1、房產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓主講人；唐夢潔目錄CONTEST房產(chǎn)基本知識房產(chǎn)中介相關(guān)知識物業(yè)相關(guān)知識貸款相關(guān)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。41-1房地產(chǎn)市場:主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。一級市場二級市場三級市場指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場;是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場;是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級

2、市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場;含一級市場、二級市場和三級市場;1-2土地性質(zhì)及其年限 2 1 4 5居住用地工業(yè)用地教科文衛(wèi)體商旅娛綜合及其他70年50年50年40年50年31-3房 屋 類 型商品房 期房 現(xiàn)房 準現(xiàn)房二手房指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋。在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。購買時具備即買即可入住的商品房，消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的

3、、再次上市進行交易的房產(chǎn)。123451-4房產(chǎn)類型單元式住宅居住單元公寓純辦公樓是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。 是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。1-5房產(chǎn)類型SOHO別墅TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）SHOPPING MALL是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居

4、住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。 是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。 正確的譯法應該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式。1-6房產(chǎn)類型躍層式商品房復式商品房錯層式住宅是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，

5、上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散。 是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。復式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。 是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。非普通住宅(高檔住宅)： 住宅就此區(qū)建筑容積率在1.0以下;(建筑面積/土地分攤面積=容積率) 單套建筑面積在140(含)平方米以上; 實際成交價高于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。滿足以上3項中的其中任何一項均視為高檔住宅（非普通住宅）。普通住宅：以上3個條件均不符合的房屋。1-7高檔

6、住宅與普通住宅1-8房屋類別 。低層低層 1 13 3層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）多層多層 46層（磚混結(jié)構(gòu)）層（磚混結(jié)構(gòu)）中高層中高層 79層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）高層高層 1030層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）超高層超高層 40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）1-9房 屋 八 大 要 素位置朝向 樓層 面積居室 房屋 性質(zhì)建筑年代房屋價位房本年代131-10專 有 概 念 五證兩書三通一平(凈地)七通一平(熟地)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程開工證商品房預售許可證國有土地使用證住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明

7、書是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。是指土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。1-11專 業(yè) 名 詞 解 釋房地產(chǎn)證土地使用權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)紅線圖:又叫(宗地圖)是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證;是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用;按一定比例尺制作的

8、用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房;是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利;1-12容積率容積率建筑密度建筑密度綠化率綠化率公攤面積公攤面積是建筑總面積與建筑用地面積的比，例如在一千平方米的土地上有四百平方米的建筑總面積，其容積率是0.4。指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。項目規(guī)劃建設(shè)用地

9、范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。開間：住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱為開間。進深：住宅的進深，在建筑上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。層高：層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在2.8-3米左右。玄關(guān)：專指住宅室內(nèi)與室外之間的一個過渡空間，也就是進入室內(nèi)換鞋、更衣或從室內(nèi)去室外的緩沖空間，也有人把它叫做斗室、過廳、門廳。套內(nèi)面積：俗稱“地磚面積”，是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。

10、1-13戶型：是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。套型：是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。閣樓：是指位于房屋坡屋頂下部的房間。假層：是指房屋的最上一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層。隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?-141-15房 屋 面 積 概 念套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積實用面積實用面積屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積， 包括套(單元)內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積;。指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。套

11、內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額。 總用總用地面積地面積經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積(凈用地面積凈用地面積)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地 范圍內(nèi)的土地面積。總建筑面積總建筑面積 指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以 各 層建筑面積之和。房屋銷售面積房屋銷售面積房屋按套(單元)出售時，房屋銷售面積為該套(單元) 的建筑面積，即為該套(單元)的使用面積與該套(單元)應分攤的公用建筑面積之和。1-16公攤面積計算 建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤面積公攤面積公攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積公攤系數(shù)總公共分攤面積（套內(nèi)建筑面積總套數(shù)）套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使

12、用面積墻體面積1-17影響公攤面積的因素：套內(nèi)面積套內(nèi)面積戶型戶型建筑規(guī)模建筑規(guī)模公共設(shè)施公共設(shè)施1234房子大就多點，房子小就少點同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，典式樓和板式樓是不一樣的只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大。樓梯高度越高公攤越大普通住宅的一般公攤比例：多層：8%-15%小高層：10%-20%高層：15%-30%1-18商品房按商品房按“套套”或或“單元單元”出售。出售。Tip商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積

13、2-1房產(chǎn)中介概念房地產(chǎn)中介服務行業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分，是房地產(chǎn)商品房生產(chǎn)、流通和消費不可或缺的媒介和橋梁。其涉及房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的前、中、后期，廣泛開展房地產(chǎn)顧問咨詢、土地評估、營銷策劃、代理銷售、經(jīng)紀、房地產(chǎn)按揭等業(yè)務。我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)隨房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革發(fā)展而來，其專業(yè)化程度逐步提高，行業(yè)價值不斷得到體現(xiàn)，市場前景十分廣闊。2-2房產(chǎn)中介概念流程概念房產(chǎn)中介的具體事務就是幫賣房人登記房源信息、宣發(fā)布并且保證房源真實有效；幫買房人尋找推薦合適、理想房源，并帶領(lǐng)買房人實地看房，加以引導，促使成交；房產(chǎn)中介的經(jīng)濟收入主要是收取中介服務傭金，市場慣例中介服務傭金為2.73%。主

14、要業(yè)務流程為：房客源開發(fā)、房客源登記，信息回訪反饋，帶看房源、三方談判、簽約、過戶貸款、物業(yè)交割等等。3-1貸款相關(guān)知識個人住房擔保貸款是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任 。個人住房抵押貸款辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費用？產(chǎn)權(quán)登記費、勘丈測繪費

15、、印花稅、工本費。房地產(chǎn)權(quán)初始登記：指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進行的登記。房地產(chǎn)登記：即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。房地產(chǎn)登記的種類有哪些：房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。3-2房地產(chǎn)抵押指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物

16、向債權(quán)人（或押權(quán)人）提供債務履行擔保的行為。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。3-3（1）房地產(chǎn)抵押登記申請書；（2）委托書；（3）房地產(chǎn)證；（4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明；（5）商品房買賣合同和個人住房借款合同。申請抵押登記應提交什么資料？3-4按揭是英文是英文“mortgage”（抵（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。印花稅的客

17、稅對象是房地產(chǎn)交的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之一。移書據(jù)，稅率為萬分之一。 個人住房按揭需提交哪些資料？個人住房按揭需提交哪些資料？購房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件）；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個體戶則提供營業(yè)執(zhí)照及稅票）；購房人已首付購房款收據(jù)原件及復印件；已與開發(fā)公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請書、個人住房借款

18、合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。 契稅契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為1%4%。3-5貸款住房公積金住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質(zhì)，是住房實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。公積金貸款公積金貸款公積金貸款也就是個人住房擔保委托貸款

19、，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。申請住房公積金貸款的條件申請住房公積金貸款的條件凡住房公積金連續(xù)繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。組合貸款組合貸款組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。住房抵押貸款住房抵押貸款所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權(quán)人（銀行）以所購房產(chǎn)作貸款抵押，并同時簽定抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期歸還貸款的擔保，并持公證的商品房預售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機關(guān)進行抵押登記，當?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回貸款的擔保，并持經(jīng)公證

20、的商品房預售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機關(guān)進行抵押登記，當?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。293-6等額本息和等額本金等額本息等額本息 等額本金等額本金本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款額不變。本金保持相同，利息逐月遞減，月還款額遞減。等額本息等額本息 每期還款金額相同，即每每期還款金額相同，即每月本金加利息總額一樣，借款人還月本金加利息總額一樣，借款人還貸壓力均衡，但利息負擔相對多；貸壓力均衡，但利息負擔相對多；等額本金又叫等額本金又叫“遞減還款法遞減還款法”，每月，每月本金保持相同，利息不同，前提還本金保持相同，利息不同，前提還款壓力大，但以后的還款金額逐漸款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負擔較少遞減，利息總負擔較少.3-7等額本金還款方式等額本金還款方式計算原則計算原則是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月