1、經濟學期末論文淺析我國大城市房價居高問題 2012級審計碩士 姓名：陳夢如 學號：淺析我國大城市房價居高問題摘要： 近年來，我國房地產行業高速發展，已經逐漸成為我國國民經濟的一項支柱產業，對國民經濟的持續增長起到了重要作用。但是隨著房地產行業的不斷發展，房地產投資過熱、房價收入比過高、大城市房價居高不下等問題也逐漸暴露出來。本文從我國大城市房地產的現狀出發，找出產生這些問題的原因以及問題帶來的危害，并提出解決這些問題的一些建設性意見。關鍵字：房地產市場、房價、供需、利率、調控政策引言中國房地產業在2000年左右，取消福利分房制度制度后得到了迅猛發展，目前全國大多數城市都出現商品房林立，房價高漲

2、的狀況，雖然國家多次針對房價實施調控，而且中小城市房價也呈現回落的趨勢，但是像北京、上海等大城市房價仍舊居高不下，甚至出現小范圍上漲的趨勢，購房仍舊是大城市普通居民的噩夢。一、 房地產市場的現狀目前，大城市房地產市場的現狀主要表現為以下三個方面：1、 商品房價格上漲過快。目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。國家取消福利分房制度以后，購買商品房成為居民擁有自己的房產重要的方式，而開發商看準投資時機，抬高商品房價格，以求利潤最大化。2、 房地產銷售市場秩序混亂。隨著房地產市場的興起，房地產銷售方式也趨于多樣化，許多房地產商在各個節日打出各種“降價促銷”

3、的手段，大肆宣傳炒作自己的樓盤，刻意制造脫銷熱銷氛圍，造成許多不明真相的群眾盲目跟風購買，從而造成房價的哄抬。3、 房地產市場結構不合理。房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。住房供應結構中經濟適用房、廉租房以及限價普通商品住房等政府調控房源本應占據一定合適的比例以保證供房，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比例較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。二、 房價居高的成因分析1、 人民群眾封建固有思想的影響。中華歷史悠久深遠，一直影響著一代代中國人，而封建社會小農經濟的思想一直鐫刻在人們心底，蓋房屯田擁有自己的土地房產，成為

4、地主房主，一直是代代中國人奮斗的目標，因而現今社會人們也都努力存錢買房，這就增加了人們對房屋的需求，以致房價升高。2、 中國國情決定的。中國國情歷來是地大物博、人口眾多而且分布不平均，人們大量涌入大城市以及東南沿海城市，導致大城市人口密度過高，人均占地面積過少，使大城市房屋供應量不足，房價過高。3、 居民可支配收入的影響。隨著改革開放的發展，人們的生活水平和收入水平日益提高，城鎮居民可支配收入一直處于快速增長中，城鎮居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標，同時也是支撐房地產價格的重要指標。從這一角度看，房地產價格以居民收入的增長為支撐，居民收入水平不斷提高，對房地產的有效需求相應增加，房地產

5、的價格也隨之上漲。4、 通貨膨脹因素。近幾年我國物價增長較快，逐漸呈現出通貨膨脹的情況，而在通貨膨脹的情況下，投資房地產是抵御通脹的一個很好的途徑。越是在物價上漲的時期，房地產越能體現其保值性，也就是說，在物價上漲的時期里，持有房產是比較理想的，正因為這樣，真實的通脹率和預期的通脹率一般會對房價產生正面的影響，通脹率越高，人們對房地產的投資需求就越多，房價上漲的也就越快。而且通脹因素可能導致許多與房地產有關的商品物價的上漲，例如水泥、玻璃等相關物品價格上漲，這樣使建房成本上升，房價自然隨之上漲。5、 政府掌握的房地產信息不完全，居民對房地產信息了解較少，信息不對稱。政府調控是控制房地產價格的一

6、個重要措施，而政府想要進行有效地調控就必須較為全面的掌握全國房地產數量、居民的收入、住房情況，而目前居民購房、收入信息分散掌握在政府房屋、城建、民政等幾個部門，部門之間不能進行有效地信息溝通，政府無法準確掌控全局；而且居民也不能對政府及政府官員的行為進行有效監督，存在著嚴重的信息不對稱。 6、 投機因素。由于居民收入的增加，居民手中掌握的存款數額不斷增加，而居民也越來越不滿足于存款利率所帶來的財富增值，但凡有點經濟實力的理性人為了使自己手中的資產保值甚至增值，就會去購買能保值增值的商品，導致投機客們大量涌入房地產，出現了像溫州“炒房團”之流的投機分子，他們哄抬房價，使一些自住型購房者

7、也恐慌了，擔心房價沒完沒了的漲，越等下去住房成本越高。自住型購房者的這種盲從心態使得他們也進入了房地產。這樣對房屋的需求瞬間增長，而房地產供應量不足導致大城市房價出現非理性上漲。7、 房地產商的私下聯合與居民的觀望心理。為保證目前的房價不下跌，很多大城市的房地產商有著私下聯合協議，或者是一些約定俗成的“潛規則”，他們聯合維護房價，并威脅有降價傾向的房地產商，表明私自降價意味著不正當競爭，要負法律責任；而且，居民在房價問題上的觀望態度也使得房產商不敢輕易降價，降價意味著房價還有浮動空間，那么居民可能一直觀望不投資，這樣不利于房屋的銷售，因而房產商必定想進方法維持房價。 綜上所述，大城市房地產價格

8、居高不下的主要原因還是供需不平衡導致。房屋的供應和需求力量的相互作用對房價的變動起著主導作用，但是房價的供應和需求同一般的商品相比還有其特殊的地方，如每年新增房產的數量只占房地產市場總量很小的一部分，供應變化相對于其他許多商品較遲緩（從買地到銷售需2-3年），因此，從短期看，房產的價格更多的取決于需求數量而不是供應數量，而來自各方面刻意營造的“熱銷”氛圍使得人們對房地產的需求量不斷增加，房屋的供給量無法滿足人們的需求，房價一直居高不下。三、 房價居高的危害1、 房價上漲過快使得居民購房負擔過重，抑制了居民的其他消費。由于現今房地產價格的居高不下和預期房價將會繼續上升，許多家庭會為了積攢首付款和

9、支付月供款，減少在其他方面的消費，住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費需求，成為擴大居民消費需求的絆腳石之一。2、 高房價推動下的房地產業容易形成經濟泡沫，從而降低社會生產和資源配置效率，威脅金融市場的秩序。在發展中國家，資金屬于稀缺資源，再加上經濟泡沫的存在，房地產占用了相當大的資金，從而無效或低效的使用著稀缺資源，嚴重扭曲了資源配置，從整體上降低了社會生產效率。而且房地產泡沫一旦形成，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響。3、 使社會貧富差距拉大，財富越發向富人聚集。目

10、前社會，居民財富大致可以分為三個部分：動產、不動產、當期收入，而不動產占據財富的絕大部分，其中，房地產又是不動產的主要組成部分，隨著房價的不斷提高，擁有房產的人，尤其是高收入人群手中的財富迅速升值，而沒有房產的窮人則越拉越大，這樣加大了貧富差距。4、減緩了大城市發展的腳步，阻礙了大量人才向大城市涌進，降低了城市的綜合競爭力。四、 應對房價過高的建議1、適當提高利率，提高投機成本。在房價調控中，提高利率是一把雙刃劍，它既可以將增加融資成本，壓低房價，又容易引起房價的升高。當今社會，多數開發商通過銀行貸款進行投資，貸款利率的提高增加了他們的投資成本，對房地產投資有一定的遏制作用；而對于普通購買者而

11、言，他們購房的主要目的是改善居住條件，利率上升后，這類購房者的還貸數額肯定會有所增加，但增加的還貸數額非常有限，就當前的利率水平而言，對購房者幾乎不構成實質性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。但利率的提高也不是永遠有效，如果開發商將提高的成本轉嫁到消費者身上，往往會引起房價的升高而非降低；而且一味的提高利率可能會吸引國外金融資金的流入，這部分短期投機資金可能選擇房地產市場作為聚集地，推動我國房地產價格上漲。2、大規模推出經濟適用房和廉租房，抑制商品房房價的迅速增長，實現供房模式多樣化。政府應積極實施宏觀調控，著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實

12、施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。此外，政府還可以用稅收和一些鼓勵性政策，調控商品房結構，例如：根據人均居住面積來征收稅款；鼓勵個人、私營企業在法律允許的范圍內開發經濟適用房對外銷售等等。3、強化土地資源管理，改變土地出讓方式。當前土地招標拍賣的方式看似公平，價高者得，但實際僅僅是少數資金雄厚的大投資商拍得，大多數中小投資商被擠出了投資的圈子，這也造成了房地產市場的壟斷現象和“地王”現象。政府應該采取小塊拍賣出讓方式，讓更多的房地產商進入市場，增加房地產市場的競爭力。另外，要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對于發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲

13、無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。4、控制住房貸款風險，防范房地產投機行為。針對許多富裕家庭在擁有自己的住房后，又購買囤積多套住房，以期在房價暴漲時投機牟利的行為，國家應該嚴格審查住房商業貸款和公積金貸款的發放對象，同時加強房產稅的監管力度，并針對利用房屋投機的個人或者企業制定嚴厲的措施，用強制手段打擊投機行為。5、進行正確的輿論引導。目前，房地產市場信息的不對稱導致群眾無法掌握正確信息，往往以一些小道消息、不實信息錯誤的估計房價趨勢，從而盲目跟風購買，哄抬房價。政府應該定期公布較為準確的房屋信息，保證信息的時效性，并且嚴肅查處散播未來房價飛漲謠言，企圖哄抬房價的投機者，壓制當前房地產市場的炒作之風。6、制定相應的法律法規，從法律上制約房地產商私下聯合哄抬房價、違規建制等行為。依法治國一直是我國的一項基本國策，法律的強制性可以有效地制約很多違法行為，而目前針對房地產市場的法律法規還不夠健全，這使得很多投機商打“擦邊球”，鉆了法律的空子，健全法律法規迫在眉睫。 綜上所述，大城市房價過高的現象依舊存在，房地產行業作為新興經濟增長點仍舊存