；v3 3、環(huán)境準備、環(huán)境準備 （整潔、安全和有序）；（整潔、安全和有序）；v4 4、其他準備事項、其他準備事項（彩旗、標識等布置，公用事（彩旗、標識等布置，公用事業(yè)單位的聯(lián)系及辦理，應急實踐的預案及自用辦公業(yè)單位的聯(lián)系及辦理，應急實踐的預案及自用辦公設備的準備等）。設備的準備等）。第一節(jié)入住服務的內容第一節(jié)入住服務的內容v三、入住服務的管理（掌握）三、入住服務的管理（掌握

4、）v（一）入住流程與手續(xù)（一）入住流程與手續(xù)v1 1、入住流程、入住流程v 確認（身份）確認（身份）驗樓（簽收）驗樓（簽收）提交（產(chǎn)權資提交（產(chǎn)權資料）并交費料）并交費簽署（物管文件）簽署（物管文件）繳費（當期物業(yè)繳費（當期物業(yè)管理費）管理費）領取（領取（業(yè)主手冊業(yè)主手冊等）資料等）資料領取領取（房屋）鑰匙（房屋）鑰匙結束結束第一節(jié)入住服務的內容第一節(jié)入住服務的內容v 2 2、入住手續(xù)（結合入住流程）、入住手續(xù)（結合入住流程）v （1 1）確認購房合同、入住通知等進行業(yè)主登記；）確認購房合同、入住通知等進行業(yè)主登記；v （2 2）房屋驗收，填寫）房屋驗收，填寫房屋驗收表房屋驗收表；v （3 3

5、）產(chǎn)權手續(xù)代辦。即依產(chǎn)權資料辦理相關辦證費用，具）產(chǎn)權手續(xù)代辦。即依產(chǎn)權資料辦理相關辦證費用，具體由建設單位承辦。體由建設單位承辦。v （4 4）根據(jù)建設單位出具的證明辦理入住；）根據(jù)建設單位出具的證明辦理入住；v （5 5）簽署物業(yè)管理服務、車位使用及裝修管理協(xié)議等；）簽署物業(yè)管理服務、車位使用及裝修管理協(xié)議等；v （6 6）繳納物業(yè)管理服務費及其他相關費用；）繳納物業(yè)管理服務費及其他相關費用；v （7 7）領取兩書及）領取兩書及業(yè)主手冊業(yè)主手冊等相關文件資料；等相關文件資料；v （8 8）領取鑰匙。）領取鑰匙。第一節(jié)入住服務的內容第一節(jié)入住服務的內容v（二）費用繳納（二）費用繳納v（三）驗

6、房及發(fā)放鑰匙（三）驗房及發(fā)放鑰匙v建設單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名下建設單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)，根據(jù)房屋驗收的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)，根據(jù)房屋驗收情況、購房合同雙方在情況、購房合同雙方在業(yè)主入住房屋驗收表業(yè)主入住房屋驗收表上上簽字確認。簽字確認。 v（四）資料歸檔（四）資料歸檔第二節(jié)第二節(jié) 入住服務應注意的問題（了解）入住服務應注意的問題（了解）v一、入住服務準備工作要充分一、入住服務準備工作要充分v1 1、總體要求：快捷高效、井然有序、總體要求：快捷高效、井然有序v2 2、注意事項：、注意事項：v（1 1）人力資源要充足；）人力

7、資源要充足；v（2 2）資料準備要充分；）資料準備要充分；v（3 3）辦理入住要分批；）辦理入住要分批；v（4 4）緊急情況要有預案）緊急情況要有預案。第二節(jié)第二節(jié) 入住服務應注意的問題（了解）入住服務應注意的問題（了解）v二、入住期間需要注意的問題二、入住期間需要注意的問題v1 1、采用、采用“一站式一站式”柜臺服務，盡可能一次完成業(yè)柜臺服務，盡可能一次完成業(yè)主入住后生活所需的相關事項；主入住后生活所需的相關事項；v2 2、建立健全含補辦入住的各種制度；、建立健全含補辦入住的各種制度；v3 3、方便業(yè)主，實行辦理入住期間的彈性工作時間；、方便業(yè)主，實行辦理入住期間的彈性工作時間；v4 4、標

8、識、作業(yè)流程要公示、清晰；、標識、作業(yè)流程要公示、清晰；v5 5、分工負責，責任到人；、分工負責，責任到人；v6 6、注意安全防范和車輛引導。、注意安全防范和車輛引導。v三、入住操作實務案例（三、入住操作實務案例（P93P93）第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內容、案例）裝修管理（重點內容、案例）v概念：是通過對物業(yè)概念：是通過對物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務和控制裝飾裝修過程的管理、服務和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行處理和糾正，主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行處理和糾正，從而確保物

9、業(yè)的正常運行，從而確保物業(yè)的正常運行，維護全體業(yè)主的合法權益。維護全體業(yè)主的合法權益。v環(huán)節(jié)：環(huán)節(jié)：裝飾裝修申報裝飾裝修申報、登記審核登記審核、入場手續(xù)辦理入場手續(xù)辦理、裝飾裝飾裝修過程監(jiān)督檢查及驗收裝修過程監(jiān)督檢查及驗收等；等；v內容：裝飾裝修流程設計、管理細則規(guī)定、過程控制和內容：裝飾裝修流程設計、管理細則規(guī)定、過程控制和責任界定等；責任界定等；v物業(yè)裝飾裝修管理的主要依據(jù)：物業(yè)裝飾裝修管理的主要依據(jù)：建設部建設部110110號令號令住宅住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定室內裝飾裝修管理規(guī)定。第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內容、案例）裝修管理（重點內容、案例）v一、一、 物業(yè)裝飾裝修管理流程物業(yè)裝飾裝

10、修管理流程 （熟悉）（熟悉）v（一）流程示意圖（一）流程示意圖v備齊（資料）備齊（資料）填寫（申報表）填寫（申報表）登記登記簽訂（協(xié)簽訂（協(xié)議）議）辦理（開工手續(xù)）辦理（開工手續(xù)）施工施工驗收驗收第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內容、案例）裝修管理（重點內容、案例）v （二）流程分述（二）流程分述v 1 1、備齊資料、備齊資料業(yè)權證明、申請人身份證明、方案、施工單業(yè)權證明、申請人身份證明、方案、施工單位資質及改動審批文件；位資質及改動審批文件；v 2 2、物業(yè)裝飾裝飾申報、物業(yè)裝飾裝飾申報填寫裝飾裝修申報登記表，注意申填寫裝飾裝修申報登記表，注意申報內容與實際相符；報內容與實際相符；v 3 3、物

11、業(yè)裝飾裝修登記、物業(yè)裝飾裝修登記注意不予登記的行為，一般注意不予登記的行為，一般3 3個工個工作日內應完成；作日內應完成；P97P97v 4 4、簽訂、簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議；v 5 5、辦理開工的一般手續(xù)、辦理開工的一般手續(xù)開工證、出入證、交費及現(xiàn)場安開工證、出入證、交費及現(xiàn)場安全防范的器材等全防范的器材等v 6 6、施工、施工v 7 7、驗收、驗收第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內容、案例）裝修管理（重點內容、案例）v 案例案例 某日，某高層樓宇某日，某高層樓宇3232樓樓B B室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登記表，記表，申

12、報在陽臺裝一臺太陽能熱水器申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，上級主管在審核相關資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為共用屋共用屋面面，而非業(yè)主自用部分。，而非業(yè)主自用部分。v 案例分析案例分析 此案例中反映的問題主要是：此案例中反映的問題主要是：第一，業(yè)主填寫的第一，業(yè)主填寫的裝修申報裝修申報登記表登記表等資料過于簡單，以至于無法確認業(yè)主安裝設備的具體位置

13、等資料過于簡單，以至于無法確認業(yè)主安裝設備的具體位置；第第二，裝修管理人員未到現(xiàn)場核實而盲目同意施工。二，裝修管理人員未到現(xiàn)場核實而盲目同意施工。因此，在物業(yè)裝修管理因此，在物業(yè)裝修管理中，應從以下方面改進：首先，在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應輔導中，應從以下方面改進：首先，在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應輔導業(yè)主業(yè)主認真填寫認真填寫裝修申報登記表裝修申報登記表，詳細說明裝修地點、內容等情況；其，詳細說明裝修地點、內容等情況；其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語言表達不清時，物業(yè)管理人員應次，在物業(yè)裝修情況不明，或語言表達不清時，物業(yè)管理人員應到現(xiàn)場核到現(xiàn)場核實實，不可盲目接受業(yè)主裝修申報；再次，

14、應對物業(yè)管理，不可盲目接受業(yè)主裝修申報；再次，應對物業(yè)管理單位相關人員加強單位相關人員加強培訓和約束培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進。的問題并予以改進。 第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內容、案例）裝修管理（重點內容、案例）v二、物業(yè)裝飾裝修管理內容（掌握）二、物業(yè)裝飾裝修管理內容（掌握） v（一）范圍和時間管理：（一）范圍和時間管理：各種作業(yè)時間的規(guī)定、裝各種作業(yè)時間的規(guī)定、裝修總周期一般不超過修總周期一般不超過3 3個月等；個月等；v（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求（P

15、101)P101)v 參考建設部參考建設部110110號令的有關規(guī)定。涉及如地號令的有關規(guī)定。涉及如地面鋪設是否超過面鋪設是否超過10mm10mm等等數(shù)字應該記住。數(shù)字應該記住。v（三）物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理（三）物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理v1 1、管理服務費、管理服務費 2 2、垃圾清運費、垃圾清運費v一般而言，一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議中應該明確中應該明確約定。約定。第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內容、案例）裝修管理（重點內容、案例）v（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理v1 1、嚴把出入關，杜絕無序狀態(tài)、嚴把出入關，杜絕無序狀

16、態(tài) v2 2、加強巡視，防患于未然、加強巡視，防患于未然v3 3、控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權益、控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權益 v4 4、強化管理，反復核查、強化管理，反復核查vP102-104P102-104案例案例第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點內容、案例）裝修管理（重點內容、案例）v 三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任（掌握）三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任（掌握） v （一）（一）裝修人和裝修企業(yè)裝修人和裝修企業(yè)的責任的責任主要學習建設部主要學習建設部110110號令號令住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定注意點：在物業(yè)裝飾裝修注意點：在物業(yè)裝飾裝修的管理過程中，的管理過程

17、中，物業(yè)管理單位主要是及時勸阻違規(guī)行為，物業(yè)管理單位主要是及時勸阻違規(guī)行為，v 對不聽勸阻的應該及時報告，對不聽勸阻的應該及時報告，處罰權為城市房地產(chǎn)或建設處罰權為城市房地產(chǎn)或建設或規(guī)劃行政主管部門負責。或規(guī)劃行政主管部門負責。v （二）物業(yè)管理企業(yè)和相關管理部門的責任（二）物業(yè)管理企業(yè)和相關管理部門的責任v 物業(yè)管理企業(yè)不及時報告的，房地產(chǎn)主管部門可以處物業(yè)管理企業(yè)不及時報告的，房地產(chǎn)主管部門可以處以以物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議約定的裝修管理服務費約定的裝修管理服務費2-32-3倍倍的罰款。物業(yè)企業(yè)承擔的是的罰款。物業(yè)企業(yè)承擔的是管理責任。管理責任。第三節(jié)第三節(jié) 裝修管理（重點

18、內容、案例）裝修管理（重點內容、案例）v四、裝修管理應注意的問題（了解）四、裝修管理應注意的問題（了解） v1 1、控制與服務；、控制與服務；v2 2、宣傳與統(tǒng)一；、宣傳與統(tǒng)一；v3 3、審核與把關；、審核與把關；v4 4、辦理與開工；、辦理與開工；v5 5、要求與注意事項、要求與注意事項v6 6、驗收；、驗收；v7 7、依法處理；、依法處理；v8 8、資料歸檔。、資料歸檔。v1 1、物業(yè)管理公司為了避免因為過分集中辦理產(chǎn)生、物業(yè)管理公司為了避免因為過分集中辦理產(chǎn)生的混亂而應該（的混亂而應該（ ）。）。A A人力資源要充足人力資源要充足 B B資料準備要充足資料準備要充足C C分批辦理入住手續(xù)

19、分批辦理入住手續(xù) D D緊急情況要有預案緊急情況要有預案 v2 2、裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國、裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過（ ）。）。A A半年半年 B B三個月三個月 C C一個月一個月 D D兩個月兩個月 v3 3、對業(yè)主而言，入住的內容包括（、對業(yè)主而言，入住的內容包括（ ）。）。A A房屋裝修房屋裝修 B B搬家具搬家具 C C物業(yè)驗收及其相關手續(xù)的辦理物業(yè)驗收及其相關手續(xù)的辦理D D物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理 E E物業(yè)管理企業(yè)介紹相關業(yè)務物業(yè)管理企業(yè)

20、介紹相關業(yè)務 v4 4、從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實質均是、從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實質均是（ ）。）。A A建設單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為建設單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為B B物業(yè)管理單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為物業(yè)管理單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為C C建設單位向物業(yè)管理單位交付物業(yè)的行為建設單位向物業(yè)管理單位交付物業(yè)的行為D D物業(yè)管理企業(yè)只是具體辦理相關手續(xù)物業(yè)管理企業(yè)只是具體辦理相關手續(xù)E E建設單位應承擔相關法律責任和義務建設單位應承擔相關法律責任和義務 v5 5、物業(yè)管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表、物業(yè)管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內容，有下列行為之一的將不予登記。中的裝修內容，有下列行為之一的將不予登記。（ ）。）。vA A未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級的設計未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構的的B B損壞房屋原有節(jié)能設施，降低損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果的節(jié)能效果的C C所購買的房屋為業(yè)主的第二套房屋所購買的房屋為業(yè)主的第二套房屋D D未經(jīng)供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施未經(jīng)供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施的的E