1、 新入職人員跑盤指引策劃人員在入職后的試用期間，必須經過跑盤程序，在參加并通過跑盤考核后，方能轉正上崗。一、跑盤目的1、 通過跑盤程序，幫助和督導跑盤人員成為 “地理通”、“樓盤通”，從而盡快建立行業所需要的市場全局觀念，并積累崗位所要求的基本業務信息。2、 通過跑盤程序，使跑盤人員磨練意志、端正行業觀念，培養世聯房地產從業人員所應具備的品格素質和職業精神。二、跑盤要求及相關指引1、 “地理通”全局掌握城市結構、道路走向、路貌特征1） 掌握城市結構，建立正確的方向感。2） 實現實地印象與地圖標識間迅速自如的轉換l 地圖標識方向為上北下南，每日跑盤前要先畫出計劃跑盤的地圖；l 在實際跑盤過程中，

2、記錄沿路的每一座物業，并整理在作業中；l 最終在頭腦中形成地圖全貌和實地印象。3） 熟悉社區或樓盤配套設施情況l 幼兒園、小學、中學、菜場、酒樓、公園以及大型商場、文體娛樂設施等。4） 熟知交通路線及具體公交站點、中小巴車次l 找到公交站點的位置，記錄所有經過的大、中、小巴士路號及車費。2、 “樓盤通” 全面掌握已建和在建商品房的基本現狀，重點為在售商品房1）收集并整合在售樓盤的詳細資料，具體要求如下： l 熟悉小區和樓盤的位置、名稱、規模、價格、人文氛圍以及物管公司概況。l 了解樓盤外觀狀況（風格、建筑材料、新舊程度等）。 物業外觀材料：水泥、水刷石、干粘石、馬賽克、瓷磚、防水涂料、鋁板、玻

3、璃幕墻 物業層高： 1-4層： 低 層1-8層： 多 層1-25層： 小高層（報盤指標中計入高層）1-33層： 高 層 超過100米 超高層 物業功能用途：單身宿舍、單身公寓、公寓、多層住宅、高層住宅、商住、別墅、綜合樓、商場、廠房、倉庫l 了解樓盤內部設施情況（如大堂、電梯廳、電梯等）。大堂、電梯間材料：地面：水泥、水磨石、防滑地磚、膠地、天然花崗巖、人造石；墻面：乳膠漆、瓷磚、大理石、木、玻璃電梯品牌：OTS奧的斯（原裝、天津）、三菱（原裝、上海）、日立（原裝，廣州）、德國蒂森、Fujitec、迅達等l 針對重點項目，分析其產品價值點與客戶群、并組織其賣點。 2）對于不同的物業類型，需側重

4、做調查： 屬性住宅辦公商業產品A、資源天然景觀資源；人造景觀、園林；地段資源。地段資源，區位研究。地段資源，區位研究。B、布局與具體產品總平面布局；戶型及其創新；配比、梯戶比；商業配套、會所。標準層；外立面；公共空間；電梯、空調。劃鋪；人流路線安排。C、展示售樓處；園林；看樓通道；樣板房。售樓處；看樓通道；樣板層。售樓處；看樓通道；商業氛圍營造?？蛻糁脴I目的自用客戶、投資客戶自用客戶、投資客戶，并了解最終使用者較關注投資客戶，并了解經營者、消費者客戶來源來源片區（工作/居住）重點行業客戶特征屬性特征、價值觀等。企業屬性特征、成交特征。營銷各種營銷方式的效果。商務化的營銷推廣。三、跑盤人員作業考

5、核標準1、跑盤物業調查作業標準1) 對于在售物業的項目調查，必須嚴格按照公司規定的項目調查表認真填寫。項目調查表，詳見附件1：項目調查表。2) 對于重點項目，認真分析總結其產品價值和特點、客戶群、營銷方式及銷售情況，詳見附件2：片區在售項目銷售情況對比表。2、跑盤地圖作業標準1）按跑盤指引要求，在跑盤地圖作業上標注物業的具體位置；2）片區相關配套（學校、超市、市場、醫院、銀行等）；3）除按照跑盤指引的要求外，還需對正在籌建中的物業及待建空地的情況進行了解，并在跑盤地圖上作出標識。3、 片區分析作業標準：要求從以下幾方面對片區進行分析1） 主要的物業類型-面積區間、核心客戶定位及其發展變化；2）

6、 片區價格狀況及其發展（二級市場為主，兼顧三級市場）；3） 重點片區需分析典型案例（其產品、客戶、營銷得失）；4） 相關配套情況；5） 交通狀況。 附件索引：附件一：項目調查表附件二：片區在售項目銷售情況對比表附件三：跑盤小招 第 7 頁 附件一：住宅物業項目調查表調查人： 審核人：調查時間： 年 月 日 表A 項目整體數據基 本 信 息項目名稱所在片區位 置項目規?？倵潝礯；_棟 _層； _棟_ _層；_棟 _層；共_個單位樓宇類型【 】高層 【 】小高層 【 】多層占地面積建筑面積商業面積：車 位總 個，地上 個/地下 個土地年期 _年， 自 _ 年起計選房日期 年 月 日開盤日期年 月

7、日竣工日期年 月 日入伙日期年 月 日發展商承建商代理商物管公司售樓電話管理費（月） 元/平方米項目概況（包括住宅層數以及辦公、住宅綜合樓的分層情況等）商業裙樓位置、層數：劃鋪方案及面積：物業配套備注分 樓 宇 信 息樓宇名稱最高層數單元數電梯占用率（每單元*電梯*戶）實用率（）表B 動態營銷數據調查日期： _年_月_日_時點 天氣情況： 調查人：營 銷 檔 案項目名稱工程進度【 】0以下 【 】結構第 層 【 】封頂 【 】外裝修【 】接近完工 【 】已入伙價格來源【 】調查 【 】網絡 【 】報刊 【 】其他請注明_價格類型【 】毛坯 【 】帶裝修 【 】其他請注明_起 價元/平方米最高價

8、元/平方米均 價 元/平方米折 扣一次性付款 折；按 揭 折樓層差朝向差銷售率戶型說明（戶型變化、特點等）【 】南北通透 【 】帶花園 【 】其他請注明_戶型配比戶型面積套數套數比類型暢銷戶型及原因滯銷戶型及原因客戶群情況現場銷售氛圍優惠措施樣板房點評商業裙樓租售價格經營業態本月營銷活動評述計價表棟-單元-房號戶型面積朝向原價一次性按揭價其它優惠附件二_片區在售項目銷售情況對比表項目名稱銷售率銷售均價付款方式及優惠措施售樓處人氣情況優勢對比劣勢對比策劃跑盤指引(版次：2006/12)附件三：跑 盤 實 用 技 巧 1、 形象好樹立良好的第一印象。2、 有信心取得對方信任的關鍵因素，要先騙自己，

9、才能騙得別人。3、 著裝 身份的顯示，盡量體面。別拎公文包，別拎紙袋，但女士可以挎一個包包來裝樓書等資料。 4、 二不、三忌二不：不要太專業；不要留假電話。 三忌：忌貶低別人樓盤，忌同性接觸。5、 先打電話上門進售樓處之前先打電話，告之要上門看樓。6、 表現沉著機智不要“眼觀六路 ”，你進售樓處銷售代表會自己會跟自己上來的，不要多問，看準時機再詢問。7、 自己制造機會可以先將手機調成震動，再按響鈴聲，裝作自言自語，自會引起銷售代表的注意而有人來為你服務。8、 選擇最佳時間跑住宅的時候，最好選擇周六、周日上午10：3011：00，下午3：005:00。因為這時候去的更可能是誠意客戶，并且這也是銷售代表最