1、工業園區開發與盈利模式研究報告 一、工業園區開發模式 （一）工業地產商開發模式 簡單流程：政府供地開發商開發項目招商入駐 工業地產商模式是指房地產開發企業在工業集中發展區內獲得土地資源后，以政府為支撐，與政府共同出資成立項目公司，進行項目內部的道路、綠化、商業娛樂等基礎配套設施及辦公場所的建設，然后以租賃、出售等方式進行項目的經營管理，然后獲取利潤。 例如成都置信，成都較早也較為專業的工業地產開發商，目前主要操作的項目青羊工業總部基地，位于青羊工業集中發展區的核心區域，占地933畝，建筑形態以工業總部大樓為主，輔以靈活分割的小總部工業空間，已經

2、成功引進了包括招商銀行、葛洲壩集團等在內的76家優秀企業。而其另外一個項目青羊稅源總部基地也已經亮相，近期將開始招商。 （二）政府獨立開發模式 簡單流程：政府投資公司開發項目招商入駐 此種模式，是指各級政府基于本區域的經濟建設、社會發展和市民就業等綜合因素考慮，直接成立投資公司，打造特定類型的總部經濟基地，獨立進行建設、招商等運作，吸引稅收，推動區域經濟的發展。 此種模式最大的優點就是相關的產業政策支持和稅收優惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。 例如西部智谷，由武侯區成立成都武侯工業園投資開發有限公司開發建設，定位為知名企業區域經濟總部聚

3、集區、技術研發及服務外包中心、IT軟件動漫創意產業園、中小企業創業基地，主要針對高科技類型的企業進行招商。（三）綜合開發模式 簡單流程：政府投資公司（管委會） 開發項目招商入駐 開發商開發項目招商入駐 綜合運作模式是指對集中工業園區開發模式進行綜合運用的工業地產開發模式。由于工業地產項目具有建設規模大、招商范圍廣、資金要求大等特點，既要求在土地出讓、稅收優惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上建設開發的進度，還最好有運營工業地產項目的經驗保證。因此，單單采用一種開發模式，難以保證建設項目的順利進行，而且很有可能“爛尾”。

4、60;例如龍潭總部基地，在經過整體的規劃后，政府成立管委會及相應的招商部門，自己獨立開發了東廣樓等產業樓。同時，也將園區中的工業用地打造成熟地進行招商入駐，要求入駐企業的投資強度在500萬元/畝(含地價)以上，稅收30萬元/畝·年以上，容積率2.0以上，還要在合同中約定開工時間、建設周期、規范建設條款和違約責任等，對整個園區的建設和檔次上進行了約束。目前，已經在其中打造的總部基地有龍潭（裕都）總部基地、美國倍科國際新城，中國第二重型機械集團公司等。 二、工業園區運營盈利模式分析 （一）工業園區運營模式分析 1、出售只售不租 開發商完成園區打造后

5、，通過出售的形式轉移物業產權； 2、出租只租不售。 開發商長期持有物業產權，以出租的形式進行招商。通常情況下，開發商采用此類模式運營一段時間后，可視市場情況轉租為售； 3、出售+出租，即可租可售 在開發商推出產品中，會持有部分物業產權，以出租的形式進行招商；而另一部分產品則通過出售的形式進行招商。 從目前市場情況來看，三類運營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進行出售或出租，暫無項目整體打包出售或出租。 1、出售 對于采用出售運營模式的工業園區，對企業的資金實力、規模等指標具有很高的要求，市場客戶面相對較窄，招商周期相

6、對較長，采用此類運營模式的工業園區數量有限。目前，采用此類運營模式的工業園區主要有融智總部工業園、西城國際、青羊工業總部基地3期及慧谷總部辦公基地等。 2、出租 出租模式的后期回收成本并實現盈利的周期較長，是對開發商資金鏈的一種考驗。通常情況下，需配合園區其他項目進行操作，對開發商實力具有很大挑戰。目前，市場上采取此類運營模式的項目數量比較有限。根據調查，青羊綠舟稅源總部基地D區主要采用此類運營模式，而且僅需企業年納稅額在800-1800萬元，即有條件免租入住。從該園區整體規劃來看，園區將打造聚商務休閑、旅游及住宅于一體的綜合性項目，對開發商的實力具有很大挑戰。 3、出售+出租  出售+出租的運營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發商所面臨的壓力的相對較小。目前市場上以此類運營模式較為流行。如倍科國際新城、多元總部國際1號、IP科技中心及西部智谷等項目均可租可售。 4、運營模式對比分析(二）工業園區盈利模式分析 工業園區盈利模式主要有三大類：一、開發商投資完成廠房、辦公等園區物業的修建，通過統一招租的形式，將廠房及辦公物業出租或出售，進而實現盈利目的；二、開發商獲得土地后，完成土地