1、小區停車位要如何規劃管理 不少市民紛紛通過網絡和電子郵箱表達對構建和諧小區的看法。其中小區停車難問題是業主和物業公司人士普遍談論的焦點問題之一。住宅小區停車位的管理需要規范和強化，才能解決好由于業主私家車數量的迅速增長而給小區物業管理帶來的新難題。 小區停車位如何管理 一、停車位規劃設計要合理、要有前瞻性，并留有余地，有停車場(庫)擴建增建預案，才能保證滿足業主的需要 眾所周知，土地是不可再生資源，而汽車是工業產品，可以隨著生產流水線的流動而不斷流入市場，不斷流入用戶手中。因此，相對來說，一個小區的停車位數量是有限的;而業主汽車擁有量，隨著社會的進步，人們生活水平的提高，雖然不能說是無限的，但

2、至少可以說其增長幅度是前者無法相比的。筆者曾經管理的小區在不到一年的時間里就猛增近20輛私家車，致使小區停車位驟然緊張，車輛停放秩序難以維持，由此引發的各種糾紛不斷，物業管理公司苦不堪言。 這種狀況是十年前小區規劃設計時所沒有預料到的。因此，筆者認為，對于一個將要交付使用至少幾十年的小區來說，必須從規劃設計階段開始嚴格把關，才能保證滿足業主對停車位不斷增長的需求。而目前僅以1989年1月1日起施行的公安部和建設部聯合頒布的停車場規劃設計規則(試行)的建議性指標來規范設置停車位，其數量是遠遠不夠的，而且有的指標已不能適應現實情況的需要。有關行政主管部門應該像規定容積率、綠化率等強制性指標一樣來規

3、范小區停車位的規劃設計，并且要有停車場(庫)擴建增建預案。否則，小區停車位即使目前滿足了業主的要求，但過了一、二十年，隨著業主汽車擁有量的增加，停車位肯定供不應求，將產生新的供需矛盾。如果沒有擴建增建預案，到那時這個供需矛盾就很難解決。這一點在道路交通安全法第三十三條里是有規定的：“新建、改建、擴建的公共建筑、商業街區、居住區、大(中)型建筑等，應當配建、增建停車場;停車泊位不足的，應當及時改建或者擴建;投入使用的停車場不得擅自停止使用或者改作他用。”在公安部和建設部聯合頒布的停車場建設和管理暫行規定中也有規定，在應當配建停車場而未配建或停車場不足的，應逐步補建或擴建。因此，政府部門一定要嚴把

4、規劃設計關。 另外，最好是明確規定小區的停車位不得對非小區業主出售或長期出租。雖然物權法第七十四條規定建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，但是這個規定操作空間很大，開發商有可能在沒有首先滿足業主需要的情況下就對外出售或出租車位。因為從樓盤開盤時起，業主是陸陸續續買房、入住的，如果開發商滿足了先行入住部分業主的需要后還有剩余車位，法律又沒有明文規定開發商要空置多長時間才算滿足了業主的需要，在利益的驅使下有些開發商就會對外出售或出租。這樣就很難保證首先滿足小區業主對停車位的需要，并給今后物業管理帶來麻煩。因此，這一點還有待進一步明確。 二、停車位的權屬需要明確，以避免因權

5、屬關系不明晰而引起的各種糾紛 許多業主買房的時候，很少去關心哪些是共有部分，等到真正需要時才著急;有的業主錯誤地認為共有部分是“唐僧肉”，人人都有份，誰都可以隨意占用。筆者曾經管理的某單位職工宿舍區的停車庫，就是因為開發商建成投入使用一段時間后放棄使用，后來任由業主(內部職工)隨意占用，造成權屬關系不明晰。有的業主認為是共有部分，誰都有權使用。由于“僧多粥少”，特別是海南炎熱的夏季，太陽暴曬，誰都愛惜自己的寶貝汽車，車主們誰都想往車庫擠，爭奪很激烈，有的甚至大打出手。筆者認為，如果車庫權屬明確，再加上嚴格遵守業主大會制定的車輛停放管理制度，就不會出現這類糾紛。 將于2007年10月1日起生效的

6、物權法第七十四條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要;建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定;占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”根據這一條，小區停車位的權屬問題可基本解決。小區的停車位就可以區分為全體業主共有車位和業主專有車位，在物業服務合同、車輛管理協議和車輛停放管理制度中可分別作出相應的管理規定。 三、停車場(庫)擴建增建資金的籌措途徑應靈活處理，才能保障停車場(庫)擴建增建方案的實施 根據1999年1月1日起實行的財政部和建設部聯合頒布的住宅共用部位共用設施設備維修基金管理

7、辦法的規定，室外停車場(海南省住宅區物業管理條例規定的是“非經營性車場車庫”)屬于共用設施設備的范圍，其大修、中修、更新和改造的資金應從專項維修基金中列支。 由于業主私家車數量的猛增，需要擴建增建停車場(庫)來緩解小區停車的壓力。應部分有車業主(包括業主委員會)的要求，物業公司草擬了擴建增建停車場(庫)方案，并送交業主委員會，由業主委員會準備提交業主大會討論。但一考慮到要動用小區的專項維修資金，就知道該方案通不過。為什么?按照物業管理條例的規定，業主大會作出專項維修資金使用的決定，必須經物業管理區域內的全體業主所持投票權2/3以上通過。而小區有車業主相對來說畢竟是少數，要達到2/3這個多數，恐

8、怕比登天還難。因此，要想擴建增建停車場(庫)，其籌資途徑應該在不違反有關法律法規的前提下靈活處理，才能保障停車場(庫)擴建增建方案的實施。例如，先由物業公司墊資，再從經營擴建增建停車場(庫)的停車管理服務收入中逐漸返還物業公司;或者先由有車業主墊資，再從其每月應交納的停車管理服務費中抵扣等。只有這樣，才能順利搞好小區停車場(庫)的建設。當然，不管是誰先墊資投資，小區停車場(庫)的建設都必須按照有關主管部門批準的統一規劃設計實施，并且建成后仍然屬于全體業主共有。 四、遵循公平、公正、公開的原則，規范小區共有停車位的分配辦法 據了解，目前小區共有停車位還沒有規范的分配辦法。各個小區分配辦法可謂五花

9、八門，如時間順序選定法、物業公司指定法、抓鬮法、定期輪換法等。因停車位分配不公而引起的矛盾和糾紛時有發生。筆者曾經管理的小區也有這種現象。為避免此類現象的發生，共有停車位的分配辦法必須遵循公平、公正、公開的原則;同時，正如小區公共水電費的分攤辦法一樣，有關主管部門應制定規范性文件來指導小區停車位的分配。 住宅小區停車位問題解決方法： 要解決住宅小區停車難問題，市規劃建設部門必須做好以下幾方面工作： 1.要重規劃。要將新小區停車位建設納入小區建設規劃。要將小區停車位建設與小區同時設計、同時建設、同時竣工，車位數要與住戶相匹配。 2.要強建設。小區停車位建設要采取空中(樓頂停車場、立體停車房)、地

10、面(地面草坪式停車場)和地下(地下停車庫)等相結合的方式，加強停車場所的建設;在老小區，要采取拓寬小區內通道，增加小區內草坪式停車位建設等方式，將小區樓前樓后走道邊的一部分草坪改造成草坪磚式停車場，以解決老小區停車難問題，這樣既可最大限度減少原有綠化面積的降低幅度，又能方便居民的生活，實現車輛的有序停放，減少綠化的人為損壞。 3.要嚴管理。建設部門要會同城管和交警部門聯合整治，加強對車輛停放的監督管理，對不按標線有序停放車輛的車主，要依法嚴肅處理，使停車場(位)的功能得到充分發揮。 合理規劃停車位解決停車難： 綠化帶鋪成水泥地“改建”成停車位 “我們小區越來越多的綠化帶被住戶改成了私人車位，再

11、這樣下去小區綠化將越來越少!”家住宿豫區江山城市廣場的姜夢致電本報反映，自己所在小區的多處綠化帶，被小區車主私自鏟除，改造成自家的停車位。 記者前往該小區核實時發現，在2號樓1單元前，綠化帶內的青草完全不見了，取而代之的是長約5米、寬約3米的水泥地，水泥地上停放著一輛私家車。“小區停車位太少了，我們搬來較晚，沒有租到。把車停在小區門口又不放心，不得已只好自己動手改造一個。這也是無奈之舉。”正好在自己“改造”的車位停車的車主訴苦道。 另外，很多市民對小區亂停亂放問題反映也比較強烈。“小區常有車騎在綠化帶上，久而久之綠化帶就被破壞了。還有就是小區有些道路本來就很窄，現在兩邊都停滿了轎車，非常容易剮

12、蹭。我自己是租了車位，但經常被占，停路邊又經常被蹭到。希望有關部門能科學規劃和論證，解決我們小區停車難問題。”家住富麗萊小區的陳春說。 停車位“只售不租”部分業主很困擾 除了私自改造、亂停亂放之外，還有一些市民對小區停車位“只售不租”，以及外面有車停進自己小區的行為表示不滿。 “以前我們小區的地下停車場是可以用的，現在卻只讓我們買，一個車位七八萬甚至十多萬，哪買得起啊。”日前，家住仁恒公寓的孫輝彬打來電話稱，據宿遷今年新出臺的物業法，小區內的停車位是可租可買的，而自己小區的地下停車場卻“只售不租”，并將停車場的車位都上了地鎖，讓業主無法“借用”。一方面是部分車位“閑置”，一方面是業主無處停車，

13、對此，他稱不少業主非常氣憤，希望有關部門進行整治。“本來我們小區車就多，一些不是我們小區的車還擠進來湊熱鬧，讓我們都不好停了。我們晚上都會早早把車開回來占位置，再出去時寧愿打車。”家住嘉豪陽光的李瑞安說。而據小區保安紀昌桂介紹，有時候，他們并不知道車輛是不是該小區的，所以會有疏漏，但是等小區四期交付之后，將為租車位的車主配備門禁卡，“這樣的話，沒有卡便進不來。”紀昌桂說。 建議向改造好的小區學習 讓綠地與停車位兼得 “以前去府苑小區找朋友玩，如果開車的話很不好停，今年再去發現多了不少生態停車位。我們小區200多輛車才70多個車位，如果規劃部門能在實地充分考察的基礎上，對我們小區公共環境進行適當改造，合理布局，多設置點生態停車位那就太好了!” 據某小區保安介紹，因為該小區住戶多，這兩年車輛大增，停車越來越難，后來在