1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)涵與意義(一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的,以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷(xiāo)售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo),以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求;約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建

2、材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門(mén),近百個(gè)單位,以及最終用戶(hù)消費(fèi)者的相互制約和相互影響,因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系,來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。(二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的意義房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面等。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理,能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。這就是說(shuō),通過(guò)使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理,將工程項(xiàng)目全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道,項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。2.房地產(chǎn)開(kāi)

3、發(fā)項(xiàng)目的組織管理。這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),建立各種規(guī)章制度,形成一個(gè)高效率的組織保障體系,使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境,保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間,以及項(xiàng)目不同階段、不同部門(mén)、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系,吸納融通資金,尋找材料設(shè)備供貨渠道,廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍,獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。在各種協(xié)調(diào)之中,人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為主要,項(xiàng)目經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過(guò)程中處于核心地位。4.房地

4、產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理。其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^(guò)計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項(xiàng)目分解,各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制,以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用最少的投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的,所以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理,主要是以合同管理為手段,運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收

5、等方法,對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng),按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo),進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理,以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。(一工程施工管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù),它不僅決定開(kāi)發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,而且從經(jīng)濟(jì)角度分析,施工階段的投入和開(kāi)支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此,有效的施工管理也是合理節(jié)約開(kāi)支、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點(diǎn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工程施工管理活動(dòng)可以總結(jié)歸納為一個(gè)系統(tǒng)模型,如圖所示。這一工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)包括人、財(cái)、物控制系統(tǒng),工程進(jìn)度計(jì)劃控制系統(tǒng),質(zhì)量控制,合同履行保證系統(tǒng),

6、經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個(gè)子系統(tǒng)。所以,只有五個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運(yùn)轉(zhuǎn),才能使一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下。1.項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面,選擇施工、供應(yīng)等參建單位,明確各自在業(yè)務(wù)往來(lái)中應(yīng)遵守的原則;另一方面,落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作,包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。2.費(fèi)用控制。主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃,審核費(fèi)用支出,研究節(jié)支途徑。3.進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析,適時(shí)地調(diào)整計(jì)劃,協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督,處理質(zhì)量問(wèn)題,組織工程驗(yàn)收。5.合同管理。對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管

7、理,并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。(二開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制無(wú)論是開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等,開(kāi)發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工控制是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容,也是項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此,必須加強(qiáng)施工控制,以保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序地實(shí)施。1.工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用,而工程進(jìn)度通過(guò)工程計(jì)劃來(lái)具體實(shí)現(xiàn)。(1進(jìn)度計(jì)劃的形式。按照工程項(xiàng)目階段劃分,進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類(lèi):第一類(lèi),客觀進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開(kāi)始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃,常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。橫道圖法。在時(shí)間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法,如圖所示,空白橫道表示某

8、項(xiàng)工作實(shí)際花費(fèi)的時(shí)間。圖中A工序已按計(jì)劃要求時(shí)間完成;B工序已完成大約60%,雖然B的生產(chǎn)按計(jì)劃時(shí)間開(kāi)始,但在第四周末中斷了,半周后繼續(xù)工作;C工序第一部分按計(jì)劃完成,但工作時(shí)間推遲了1.5周,第二部分提前完成。橫道圖法簡(jiǎn)單明了,但看不出各項(xiàng)工作之間相互依賴(lài)和相互制約關(guān)系,看不出某項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程序度,看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來(lái)表示計(jì)劃中各項(xiàng)工作的先后順序和相互關(guān)系;其次通過(guò)計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線,在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督,保證合理地使用人力、物力、財(cái)力,完成目標(biāo)任務(wù)。第二類(lèi),總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門(mén)、計(jì)

9、劃部門(mén)、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)等,在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況,求出施工工期,進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃?？傔M(jìn)度計(jì)劃也可通過(guò)橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。第三類(lèi),單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制。(2進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測(cè)防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況,與原進(jìn)度計(jì)劃對(duì)比、檢查,找出進(jìn)度滑動(dòng)原因,保證工期按時(shí)完成?！斑M(jìn)度滑動(dòng)”雖然是一種司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象,但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。(3進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量(完成投資額或者工時(shí)數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。2.質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)

10、計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定,對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià),對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估,將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度,與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較,并作出評(píng)判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng):(1對(duì)原材料的檢驗(yàn)。為保證材料質(zhì)量,應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購(gòu)合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購(gòu)貨合同前取得樣品,材料到貨后再與樣品對(duì)照檢查。未經(jīng)檢驗(yàn)或不合格的材料切忌與合格的

11、材料混裝入庫(kù)。(2對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度;對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查,可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。(3確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器,保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差;嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量,設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段,專(zhuān)人負(fù)責(zé)檢驗(yàn)混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序;制定有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定方法,以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。(4建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。3.成本控制。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下,將工程的實(shí)際成本

12、控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段,要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析和間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。(1直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對(duì)直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較,并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較,計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià),最后與預(yù)算工程單價(jià)比較,研究存在的問(wèn)題。(2間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。間接費(fèi)的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)為基礎(chǔ),按照間接費(fèi)率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測(cè),采取措施來(lái)降低施工管理費(fèi)用的支出,費(fèi)用支出時(shí)要做支出報(bào)告和支出審計(jì),并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較,進(jìn)行有效控制。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理(一工程建設(shè)監(jiān)理的概念工程建設(shè)監(jiān)

13、理簡(jiǎn)稱(chēng)為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對(duì)建設(shè)者在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管理,使這些活動(dòng)及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同要求,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo),同時(shí)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能在開(kāi)發(fā)計(jì)劃期限內(nèi)以合理的造價(jià)和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場(chǎng)消費(fèi)者。(二工程建設(shè)監(jiān)管的層次工程建設(shè)監(jiān)理可分為兩個(gè)層次,即政府對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)理和社會(huì)對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)理。1.政府對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理。這是指政府建設(shè)主管部門(mén)或被授權(quán)單位,對(duì)本地區(qū)、本部門(mén)的工程建設(shè)項(xiàng)目,進(jìn)行統(tǒng)一的、強(qiáng)制性的監(jiān)督管理,以及對(duì)由社會(huì)負(fù)責(zé)的工程建設(shè)監(jiān)理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督和管理的過(guò)程。政府對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強(qiáng)制性實(shí)施

14、的。這一監(jiān)理工作由國(guó)家建設(shè)部負(fù)責(zé),在其下設(shè)立有建設(shè)監(jiān)理司作為具體辦事機(jī)構(gòu),地方各級(jí)政府的建設(shè)主管部門(mén),下設(shè)建設(shè)監(jiān)理處、科、室作為辦事機(jī)構(gòu)。它們的主要職責(zé)是:制定法規(guī)、規(guī)章、條例細(xì)則并組織實(shí)施;審核批準(zhǔn)和管理工程建設(shè)監(jiān)理單位;審核監(jiān)理工程師資格;參與審批開(kāi)工報(bào)告、工程竣工項(xiàng)目驗(yàn)收;參與重大工程事故的處理等。2.社會(huì)對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理。社會(huì)對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理主要是從微觀上、橫向上通過(guò)委托方式實(shí)施工程監(jiān)理,其主要監(jiān)理機(jī)構(gòu)有:工程建設(shè)監(jiān)理公司或事務(wù)所、工程設(shè)計(jì)單位、科研單位、工程建設(shè)咨詢(xún)公司等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以委托一個(gè)監(jiān)理單位,也可以同時(shí)委托幾個(gè)監(jiān)理單位對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理。工程監(jiān)理范圍可以是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

15、建設(shè)的全過(guò)程監(jiān)理,也可以是階段性監(jiān)理。社會(huì)性工程建設(shè)監(jiān)理單位在接受開(kāi)發(fā)商委托后,須與開(kāi)發(fā)商簽訂監(jiān)理委托合同后,方能對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理。(三工程監(jiān)理的內(nèi)容1.工程進(jìn)度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托,對(duì)工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動(dòng),以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時(shí)間完成。主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證,編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃,監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行,對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析。2.工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托,以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國(guó)家規(guī)范對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動(dòng)。通常涉及的內(nèi)容如下。(1委托方與監(jiān)理方要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定簽訂

16、質(zhì)量監(jiān)理合同。明確監(jiān)理目標(biāo)及監(jiān)理事項(xiàng),依照合同規(guī)定提供建設(shè)項(xiàng)目最終產(chǎn)品。(2進(jìn)行質(zhì)量控制。根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定檢查施工過(guò)程中的工藝、材料、設(shè)備情況。(3質(zhì)量保證。對(duì)取得的實(shí)際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度,與國(guó)家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較,看其是否合乎要求。3.工程合同監(jiān)理?？梢愿鶕?jù)委托方的意圖,代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件,協(xié)助組織招標(biāo),并同中標(biāo)單位商簽工程承包合同。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實(shí)施執(zhí)行,及時(shí)了解并處理合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。需要說(shuō)明的是,在合同監(jiān)理過(guò)程中,監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動(dòng),必須采取書(shū)面形式。(四工程監(jiān)理的工作步驟1.取得監(jiān)理工作任務(wù)。2.與委托方簽訂監(jiān)

17、理合同。3.制定監(jiān)理計(jì)劃。4.編寫(xiě)監(jiān)理工作總結(jié)報(bào)告。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收是施工過(guò)程的最后一道程序,是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。通過(guò)竣工驗(yàn)收,質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用,可以出售或出租給房戶(hù)。對(duì)于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè),通過(guò)投入使用,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項(xiàng)。因此,竣工的建設(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程,都應(yīng)該及時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),組織竣工驗(yàn)收。(一房屋建設(shè)項(xiàng)目的一般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.工程項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)圖紙建成,所有粉刷、裝修全部施工完畢。2.所有設(shè)備(如電梯、采暖通風(fēng)裝置均按設(shè)計(jì)規(guī)定安裝完畢,并能正常啟動(dòng),發(fā)揮功能。3.上下水道架設(shè)完畢,所有溝道、管道通暢,無(wú)滲透現(xiàn)象;照明及