1、關于車位、露臺、花園等“敏感資產”的權屬問題主要內容一、敏感資產爭議的背景與區分所有權二、車位權屬問題三、露臺權屬問題四、窗前綠地能否作為花園附贈五、買賣合同中不當約定可能導致的重大隱患一、敏感資產爭議的背景與區分所有權敏感資產爭議的背景及對房地產經營的影響計劃經濟時期，產權單一，只有相鄰糾紛，沒有產權爭議。商品房大多為區分所有建筑物。業主作為私有房屋的所有權人，相互之間，以及業主與開發商之間，作為不同的利益主體，必然產生爭議。爭議的焦點，集中于車位、露臺、窗前綠地三個方面。此外，外墻、屋面、廣告權益也成為爭議的對象。法規不清晰、登記制度僵化落后，是產生爭議的主要原因。政府的錯誤政策、輿論的不

2、當引導，也增加了認識上的混亂。在商品房買賣中正確處理上述敏感資產，對開發企業意義重大。有利于保障經濟利益，明確維修義務，減少投訴摩擦，預防侵權隱患。確定“敏感資產”所有權的法理基礎與法律依據誰投資，誰所有。建造產生所有權，建造人為原始所有權人。（物權法30條）建設用地使用權人對建筑物、構筑物享有原始所有權。（物權法142條）商品房建設項目在銷售之前，建設單位是唯一的所有權人。隨著其轉讓與交付商品房，建筑物的區分所有權形成，權利主體產生。法律可以限制甚至剝奪建設單位的原始所有權（法定共有）。建設單位可以通過合同及宣傳資料明示讓與或放棄所有權（約定共有）。區分所有建筑物中先天的共有的部分，其所有權

3、隨專有部分的轉移而一并轉移（天然共有）。以上即為區分所有建筑物中共有權的三個來源。敏感財產中，有的是專有部分，有的是專有部分的組成部分，有的是共有部分。建筑物區分所有權、專有部分、共有部分業主的區分所有權：物權法第七十條業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。三項權利：專有部分的所有權、共有部分的共有權、共同管理的權利。三項權利：專有部分的所有權、共有部分的共有權、共同管理的權利。 專有部分： 區分所有權糾紛解釋第二條建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分： （一）具有構造上的

4、獨立性，能夠明確區分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。 共有部分：區分所有權糾紛解釋第三條不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施。 6住宅小區業 主市 政其它權利人專有部分共有部分法定共有天然共有約定共有住 宅經營性用房規劃車位道路、綠地物業管理用房道路、綠地規劃外車位結構部分通行部分公共空間設施設備基礎設施增益設施會 所水電氣熱通訊、網絡有線電視污水處理建地使用權規劃車位攤位等專有組成部分露臺等住宅小區區分所有示意圖 司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一

5、般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間。 民一庭負責人答記者問1、車位是業主的，還是開發商的？2、車位是專有還是共有，只能以規劃為依據3、人防車位的所有權4、地方性法規、規章、規范性文件無權改變車位的權屬5、如何落實“首先滿足業主需要”6、處分車位未“首先滿足業主需要”的法律后果7、建設單位轉讓“車位使用權”與長期租賃車位的隱患8、消除車位糾紛首先要明晰產權9、開發企業預防車位風險的措施二、車位權屬問題常見的一些認識誤區常見的一些認識誤區：1、成本決定車位權屬：車位成本已計入房價，故車位不能獨立銷售。成本是會計學概

6、念，用于計算收益，與所有權無關。成本是會計學概念，用于計算收益，與所有權無關。2、功能決定車位權屬：車位是為住宅配套的，屬于從物，產權應隨房屋轉移。功能不決定所有權。能單獨作為交易的標的，就是主物。功能不決定所有權。能單獨作為交易的標的，就是主物。3、容積率決定所有權：車位不計入容積率，故不能獨立享有產權。容積率是規劃指標，是行政許可，只約束建設行為，與所有權無關。容積率是規劃指標，是行政許可，只約束建設行為，與所有權無關。4、業主利益決定車位權屬：允許開發商處分車位，其勢必損害業主利益。稀缺資源由市場分配，最符合公平與效率的原則。稀缺資源由市場分配，最符合公平與效率的原則。1、車位是業主的，

7、還是開發商的？車位所有權產生于建造，投資人是原始權利人。除非法律另有規定或者開發商與買受人在合同中另有約定，產權都只能是投資人的。物權法物權法第一百四十二條第一百四十二條建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。第七十四條第七十四條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。區分所有權糾紛司法解釋區分所有權糾紛司法解釋第二條第二條建筑區劃內符合下列條件的房屋，

8、以及車位車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。第六條第六條建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。 2、車位屬于專有還是共有，只能以規劃為依據露天車位建設單位有權處分1、符合專有部分的三個條件，是專有部分；2、屬于物權法第142條所稱的構筑物，原始產權屬于建設單位；3、物權法74條及司法解釋均未將其排除在外；4、司法解釋的初衷是包含露天車位的，曾寫過的條款（08年

9、9月稿）：5、處分露天車位的障礙：登記障礙；政府禁止；社會認知（輿論、業主）。6、企業對策：在政府不禁止的地方銷售；不便銷售的地方附贈；不能銷售也不便附贈的明示贈與全體業主，出租收益用于補充物業費。“第八條【車位、車庫】物權法第七十四條第二款規定的建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，是指位于建筑規劃紅線內，經規劃文件批準建造的車位、車庫，包括獨立車庫以及設置于露天、架空層、地下等部位的車位。”1）建設單位（開發商）作為建設用地權人，是車位的原始所有人；2）具有構造上、利用上的獨立性，能夠登記的車位，是專有部分；3）規劃內的車位，建設單位（開發商）有權出售、出租、附贈；4）規劃外的車位，屬

10、于全體業主共有；5）是否屬于規劃車位，應以建設工程規劃許可證及其附圖為依據；6）物權法所稱“用于停放汽車的車庫”，包括露天停車位。小結：常見認識誤區：常見認識誤區：1、人防車位屬于國防資產，因此產權屬于國家。國防法第三十七條：“國家為武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等屬于國防資產。國防資產歸國家所有。”可見，國家投資國家投資是國防資產的前提。2、人防車位是政府強制配建，是開發商應履行的義務。人民防空法第五條：“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空

11、工程建設”。“鼓勵、支持”，不是強制性要求，也不是法定義務。 3、人防車位不屬于國防資產法律關于所有權的一般規則：誰投資，誰所有；建造人是原始所有權人；建設用地使用權人享有建筑物、構筑物及附屬設施的所有權；特別法（人民防空法）規定“誰投資，誰受益”（第五條），并未對人防設施的所有權作出特別規定；物權法及相關司法解釋對車位車庫并未區分形態，只強調了規劃對于界定產權的意義。從實務情形來看：上海、廣州、重慶規定人防車位可以轉讓，可以辦理登記；多數城市規定，人防車位不能轉讓，只能移交給人民防空部門。而轉交給人防部門后，多由人防辦轉手出租，未見發揮更好的國防效益。并且，這種涉及所有權的規定是否合法，值得

12、商榷。人防車位的所有權誰投資，誰所有；建設用地使用權人建設的建筑物構筑物及附屬設施屬于建設用地使用權人，這些是法律規定的原則。改變這些原則，只能通過法律。立法法規定，關乎民事基本制度的事項，只能制定法律。所有權是人民最重要的財產權利，屬于民事基本制度，涉及所有權的問題，只有法律有權規定。區分所有權糾紛司法解釋區分所有權糾紛司法解釋第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。 4、地方性法規、規章、規范性文件無權改變車位的歸屬按規劃配置比例，出售、附贈、出租給業主。處分的方式由產權人確定。區分所有權糾紛司法解釋區分所有權糾紛司法解釋第五條建設

13、單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。 前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。“首先滿足業主需要”有無時間限制？司法解釋原寫一年內只能面向業主，后改為四年，最后刪除時間期限，意味著任何時候，業主都有權要求建設單位按規劃配置比例提供車位。5、如何落實“首先滿足業主需要”“第五條 建設單位違反物權法第七十四條第一款規定，將建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人，業主請求確認該行為無效的，應予支持。

14、”2008.6.16征求意見稿，此條文后刪除。但權威觀點仍認為可認定無效： “我們認為，物權法第74條關于車位、車庫應當首先滿足業主的需要的規定屬于合同法第52條規定的強制性規定強制性規定。如果開發商違反了該規定出賣或者出租車位，有利害關系的業主請求宣告該買賣行為無效或者請求終止租賃關系的，人民法院應予支持。”最高人民法院、的理解與適用杜萬華、辛正郁、楊永清杜萬華、辛正郁、楊永清，法律適用2009第7期6、處分車位未“首先滿足業主需要”的法律后果合同法解釋（二）第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。學理通說認為： 效力性規定是指法律及行政法規明確規定違

15、反該類規定將導致合同無效的規范，或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范。根據司法解釋與學理通說，我們很難看出物權法七十四條屬于效力性強制性規定。而司法解釋制定過程中，又從明確規定無效到最終刪除，使我們對權威人士的解讀，不能完全信服。物權法第74條是不是“效力性強制性規定”？合同法解釋（二）第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。學理通說認為： 效力性規定是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規范，或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規

16、范。根據司法解釋與學理通說，我們很難看出物權法七十四條屬于效力性強制性規定。如果是效力性強制性規定，為什么又把無效的規定刪除呢？權威人士的解讀，不能完全令人信服。物權法第74條是不是“效力性強制性規定”？1、起訴的業主須掌握建設單位與第三人的合同內容；2、如果該車位處分后又經轉手，涉及到受讓人善意取得的保護；3、如果車位已經辦理了登記，涉及到財產秩序的穩定；4、即使認定合同無效、注銷了登記，起訴人是否必須購買？5、如果購買，以當時價格還是現在價格？還是另行協商價格？從保護業主車位權利，同時也有利于財產秩序穩定的角度，可以考慮借鑒承租人優先購買權受到損害的救濟方式，不認定前合同無效，但可要求損害

17、賠償，賠償的標準由法院合理酌定。這樣既對開發企業隨意處分車位形成制約，也促使業主及時購買車位，避免讓業主誤解自己的車位是在法院上了保險的，長期睡眠于權利之上。從實務角度看，“業主請求確認合同無效”難以操作目前許多城市的登記機構不能辦理車庫的產權登記，幾乎所有的城市都不辦理露天車位的產權登記，這反映出登記制度不適應物權保護的需要。許多企業無奈以轉讓轉讓“使用權使用權”、“長期租賃長期租賃”等方式變相銷售，會留下糾紛的隱患。“使用權”不屬于物權。長期租賃會導致租金畸高。這兩種方式都沒有轉移所有權，那么所有權屬于誰？難道還在開發商手里？一旦車位滅失，損失算誰的？如需要維修，費用誰承擔？業主能否再轉讓

18、？如果將來具備了登記條件，業主如何辦理產權？開發商再將所有權轉讓第三人，是否有效？這些都是日后難免爭議的問題。但這兩種合同，其真實意思都是轉移車位的所有權，此內容法不禁止，故如果出現糾紛，應當按買賣合同處理。7、建設單位轉讓“車位使用權”與“長期租賃”車位的隱患開發企業既有合法的物權，就應當簽訂買賣合同，光明正大地轉讓車位所有權。暫不能登記過戶，合同仍是有效的，雙方意思表示是真實的，權利義務是明確的，一旦能夠登記，可以成為轉移所有權的依據。開發商不敢簽買賣合同的重要原因，是害怕業主追究不能登記的責任。既然你賣產權給我，為什么不能登記？這個風險可以通過合同加以規避。 合同中應實事求是地說明：“出

19、賣人保證本車位屬于規劃內的車位，開發建設手續合法齊全。由于登記機構的原因，目前車位不能辦理產權登記。出賣人承諾，自車位交付之日，一切權利義務均轉移給買受人。待登記機構可以辦理車位產權登記時，出賣人為買受人辦理產權登記提供所需要的證明文件。辦理登記所發生的稅費由買受人承擔。”這樣一份合同，對于業主是一顆定心丸，知道這個車位的產權是自己的了；而對開發商，是卸下了名義所有權人的負擔，不再承受任何風險與維護的義務。 能否登記不影響買賣車位糾紛的根本原因，在于政府不恰當的政策。不承認車位產權，造成產權爭執；干預租金標準，引導業主寧租不買；車位成為低效資產，降低企業投資意愿，形成惡性循環，車位矛盾更加激烈

20、。車位矛盾的根源在于供需不平衡。在供應不足情況下，即使法律規定全部為業主共有，仍然不能滿足業主需要。解決車位糾紛的根本辦法，是明晰產權。產權人能夠得到合理的回報，自會提高投資的積極性。至于價格高低，應當由市場去調節。“開發商不愿意賣給業主，而要對外賣高價”是一個偽問題。市場形成的價格就是不是高價。外人都愿意買，說明價格合理。業主希望在市場價格上大打折扣，心情可以理解，道理不能成立。8、消除車位糾紛首先要明晰產權公權力損害私人物權的表現一個奇怪的現象：車位交易與登記，符合物權法的規定，但政府不認可；車位租金政府定價，沒有法律依據，政府卻樂此不疲。前者不作為，后者亂作為。 政府制定車位租金價格，違

21、反價格法的規定價格法（1998）第十八條 下列商品和服務價格，政府在必要時必要時可以實行政府指導價或者政府定價：(一)與國民經濟發展和人民生活關系重大的極少數商品價格；(二)資源稀缺的少數商品價格；(三)自然壟斷經營的商品價格；(四)重要的公用事業重要的公用事業價格；(五)重要的公益性服務重要的公益性服務價格。合理配置數量，取得規劃依據；謹慎確定價格，回收資金為上；明晰合同條款，確定權利義務；盡早推出銷售，避免夜長夢多。在車位不能登記的地方，如果不能盡快將車位賣掉，待業主入住后，另行聘請物業服務企業，開發商將對車位失去控制。9、開發企業預防車位風險的措施三、露臺權屬問題住宅建筑的露臺種類：按結構形式，有屋面露臺、退臺式露臺；按功能，有消防露臺、景觀露臺；按產權，有專有露臺、共有露臺。傳統的露臺作為屋面屬于共有部分，而現代建筑形成豐富多樣的露臺，在不損害屋面遮蔽功能的前提下，增加了新的功能，可以提升房屋的價值。區分所有權糾紛解釋第二條第二款規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷區分所有權糾紛解釋第二條第二款規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。第六章