1、1越調控、越瘋漲的結果：引來更為嚴厲的政策打壓，為行情的逆轉埋下禍根！越調控、越瘋漲的結果：引來更為嚴厲的政策打壓，為行情的逆轉埋下禍根！20092009年四季度起的房地產緊縮政策，普遍年四季度起的房地產緊縮政策，普遍高調低效，力不從心高調低效，力不從心；地方政府；地方政府 半推半就半推半就，執行起來效果，執行起來效果大打折扣大打折扣，更加助推了樓市非理性暴漲，更加助推了樓市非理性暴漲。對購買首套自住房且套型建筑面積在對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于對貸

2、款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款的比例和利率水平。對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款的比例和利率水平。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款對不能提供對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買

3、住房貸款 4月月14日日國四條國四條4月月17日日國十條國十條關鍵詞：扶一、提二、禁三、限地關鍵詞：扶一、提二、禁三、限地房地產政策導向房地產政策導向2該措施對房地產市場中10%-15%（或更少）的需求產生直接影響 兩個暫停和一個限定已經變相采用行政手段封死投機性購房的所有空間初步估算，在一線城市這一系列措施短期內將直接影響50%以上的購房需求。 20072007年、年、20102010年房地產調控政策對比年房地產調控政策對比房地產政策導向房地產政策導向3新政殺傷力新政殺傷力政策面：史上最為嚴厲調控措施，動作快、狠、準政策面：史上最為嚴厲調控措施，動作快、狠、準三天以內連發兩文，新國十條令業界

4、措手不及。地方政府、各家銀行貫徹中央政策動作迅速。四大國有銀行三天以內已出臺“提二、禁三、限外”具體要求，地方政府加緊推出一系列增加保障性住房措施；部分城市住房保有稅已提交審議，試點在即。快4新政殺傷力新政殺傷力此次針對的不僅僅是需求端，更多是對整個產業鏈的調控、此次針對的不僅僅是需求端，更多是對整個產業鏈的調控、對全行業整治對全行業整治狠土地供應上土地供應上：從國土部最新發布的土地供應計劃看，今年住房用地擬供應18萬公頃，比去年7.6萬公頃大增,其中保障性住房和中小套型商品房占比達77%；采取措施改革現有“土地財政”格局，使GDP與房價相脫鉤，從而遏制地方政府默許“地王”產生的原動力；金融措

5、施上：金融措施上：實行更嚴格的放貸政策，加強資金流向的管理，打擊游資，杜絕銀行打打擦邊球；對房企，暫停對新股發行上市的審批、現有地產股的增發計劃。實施更嚴格的地價支付條件要求；需求市場上：需求市場上：實行差別化信貸政策。購房消費端“扶一、提二、禁三、限外”，遏制投機，甚至不惜誤傷真實的改善性購房。銷售過程中要求一次性公開房源，價格提前申報等，防止捂盤惜售、價格暴漲等現象。監管力度上監管力度上：實施地方政府問責制，與政績考核掛鉤；同時派出多個檢查組，會通土地、金融、銀行稅收等11個部委進行監察，防止政策貫徹不利，在執行中大打折扣5新政殺傷力新政殺傷力 針對高房價賴以生存的資金鏈進行“去杠桿化”的

6、打擊。大幅度降低資金效率，資金成本明顯增加。融資成本的大幅提高，尤其是三套房利率將大幅上浮甚至禁止，意味著不管央行加不加息，就房地產市場而言，已經加息了。那些希望通過低息貸款獲得投資收益者，已無巨大的操作和獲利空間。 預計在市場里投資投機買房的資金數量將降低20%，換言之，投資投機購房的能量打了8折，從而造成房源相對寬松。 另外，在如此嚴厲的調控政策下，投資者、投機者會降低預期，甚至會望而卻步，從而從根本上遏制投機性購房的沖動。 新國十條切中高房價的資金命脈，大大削弱了投機能量新國十條切中高房價的資金命脈，大大削弱了投機能量準6新政影響力新政影響力客戶端：客戶端：以自住為目的的剛性需求、首次購

7、房者受到的影響較小；改善型客戶明顯受到遏制；投機、投資者紛紛退場；整個市場處于觀望階段，客戶購房信心低迷。政策影響力：政策影響力：新政出臺，對于市場信心的打擊遠比增加貸款利率、提高首付、多付利息更有殺傷力。預計在一段時期內，二手房交易趨冷、一手房房價回調將不可避免。年度房價走勢將呈現“高開低走”。開發企業：開發企業：感受強烈，動作快的一線開發商已開始著手調整年度銷售策略，以應對可能到來的行業危機。威懾與實際打擊并重，提高投機成本與降低收益預期并舉威懾與實際打擊并重，提高投機成本與降低收益預期并舉 7后續房地產市場與政策預判：后續房地產市場與政策預判： 在新政政策出臺后，肯定還會有一個雙方博弈的

8、相持階段。根據“量在價先”的經驗，這次新政目前對于房價的影響肯定有一個滯后期。一般會在一般會在3434月后，才會月后，才會在交易量巨大萎縮的影響下，影響房價。在交易量巨大萎縮的影響下，影響房價。 如果在這種猛烈的政策下，房價還不下降的話，在金融危機已經過去的背景下，政府必然會繼續出重拳。在縮短金融杠桿的政策不能收到明顯效果時，將倒逼政府在縮短金融杠桿的政策不能收到明顯效果時，將倒逼政府加快推出住房持有稅，直到最終房地產的交易、持有成本對于投資者毫無吸引力。加快推出住房持有稅，直到最終房地產的交易、持有成本對于投資者毫無吸引力。政策允許地方政府采取臨時性調控政策，這是對重慶等地提出征收住房消費稅

9、的正面反饋。一旦推出住房保有稅或者物業稅，將對房地產投資品構成嚴重打擊。 房地產政策導向房地產政策導向8市場環境小結市場環境小結新政下，市場環境小結新政下，市場環境小結一、房地產作為是國家重要支柱產業的地位不會改變；一、房地產作為是國家重要支柱產業的地位不會改變；三、中國的城市化導致局部區域尤其是一線大城市的房價長期看漲三、中國的城市化導致局部區域尤其是一線大城市的房價長期看漲 的態勢不會改變。的態勢不會改變。 從長期看，三個從長期看，三個“不變不變”：二、人民幣長期對外升值、對內貶值的狀況不會變；普通老百姓二、人民幣長期對外升值、對內貶值的狀況不會變；普通老百姓 把房產當成最重要的投資和金融

10、工具不會變；把房產當成最重要的投資和金融工具不會變；9一、未來市場恐慌氣氛的彌漫必然會到來一、未來市場恐慌氣氛的彌漫必然會到來：出于對未來風險的預期，投資客大量拋售、剛需客戶持幣觀望、有錢人不敢貿然出手購買，市場整體低迷不可避免；二、調整年度營銷策略是開發商必然選擇二、調整年度營銷策略是開發商必然選擇：本年度內，“價量取舍，以量優先、全線收縮”將成為開發商的重要選擇，與之相對應的是，短期內房價回調不可避免；三、價值型項目是率先走出市場低谷的必然三、價值型項目是率先走出市場低谷的必然：在新政最初引發的恐慌性風潮過去后，對于以價值為依托的樓盤，恢復程度最快，必然會最先走出短線下跌的陰影，成為引領市

11、場回升的主要動力。從中、短期看，三個從中、短期看，三個“必然必然”：新政下，市場環境小結新政下，市場環境小結恐慌過后是理性，市場將擠出泡沫，變得更加健康，行業生態環境得到極大改善，為下一輪的提升增加動力。市場環境小結市場環境小結10“政策解讀政策解讀”：預計天津預計天津20102010年房地產市場年房地產市場 預期區域市場競爭激烈，宜預期區域市場競爭激烈，宜作為北方經濟中心的核心，天津具備長期發展的核心動力，經濟環境的基本面發展向好；在近期政府出臺史上最嚴厲的調控，短期內市場恐慌不可避免;下半年將視調控效果而定是否出臺更多措施結合區域經濟和政策影響效果，短期內震蕩，未來長期看穩，下半年市場存在

12、極大不確定性；“宏觀經濟宏觀經濟”：“房地產市場房地產市場”：新政下，市場環境小結新政下，市場環境小結市場環境小結市場環境小結11在2010年政策手段調控前提下，全市商品房市場成交價格出現明顯上浮，與此同時，成交量大幅下滑，抑制部分剛性需求客戶；伴隨國家近期對于房貸的細化，預計后期成交量將繼續出現大幅下滑，而成交價格也將有所松動。天津商品房市場環境天津商品房市場環境12成交量：除了社會山、眾里佰都項目由于前期基本無產品供給，造成開盤當周成交量攀升外；其他項 目在近期樓市新政的影響下，均呈成交量下滑的趨勢，尤其融科金月灣開盤當天開盤40 余套，但無實際成交，與早期開盤情況形成明顯差異成交價：各項

13、目成交價格基本保持平穩狀態，而東麗湖萬科城項目則由于近期高貨值產品走量明 顯降低而使成交價格略有下調，社會山由于前期開盤產品集中簽約，所以價格出現大幅上調結論：由于抑制樓市政策頻出，客戶出現明顯觀望情緒，與此同時，成交量也出現下滑趨勢；但天津 市場尚未出現恐慌性拋售，價格短時間內不會出現大幅波動天津商品房市場環境天津商品房市場環境13天津商品房市場環境天津商品房市場環境天津偉業顧問在售項目4.12-4.18開盤加推成交情況天津偉業顧問在售項目4.12-4.18開盤加推的去化量均相較以往呈現明顯下滑趨勢其中，東麗湖萬科城五期淺岸洋房開盤當日雖然配合公共活動舉辦“東麗湖萬科城第一節風箏節”和“萬科

14、與您相約世博”，并積累了大量來訪客戶，但由于抑制樓市的政策影響，項目開盤去化率僅為20%，與以往開盤情況形成鮮明反差14銀行按揭審批流程復雜，直接影響部分客戶貸款門檻銀行按揭審批流程復雜，直接影響部分客戶貸款門檻部分瀾茵島客戶目前雖在新政前進行認購簽約，但由于銀行按揭審批流程復雜，時間較長，造成貸款尚未到位，部分實力較弱因新政首付增加，有可能出現退房客戶認為市場即將轉淡，觀望情緒加重客戶認為市場即將轉淡，觀望情緒加重政策的頻出，客戶對于市場環境預期降低，普遍認為樓市價格即將下滑，觀望情緒加重，造成購買意向不強客戶多為二套及以上置業經歷，貸款額度限制客戶多為二套及以上置業經歷，貸款額度限制根據政策，二次置業規定首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍，部分城市對于三套置業進行了貸款限制；因此部分實力較弱客戶暫時對于購房出現遲疑，成交周期明顯加長15應對手段應對手段加快銀行報件審批速度加快銀行報件審批速度促進客戶成交優先促進客戶成交優先嚴控銷售現場說辭嚴控銷售現場說辭在銷售說辭上，針對目前市場環境進行相應的調整，消除市場恐慌情緒，增強客戶購買信息維護媒體公關維