1、杭州萬象城市場調研報告杭州萬象城市場調研報告商業一地塊分析三萬象城簡介二區域分析四四 總總 結結錢江新城規劃區域位置區域位置一地塊分析錢江新城規劃功能定位 是未來杭州行政、經濟、文化活動的中心； 是城市經濟、旅游發展的新增長點； 是開辟錢塘江時代，帶動錢塘江兩岸城市開發的重要因素； 是杭州現代化大都市形象的標志區位情況u地理、交通：萬象城位于錢江新城的CBD區域，北靠錢江路，西鄰江景路，南臨富春路，東依慶春路，其中地鐵4號線中的江錦路站、地鐵2號線的錢江路站均與萬象城接駁，項目周邊還覆蓋了多條BRT快速公交路線。u周邊配套：杭州大劇院、國際會議中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，規劃有未來這里

2、將成為商務辦公、購物、文化娛樂的中心。 本項目周邊都是城市標志性的建筑，區域價值已被認可，有一定的升值空間；配套成熟、生活便利，體現高檔的生活品質。二 區域分析萬象城規劃總建筑面積約80萬平方米，其中有首期已建成建筑面積達24萬平方米的大型購物娛樂中心。與三棟建筑面積達14萬平方米超高層住宅；二期將建設建筑面積達25萬平方米的酒店式寫字樓、公寓，三期將建設建筑面積達11萬平方米的超高層寫字樓與6萬平方米的超五星級酒店。 區域優勢區域優勢 Strength錢塘江畔，自然景觀條件佳錢塘江畔，自然景觀條件佳 政府統一規劃，有序實施，嚴格政府統一規劃，有序實施，嚴格控制管理控制管理區域交通便捷區域交通

3、便捷 區域劣勢區域劣勢 Weakness背臨錢塘江，發展空間受限背臨錢塘江，發展空間受限 尚未成型，需要一定時間的人氣尚未成型，需要一定時間的人氣積累積累 多家不同背景開發商實施建設，多家不同背景開發商實施建設，良莠不齊，增加了同質開發的潛良莠不齊，增加了同質開發的潛在危險在危險 就規劃本身而言，杭州錢江CBD的規劃是相當到位和具前瞻性的，在截止目前的錢江新城建設的過程里我們也不難看出，政府的決心是堅定的。但由于杭州傳統的商務區的潛在競爭，與隔江相望的錢江世紀城能不能形成合力等問題，并且隨著杭州地緣經濟地不斷被邊緣化，錢江新城CBD形成過程是漫長而艱苦的，隨之而來的不確定因素也相當復雜。 其中

4、2號線、5號線經萬象城地塊經錢江新城并在其中設有站點的線路有三條線路這對萬象城的可達性和客流的匯集起到了極大的促進作用 交通組織交通組織老城區交通連接有清江路、解放東路、慶春東路、鳳起東路等交通主干道。 過江網絡杭州市將在目前（已建和在建）六座跨錢塘江大橋的基礎上，再增添“四橋一隧”，形成“十橋一隧”加密過江網絡。 萬象城利用地塊自身的優勢，合理地規劃，規避主干道過寬及周邊大樓的萬象城利用地塊自身的優勢，合理地規劃，規避主干道過寬及周邊大樓的壓制，全力打造強勢商業中心，為項目的最終贏利打下堅實的基礎。壓制，全力打造強勢商業中心，為項目的最終贏利打下堅實的基礎。因寫字樓項目區位不具優勢，需避免錢

5、江新城內部的不必要無效競爭。因寫字樓項目區位不具優勢，需避免錢江新城內部的不必要無效競爭。酒店在規劃設計中必須力求更貼近核心輻射區域內的企事業單位和政府機酒店在規劃設計中必須力求更貼近核心輻射區域內的企事業單位和政府機構的實際需求，與新城內大量的酒店形成錯位互補，在商務配套方面真正構的實際需求，與新城內大量的酒店形成錯位互補，在商務配套方面真正達到達到CBD的要求。的要求。 區域優勢區域優勢 Strength區域劣勢區域劣勢 Weakness 項目兩面臨寬闊的主干道，一定項目兩面臨寬闊的主干道，一定程度影響商業人氣程度影響商業人氣 西側的規劃中的西側的規劃中的300300米摩天高樓米摩天高樓，

6、使得本地塊項目受到高度壓迫感，使得本地塊項目受到高度壓迫感 距離錢塘江較遠，親水性欠缺距離錢塘江較遠，親水性欠缺 處于核心區內左右逢源的區位位處于核心區內左右逢源的區位位置，可同時吸引來自寫字樓和居民置，可同時吸引來自寫字樓和居民區的多樣化消費群體區的多樣化消費群體 東側住宅已大面積動工，將帶來東側住宅已大面積動工，將帶來大量人氣大量人氣建設中的過江隧道更能進一步提建設中的過江隧道更能進一步提升地塊價值升地塊價值 地鐵的規劃，將提升區域價值地鐵的規劃，將提升區域價值 基本概況基本概況三萬象城簡介萬象城萬象城開發商：開發商： 華潤集團華潤集團&新鴻基新鴻基地產地產總投資：逾總投資：逾50

7、億港幣億港幣位置：位置： 錢江新城錢江新城-杭州杭州 CBD一期一期占地面積：萬平方米占地面積：萬平方米主要用途主要用途: 商業，寫字樓，商業，寫字樓，酒店及酒店式公寓，住宅酒店及酒店式公寓，住宅開業時間：開業時間：2011年年4月月22日日 建筑面積：建筑面積：240000樓層：地上樓層：地上6層、地下層、地下3層層停車位：停車位： B2局部及局部及B3全全部約部約1300個車位個車位萬象城商城總平圖項目分析項目分析u地下三層，地上六層u空中花園下層式廣場u各層品牌介紹品牌布局品牌布局Ole（B2）、）、Central尚泰百貨（尚泰百貨（B1-L3）、）、百老匯影城（百老匯影城（L3-L5）

8、、冰紛萬象滑冰場（）、冰紛萬象滑冰場（L4） 人氣較高的場所人氣較高的場所1、1層總服務臺貴賓卡 2、B1層千味刷3、3層嘉禾電影廣場4、4層溜冰場地下二樓品牌地下二樓品牌超市超市/健康健康/生活生活 餐飲餐飲美車堂美車堂華潤堂華潤堂Rich Life集品堂集品堂L&CHarborHouse 芋貴人芋貴人味千拉面味千拉面 McDonaldsMichelCourcelle 珠寶珠寶餐飲餐飲FENIX、Tissot、CHJ JEWELLERY、ENZO、周生生、周生生、周大福、千禧之星、周大福、千禧之星、CITY CHAIN、LensCrafters、甜、甜言物語、言物語、emoi、樂扣樂

9、扣、樂扣樂扣、Mannings、Minigem、時、時光音像光音像 大漁鐵板燒、滿記甜品、大漁鐵板燒、滿記甜品、Apple Street、面包新語、面包新語、Cold Stone、必勝客、必勝客、Starbucks、KFC、Godiva、甜言物語、千味涮、太興餐廳、甜言物語、千味涮、太興餐廳、Movenpick、Pacific Coffee 尚泰百貨尚泰百貨 地下一樓品牌地下一樓品牌一樓品牌一樓品牌國際品牌國際品牌/珠寶珠寶/手表手表ouis Vuitton、PRADA、Miu Miu、Fendi、Dior&Dior Homme、Ferragamo、Ermenegildo Zegna、

10、Bottega Veneta、Cartier、 Emporio Armani、Mont blanc、Piaget、Loro Piana、Balenciaga、Coach、Marina Rinaldi、Maxmara、Hugo Boss Black Label、Escada、Marni、Dunhill、Paul&Shark、Y-3、亨吉利、亨吉利世紀名表中心世紀名表中心 尚泰百貨尚泰百貨 二樓品牌二樓品牌國際品牌國際品牌/國際潮流服飾國際潮流服飾Louis Vuitton、Thoery、Durban、Kookai、Marella、Hugo Boss Orange Label、True R

11、eligion、Pinko、iBLUES、Blugirl、LLOYD、Lancel、Anteprima、Giada、Sammy、RIMOWA、ALEXANDRE DE PARIS、song of song、Escada Sport、Max&Co.、Kent&Curwen、H&M、MUJI、NOVO、Lb、Penny Black、D-mop、Tommy Hilfiger、OVS 餐飲品牌餐飲品牌 ：Costa Coffee 三樓品牌三樓品牌時尚休閑服飾時尚休閑服飾/鞋履鞋履/電影院電影院Ochirly、Dissona、COZZI、LEO、Pesaro、NINE WEST、

12、Mephisto、EQ：IQ、GIVH SHYH、Finity、Jorya、Jorya Weekend、Marisfrolg、 on&on、MAP by belle、Daniel Hechter、PSALTE、Jessica、Steve Madden、NOVO、H&M、CAT、GEOX、SKAP、藍絲繪、藍絲繪、JNBY、速寫、速寫、VERO MODA、JACK&JONES、ONLY SELECTED 尚泰百貨尚泰百貨Kubrick鼎泰豐鼎泰豐仙蹤林仙蹤林 餐飲品牌餐飲品牌四樓品牌四樓品牌兒童兒童/運動休閑服飾運動休閑服飾/書店書店/冰場冰場/電影院電影院 BEBELU

13、X、Jacadi、Nike Kids、Kingkow、Goodbaby、ToysRus、Adidas Kids、E-land Kids、Celden、CHCKEEDUCK、DrivePro、Teenie Weenie / E-LAND / ROEM、LOTTO、Columbia、The North Face、 Jack Wolfsin、Samsonite、Hot Wind、Page One、瑪花纖體、瑪花纖體 餐飲品牌餐飲品牌 釜山料理釜山料理川味觀川味觀三上日本料理三上日本料理一茶一坐一茶一坐外婆家外婆家ICAF 五樓品牌五樓品牌禮品禮品/家店家店/電影院電影院/餐飲餐飲世尊家具藝術廊、肖邦

14、家居、琉璃工世尊家具藝術廊、肖邦家居、琉璃工房、房、LLADRO、法蘭瓷、非非想時尚、法蘭瓷、非非想時尚發型、發型、MTM、氣味圖書館、氣味圖書館、FRANZ、雙立人、雙立人、BOSE、 OSIM、SONY、CAV、OTO、蘇寧精品店、蘇寧精品店 、大食代、大食代、禾綠回轉壽司、豆撈坊、亞洲土地禾綠回轉壽司、豆撈坊、亞洲土地 六樓品牌六樓品牌美容美容 Orlane法國幽蘭美研中心法國幽蘭美研中心 餐飲餐飲蘇浙匯、張生記、唐宮蘇浙匯、張生記、唐宮 四四 總總 結結總結 就區位來說，杭州萬象城項目地處杭州市錢江新城，就區位來說，杭州萬象城項目地處杭州市錢江新城，屬于屬于CBD的核心配套，是以萬象城

15、的核心配套，是以萬象城shopping mall為核心，為核心，集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高尚住宅為集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高尚住宅為一體的都市綜合體項目。但是目前錢江新城的商務和居住一體的都市綜合體項目。但是目前錢江新城的商務和居住配套尚未完全啟用，加上連接市區和錢江新城的地鐵尚未配套尚未完全啟用，加上連接市區和錢江新城的地鐵尚未建成，公交線路也較為不便，因此現階段交通是萬象城面建成，公交線路也較為不便，因此現階段交通是萬象城面臨的比較大的問題，工作日客流稀少。針對此問題，萬象臨的比較大的問題，工作日客流稀少。針對此問題，萬象城開通了四條免費接駁巴士，方便客人的

16、出行。城開通了四條免費接駁巴士，方便客人的出行。 現階段消費者前往方式以駕車為主，且以杭城本地人現階段消費者前往方式以駕車為主，且以杭城本地人為主，周末自駕的人數較多。隨著萬象城知名度的提升，為主，周末自駕的人數較多。隨著萬象城知名度的提升，輻射的區域逐步增大，且游客的數量也大為增加，將來其輻射的區域逐步增大，且游客的數量也大為增加，將來其輻射范圍將進一步增加乃至達到整個浙江。輻射范圍將進一步增加乃至達到整個浙江。 萬象城的建筑設計亦比較有特色，它由萬象城的建筑設計亦比較有特色，它由凱里森建筑事務所設計，此公司亦是港匯廣凱里森建筑事務所設計，此公司亦是港匯廣場、悅達場、悅達889的設計公司。項

17、目的設計概念的設計公司。項目的設計概念源于由杭州最著名的西湖為主導的一條城市源于由杭州最著名的西湖為主導的一條城市河流河流錢塘江。項目的靈感以及設計的各錢塘江。項目的靈感以及設計的各處細節都來自河流穿越建筑的形象寓意，創處細節都來自河流穿越建筑的形象寓意，創造了類似峽谷的室內空間和自然地貌的屋頂造了類似峽谷的室內空間和自然地貌的屋頂造型，這個概念貫穿了整個建筑的造型、動造型，這個概念貫穿了整個建筑的造型、動線規劃、建筑語言和材料選擇。整個建筑富線規劃、建筑語言和材料選擇。整個建筑富有流動性，且在屋頂設置空中花園，環境和有流動性，且在屋頂設置空中花園，環境和L6的餐飲店鋪相得益彰，的餐飲店鋪相得

18、益彰，9米的層高使餐廳米的層高使餐廳格外大氣。格外大氣。 萬象城項目定位是高端時尚的家庭消費，倡導的并不是萬象城項目定位是高端時尚的家庭消費，倡導的并不是簡單的購物模式，而是一種高端精致的生活方式。從簡單的購物模式，而是一種高端精致的生活方式。從LV、Prada、Dior、FENDI、ZEGNA這些國際一線品牌，到這些國際一線品牌，到ANTEPRIMA、LANCEL等等100多個國際時尚服飾品牌，且多個國際時尚服飾品牌，且很多都是品牌旗艦店的形式，而很多都是品牌旗艦店的形式，而Louis Vuitton也繼在深圳也繼在深圳萬象城開出中國最大的旗艦店之后，在杭州萬象城開設萬象城開出中國最大的旗艦

19、店之后，在杭州萬象城開設1880平方米的旗艦店。除了國際一線品牌，萬象城也不乏平方米的旗艦店。除了國際一線品牌，萬象城也不乏年輕時尚品牌，從年輕時尚品牌，從H&M、OVS這樣國外快速時尚品牌，到這樣國外快速時尚品牌，到Ochirley等本土的設計師品牌，都是目前受到年輕消費者認等本土的設計師品牌，都是目前受到年輕消費者認可的品牌。餐飲方面，從杭州本地最富盛名的外婆家、張可的品牌。餐飲方面，從杭州本地最富盛名的外婆家、張生記，到香港粵菜唐宮、太興茶餐廳，從臺灣小吃鼎泰豐生記，到香港粵菜唐宮、太興茶餐廳，從臺灣小吃鼎泰豐，到上海菜系的蘇浙匯，還有釜山料理、豆撈坊等等，各，到上海菜系的蘇浙匯，還有釜山料理、豆撈坊等等，各種菜系風格的餐飲都可以找到；種菜系風格的餐飲都可以找到；Lifestyle方面，引進了方面，引進了Page on