1、百度文庫環球影城主題投資摘(2013-03-10 07:55:36)標簽：分類:日期：2013年2月25日 資料來源：中投證券近期媒體報道北京環球影視項目有望近期獲得國務院批復，建議重點關 注在環球影城可能入駐區域附近擁有大量土地儲備的華業地產和中國武夷。投資要點據2月22日騰訊財經報道，”從北京市發改委了解到，北京環球影視城 主題公園項目有望近期獲得國務院批復，選址北京通州梨園"。相關主題性投資： 、環球影城與迪斯尼、環球嘉年華并稱為“現代世界三大娛樂品牌”，北京作為國際性大都市，需要與其地位相稱的大型主題公園。、通州新城規規劃(2005-20220)專門規劃了以專業會展、主題公園

2、為特征的商務娛樂新區， 環 球影城的選址很可能在該區域內，即梨園鎮區域。環球影城若順利入駐北京通州，對周邊區域經濟發展將是極大利好，對房地產的影響尤為明顯。、環球影城投資規模大，工期期短，見效快。、人 口集聚作用 強，帶來大量就業崗位和旅游觀光人群。、占地面積大，拆遷帶 來的住房需求可觀。、作為大型主題公園，將帶動周邊區域配套設施和交通條 件的明顯改善。迪斯尼入駐上海曾帶來相關受益地產股大幅上漲的行情，且周邊房價在 項目正式獲批后迅速大幅上漲。、2008年6月，受市場傳聞影響，界龍實業、 張江高科等迪斯尼概念地產股表現強勁，界龍實業最大漲幅達80%遠遠超同期板塊和大盤。2009年11月項目最終

3、獲批前，界龍實業又經歷了了一波強勁上 漲，最大漲幅超40%、項目最終獲批消息公布后短短 1個月內，周邊樓盤 售價上漲30%-40%上。北京環球影城項目的的影響可能與此類似，建議投資 者重點關注在環球影城可能入駐區域附近擁有大量土地儲備的的華業地產和中 國武夷。華業地產一一通州資源霸主：擁有華業東方玫瑰、通州運河核心區2個二級開發項目，距離環球影城可能選址范圍距離分別為44公里、7公里，未售建筑面積超100萬平，估計土地價值約億元，開發后將帶來約35億億凈利潤，每股重估值元；同時在通州還擁有永順鎮李莊和梨園鎮東小馬村兩個土地一級開 發項目。2012-14年元。中國武夷：環球影城若落戶通州對公司估

4、值提升將極為顯著：擁有武夷 花園項目，距離環球影城項目可能選址范圍約、6公里，權益未結面積約44萬平 米，土地成本低廉，土地重置價值值不低于40億元，開發毛利利率接近70%, 項目開發后可貢獻億元的凈利潤，對應每股元，在公司開發項目目中占比超 4成，因此其售價變動對公司重估值的影響極為顯著，若售價提升10%/40%公司RNAV將提升升5%/19% 2012-14年元。公司市值小,工每股含金量大大（通州 項目）。風險提示：北京環球影城項目落戶通州不確定或審批進程低于市場預期 的風險。近期媒體報道北京環球影視項目有望近期獲得國務院批批復。據2月月22日騰訊財經報道，”從北京市發改委了解到，北京環球

5、影視城主題公園項目 有望近期獲得國務院批復，選址北京通州梨園”。對此盡管無法得到正式證實， 但傾向于認為，環球影城落戶北京通州只是時間問題，最終獲批的可能性較大， 提醒投資者密切關注此項重大事件的進展。環球影城可能落戶北京通州的主題性投資機會。、環球影城與迪斯尼、環球嘉年華并稱為“現代世界三大娛樂品牌”，更適合成年人參與。環球影城發源于美國，是以好萊塢為模擬對象的集游游樂、酒店、餐飲、購物為一體的大 型主題公園，主要建設以 美國環球影城現有知識產權為主的娛樂景點和游樂設 施，觀眾可扮演電影中的角色。環球影城在亞洲有兩處，分別位于日本大阪和新 加坡。、北京作為國際性大都 市，需要與其地位相稱的大

6、型主題公園。繼迪 斯尼入駐上海之后，環球影城落戶北京一直被公眾所期待。、根據通州新城規劃，環球影城的選址可能位于通州區梨園鎮區域。根據2010年3月發的通州新城規劃（2005-20200），通州新城定位于綜合服務新城，規劃為11個分區， 其中分區10規劃為以專業會展、主題公園為特征的商務娛樂新新區，規劃面積 平方公里，人口規模7-8萬人。們認為環球影城的選址很可能在這一區域內， 即梨園鎮區域，臨近地鐵八通線、蕭太后河、京沈高速和東六環。圖1:通州新城分區規劃圖（分區10規劃為以專業會展、主題公園為特 征的商務娛樂新區）環球影城若順利入駐北京通州，對周邊區域經濟發展將是極大利好，對 房地產的影響

7、尤為明顯。、環球影城投資規模大，工期短，見效快。日本、新 加坡環球影城 投資額分別超過20億美元、47億美元，動工至開業分別為2年 半、2年。、人口集聚作用強，帶來大量就業業崗位和旅游觀光人群。2010年開業的新加坡 環球影城帶來了超過1萬個就業機會及連帶的3萬5千份工作, 首年訪客超超過1000萬人次。、項目占地面積大，預計計拆遷帶來的的住房 需求可觀。日本、 新加坡環球影城項目占地面積分別為 54公頃、49公頃。、 作為大型主主題公園項目，環球影城的建設無疑將會帶動周邊區域配套設施和交 通條件的明顯改善。迪斯尼入駐上海曾帶帶來相關受益地產股大幅上漲的行情，且周邊房價 在項目正式獲批后迅速大

8、幅上漲。 、股市反映較早，在項目正式獲批前相關概 念股曾經歷多 次有好表現。'2008年6月，多家媒體報道“上海迪斯尼樂園項 目在艱苦談判多年后已塵埃落定，有關信息將于北京奧運會前后正式對外公 布”，受這些信信息 影響，界龍實業、張江高科等在項目周邊擁有地塊的公司 股價表現現強勁，其中界龍實業業最大漲幅達 80%遠超超同期板塊和大盤。 20009年11月，項目 最終獲得發改委核準，在此之前，從 9月底開始界龍實業 又經歷了一波強勁上漲，最大漲幅超 40%、項目正式獲批消息宣布后，周邊房價迅速大幅上漲。2009年11月項目最終獲批的消息公布，此后短短 1個月 內，周邊的萊茵美墅項目獨棟別

9、墅售價由萬元 /平米上漲至 萬元/平米，漲幅高 達40%鼎鑫名流苑售價由萬元/平米上漲至2萬元/平米，漲幅高達33%。圖2:環球影城可能選址范圍與華業地產、中國武夷二級開發項目類似， 有望帶來主題性投資機會，若落戶，將給在周邊有項目的房地產開發商帶來市值 的利好。建議投資者重點關注在環球影城可能入駐區域附近擁有大量的土地地儲 備的華業地產和中國國武夷。華業地產一一通州資源霸主華業地產在通州地區擁有豐富的土地儲備，總占地面積為 萬平，規劃建筑面積135萬平，目前已開發銷售了華業東方玫瑰項目，未售建筑筑面積超1000 萬平。同時還擁有永順鎮李莊和梨園鎮東小馬村兩個土地一級開發項目占地面積 合計約9

10、0萬平米，資源廣闊。伴隨著通州地區的發展，若環球影城落戶，公司 能充分享受其帶來的發展機遇，公司價值也將相應得到較好的提高，未來發展前 景看好。表1:華業地產通州二級土地儲儲備占地地面積規劃劃建筑面積未售售建面（萬m2）（萬萬 m2）（萬 itf）北京華業東方玫'現51通州運河核心區IV-02/通州運河核心區IV-03/通州運河核心區IV-05通州運河核心區IV-08通州運河核心區IV-09合計表2:華業地產通州一級土地儲儲備占地面積積（萬褶） 規劃建筑 面面積（萬itf）通州小馬村通州李莊合計目前開發的華業東方玫瑰項目位位于梨園鎮梨園南街與臨河里路交匯處，距離環球影城可能落戶地約4公

11、里。項目定位于剛需，銷售前景良好。目前 正在行行地下工程的通州運河核心區項目，直線距離環球影城可能落戶地約7公里，受益于通州核心區打造的“新北京中心”，該項目前景可期。根據近期周邊地塊出讓的價格，估計公司目前所持有的通州區二級開發項目土地重置價值不低于億元，開發后將帶來約 35億凈利潤，每股重估值元。表3:華業地產通州二級開發項目土地估值未售建面樓面均價每平米土地估值土地估值/（萬m2）（元/平米）/ （元/平米）（億元）北京華業東方玫現5140008184通州運河核心區IV-02、00387409088通州運河核心區IV-05、008、0988009088合計63978638表4:通州區周邊

12、地塊最新出讓情況規劃劃建面 樓面均價土地出讓金出讓時間（萬萬褶）（元/平米）（億元） 通州區梨園園鎮0802-168地地塊2012/12/31通州運河核心區U14-12012/9/27表5:華業地產二級開發項目重估值 /權益規劃可售建面權益可售建面RNNAV（萬itf ）（萬褶）（元/月£）北京華業東方玫現100%通州運河核心區IV-02100%通州運河核心區IV-03100%通州運河核心區IV-05100%通州運河核心區IV-08100%/通州運河核心區IV-09100%長春華業玫瑰谷2期100%大連華業玫瑰東方1期100%大連華業玫瑰東方2期100%華業玫瑰（荷葉山莊莊）99%龍

13、城愛蓮片區舊改項目 100%、合計注：上述項目重估均價按萬元測算，未考慮物價、經濟增長及環球影城 可能落戶帶來的房價上漲因素。盈利預測：目前尚余未結算權益建面約 230萬平，并擁有一級開發權益 建面118萬平。隨著公司在武漢荷葉山莊、深圳愛蓮片區、通州核心區的開發， 公司未來3-5年的業績增長可期。公司也將積極爭取在通州的一級開發項目通 過招拍掛形式轉成二級開發項目。"呆守預計公司 2012-14年5/元。中國武夷：環球影城對公司重估值提升作用極為顯著公司在距離環球影城項目可能選址范圍約 66公里處擁有武夷花園項 目，權益未結面積約44萬平米米。項目總占地面積1500畝，為商住用地，

14、總 建筑面積超過100萬平米，分為南、北兩區，公司擁有 70煙益，項目2006年 開始動工，目前北區基本開發銷售完畢，剩余南區可開發面積約600畝，規劃建 筑面積約70萬平米，估算可售面積約63萬平米，權益未結面積約44萬平米。公司拿地較早，土地成本極低，考慮到拆遷和共建等原因，估算土地成本約300 萬元/畝，對應樓面地價（可售口徑）不到2900元/平米。目前周邊可比項目售價 約萬元/平米，地塊重置價值不低于40億元，估算項目毛利率接近70%。測算項目開發后可貢獻 億元的凈利潤（已貼現）。環球影城項目若近期獲批，短期內對中國武夷而言，利好主要是武夷花 園售價的上漲及重估值的大幅提升，因結算滯后

15、，業績提升將在2014年后體現。 根據公司2011年報顯示，武夷花園南區項目計劃2012年新開工20萬平米，計 劃投資15億元，預計2013年有望開始預售，結算可能要到 2014年以后。若 武夷花園售價提升10%則公司每股RNAV等提升5%若武夷花園售價提升40% 則公司每股RNAV等提升19%表6:中國武夷二級開發項目RNAVF值表項目權益規劃建面可售面積未結面積權益未結面售價（元RNAV（%）（萬平米）（萬平米）（萬平米）積（萬平米）/平米）（萬元）北京武夷花園南區7018000185,919南京武夷綠洲851000034,033南京武夷水岸家園6580008,814南京武夷商城C地塊6580003,838重慶武夷濱 江100780027,144南平武夷花園五期10035001,770南平武夷名仕/園515