1、江蘇省地方標準 DGJJ11973-2022 DGJ32/TJ1312022 房屋面積測算技術規程Construction technical specification of building area surveying and mapping2022-12-17發布 2022-3-1實施 江蘇省住房和城鄉建設廳 審定 發布前言根據蘇建科2022231號?關于印發2022年度江蘇省工程建設標準編制、修訂方案的通知?要求，編制組收集了近十年來國家、行業和全國各省、市有關房屋面積測算方面的法規文件和標準標準，進行系統的梳理與分析，并考慮到目前新的建筑結構和新技術等對房產面積測算的影響，通過廣泛

2、征求省各市有關部門、專家和實際作業工程技術人員的意見，對涉及的主要問題與具體內容進行了專題論證，反復討論、協調和修改后制定了本規程。本規程主要內容包括：1 總那么、2 術語、3 房屋面積測算的數據采集、4 房屋建筑面積計算規定、5 房屋的變更測算、6 房屋面積測算成果報告。本規程由江蘇省住房和城鄉建設廳負責管理，蘇州市房地產測繪隊負責解釋。各單位在執行本規程過程中，如有修改建議和意見，請反應至江蘇省工程建設標準站地址：南京市江東北路287號銀城廣場B座四樓，郵政編碼：210036。本規程主編單位、參編單位、主要起草人和主要審核人主 編 單 位：蘇州市房地產測繪隊無錫市曦晨測繪 參 編 單 位：

3、徐州市宏偉測繪制圖公司 蘇州工業園區測繪有限責任公司主要起草人：高巧森 管建平 富 強 吳炳友 陳憲章 奚長元 陸建生 陳耀亮 姚鐘惠 于春生 王龍慧主要審核人：高俊強 湯 杰 蘭孝奇 馮金龍 鐘 容 王成華 虞繼進目 次1 總 那么 2 術 語 2.1 房屋面積測算術語 2.2 建筑術語 3 房屋面積測算的數據采集3.1 房屋預售測繪的數據采集 3.2 房屋實測數據的采集4 房屋建筑面積計算規定4.1 一般規定 4.2 計算細那么 4.3 共有建筑面積的分攤與計算5 房屋的變更測算5.1 變更分類 5.2 受理變更 5.3 變更測算 6 房屋面積測算成果報告 6.1 房屋面積測算數據的處理原

4、那么 6.2 檢查、驗收與成果資料 1 總 那么 為標準全省房屋建筑面積測算工作，統一全省房屋建筑面積計算技術標準， 依據?房產測量標準?GB/T 17986-2000，特制了定本規程。 本規程規定了房屋面積測算工作的根本術語、工作方法和房屋建筑面積計算與房屋共有建筑面積分攤一般與特殊情況的處理原那么。 本規程適用于江蘇省行政區域內房產管理中的各類房屋面積測算。江蘇省行政區域內的房屋面積測算工作除應遵循本規程外，尚應符合國家、行業現行有關標準的規定。2 術 語2.1 房屋面積測算術語 房屋面積測算 building area surveying and mapping 利用測繪和計算機輔助的技

5、術和方法，采集與表達房屋相關信息，為房屋管理等部門提供根底數據和資料。 房屋面積測算成果 products of building area surveying and mapping 房屋面積測算過程中所形成的各類圖表、數據的總集。包括受理相關要件，房屋面積測算技術報告，房產平面圖集等。 房屋建筑面積 building area 房屋外墻柱勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和。 房屋套內建筑面積area of the inside property 房屋套或門范圍內由單個所有權人占有和使用的建筑面積，包括套內使用面積、墻體面積及陽臺建筑面積三局部組成。 房屋的使用面積usable floor

6、area 房屋套內全部可供使用的空間面積。 房屋的登記面積registered property area 產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋登記面積由市、縣(市)房屋登記機構登記確認。 房屋套內墻體面積interior wall area 成套房屋套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻包括山墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。2.1.8 共有公用建筑面積shared (common) building area 建筑物內由多個權利人共同占有或使

7、用的建筑面積。包括：幢內共有公用建筑面積和非幢內共有公共建筑面積。 共有公用建筑面積還包括套與共有建筑之間的分隔墻，以及外墻包括山墻水平投影面積一半的建筑面積。共有共用建筑面積包含有：應分攤共有公用建筑面積和不分攤共有公用建筑面積。 房屋專有建筑面積   proprietary building area 建筑物內由單個權利人占有或享有獨立使用的建筑面積。 房屋建筑面積預測算 forecast calculation of building area 依據規劃建設主管部門核準的建筑施工圖，按本規程，對房屋的特征信息進行圖上采集計算，出具房屋面積預測算報告。用于房屋的預售審批

8、與備案。 房屋建筑面積實測算 physical surveying building area 房屋竣工后，根據本規程，對房屋的特征信息實地采集計算，出具房屋面積測算成果。為房屋登記、交易，舊城改造、征地拆遷等提供根底資料。 房屋面積的變更測算 surveying building area for its alternating 房屋登記后，因房屋的產權界線、房屋面積等發生變化而進行的房屋建筑面積測算。 房屋根本單元 elementary building area 有固定界線、可以獨立使用并有明確、唯一編號幢號、房室號等的房屋或特定空間。 房屋 building 具有承重支柱，有頂蓋屋面及

9、圍護墻柱體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造作為人們生產、生活或經營場所的建筑物。 中誤差standard deviation 在一定測量條件下，觀測量的各個觀測值真誤差的平方和的平均值的平方根 限差 tolerance 在一定觀測條件下規定的測量誤差的限值。2.2 建筑術語 層高 storey height 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 室內凈高 interior net storey height從樓、地面面層(完成面)至吊頂或樓蓋、屋蓋底面之間的有效空間的垂直距離。 自然層數 natural storey 按樓板、地板結構分層的樓層數。 假層 inform

10、al floor 指位于自然層以上，層高不是全部為2.20m以上的非正式層。 夾層 inter layers 在一個樓層內，以結構板形式增設的局部樓層，為非自然層。 閣樓 attic 位于自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的暗樓。 架空層 open floor 僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。 架空房屋bottom overhead construction 一般為底層架空，以柱子作為承重支撐的房屋。 結構轉換層 transfer structure layer 建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結構類型，并通過該樓層進行結構轉換的樓層。

11、 設備層 mechanical floor建筑物內專為設置暖通、空調、給排水、配變電等設備和管道且供人員進入維護的樓層。 避難層 refuge storey 建筑高度超過100m的高層建筑中，為消防平安專門設置的供人們疏散避難的樓層。 地下室 basement 房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。 半地下室 semi-basement 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/3，且不超過1/2者。 房屋總層數total building layers 房屋的地上層數與地下層數之和。 地上層數overground layers指室內地坪±0.00m以上的房屋層

12、數。采光窗在室外地坪以上，地坪自然以上1.50m的半地下室，計入地上層數。 地下層數 underground layer 室內地坪±0.00m以下的房屋層數。無采光窗，地坪自然以上1.50m的半地下室 ，計入地下層數。 躍層式住宅duplex apartment house 套內空間跨越兩樓層及以上，且設有套內樓梯的住宅。 騎樓 overhang樓層局部跨在人行道上的臨街樓房。 過街樓 arcade 有道路穿過建筑空間的樓房。 過道 passage 建筑物廳、堂或套內設置的水平交通空間。 走廊 corridor gallery 建筑物內設置的套外使用的水平交通空間。 架空走廊 bri

13、dge way建筑物與建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設置的走廊。 挑廊 overhanging corridor 挑出建筑物外墻的水平交通空間。 檐廊 eaves gallery 設置在建筑物底層屋檐下的水平交通空間。 回廊 cloister圍繞中庭或庭院的走廊。 門廊 porch 位于建筑物出入口處, 凸出于建筑主體，有廊臺、且有支柱支撐頂蓋或半圍合的開放式建筑空間。 連廊 corridor；covered passage 連接建筑之間的走廊。8 門斗 foyer 在建筑物出入口設置的起分隔、擋風、御寒等作用的有蓋過渡性建筑空間。門斗一般由建筑主體凹進形成，借助于建筑墻體形成圍護

14、。9 門廳 lobby；entrance room位于建筑物人口處，用于人員集散并聯系建筑室內外的樞紐空間。2.2. 30 雨蓬 canopy 設置在建筑物進出口上部用于擋雨、遮陽的板或蓬。1 陽臺 balcony；veranda附設于建筑物外墻設有欄桿或欄板，可供人活動的室外空間。2 設備用房 equipment room machine room 獨立設置或附設于建筑物中用于設置建筑設備的房間。3 永久性頂蓋 permanent plafond經規劃批準設計的永久使用的頂蓋。4 圍護結構 envelop enclosure圍合建筑空間四周的墻體、門、窗、欄桿等。2.2.35 圍護性幕墻 e

15、nclosing curtain wall 直接作為外墻起圍護作用的幕墻。2.2.36 裝飾性幕墻 decorative faced curtain wall設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。2.2.37 建筑幕墻 building curtain wall 由金屬構架與板材組成，不承當主體結構荷載作用的建筑以外的圍護結構。2.2.38 勒腳 plinth 建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚局部。2.2.39 變形縫 deformation joint 為防止建筑物在外界因素作用下，結構內部產生附加變形和應力，導致建筑物開裂、碰撞甚至破壞而預留的構造縫。包括伸縮縫溫度縫、沉降縫和

16、抗震縫。2.2.40 棚 shed 由單排或多排柱和頂蓋構成的室外空間。1 天井 patio被建筑圍合的露天空間，主要用以解決建筑物的采光和通風。2 凸窗bay window用于房間采光和美化造型而設置的，窗臺高度0.03m凸出外墻的窗。3 落地窗french window窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺高度0.30m的窗。前者為落地窗，后者為反凸式落地窗。4 大堂 hall 具有休息、會客、接待、商務等功能的門廳。2.2.45 中庭共享空間 atrium建筑中貫穿多層的室內大廳。2.2.46 前室 anteroom 設于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。2.2.4

17、7 臺階 steps 室外或室內在地坪與同一樓層不同高度處設置供人行走的階梯。2.2.48 管道井 pipe shaft建筑物中用于布置豎向設備管線的豎向井道。2.2.49 煙道 smoke flue建筑物中設置用于排放煙塵的豎向井道。0 核心筒core tube建筑物中集中解決垂直交通、設備電氣垂直管線、聯系其它建筑空間的結構體系。1 裙房 podium與高層建筑相連的，建筑高度不超過24m的附屬建筑。2 塔式住宅 apartment tower/building以共用樓梯或共用樓梯、電梯為核心布置多套住房，且其主要朝向建筑長度與次要朝向建筑長度之比小于2的住宅。3 功能區function

18、area 根據房屋的用途而劃分的使用范圍稱為功能區。4 公共消防通道public (fire prevention) channel 建筑物內用于消防或通行需要而設置的與市政或小區道路連通的穿越建筑物的通道。2.2.55 公共綠地開放空間public green area (open area)滿足規定的日光要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的集中綠地。2.2.56 眺望間 view room設置在建筑物頂層或挑出外墻的，供人們遠眺或觀察周圍情況的建筑空間。3 房屋面積測算的數據采集3.1房屋預售測繪的數據采集 商品房預售測算應根據“建設工程規劃許可證及依法核準備案的建設工程施工圖或匹

19、配的電子圖進行。 從建筑施工圖上采集房屋邊長數據時，應對分段邊長之和與總長度進行校核。校核不符時，應返回建設單位進行修正。當圖形面積0.50時，可用設計圖圖解量取邊長或在電子文檔上獲??；超過上述標準的，應返回設計單位補充。 圖紙邊長采集過程中，假設遇特殊情況時，需在計算成果的附記中記錄或作詳細說明。當個別小尺寸有明顯錯誤的，可自行修正；對數據缺乏的，可采取圖解量取、圖解計算。 在應用圖紙進行計算時，當設計無標注粉刷層厚度的，粉刷層厚度統一為0.02m。 在建造過程中，假設房屋施工圖紙發生變更的，須辦理相關審批手續，并及時通知委托的測量機構辦理變更測量。3.1.6 經房屋登記機構審核的預測成果，

20、是房屋預售許可、審批及備案的依據。 3.2房屋實測數據的采集 房屋數據的實地采集應按以下規定執行： 1 房屋的實測應包括：竣工測繪、現狀測繪、變更測繪、分割測繪等。2 用于數據采集的工具與設備應包括：經檢定合格的鋼卷尺、手持測距儀、紅外測距儀、全站儀、GPS衛星定位系統等。3 采集內容應包括：房屋的邊長、墻體厚度、特征點位置，房角點、界址點坐標等和其他需表述的地形要素。4 使用鋼卷尺測量水平距離時，尺兩端應選取房屋相同高度的參考點，以保持尺子處于水平位置。使用紅外測距儀或全站儀測量時，應使測線緊貼墻角并離地面約0.80m1.20m處，并使測線兩端保持在同一水平面上。 5 其形狀規那么房屋的數據

21、采集應進行總尺寸和分尺寸數據校核。當丈量邊長與設計邊長較差在誤差允許范圍內時，可采用原設計邊長，否那么應采用實測邊長。 6 對同套型或同單元實測時，應進行數據校核，其邊長總長度應等于分段長度之和，并應有多余測量數據校核。 7 實測房屋有不規那么形狀或直接測量有困難時，可實測房屋幾何要素，按幾何公式計算面積或采用實測房屋特征點坐標，按坐標點計算面積。實測坐標點的中誤差應控制在±0.05m范圍內。 層高測量應按以下規定執行： 1 在房屋建筑面積竣工測量時，必須對測繪工程的標準層、架空層、結構轉換層、夾層插層、地下層、半地下層等進行層高測量。對層高有疑問的其他建筑空間，應進行層高測量，并作

22、相應記錄。 2 同一樓層分為多個不同層高的建筑空間時，必須分別對各區間進行測量與記錄，并在備注欄記錄說明。 3 當建筑物設計層高2.10m或2.30m時，可測量一個層高值；當設計層高在2.10m和2.30m范圍時，應在不同位置測量三個以上層高值取平均值作為實測層高，層高量取至0.01m。 4 有建筑施工圖的竣工房屋，實測層高平均值與設計值之差±0.03m時，可按設計層高為準。 5 無建筑施工圖歷史遺留房屋，其層高按層內不同位置實測數據的平均值作為層高。 6 底層或地下室層高數據，應按實測凈高數據，加結構頂板厚度作為該層的房屋層高。 斜坡屋頂及傾斜房屋邊長的數據采集，應符合以下規定：

23、1 當一間單元房屋的屋頂為斜坡屋頂或房屋的墻體為內傾斜時，應分別測量層高在2.20m以上和以下兩局部的邊長數據并附略圖說明。 2 當房屋的墻體為向外傾斜時，邊長尺寸量應至傾斜位置的底部。 3 當房屋的斜坡屋頂及傾斜墻體層高難以量取時，應量取室內凈高2.10m處，并同時量取相應的定位數據。 陽臺、平臺、廊、窗的數據采集應按以下規定執行： 1 陽臺需采集的數據包括：陽臺頂板水平投影尺寸、陽臺圍護結構的尺寸，陽臺頂板至底板的垂直距離。當陽臺的圍護結構凸出陽臺底板時，應采集陽臺底板的水平投影距離。 2 平臺需要采集的數據應包括：平臺下方建筑的外圍尺寸、平臺下方建筑外圍和平臺周邊建筑外圍的相對位置數據。

24、 3 有柱廊時，應取廊柱之間、廊柱與廊圍護結構之間的相對位置數據。無柱廊時，應量取廊的頂蓋水平投影面積及位置數據。對異型柱所構成的圍護結構，應量至異型柱外圍2.20m或凈高2.10m處作為圍護尺寸。 4 窗需要量取窗外側與主體墻體的位置數據，量取窗臺與樓地面之間的位置數據，窗底板到頂板之間的垂直距離。 建筑物內外墻體數據的采集應按以下規定執行： 1 采集建筑物內的邊長與墻體厚度數據時，應在未進行裝飾貼面處理的部位量取。 2 采集建筑物外的邊長與墻體厚度數據時，應沿建筑物外墻體的最外層外表的勒腳以上量取數據。不包含裝飾性貼面 車位地下車位、商業攤位等特殊房屋的數據采集應按以下規定執行： 1 車位

25、地下車位、商業攤位的界線確定應經規劃、消防審核通過。界線宜由界址點或線界組成。 2 以界址點或線界連線作為界線的車位、商業攤位，建筑面積應量取相鄰界址點或線界各自的相對位置數據。 3 車位、商業攤位有圍護結構的，量取圍護結構內空間距離和圍護結構厚度。 4 對地下空間含地下室進行邊長測量時，可實測室內邊長和外墻厚度。當外墻厚度無法實測時，可采用建設工程施工圖數據。 房屋邊長數據采集應按以下規定執行：1 住宅或寫字樓應按套或分單元采集；2 共有建筑面積邊長數據應分層采集；3 自建房或獨立產權房屋的建筑面積邊長數據應分層采集；4多產權房的建筑面積邊長數據應按單元采集，其共有面積邊長應分層采集。 房屋

26、信息數據采集應按以下規定執行：1 房屋信息數據采集時應確認的內容包括：建筑物名稱、房屋坐落、房屋幢號、戶室號、房屋產別、建筑結構、房屋用途、房屋建成年份、房屋層數等與建筑物有關的權利人及委托人信息等。2 建筑物名稱應根據當地地名委員會批準的名稱采集。3 房屋坐落、房屋幢號應根據當地公安部門批復(證明)進行采集。4 房屋產別應按?房產測量標準?GB/T179862000附錄A中的表A4采集。5 房屋結構應根據經審核的建筑施工圖相關內容進行采集，或參考GB/T179862000?房產測量標準?附錄A表A5采集。6 房屋用途應根據規劃部門批復的規劃內容進行采集。7 房屋建成年份應按房屋實際竣工年份采

27、集。撤除翻建的房屋，按翻建竣工年份采集。8 房屋的總層數應按本標準的要求，并參照規劃許可證實地進行采集。房屋層高的誤差與限差應滿足本標準第6.1.4條款邊長丈量二級精度要求。9 建筑物有關的權利人及委托信息包括：權利人和委托人的姓名名稱、地址、聯系方式等。4 房屋建筑面積計算規定4.1一般規定 計算全部建筑面積應按以下規定執行：1 永久性結構的單層房屋其層高大于2.20m時，應按一層計算建筑面積。多層和高層房屋應按各層建筑面積的總和計算。2 房屋自然層內局部樓層設有的夾層、插層、技術層、結構轉換層、避難層、設備層、架空層及樓電梯間等，高度在2.20m以上時，面積應按其水平投影面積計算。3 穿過

28、房屋的通道，房屋內的門廳、大廳面積均按一層計算建筑面積計算。門廳、大廳內的回廊局部，層高在2.20m以上時，面積應按其外圍水平投影面積計算。4 房屋內的樓梯間、電梯觀光梯井、提物井、垃圾道、管道井等應按房屋自然層數計算建筑面積。5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設備間等，建筑面積應按其外圍水平投影面積計算。6 挑樓、全封閉的陽臺面積，應按其外圍水平投影計算。7與房屋相連的有柱走廊，層高在2.20m以上時，面積應按其柱的外圍水平投影面積計算。8 房屋間永久性封閉的架空通廊，層高在2.20m以上時，面積應按外圍水平投影面積計算。9 地下室、半地下室及其相

29、應出入口，層高在2.20m以上時，應按其外墻不包括采光井、防潮層及保護墻外圍水平投影面積計算。地下室按照外墻投影面積計算。10 有柱或有圍護結構的門廊、門斗，應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積計算。11玻璃幕墻，金屬板幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻時，應按外圍水平投影計算建筑面積。既有主墻，又有幕墻時，以主墻的外圍水平投影面積計算。 12 屬永久性建筑的有柱或非單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站等，層高在2.20m以上時，應按柱外圍水平投影面積計算。13 與室內相通，具備房屋一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，應按外圍水平投影計算。14 依坡地的建筑物吊腳架空層，深根底架空層，設計加以利用，

30、且有圍護結構的，應按層高在2.20m以上或凈高在2.10m以上部位的外圍水平投影面積計算。15 立體書庫、倉庫、車庫、機械車庫等有結構層的，按其層高2.20m結構層建筑面積的總和計算。內部無結構層的不管其高度和停放層數，均按一層計算。16 有圍護結構的舞臺燈光控制室，按其圍護結構外圍水平投影面積的實際層數計算。17 有永久性上蓋，有柱和圍護結構的場館看臺，層高大于2.20m時，按柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算建筑面積；場館內有結構層的多層，應按多層面積計算；場館看臺下方加以利用，且高度在2.20m以上的部位，應按其結構層水平投影面積計算。18 原始設計斜面結構屋頂下面加以利用的空間，層高在

31、2.20m以上或屋面底板距樓面凈高在2.10m以上含2.10m，下同的局部，應計算建筑面積。 計算一半建筑面積應按以下規定執行：1 與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。上蓋水平投影超過底板外沿的，以底板圍護結構外圍水平投影面積一半計算；圍護結構超過上蓋的應按其上蓋水平投影面積一半計算。2 屬永久性建筑的獨立柱、單排柱車棚、貨棚、雨篷、站臺、加油站、收費站等，層高在2.20m以上的，應按其上蓋水平投影面積的一半計算。3 有頂蓋未封閉的挑廊、陽臺，應按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。當圍護向內傾斜時，應按圍護上沿外圍水平投影面積的一半計算；當圍護向外傾

32、斜時，應按底板外圍水平投影面積的一半計算；當圍護超過上蓋投影時，應按其上蓋水平投影面積一半計算；上蓋投影超過圍護時，應按圍護結構水平投影面積一半計算。4 有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，應按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。5 有永久性上蓋，無圍護結構的場館看臺，層高2.20m的，應按其上蓋水平投影面積的一半計算。 不計算建筑面積應符合以下規定：1 層高在2.20m以下的技術層、夾層、插層、架空層、車庫層、地下室、半地下室等。2 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻等。3 房屋之間無上蓋的架空通廊。4 無頂建筑

33、，房屋的天面、天面上的花園、泳池、眺望間等景觀建筑設施。5 與室內不相通的平臺、花臺、曬臺，挑臺、挑廊、檐廊，以及房屋間的伸縮縫等。6 建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。7 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的局部，臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路、街巷通行主要通道，邊上無人行道的，不管其是否有柱、是否有圍護結構，均不計算建筑面積。8 利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。9 房屋主墻外的保溫層、防潮層、采光井等其它裝飾性材料的貼面。10 獨立煙囪以及亭、塔、油水、氣罐、池、地下人防的干、支線等。11 活動房屋、臨時房屋、無頂蓋或局部倒塌的房屋。12

34、 無永久性頂蓋的架空走廊和用于檢修、消防的室外鋼梯、爬梯等。13 最大進深1.00m未封閉的陽臺、挑廊等。 14 頂層檐口以上用結構層樓板全封閉的，應視為隔熱層不計算建筑面積。15樓梯已計算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計算建筑面積。4.2 計算細那么 層高及凈高的計算應按以下規定執行：1 層高取上下相鄰樓層樓地板結構面之間的垂直距離；凈高取樓地面至上部樓板底面之間的垂直距離。結構面可包含厚度不大于0.02m的結構找平面層圖-1。2 同一樓層外墻以內的建筑空間中，當結構梁、反梁、墊層等形成的局部高度缺乏夠2.20m的局部，其層高應取所在樓層的層高值；當局部凈高度缺乏2.10m的局部，

35、其凈高值應取所在樓層的凈高值圖-1。 特殊房屋的面積計算應按以下規定執行： 1 建筑物內由非規那么傾斜、弧形等非垂直墻體構成，應按層高在2.20m以上計算建筑面積；當不具備條件直接測量層高時，可按其室內凈高在2.10m以上部位的水平投影面積計算。 2 當建筑墻體向內傾斜時，應按其室內凈高在2.10m以上的水平投影部位計算；當建筑墻體向外傾斜時，按底板墻體外圍水平投影面積計算。 3 坡屋頂、拱形建筑，應按層高在2.20m以上局部面積計算；當不具備條件直接測量層高時，可按其室內凈高在2.10m以上局部水平投影面積計算圖-1。4 多排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等,假設柱為內傾斜柱，應以柱距

36、離地面2.10m處的連線水平投影面積計算；柱為外傾斜柱，那么應以柱最底端外側連線水平投影面積計算-2。 陽臺、平臺露臺、復合陽臺的區分應符合以下規定：1 陽臺與平臺的區分：包括底板是借助于下層屋面或者獨立懸挑、臺下方是房間或者陽臺，臺上方有蓋者應為陽臺，無蓋者應為平臺圖-1。2 凸、凹陽臺的區分：具有兩個含兩個以上連續對外開敞面的陽臺應為凸陽臺；只有一個對外開敞面的陽臺應為凹陽臺。詳見圖-23 凸、凹陽臺的計算按以下規定執行：1 有頂蓋的不封閉凸陽臺，應按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。2 有頂蓋的不封閉凹陽臺，進深2.10m時，應按其圍護結構外圍水平投影面積計算；進深2.10m時，應按其

37、圍護結構外圍水平投影面積一半計算。4 復合型陽臺由凸、凹兩局部構成的陽臺為復合型陽臺圖-3。5 復合陽臺的計算按以下規定執行：1有柱的不封閉復合陽臺，當凹入進深2.10m時，凹入局部應按結構外圍的水平投影面積計算；凸出局部應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積一半計算；當凹入進深2.10m時，復合陽臺應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積一半計算；2無柱的不封閉復合陽臺，當凹入進深2.10m時，凹入局部應按結構外圍的水平投影面積計算；當凹入進深2.10m時，應按其凹入局部結構外圍的水平投影面積一半計算；凸出局部按圍護結構外圍水平投影面積一半計算；無圍護結構的，不應計算建筑面積。6有頂蓋的不封閉陽臺，當

38、其上蓋高度小于兩個自然層時，應按其圍護結構或圍護物外圍水平投影面積一半計算；當其上蓋高度到達或超過兩個自然層，且在垂直空間范圍內，無水平橫梁、掛墻等結構時，陽臺不應計算建筑面積；否那么，應按結構層認定，計算一半建筑面積。詳見圖-47高層中二戶共有的消防陽臺，由欄桿分隔但陽臺底板相連的兩個相鄰陽臺，可按分隔欄桿作為界線，分別計入各戶室陽臺建筑面積；獨戶室中的消防或封閉情況相同的雙陽臺，可按單陽臺計算建筑面積圖-5。8 對頂層和非標準層的不封閉陽臺，以該幢建筑標準層層高的二倍作為陽臺有無上蓋的認定標準；無標準層時，以6.00m作為認定標準。當陽臺高度在2.20m6.00m時，認定有頂蓋，否那么為無

39、頂蓋。當頂層或退層陽臺的上蓋為斜屋面時，陽臺的上蓋高度取陽臺底板與上層斜屋面最低點間的垂直距離。9 在一幢房屋上、下層陽臺水平投影線不完全重疊時即左右或前后錯開時按以下規定計算圖-6：1當上層頂蓋投影進深1.00m或重疊局部小于下層陽臺面積一半時，不應計算建筑面積；2當陽臺進深1.00m且重疊局部不小于下層陽臺面積一半時，應按重疊局部的水平投影面積一半計算。3當復合陽臺凸出進深1.00m或凸出重疊局部小于下層陽臺凸出面積一半時，凸出局部不計算建筑面積。當凸出進深1.00m且凸出重疊局部不小于下層陽臺凸出面積一半時，應按重疊局部的水平投影面積一半計算。10住宅建筑中屬于一戶專有，且結構特殊類似于

40、陽臺，在建筑圖上標定為空中花園、入戶花園等位于地面層、房屋或裙樓屋頂除外，均應認定為入戶陽臺，應按本規程中相關陽臺的規定計算面積。11 在建筑物中設置的，與公共走廊、通道相通、具有一面以上含一面直接對外開放、用于綠化、休閑的公有建筑空間，且結構與陽臺類似的公共陽臺，應按本規程中相關陽臺的規定計算面積。12 住宅的第一層地面層、裙樓頂層類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護結構或圍護物時，當上方建筑形成為陽臺時，那么該局部作為陽臺，應按本規程中相關陽臺的規定計算面積；當上方是房屋建筑時，下方應視為門廊或門斗，按門廊或門斗規定計算圖-7。 花池、空調機位的計算應符合以下規定圖4.2.4： 1結構墻體以

41、外的不計算建筑面積。 2利用陽臺建筑內局部隔形成的花池、空調機位等，應作為陽臺局部計算建筑面積。3單獨向陽臺及建筑內部空間凹進，內部隔墻為非結構墻體的，應計算建筑面積；內部隔墻為結構墻體的，不應計算建筑面積。 凸窗、落地窗的計算應符合以下規定： 1凸窗窗臺與地面0.30m且凈高2.10m的，按落地窗計算建筑面積；凸窗窗臺與地面0.30m時，按凸窗，不管高度不計算建筑面積；凸窗凈高2.10m且凸窗進深1.00m時，凸窗計算建筑面積，否那么不計算建筑面積；凈高2.10m的落地窗，不管進深，計算建筑面積圖-1。2窗體未凸出外墻的窗圖-2a、或窗體上下方凹入局部以各種類型建筑材料封閉的窗圖-2 b、c

42、均不視為凸窗，當凈高2.10m時，計算全部建筑面積。3對上反梁外側另有結構橫梁的窗，取橫梁為外墻，其橫梁以外局部視為凸窗，當凸窗橫梁以內局部凈高2.10m時，應計算全部建筑面積; 當凸窗橫梁以內局部凈高2.10m時，應不計算建筑面積; 對下反梁外側另有結構橫梁的窗，當凸窗窗臺高度0.30m且凸窗橫梁以內局部凈高2.10m時，應不計算建筑面積。當凸窗窗臺高度0.30m且凸窗橫梁以內局部凈高2.10m時，應按落地窗計算建筑面積圖-3。 4陽臺內的凸窗或花池，當凸窗不計算建筑面積時，所占用的陽臺或花池空間應計入陽臺建筑面積圖-4。 采光井、管道井的計算應符合以下規定：1 管道井應包含：通風、垃圾、排

43、煙、上下水管、暖氣、通訊或電纜等。2 房屋內的各類管道井，應按自然層數計算建筑面積。3 位于建筑物主體以外的管道井，不計算建筑面積。4 地下室或半地下室所使用的采光井，不計算建筑面積。5 地下室或半地下室其主體以內的管道井，在地下局部按其通過的地下室或半地下室的層數計算建筑面積，并計入地下室或半地下室共有建筑面積。6 當管道井位于地面建筑物內部時，應計入地上功能區或層共有建筑面積。7 借助四面建筑圍成，中間設置有蓋的采光井，當為多戶共有的，不計算建筑面積；獨戶別墅、自建房專用時，應計算建筑面積。 室內樓電梯面積的計算應符合以下規定： 1 位于建筑外墻或主體結構以外，與建筑物主體相通且有二面以上

44、圍護墻體的樓(電)梯，為室內樓梯。位于建筑外墻或主體結構以內的樓梯，均視為室內樓梯。2 室內樓梯無論其本身如何設置梯間，均按建筑物自然層不管自然層的高度數計算建筑面積。 3 穿越夾層或非自然層的樓電梯間，夾層或非自然層不使用不開門的，其位于夾層或非自然層的樓電梯間，不計算建筑面積。4 與建筑物不相連的獨立樓電梯，按其出入層數，計算建筑面積圖-1。5共享空間內的自動扶梯、旋轉樓梯，按所經層次計算建筑面積，當上下自動扶梯之間有間隔時，其間隔0.30m時，不管頂蓋高度，按一層計算建筑面積；當間隔0.30m時，其間隔計入樓梯局部，按樓梯間規定計算建筑面積。 6當底層(商場、辦公樓等)內部設置自動扶梯無

45、回轉公共過道時，應按上層回轉空間局部，計算建筑面積圖-2。7復式建筑的室內樓梯，按自然層數計算建筑面積；通往躍層，假層閣樓、夾層等的樓梯預留孔，假設設計為樓梯專用通道時，樓梯預留孔應計算建筑面積。8在建造樓梯旋轉式中形成的凈空，其面積5.00時，應按建筑物上空計算建筑面積；面積5.00時，應按自然層計算建筑面積。9錯層式建筑的室內樓梯，應選上一層的自然層數計算建筑面積圖-3。 幕墻、墻體的面積計算應符合以下規定： 1 當主墻面外又有幕墻時，應視為裝飾性幕墻，不計算建筑面積。 2 圍護性幕墻按以下情況計算面積圖-1： 1 當樓面底板外邊緣至幕墻外邊緣距離0.40m時，以該距離為外墻厚度，取中線，

46、其一半作套內半墻，一半為共有半墻；2 當樓面底板至幕墻外邊緣距離0.40m時，樓板外邊緣至幕墻內邊緣的空間應按建筑物上空計算。3 當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為本層外墻厚度。4當上下均由玻璃和其他材料框架構成圍護性玻璃幕墻時，以材料框架的厚度作為本層外墻。3樓層內既有主墻又有幕墻的計算，應按以下規定執行圖-2：1圍護性幕墻，按幕墻外圍水平投影計算。2) 裝飾性幕墻，不計算建筑面積。3當整墻面有主墻又有幕墻時，當主墻總長，超過整墻面長度的2/3時，可取主墻及延伸線為本層外墻；否那么，主墻局部和幕墻應分段取值，并相應計算外墻的墻體面積。4全幕墻中的零星墻體1/3墻面時，可取

47、幕墻為外墻；否那么按主墻和幕墻分段取值，并相應計算外墻的墻體面積。4 外墻、共有墻中含有柱或其他承重支撐體時取與柱相連的各墻的墻中線向柱中心延長交匯，按劃分后的柱體的相應位置分別計入所屬的半墻體面積圖-3。5 建筑物上空處的外墻不計算建筑面積。詳見圖-4 6 商場、商鋪局部以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的，墻體厚度取主墻體或圍護構架的厚度作為外墻厚度計算面積。7 當外墻體由上下兩局部組成，而上下兩局部墻體厚度不同時，取下部勒腳以上的墻體厚度計算面積。 走廊含挑廊、檐廊、連廊等的面積計算 1內走廊的劃分應符合以下規定圖： 1沿走廊延伸方向兩側均封閉；2走廊有一側開敞，其開放深度1

48、.00m的建筑空間；3一條走廊僅局部段一側或兩側開敞，其余局部均為封閉。2 外走廊有柱、無柱的劃分應符合以下規定：1開敞側有柱或其它類型承重支撐體的走廊，視為有柱走廊；2兩側存在局部墻體或建筑空間的走廊，視為有柱走廊；3走廊兩端的柱或墻體不專向走廊凸出，或柱或墻可以劃歸其它建筑空間時，該走廊可視為無柱走廊；4由多段構成的走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以以該段走廊的兩端轉折處為界，將該走廊劃分為有柱與無柱兩局部。3 內、外走廊計算應按符合以下規定： 1內走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，應計算全部建筑面積。 2有柱走廊不管其層高，均按其柱的外圍水平投影面積計算；無柱走廊當層高小于二個自然層時

49、，按其結構或圍護物外圍水平投影面積的一半計算；層高到達或超過二個自然層時，不計算建筑面積。 3位于地面一層與房屋相連有蓋、無柱、無圍護結構、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺階，均不計算建筑面積；凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，當上蓋寬度1.00m時，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 4位于屋頂裙房屋頂銜接房屋與房屋之間有頂蓋的無柱走廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算；當圍護結構頂蓋的，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。5樓房底層設有兩端不封閉的通道，假設該通道僅一幢使用，無道路相連的，計算建筑面積；假設通道可供車輛通行或與道路相通的，視為公共通道，不計算建筑面

50、積。 室外臺階、樓梯、車道的面積計算應符合以下規定：1有永久性頂蓋的室外樓梯，按全部建筑面積計算；當房屋頂層上蓋高度2.20m時，頂層應視為無樓梯，不計算建筑面積。2 室外樓梯其頂層無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，室外樓梯應視為無頂蓋樓梯，應按樓梯各層水平投影面積的一半計算。3 室外臺階坡道不計算建筑面積，但假設下方空間設計加以利用的，其利用局部，按其凈高2.10m的局部，計算建筑面積。4 無上蓋的室外車道不計算建筑面積，有永久性上蓋的室外車道按到達層數計算建筑面積；室內車道按自然層數計算建筑面積。在車道所投影的層內，假設車道下方空間設計加以利用的，按其凈高2.10m的局部，計算建筑面積

51、，其各層內車道所占用的空間，不應重復計算車道面積。5地面至裙樓平臺或裙樓平臺上設置的，室外樓梯、自動扶梯，應列為不分攤共有建筑面積圖-1。 門廊、門斗、雨蓬的計算應按以下規定執行： 1無柱的門廊、雨蓬不計算建筑面積-1。 2單柱、多柱門廊、雨蓬的計算，應按以下規定執行圖-2：1) 進深1.00m的門廊、雨蓬不計算建筑面積；2單柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積一半計算； 3多柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。3 門斗、門廊凹的計算，應按以下規定執行圖-3：1無柱、單柱、多柱的門斗、門廊進深1.00m的不計算建筑面積；2無柱、獨立柱進深1.00m的門斗、

52、門廊按其上蓋水平投影面積的一半計算；無柱、單柱進深2.10m或多柱的門斗、門廊，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。4復合式的門廊、雨蓬的計算，應按以下規定執行圖-4：1無柱的復合式門廊、雨蓬，凸出局部不計算建筑面積；當凹入進深2.10m時, 按其凹入局部的上蓋水平投影面積計算；當凹入進深2.10m時, 應按其上蓋水平投影面積的一半計算。2獨立柱的復合式門廊、雨蓬，當凹入進深2.10m時,凹入局部按其上蓋的水平投影面積計算；凸出局部按其柱或圍護結構外圍水平投影面積的一半計算；當凹入進深2.10m時,復合式門廊、雨蓬應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。3多柱的復合式門廊、雨蓬，應按

53、其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。4.3 共有建筑面積的分攤與計算幢確實定應符合以下規定：1底下裙房，裙房上部為多幢塔樓的建筑，合并為一幢，裙房上部的多幢塔樓，應作為不同功能區計算分攤系數。2地下含半地下室地上局部1.50m為大型車庫互相連通，地上不相通或幢與幢之間以連廊相銜接的，地上各幢按多幢計算。3地上含半地下室地上局部1.50m大型車庫或架空層，上部為多幢獨立的房屋，按多幢計算。特殊情形房屋的幢可按以下規定執行：1由裙樓和多座塔樓組成的幢建筑，當裙樓及各塔樓之間有互不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且相互間無共有設施設備的，可將裙樓及其相應的塔樓作為一幢。2當地面車庫含架空層、半地下室地上局部1.5