1、寶雞市老年公寓項目可行性研究報告二0一七年H月2.2項目建設必要性第一章總論1.1 項目概況1.1.1 項目名稱1.1.2 項目性質1.1.3 項目單位1.1.4 項目簡介1.1.5 項目建設地址1.1.6 項目建設內容1.1.7 組織機構與勞動定員 1.1.8 項目建設工期及實施進度 1.1.9 投資估算和資金籌措 1.2 主要技術經濟指標1.3 編制依據及編制范圍1.4 結論及建議第二章項目建設背景及必要性2.1 項目建設背景2.1.1 人口老齡化逐漸成為我國人口發展的一大趨勢2.1.2 國家政策鼓勵發展養老服務業 2.1.3 老年人進養老機構已形成一種趨勢 2.2.1 響應國家和陜西省“

2、十三五”規劃 .2.2.2 促進寶雞市老年人幸福高地建設 2.2.3 帶動寶雞市養老產業及相關產業發展2.2.4 維護社會穩定，促進社會和諧 第三章行業及市場分析3.1 養老行業現狀及發展趨勢3.1.1 養老機構行業現狀分析 3.1.2 市場前景3.1.3 發展趨勢3.2 市場分析3.2.1 目標市場定位3.2.2 市場容量分析 3.2.3 市場競爭分析3.2.4 消費者需求分析第四章項目規劃4.1 項目建設原則4.2 項目功能規劃4.2.1 養老中心4.2.2 醫療中心4.2.3 護理中心4.2.4接待中心6.4.1 公益服務4.2.6 辦公中心4.2.7 附屬用房第五章戰略規劃及目標5.1

3、 項目優勢5.1.1 政策優勢5.1.2 資源優勢5.1.3 競爭優勢5.1.4 創新優勢5.2 項目戰略定位5.2.1 環境最美5.2.2 功能最全5.2.3 服務最優5.2.4 品位最局5.3 項目戰略目標第六章營銷策略6.1 服務宗旨和理念6.2 目標客戶6.3 營銷策略分析6.3.1 營銷策略6.3.2 品牌內涵6.4.2 口碑營銷6.4.3 主辦老年活動6.4.4 網絡營銷6.4.5 媒體廣告6.4.6 聯合營銷6.5終端服務培訓 第七章項目選址及建設條件7.1 項目選址7.2 建設條件第八章項目建設方案8.1 項目建設內容8.2 建筑設計方案8.2.1 設計依據8.2.2 設計標準

4、8.2.3 建筑設計8.3 結構方案8.3.1設計依據8.3.2設計要求8.3.1 樓屋面均勻活荷載標準值 8.3.2 基礎設計8.3.3 主體結構設計8.4 公用輔助工程方案 8.4.1 供電系統8.4.2 通訊、電視、網絡系統 8.4.3 給排水設施8.4.4 消防設計第九章安全保障措施9.1 建筑物安全9.2 消防9.3 飲食9.4 醫療衛生第十章環境保護10.1 環境保護執行標準 10.2 環境保護措施第十一章企業組織及勞動定員11.1 組織機構設置11.2 勞動定員及崗位職責 11.3 人員來源及員工培訓 第十二章項目建設工期及進度16.2建議12.2 項目施工計劃12.3 項目建設

5、管理第十三章投資估算及資金使用計劃13.2 投資估算13.2.1 資金使用計劃13.2.2 土建工程費13.3 資金籌措第十四章財務效益分析14.2 財務預測14.2.2成本預測13.2.3 利潤預測13.2.4 現金流量預測 13.3財務評價第十五章社會效益分析15.1 帶動養老健康產業等相關服務業的發展 15.2 提升老年人生活質量，滿足老齡化人口需求.15.3 揚中國傳統孝道文化 15.4 促進當地勞動力的就業15.5 促進社會和諧發展第十六章結論及建議國家近年來十分重視養老產業的發展，密集出臺了多個重要文件，對 養老服務標準、養老服務市場放開、醫養結合、養老互聯網建設等作出了 明確的規

6、定和說明。2017年3月國務院發布“十三五”國家老齡事業發 展和養老體系建設規劃，規劃提出到2020年多支柱、全覆蓋、更加公平、更可持續的社會保障體系更加完善，居家為基礎、社區為依托、 機構 為補充、醫養相結合的養老服務體系更加健全。國內養老產業市場規模發 展迅速。2016國內養老產業市場規模約5萬億，預計到2020年，將達到 7.7萬億元，預計2030年超過20萬億。國家從上世紀80年代起大力推行計劃生育政策，421的家庭結構逐漸形成。 2020-2030年，隨著計劃生育一代普遍進入老年期，全國老年人口平均子 女數將下降到2個以下，子女養老負擔不斷增長。根據預測，到2020年, 我國的失能老

7、人將達到4200萬，80歲以上高齡老人將達到2900萬，而 空巢和獨居老年人將達到1.18億。這部分老年群體是社會重點關注對象， 同時也是解決養老問題的關鍵所在?？粘埠酮毦永先似蛴谏钌系恼樟?以及情感的陪伴，高齡老人在此基礎上更偏向于醫療護理和臨終關懷，而 失能老人需要重點解決的是專業的醫療和護理問題第一章總論1.1 項目概況1.1.1 項目名稱寶雞市老年公寓1.1.2 項目性質本項目為新建項目1.1.3 項目建設單位寶雞市老年公寓由陜西元江工貿有限公司投資建設1.1.4 項目簡介寶雞市老年公寓主要是以托老養老、日間照料護理、保健康復、娛樂休閑、居家養老及社區養老服務驛站為主的一家新型民辦

8、養老服 務機構。1.1.5 項目建設地址項目建設地址位于寶雞市經二路西段，寶雞市炎帝園西側，毗鄰寶雞 河濱公園。1.1.6 項目建設內容本項目現有總建筑面積3000平方米，六層辦公大樓全部用于規劃改造， 項目改造竣工后可提供100張床位供老年人入住，項目一樓作為社區養老 服務驛站，主要工作內容是利用社區資源，就近為有需求的居家老年人提 供生活照料、陪伴護理、心理支持、社會交流等服務，為老年人提供一個 休閑、娛樂、健身、康復等綜合活動場所；項目二至六樓作為養老公寓， 主要以托老養老、醫療康復及臨終關懷等工作內容為主，真正為老年人打 造一個舒適親切的心靈家園。1.1.7 組織機構與勞動定員本項目勞

9、動定員30人。另外視需要聘用臨時護工10名。實行全員聘 用制。本項目管理人員和醫務人員應具有大專以上文化水平。其余員工應 具有高中以上文化程度，經培訓合格后持證上崗。醫務人員應持有醫師執 業證書，護理人員在護校畢業生中招聘。管理人員和醫護人員通過寶雞市 人才市場公開招聘，其余人員通過寶雞市勞務市場公開招聘。1.1.8 項目建設工期及實施進度本項目規劃建設周期時間一年，具體為 2018年1月1日至2018年12 月31日，項目分三階段完成，2018年1月1日-4月30日，主要為項目籌 建啟動階段，包括項目備案登記、工商及民政部門資質申報審批、項目資 金籌集及項目規劃方案等工作，全面做好項目的前期

10、準備工作；2018年5月1日-9月30日，主要是項目的規劃建設改造階段， 也是項目最為關鍵之 點，聘請有相關養老機構建設經驗，資質建全的建筑設計施工單位，根據 國家養老機構建設標準規范，全面完成項目建設改造工作；2018年10月1日-12月31日，為項目完成最后的攻堅階段，主要內容為項目配套設施購 置、人員招聘、培訓上崗，以及項目運營的前期宣傳等等，全面做好項目 運營的各項準備。1.1.9 投資估算和資金籌措本項目總投資額1000萬，其中企業自籌資金700萬，銀行貸款200萬, 申請養老扶持專項資金100萬。1.2 項目政策依據1、國務院辦公廳關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的意 見（

11、國辦發201691號）2、陜西省人民政府辦公廳關于全面放開養老服務市場提升養老服 務質量的實施意見（陜政辦發201776號）3、陜西省民政關于民辦公益性養老機構建設補助資金管理辦法（陜民發201332號）4、«陜西省人民政府辦公廳關于鼓勵和引導社會資本進入養老服務領 域的若干意見（陜政辦發 201382號）5、陜西省社會養老服務體系建設規劃（20112015年）（陜政辦 發201257 號）6、陜西省民政關于社會養老服務機構管理暫行辦法（陜民辦發 2011111 號）7、國家及本省市相關養老性政策文件1.3結論及建議養老產業具有產業鏈長、涉及領域廣等特點，并對上下游產業具有帶 動效應

12、。老齡人口的增多拉動產生老齡人群的服務需求增長，比如對醫療 衛生、休閑保健、托管托養、家政服務、文化娛樂、信息咨詢等服務需求。 當前我國老年消費市場開發仍處于初級階段，養老服務產品的供給不足、 比重偏低、質量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務需求。從國 內市場來看，養老產業尚處于“沉睡”階段，很多商機有待開發?！笆濉睍r期，伴隨著我國又一次老齡化增長高峰，陜西省 60歲以 上的老年人將新增800萬，全國總數將由1.78億增加到2.21億，老年人 口比重將由13.3%曾加到16%人口老齡化進程將加快，社會養老保障和養 老服務需求將大量增加。據預測，2050年中國老年人口將達到4.8億，將

13、 成長為全球老齡產業市場潛力最大的國家。未來5-10年間，中國養老產業發展潛力巨大。第二章項目建設背景及必要性2.1 項目建設背景2.1.1 人口老齡化逐漸成為我國人口發展的一大趨勢按照聯合國標準，65歲及以上人口比重超過7嗨口是老齡化社會。截至 2017年，我國60歲及以上的老年人口總數達 2.12億人，占總人口比重達 15.5%,據有關部門預計，到2053年，我國的老齡人口將達到峰值4.87億， 約占總人口的35%這意味著每三個中國人中就有一位老年人，人口老齡化將對中國發展帶來諸多可以預見和難以預見的風險挑戰。中國已成為世界 上老年人口總量最多的國家。據陜西省2015年全國1%人口抽樣調查

14、數據顯示，2015年末，陜西60 歲及以上老年人口首次突破 600萬，達到601.1萬人。老年人口的增加， 引起養老場所和專門醫療服務兩個“短板”面臨挑戰等社會經濟問題。隨著老齡化程度的加快和家庭規模的不斷縮小，獨居老年人家庭戶（一人獨居戶和一對夫婦單獨居住戶）的數量呈增加趨勢。調查數據顯示，2015 年，家庭有60歲及以上老年人口的家庭戶為 443.79萬戶，其中獨居老年 人家庭戶的戶數為133.61萬戶，占比30.11%,較2010年提高3.62個百分 點?？梢?，隨著第一代獨生子女家長進入老年，少子老齡化的現象初現倪 端，獨居戶增加，老年家庭戶中約三成老年人單獨居住，“空巢”趨勢顯 現。家

15、庭成員供養比例下降社會保障水平不斷提高數據表明，老年人各種生活及社會保障水平越來越高，老年人依靠傳 統“家庭成員供養”和“勞動收入”作為生活來源的比例在下降，依靠各 種社會保障的獨立生活能力越來越強。調查數據顯示，2015年，60歲及以上人口的生活來源中依靠傳統的收 入來源占比由2010年的71.41%W低至65.47%,降低了 5.95個百分點，其 中：“家庭成員供養”由43.16%W低至42.15%,降低了 1.02個百分點， “勞動收入”由28.25%W低至23.32%,降低了 4.93個百分點；依靠社會保 障等方面的占比有所提升，其中：生活來源為“離退休金養老金”的占比 為23.68%

16、,較2010年提高了 2.73個百分點，依靠“最低生活保障金”的 占比為5.03%,提高了 0.34個百分點，依靠“財產性收入”的占比為0.94%, 提高了 0.34個百分點，依靠“其他”的占比為4.89%,提高了 2.54個百分 點O每千名老年人擁有養老床位32張老齡化進程的不斷加快，對社會結構、價值觀念、文化習俗等經濟社 會各方面帶來新的問題和挑戰?！熬蛹茵B老”、“養兒防老”仍是社會目 前主要的養老模式，但傳統的養老模式已不適應當前老年人口的養老服務 需求，這就需要越來越多的專業養老機構和專業服務人員服務于老年人的 醫療、護理、康復及照顧。數據顯示，2015年，全省各類養老服務機構和設施

17、6768個，比上年增 長75.79%,各類養老床位19.45萬張，比上年增長11.46%;每千名老年人 擁有養老床位32張，比上年增長8.34%。但與龐大老年人群體的養老服務 需求和陜西第十三個五年規劃確定的每千名老年人擁有養老床位40張的目標相比，仍有一定缺口。加快養老床位建設、滿足寶雞市老年人入住需求 具有重要的迫切性和現實社會意義。2.1.2 國家政策鼓勵發展養老服務業根據國務院辦公廳關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的 意見（國辦發201691號）文件中要求，到2020年養老服務市場全面 放開，不僅僅要從政策上放寬準入條件，實效上精簡行政審批環節，而且 加大政府優惠政策扶持力度，

18、全面鼓勵社會資本投資興辦具有護理功能的 養老服務機構。國務院關于加快發展養老服務業的若干意見（國發201335號）提出我國現階段的發展目標為“到 2020年，全面建成以居家為基礎、為依 托、機構為支撐的，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。養 老服務產品更加豐富，市場機制不斷完善，養老服務業持續健康發展?！?.1.3 老年人進養老機構已形成一種趨勢老人身體大都不好多少都是有點毛病，經常需要人照顧，有的老人考 慮到兒女的實際情況，選擇了老年公寓養老。養老機構的環境和條件適合 養老，而且現在的交通通訊工具又十分發達，家人也能經常見面，這樣既 適合養老，而且親情也不會疏遠。在養老機構老人每天

19、的生活起居都有專人負責，經常還有各種老年人 活動，有很多老伙伴在一起，老年人過得很愉快也很愜意。由于目前許多 子女無時間照料老人或者家里沒有條件為老年人提供系統專業的服務，再 加上養老機構周到的服務和先進的設施，入住養老機構已成為現代社會養 老的一種趨勢。2.1.4 養老機構供給不足，難以滿足養老需求養老服務機構提供的服務集中在基本的養老服務，服務同質化，如健 身、健康咨詢服務等仍停留在被動接受或免費服務階段，市場并沒有得到 有效開發。目前寶雞市養老機構主要存在問題有：運營成本過高，服務內 容還顯得單一和不規范；養老服務隊伍人才十分短缺、專業化水平較低； 缺乏服務意識、成本意識；缺乏競爭意識、

20、風險意識、法制意識；養老產 品單一，養老品質得不到保障，很多養老機構只提供簡單的養老護理工作。 總體上講，市場上針對老年人的專業化養老服務機構較少，養老機構和專 業護理人員嚴重不足。按照國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要提出的“平均每 千名老人占有養老床位 30張”目標測算，陜西省老年人共需養老床位約 26260張。據統計，截至2014年第一季度，陜西省共有養老機構 208個， 養老床位19810張，床位缺口約6450張，加快養老床位建設、滿足陜西省 老年人入住需求具有重要的迫切性和現實社會意義。圖2-1宜賓市養老機構現狀2.2 項目建設必要性2.2.1 響應國家和宜賓“十二五”規劃中國老

21、齡事業發展“十二五”規劃指出，“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。從2011 年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每 年增加老年人860萬；老年人口比重將由13.3%曾加到16%平均每年遞增 0.54個百分點。老齡化進程與家庭小型化、空巢化相伴隨，與經濟社會轉型期的矛盾相交織，社會養老保障和養老服務的需求將急劇增加。未來 20年，我國人口老齡化日益加重，到 2030年全國老年人口規模將會翻一翻， 解決老齡人化社會問題任重道遠，而本項目將打造多功能養老養生中心來 響應國家政策的需要。宜賓十二五規劃指出宜賓市應積極應對

22、人口老齡化問題，加快發展社 會養老服務事業，以居家養老為基礎、社會服務為依托、機構養老為補充、 資金保障與服務提供相匹配，政府主導、部門協同、社會參與、公眾互助 的社會養老服務體系逐步推進。2.2.2 促進宜賓老年人幸福高地建設人口老齡化和老年人問題，是當前社會普遍關注的社會問題。人到老 年，常有恐老、怕病、懼死的心態，加之家庭日趨小型化，勢必造成他們 的落伍感，甚至發生心理問題。老人中差不多有三成的老人都存在著這樣 或那樣的心理問題。因離退休的社會角色轉變而產生的心理不適應現象， 如出現焦慮、抑郁、孤獨和失落感，整天愁眉苦臉、唉聲嘆氣、夜不能眠； 和子女遠離后的空巢感以及代溝造成的隔閡等。面

23、對老齡化發展的趨勢和老年人口的增多，宜賓養老機構的建設能夠 有效地解決空巢老人的問題，提升了老年人的滿意度和幸福感。讓宜賓老 年人實現“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂”。2.2.3 帶動宜賓養老產業及相關產業發展當前，在我國養老以居家養老為主，社會養老為輔，社會機構養老只 是一種補充形式。養老服務供需矛盾突出，產業結構不均衡，以及我國特 殊的“421”結構，是導致老人獨居、空巢、失撫現象加劇的直接原因。社 會化養老機構的出現，順應了社會發展的形勢，有力地解決了社會養老問 題。社會化養老機構的建設，是體現黨的親民愛民政策，有效降低獨居、 空巢、失撫老人的比例，優化調整養老產業結

24、構，提升社會養老服務水平， 促進家庭和諧、代際和諧、社會和諧的重要措施。宜賓老年服務業總體發展水平滯后，老年福利設施在數量和質量上都 與現實需要有很大差距，現有社會養老機構照料老人的能力遠不能滿足要 求。同時，機構照顧比較高的費用也使一些經濟困難的老年人望而卻步； 即使有條件去機構養老的老年人，也因受中國傳統文化習慣的影響，不愿 去機構養老；對在機構養老的老年人，容易造成社會疏離、習慣性無助等 問題。因此，發展養老是我國社會養老保障體系的必要補充，也是解決城 市養老問題的重大戰略選擇。項目建設可以滿足養老機構老人的基本生活需求，倡導快樂健康生活，促進養老產業的發展，并可以帶動健康保健、醫療護理

25、、老年旅游等相關 產業的發展，緩解宜賓人口老齡化趨勢，整體促進宜賓養老服務業發展。2.2.4 維護社會穩定，促進社會和諧構建社會主義和諧社會，既是全面建設小康社會的重要內容，也是全 面建設小康社會的重要條件。全面建設小康社會的目標，明確地包含了 “社 會更加和諧”的要求。而構建社會主義和諧社會比全面建設小康社會的要 求更高、時間更長、任務更重。構建和諧社會是一個宏大的社會系統工程。隨著經濟社會的發展、人民生活水平的提高和社會生活方式的轉變， 老年群眾在日常生活照顧、精神慰藉、心理支持、康復護理、緊急救助、 臨終關懷等方面的需求日益增長。妥善處理人口老齡化帶來的社會問題， 滿足廣大老年人對養老服

26、務業的需要，解決老年人的養老、就醫看病的問 題顯得尤為迫切。建設養老機構是構建社會主義和諧社會、貫徹落實科學 發展觀、堅持以人為本的具體體現，是社會文明進步的重要標志。認真解 決老年人日常生活中的實際問題，有利于保持家庭關系的和睦穩定，有利 于促進老年群體和其它群體和諧相處， 也有利于促進我市相關行業的發展， 為建設和諧社會做出貢獻。我們國家是在經濟欠發達的情況下進入老齡化社會的，如此低的經濟 發展水平，要承受如此高程度的人口老齡化，這就需要開辟一條新型養老 道路，以緩解政府財政壓力。本項目推行養老服務，正是適應了這一要求, 同時也為體制轉軌和結構轉型營造了一個更加寬松的環境，為維護社會穩 定

27、、解決社會矛盾提供了有效的保障。第三章行業及市場分析3.1 養老行業現狀及發展趨勢3.1.1 養老機構行業現狀分析隨著中國社會人口老齡化的進一步發展， 老年保障已成為社會熱 議的話題。當前，公眾關注的焦點多在養老保險，即資金保障的問題 上。但是，從目前比例眾多的“ 4-2-1 ”的家庭結構上看，對老年人 服務照料的問題實際上可能更大。按中國人的習慣，一般會更青睞居家養老，這在生活能夠自理的 情況下當然是最合理的，如果還有完善的服務給予支持則更好。 但如 果老人生活不能自理，甚至臥床不起或者有老年癡呆病征， 則入住養 老機構更為合適。在西方國家，入住養老機構的老人比例大概為5%在亞洲，這個比例大

28、概為 2%-3%中國的比例為3%-4%其中東部 沿海發達省份入住養老機構的比例約為4.6%,中、西部地區則在3.2 -3.7%之間。按目前中國1.85億老年人計算，應該是5550萬7400 萬人。從上個世紀90年代以來，中國的老年服務機構發展得比較快。 以為老年人、殘疾人提供的社會服務機構床位數來進行比較，1991年是78萬張，而在2013年，中國的老年服務機構擁有床位已達到 493.9萬張，收養老人320萬人?？梢钥吹?，一方面，與實際需要相 比，現有床位只能滿足 5%- 7%勺養老需求；另一方面，服務機構養 老床位的入住率只有65%存在資源浪費，養老服務行業亟需改善和 承接社會責任。3.1.

29、2 市場前景近幾年，我國養老機構行業發展迅速，產品產出持續擴張，國 家產業政策鼓勵養老機構產業向高技術產品方向發展，國內企業新增投資項目投資逐漸增多。投資者對養老機構行業的關注越來越密切， 這使得養老機構行業的發展研究需求增大。 隨著我國經濟的發展和進 入老齡化社會，私人養老需求將有極大的需求，直接促進中國私營養 老機構的高速發展。近年來，老年消費者的消費觀念已經發生了重大的變化，他們更樂意接受新生事物；老年人越來越注重曾被他們忽略很久的打扮和穿 著；他們的消費觀念越來越向年輕人靠攏。目前中國每 9人中就有1 位老人，預計到2050年，每3-4人中就將有1位老人，大量患病老 人的護理工作將社會

30、化，但現在中國養老機構嚴重匱乏，老年人對養 老機構服務需求大、增長快、要求高與全社會養老機構數量少、質量 差、增速慢之間的矛盾日趨尖銳。隨著老齡化社會腳步加快的壓力， 巨大的患病老人的護理需求日益凸顯，一些患病老人住進養老機構已 經成為必須，這也為民辦養老機構發展提供了難得的機遇。3.1.3 發展趨勢1、養老觀念提高趨勢最近兩年隨著居民生活水平的提高，人們的養老和健康保健觀 念發生很大變化。養老機構不能再以簡單的養老看護來贏得市場，客戶更加看重養老環境、專業護理水平以及養老機構能夠提供的附加服 務。因此，對于有特色服務和專業醫療服務、能夠給老人帶來更高附 加價值的養老機構更受市場的親睞。2、私

31、營養老機構投資加速趨勢現階段，中國養老服務呈現典型的“啞鈴狀”特征，一端是政府提供基本服務的傳統養老機構，依靠政府財政支持以維持運營；一端 是越來越多外資投資的機構，通過高投入高收費的形式實現盈利。 而 面向大眾的專業化服務機構非常匱乏，而且與市場需求也有很大的錯 位。市場對養老機構服務需求大、增長快、要求高與全社會養老機構數量少、質量差、增速慢之間的矛盾日趨尖銳，未來將有越來越多的 民間資本參與到投資和運營養老機構中來。民間機構投資的盈利性， 依賴于更成熟的養老市場的形成。3、經營細分化趨勢養老機構的服務是多層次、多方面的，是針對服務對象的需求提 供醫療、生活、心理精神等全方位的綜合服務。這

32、就要求養老機構在 未來的經營發展中注重市場細分，發掘市場機會，開拓新市場。3.2市場分析3.2.1 目標市場定位目標市場定位宜賓中高檔老年服務市場，目標市場人群是宜賓60歲、中等收入以上的老年人人群。3.2.2 市場容量分析(1)全國老年人口統計據調查統計，目前我國60歲以上老年人口的余壽平均有1/4時 間處于肌體功能受損狀態，需要不同程度地照料、護理。照此推算，目前將有近2億老年人需要不同形式的長期護理。2013年，大陸31個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口中，65歲及以上人口為13199萬人，占總人口的9.70%;同2000年全國 人口統計數據相比，65歲及以上人口的比重上升2.74個百

33、分點，說 明我國老齡化趨勢加大已是事實。 預計到2020年，我國60歲以上人 口增加到2.3億，比重上升到15.6%, 2050年將高達4.1億，比重高 達27.5%。無論從長遠還是從目前來看，養老服務市場的消費人口規 模十分巨大。表3-1我國2013年按年齡分人口數年齡2013合計百分比比重變化年末總人口（萬人）136072100%/0-14歲人口（萬人）2231616.40%-6.49%15-64歲人口（萬人）10055773.90%3.75%65歲及以上人口（萬人）131999.70%2.74%注：比重變化指與2000年全國人口統計數據比較數據來源：中華人民共和國國家統計局（2）宜賓老年

34、人口統計統計資料顯示，到2013年末，宜賓市全市總戶數為172.1萬戶, 總人口為550.44萬人，其中非農業人口 106.16萬人；當年人口自然 增長率3.26 %。年末常住人口 446.5萬人，比上年末增加5萬人。 其中，城鎮人口 189.54萬人，城鎮化率42.45%,比上年提高1.37 個百分點。宜賓主城區60歲以上老年人數約20萬人，按每千名老人 需要配備床位30張計算，宜賓市主城區共需6000張床位。目前盡管 宜賓市擁有床位19810張，但位于主城區的養老床位僅為 2855張， 其他16955張床位主要分散于農村敬老院供五保老人居住， 宜賓市主 城區養老床位尚缺3145張。為切實解

35、決這一問題，宜賓市人民政府 辦公室轉發關于宜賓市2014年養老服務體系建設重點任務安排意 見，明確提出新增公辦養老機構床位 850張和新增民辦養老機構床 位2800張，本項目的建設正好借助這一政策支撐，有利于快速填補 宜賓市社會養老機構床位供給市場。3.2.3 市場競爭分析目前主要市場競爭對手有宜賓夕陽紅老年公寓、 康樂老年服務中 心等。與競爭對手相比，本項目床位多，服務質量好、水平高、設施先 進，具有很大的競爭力。3.2.4 消費者需求分析1、心理需求分析對著社會的進步、生活水平的提高，一些老年人的養老觀念也發 生了很大的變化，他們不滿足于生活的溫飽，而是越來越注重生活質 量和生命的質量，他

36、們迫切需要發展老年教育、文化、體育、娛樂等 活動來豐富他們的老年生活，體現他們的生命價值和意義。老年人口隨著年齡的增長和生理條件的變化， 形成不同于其他年 齡組人口的基本特征一一大多數人退出經濟活動領域，安享晚年是他們的重要追求目標，閑暇時間增多，但活動范圍主要局限于家庭和鄰 里，疾病增多因而護理需求擴大等。這些特征決定了他們的飲食消費、 精神文化消費和醫療保健需求上升， 而其它方面的需求相對下降，并在消費方式上顯示出方便化、保健化和舒適化的特點圖3-1老年人消費考慮因素示意圖2、購買力分析購買力指一定時期內投入市場購買商品或勞務的貨幣總額，與市 場容量成正比關系，居民購買力的大小取決于可支配

37、收入的多少。 近 年來，我國城鎮和農村居民家庭可支配收入都保持著 10%A上的增長， 在醫療保健消費方面的支出，城鎮家庭人均支出比重保持在4蛆上,農村家庭人均支出比重保持在 5蛆上，并有逐年增加的趨勢。未來 我國城鎮和農村居民家庭人均購買力依然將保持調整增長態勢，在醫療保健方面的支出比重也會因養老人口增多、 養老機構數量增加和社 會服務養老體系完善而加大。表3-2 2008年-2013年我國城鎮和農村家庭醫療保健支出情況表指標2008年2009年2010年2011年2012年2013年城鎮居民家庭人均 可支配收入（元）15780.817174.719109.421809.824564.7269

38、55.1城鎮居民家庭人均 醫療保健消費支出 （元）786.2856.4871.89691063.71118.3農村居民家庭人均 可支配收入（元）4760.65153.259196977.37916.68895.9農村居民家庭人均 醫療保健消費支出 （元）246287.5326436.8513.8614.2圖3-2 2003年-2013年我國城鎮、農村居民家庭人均醫療保健消費支出圖數據來源：國家統計局表3-2 2005年-2013年宜賓市城鎮和農村家庭醫療保健支出情況表類別20062007200820092010201120122013城鎮居民人均 可支配收入 （元）712576261186 2

39、1345 21526 11775 32052222718城鎮居民家庭 人均醫療保健 消費支出（元）312366586665662708826921城鎮人均醫療 保健占可支配 收入比重（%4.384.8 04.944.944.343.994.024.05農村居民人均 可支配收入 （元）33313931451348745610677977718806農村居民家庭 人均醫療保健 消費支出（元）117126157198310308324359農村人均醫療 保健占可支配3.513.213.484.065.534.544.174.08收入比重（%從表3-2可以看出，2013年宜賓市城鎮居民家庭人均醫療保健

40、 支出約占總支出的4.05%,農村城鎮居民家庭人均醫療保健支出約占 總支出的4.08%,兩者基本持平，與全國同類支出比重相比，農村家 庭均醫療保健支出比重偏低，說明宜賓市在農村養老服務方面還有較 大改進空間。未來隨著宜賓市養老服務行業的規范和完善，更多的公辦養老機構、民間資本興建的社會專業化養老機構也將逐漸建立，預計將新增3350個床位，這將會填補宜賓市當前養老機構和養老床位 短缺現狀，惠及更多宜賓市老年人，滿足其在養老服務方面的需求。第四章項目規劃4.1 項目建設原則4.2 項目功能規劃4.2.1 養老中心4.2.2 醫療中心4.2.3 護理中心4.2.4 接待中心4.2.5 休閑樂園4.2.6 辦公中心4.2.7 附屬用房第五章 戰略規劃及目標5.1 項目優勢5.2 項目戰略定位5.3 項目戰略目標第六章營銷策略6.1 服務宗旨和理念6.2 目標客戶6.3 營銷策略分析6.4 營銷推廣活動6.5 終端服務培訓第七章項目選址及建設條件7.1 項目選址7.2 建設條件宜賓市屬于亞熱帶濕潤季風氣候。具有氣候溫和、熱量豐足、雨 量充沛、光照適宜、無霜期長、冬暖春早、四季分明的特點。年平均 氣溫18c左右，非常適宜人類的居住。宜賓市擁有豐富的旅游資源包括世界級風景名勝區蜀南竹海、石海洞鄉；省級森林公園、濕地公園等豐富的自然風景。氣候宜人，適 宜養老居住。宜