1、房地產開發經營與沙盤模擬實踐課程報告公司名稱:恒遠房地產有限公司實踐時間:2013年目錄一小組成員及其崗位職責二開發流程1 市場調查2 土地取得3 項目定位與策劃4 投資預算5 融資6 規劃與設計7 建筑招標8 市場推廣與銷售一1小組成員總經理陳偉前期部胡斐策劃部市場部喻平平設計部姚鑫鑫工程部王選琪財務部李莉銷售部王玉博2 崗位職責1 總經理負責公司整體經營計劃的制定,執行和監督工作,組織制定公司年度經營計劃,主持公司日常經營管理工作,負責公司營銷和工程方面的全局工作。處理公司重大突發事件。2前期部經理負責并實施前期拓展的工作計劃,申辦建設建設用地許可證,建設用地許可證,房屋拆遷許可證,工程規

2、劃許可證,聯系相關部門,以及拿地等。3 財務部經理負責公司財務,會計及稅務事宜:有效籌集運用公司資金,編制財務報告,提出年度財務計劃,辦理銀行相關借款及往來事項,處理公司各項稅務事宜。4 設計部經理根據項目市場定位,提出規劃設計概念構想,對項目規劃設計進行管理,根據工作程序,領導規劃設計部對工程的設計工作進行管理,使工程設計進度,質量達到項目策劃的目標。5 工程部經理負責開發項目施工計劃的就行,代表公司進行施工材料的合同簽訂,參與公司項目開發及前期設計工作,負責與設計院具體的技術溝通工作,負責工程具體的施工計劃安排,負責施工現場的管理工作。6市場部經理依據公司戰略規劃及行業市場信息,參與制定并

3、及時調整公司年度市場發展戰略,組織調整廣告宣傳年度計劃,并組織實施。7 策劃部經理負責本公司房地產開發業務中策劃方面的工作,負責公司項目可行性研究,項目策劃總體思路,負責優化與推進房地產業務流程,負責策劃部日常工作管理。8銷售部經理負責公司的銷售運作,包括計劃,組織,進度的控制;并圍繞企業下達的銷售目標擬寫營銷方針和策略計劃,制定銷售目標、銷售模式、銷售戰略、銷售預算和獎勵計劃。二開發流程1 市場調查(1房地產行業市場背景分析從2007年的火爆到2008年的回落,從2009年的上半年的高增長到2009下半年的低增長,再到如今的緊縮與限購2011年,房地產行業受到了嚴格的政策管制,房地產企業也遭

4、遇了冰火兩重天。2012年,國家繼續發出緊縮不放松的行業信號,面對國家持續的嚴格管控,房地產企業應該創新出獨特的發展道路。(2外部環境分析全球環境分析:2012年,國際金融危機的深度影響仍在繼續,全球經濟復蘇步伐明顯放快。我國環境分析:在國際經濟增長乏力、歐債矛盾深化的情況下,我國經濟呈現回落態勢。產業政策環境:2012年我國政府陸續出臺了一系列政策措施以進一步加強和改善房地產市場調控,這些政策主要包括行政政策、金融政策、稅收政策和住房保障等政策。(3房地產市場需求情況分析從民眾高度關注的房價問題上看,“十八大”報告提出了“加速城鎮化”及“收入倍增”,那么,隨著城鎮化進程的推進,將會有大批農民

5、成為城鎮居民。將在一定程度上會增大購房需求。無疑,城鎮化進程會拉動內需,增加城市居民的可支配收入,其結果將為房地產發展注入動力。(4房地產業未來競爭策略分析企業合作、產業戰略聯盟是解決資金、土地等生產要素緊缺的有效途徑。品牌化經營是企業發展的必由之路。提高顧客滿意度是企業競爭的關鍵所在。人力資本和組織文化將成為現代房地產發展的重要戰略資源。價值鏈管理是房地產企業競爭制勝得根本途徑。2 土地取得(1土地取得方式:拍賣出讓土地使用權(2土地取得準備基本工作階段分為組織班子、配備人員、制定計劃、市場調研、周密的測算等等。準備性工作一般分為基礎性工作和專案性工作。a了解土地市場的行情如:經營性用地是否

6、都已歸到土地一級市場上供應全年的供地計劃及規模、當地人口數量及人均收入水平、經濟發展水平、現有住房水平及質量、人口的機械增長速度、房價提高的空間及可能性等b了解土地市場管理的基本政策除必需了解國家有關土地及土地市場管理政策外,還必須了解當地對土地市場管理有哪些規定和政策等。C 了解相關稅費的收取標準、適用條件基礎設施配套、水、電、氣增容費、人防、教育、車位等;d了解土地公開出讓文件中對土地的規劃條件及土地的使用條件的規定條件的內涵、突破的可能性、交付土地的時間、付款的進度、從購買土地到開工之間可用于準備工作的時間等e了解各部門的辦事周期及效率涉及那些部門、要做那些事情、辦事的先后順序有否規定、

7、完成一件事情需要多少時間等。f了解市場需求及市場行情,當地商品房供需狀況、市民對商品房的需求標準和要求、不同收入階層對商品房價格所能力受的心理價位、二手房市場狀況等。g了解競價的基本規定政府發布公告的時間、接收競買報名時間、報價時間,土地出讓的方式、對報名報價的規定、報價的方式等。h選擇合適房地產開發企業在決定購買一幅土地之前,首先要對該幅土地的市場價格進行預測,根據一定的方法評估土地價格。(3實際土地取得:五號地3 項目定位與策劃(1土地周邊環境分析a土地三面臨街,雖然土地占地面積較小,但地理位置優勢較大,位于市區交通樞紐交匯地帶,周邊基礎設施齊全。b利于商鋪建設和招標。c 方便居民工作生活

8、。d 開發建設時間短,減少開發流程所用時間。(2人口與經濟環境分析:市場需求量估計:住宅需求量的估計是要發現該地區還有沒滿足住房的潛在購買者,他們是房地產企業將為之服務的目標群。目前用于分析住宅市場需求量的方法一般使用人口和住戶規模的資料來估計住宅需求的總量。首先,運用人口及住戶統計還可以對住宅需求進行細分,估算出某一年度需求量的地區分布、收入等級分布、以及各年齡組的人口對住宅的需求數量。將某地區的人口、住戶規模、住戶數目的統計數據套用到該公式中就可知某地區的住宅需求量,然后再根據人口及住戶資料對不同收入的家庭進行分類,因為各類家庭的分布及數量,對于戶型設計及需求量單位的估計極為重要,這樣房地

9、產公司針對不同類型的家庭、根據他們的喜好設計戶型。了解了不同類型的家庭數量和分布后,接下來是對不同類型的家庭的收入進行估算,這是最難估算的,因為不同性質的工作他們的收入不同。收入決定家庭選擇什么樣的住宅購置多大面積。作為一個房地產開發企業來講,掌握這些數據對樓盤定位是至關重要的,這也決定推出的樓盤在市場上能否被某一消費群體接受。因此收入是影響需求量的最主要因素,也是影響住宅市場定位的關鍵指標。(3項目定位a項目的市場占有率:市場占有率指產品在一定區域內占同類產品總銷售量的百分數。通過估測,該項目所建成的樓盤,通過租賃和銷售給居民和各商家來盈利。充分考慮其市場價值,預期未來幾年的銷售情況良好。b

10、利潤:通過建筑風格等方面獨特的設計,價格、客戶群等的定位,再如對項目的銷售手段、方法策略等等的選擇,以及對產品賣點的不斷挖掘,認為利潤很可觀。而在項目在建中進行的預售活動,緩解了資金壓力,同時也減少了貸款利息。c品牌建設:出于對市場的考慮,本項目打破常規,營造出的是家庭式的小區環境,植被茂密、疏密有致,道路與綠地自然融合,同時配有噴泉,形成真正的生活氛圍。周圍綜合配套設施齊全,綜合各方面的因素,本樓盤有比較高的升值空間。(4功能定位項目為住宅項目,在用地邊緣范圍建造臨街商鋪,滿足小區居民的日常需要,同時打造娛樂場所,滿足小區居民的生活娛樂需要。(5客戶定位a主要以中等收入的工薪階層為目標客戶b

11、認同本項目建筑形式的心理特性出于對市場的考慮,本項目打破常規,營造出的是時尚式的小區環境。我們認為,消費者認同本項目的建筑形式,其實質應該是受到本項目的建筑風格以及景觀設計的影響。(6產品定位產品定位為以小戶型為主,大戶型為輔助,形成以住宅為主的商業住宅融合產品。4投資預算附表一5 融資附表二6 規劃與設計附表三7 建筑招標(1建筑商等級:A級(2基本流程建設工程項目報建建設行政主管部門或招標管理機構審查建設單位資質招標管理機構審查招標申請招標管理機構審查資格預審文件、招標文件的編制與送審招標管理機構審查工程標底價格的編制 刊登資審通告、招標通告 資格預審招標管理機構審查 發放招標文件 勘察現

12、場 招標預備會招標管理機構監督 投標文件的編制遞交 工程標底價格的報審招標管理機構審定 開標 評標招管理機構全過程監督 中標 合同簽訂 8 市場推廣與銷售 市場推廣 1. 整體樓盤布局：花園式布局。外圍三面臨街，因地制宜，東西兩 面設計了各兩幢共四幢多層商業用樓，南面設計了兩幢高層商業 用樓。小區內部力爭克服傳統的長方體布局，設計了兩幢凹型一 幢長方體居民住宅樓。 2. 小區環境綠化及道路：小區內部樓盤之間間隙較寬，道路寬 闊，除了道路及基礎設施之外，基本都是綠化，像草坪，花壇， 氧吧，綠色蔬菜種植園等。小區外部三面臨街，四通八達，交通 便利。 3. 小區采光：樓盤設計時，很好的考慮到采光的問

13、題，足夠寬的樓 間距保證了每個樓盤在一天中盡可能多的接受到日光的沐浴，而 且小區內三幢居民樓和高層都是坐北朝南。需要補充說明的是， 雖然高層在南面，但兩幢高層之間的間距以及高層和里面居民樓 的間距是足夠的，保證了高層北側那幢樓的采光。 4. 小區基礎設施：小區面積雖然不是很大，但是基礎設施齊全。小 型超市，診所，寵物醫院，新鮮蔬菜供應區，綠色蔬菜種植園， 氧吧，噴泉，地下車庫，小廣場，ATM 機等應有盡有。 5. 銷售價格方案：面向的人群為工薪階層，定價不宜太高。均價定 位是 6799 元每平米，低開高走的銷售模式，開盤價 5999 元每平 米。 銷售模式 1. 樓盤名稱：藍鉆風景花園 2.

14、名稱含義：藍藍領：面向工薪階層；鉆鉆石：鉆石般的 品質， 追求像鉆石一樣光彩奪目， 樓盤的質量像金剛石一樣堅固； 風景花園：讓顧客感到這不僅僅是一個風景宜人的社區，更是一 個溫暖的大家庭。 3. 廣告語：藍色貴族，鉆石品質。 （在我們恒遠公司的心中，每一位 顧客都是貴族。 ） 4. 銷售策略： 推廣性的娛樂活動： 活動宣傳：首先在街上，或者在工薪階層的活動聚集區發放 一些廣告和傳單，對即將要舉辦的活動進行宣傳。 活動內容：舉辦卡拉 OK 大賽，中間安排一些抽獎環節。 活動獎品：藍色 T 恤，并印有鉆石的圖案。 公交車宣傳系列： 無線電視宣傳： 向公交車上的無線電視投放本公司的廣告 。 站牌宣傳：在公交站牌上張貼標志性的廣告宣傳單。 公益宣傳： 公司投資建造一些等候欄 （印有本公司的特有的 標志） ，當人們在等公交