1、2012年房地產估價師考試房地產開發經營與管理歷年真題及答案解析      (一)單項選擇題1某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5的比例遞增，第l年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8，則該商鋪l5年租金收入的現值為( )萬元。(2009年試題)A1141 B1149 C1241D1249答案：C解析： 2某房地產開發項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經營，預計經濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經營期為( )年。(2009年試題)A37 B40 C43 D50答案：B3某房地產開發項目，當

2、i1=14時，凈現值為450萬元；當i2=15時，凈現值為一200萬元，平均資金成本率為l32，基準收益率為l0。該項目的財務內部收益率為( )。(2009年試題)A1320 B1431 C1469 D1480答案：C解析： 4某商鋪的購買價格為l00萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7，預計該商鋪第l年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業增值收益，則第1年的投資回報率為( )。(2009年試題)A500 B750 C1836 D2885答案：C解析：根據等額序列支付資金回收系數公式先求出A值A=60×71一(1+7)-10萬元=854萬元(85

3、460×7)萬元=43萬元。投資回報率=(稅后現金流量+投資者權益增加值)資本金(權益資本)=(3+434)40萬元=1836。5趙某以l2000元m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為( )。(2009年試題)A012 B021 C126 D205答案：C解析：根據等額序列支付資金回收系數公式先求出A值A=12000×230×60×l01一(1+10)-10萬元=2695萬元，償債備付率=可用于還本付息資金當期

4、應還本付息資金=342695=126。6房地產投資方案比選通常是在( )之間進行。(2009年試題)A獨立方案 B互斥方案 C凈現值法 D等額年費用法答案：B7對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是( )。(2009年試題) A等額年值法 B差額投資內部收益率法C凈現值法 D等額年費用法答案：A8下列關于收益率指標的表述中，錯誤的是( )。(2008年試題)A基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C常規項目的財務內部收益率是唯一的D差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差9某房地產投資項目的目標收益率為l0，內部收益率為l

5、6，實際收益率為l2。銀行的貸款利率為75，則通貨膨脹率是( )。(2008年試題)A182 B233 C357 D545答案：A解析：(1+12)=(1+10)(1+R)，R=182。10對于同一個房地產投資方案，其動態投資回收期(Pb)與靜態投資回收期(Pb)的關系是( )。APb< Pb BPbPb CPb= PbDPb> Pb答案：D解析：動態投資回收期考慮資金時間價值，凈收益要折現，因此，對于同一個項目，其動態投資回收期Pb一定大于其靜態投資回收期Pb11某房地產開發項目的總成本為80000萬元，其中財務費用為8000萬元，建設周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項

6、目的投資利潤率是( )。(2008年試題)A1042 B1157 C3125 D3472答案：C投資利潤率=開發利潤項目開發成本=2500080000=3125。12某房地產開發項目，經過測算得出如下數據：如果市場前景好將產生5680萬元凈現值；如果市場狀況一般將產生2450萬元凈現值；如果市場前景不好，則將產生一3680萬元凈現值，經分析市場前景為：好的概率為45；一般概率為35；不好的概率為20。則該項目的期望值為( )萬元。(2008年試題)A 267750 B368060 C400350 D5356 80答案：A解析：(5680×45+2450×35一3680

7、15;20)萬元=26775萬元13某房地產投資項目現有A、B兩種方案，開發經營期分別為3、4年，其目標收益率均為12，凈現值分別為l20、150萬元，對兩方案進行比選，則最優方案的等額年值為( )萬元。A395l B4939 C4996 D6245答案：C解析：AW=120×12(11+12)-3萬元=4996萬元AWE=150×12(11+12)-4萬元=4939萬元，取等額年值大的方案為優。14當可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也基本相同時，宜采用的比選方法是( )。(2008年試題)A凈現值法 B差額部收益率法C費用現值法 D內部收益率法答案：C15房地產開發企

8、業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業外收支凈額之和為( )。(2007年試題)A利潤總額 B投資利潤 C稅后利潤 D可分配利潤答案：A解析：利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額。16已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為( )。(2007年試題)A100 B140 C25OD350答案：D解析：資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額資本金=7002000=35。17某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，

9、銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為( )。(2007年試題)A4505 B4931C5886D636答案：B解析：開發成本利潤率=開發利潤項目總開發成本=(45002482600370)2600=4931。18張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為34萬元，其中支付銀行利息15萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是( )。(2007年試題)A107 B147 C207 D333答案：C解析：利息備付率=稅息前利潤

10、(利潤+利息)當期應付利息費用=(5-34+15)15=207。19已知某投資項目折現率為ll時，凈現值為1700萬元，折現率為12時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是( )。(2005年試題)A1112 B1136 C1166D1295答案：C20某置業投資者以l0000元m2的價格購買了200m2的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為l0年，年利率為l0，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是( )。(2005年試題)A021 B123 C201 D323答案：B解析：用等額序列現值系數公式求出當

11、期應還本付息資本，再代入償債備付率公式即可。21某房地產投資項目的名義收益率為l6，計算后得到該項目的實際收益率為12，銀行的貸款利率為544，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是( )。(2005年試題)A357 B400 C656 D1056答案：A解析：由(1+16)=(1+12)(1+Rd)，可算出Rd=357。22某房地產開發項目的開發周期為4年，其中前期工作為05年，建設期為25年，銷售期為l年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6，按季計息。則該項目建造成本的利息是( )萬元。(2005年試題)A75554

12、B77284 C140088 D143390答案：B解析：一項費用的計息期的起點是該費用發生的時點，終點通常是開發期結束的時點，一般不考慮預售或延遲銷售的情況。建設期的起點是取得施工許可證后開始施工，終點是預計待開發房地產竣工驗收合格的日期。此題中建造成本是在建設期均勻投入的費用，因此計息期應為25年，不考慮銷售期；且由于其是在建設期內均勻投入，可視為在建設期期中一次性投入，即計算周期為125年。計算過程如下： 23某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為l500萬元。則該項目的速動比率是( )。(2005年試題)A80 B120 C

13、171 D200答案：A解析：此題經常出現的錯誤解法是：(30000)1500=200，房地產開發項目的速動比率不會高于100。(二)多項選擇題1投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了( )。(2009年試題)A物業增值收益 B所得稅C還本付息額D投資者權益增加值E權益投資答案：AD2下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有( )。(2009年試題)A差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差B差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率C差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率D差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，

14、以投資大的方案為優選方案E采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案答案：BD3下列指標中，反映房地產置業投資經濟效果的有( )。(2008年試題)A銷售稅費 B租金收益 C物業增值 D股權增值E抵押貸款規模答案：BCD4評價房地產開發投資項目清償能力的指標主要有( )。(2008年試題)A流動比率 B借款償還期 C現金回報率D資產負債率E利息備付率答案：BDE5下列指標中，屬于房地產投資項目靜態盈利能力指標的有( )。(2007年試題)A凈現值 B投資利潤率 C現金回報率 D靜態投資回收期E內部收益率答案：BCD解析：凈現值和內部收益率

15、屬于動態指標。房地產投資項目包括開發投資項目和置業投資項目兩種，其中的現金回報率只屬于置業投資項目。6下列關于內部收益率的表述中，正確的有( )。(2007年試題)A內部收益率反映了項目的動態盈利能力B內部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率C當內部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的D如果使用貸款，且項目盈利，則全投資的內部收益率要高于資本金內部收益率E內部收益率越高，投資風險就越小答案：ABC7下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有( )。(2005年試題)A速動比率 B利息備付率 C償債備付率 D內部收益率E資產負債率答案：ABCE (三)判斷題1房地產開發項目的

16、總開發成本中不包含銷售稅金。( )(2009年試題)答案：2借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。( )(2009年試題)答案：×3通貨膨脹和房地產增值對折現率的影響是不同的，一般來說，通貨膨脹導致折現率提高，而房地產增值則導致折現率下降。( )(2008年試題)答案：×4流動比率越低，說明營運資本(即流動資產減流動負債的余額)越多，對債權人而言，其債權越安全。( )(2008年試題)答案：5差額投資內部收益率，是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率。( )(2008年試題)答案：6資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比

17、例。( )(2907年試題)答案：7資產負債率屬短期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。( )(2007年試題)答案：×解析：資產負債率屬于長期償債能力指標。8開發商進行房地產開發投資，是其積累固定資產的重要方式。( )(2005年試題)答案：×9房地產開發投資項目用于出租或經營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經濟使用壽1中較短的年限為最大值。( )(2005年試題，有修改)答案：×解析：房地產開發投資項目用于出租或經營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物剩余經濟l用壽命中較短的年限為準。 (四)計算題1王某以l2000元m2的價格購買了l0間建

18、筑面積均為80m2的商鋪。購房款的60來自銀：提供的10年期、年利率為75、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某：購房時還支付了相當于購房款15的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對1鋪進行了裝修，同時辦理了產權證，在辦證時支付了相當于購房款03的手續費和3的契稅王某的經營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000元m2的價格賣掉其中間商鋪，其余的商鋪繼續出租；第l5年末以15000元m2的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商。繼續出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元m2的價格全部賣掉(每次賣房時均支付了相當“售價55的銷售稅金、03的手續

19、費和l的個人所得稅)。假設：在整個經營期間，商鋪的j金保持200元月m2 (按建筑面積計)不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入l25；購房投資發生在第l年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發生在：末；王某要求的自有資金投資目標收益率為14。(1)完成下列白有資金現金流量表并寫出相應的計算過程。(2)列出自有資金財務凈現值的公式并代入相應數據(不要求計算出結果)。(10分)自有資金現金流量如下表。(2009年試題)自有資金現金流量表 (單位：萬元)解：(1)自有資金現金流量表如下 (單位：萬元)其計算過程為1)總購房款：12萬元m2×10×80m

20、2=960萬元2)自有資金購房款：960萬元×40=384萬元3)購房代理費等：960萬元×l5=144萬元4)抵押貸款年還本付息額(10年還清)：5)辦證費用及裝修費：(960×33+40)萬元=7168萬元6)年毛租金收入：第3年初第l0年初：200×800×12萬元=192萬元第11年初第l5年初：200×640×12萬元=1536萬元第16年初第20年初：200×400×12萬元=96萬元7)年運營成本：第3年末第l0年末：192 X25萬元=48萬元第11年末第l5年末：1536×25

21、萬元=384萬元第16年末第20年末：96×25萬元=24萬元8)凈轉售收入：第10年末：13×2 X 80×(168)萬元=19386萬元第15年末：15×3×80 X(168)萬元=33552萬元第20年末：16×5 X 80×(168)萬元=59648萬元(2)自有資金財務凈現值 2某開發商以3000萬元購得一住宅用地70年的使用權，該住宅用地面積為3000 m2，規劃容積率為55。據估算，該住宅開發項目的建安工程費為2200元m2，勘察設計和前期工程費為建安工程費的3，基礎設施和公共配套設施建設費為430萬元，開發期

22、間稅費按建筑面積計算，為114元m2，管理費用為上述費用(土地費用除外)之和的35。預計住宅在項目建成時全部售出，銷售費用、銷售稅金分別為銷售收入的3和55。項目開發期為2年，建造期為l5年。土地費用于開發期初一次性投入，開發期間稅費于建造期初一次性投入，建安工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施和公共配套設施建設費、管理費用在建造期內均勻投入。年貸款利率為77，按季計息。不考慮土地增值稅。(1)若開發商要求的稅前成本利潤率為30，求該項目的最低銷售價格。(2)若該項目的銷售價格為8000元m2，求該項目保本的最低銷售量。(10分) (2009年試題)解：(1)設項目的最低銷售價格為萬元，則項

23、目總開發價值GDV=(155)項目建筑面積：3000×55m2=16500(m2)1)項目總開發成本TDC土地費用(土地取得成本)：3000萬元建安工程費：2200元m2×16500 m2=3630萬元勘察設計和前期工程費：3630萬元×3=1089萬元基礎設施和公共配套設施建設費：430萬元開發期間稅費：ll4元m2×16500 m2=1881萬元管理費用：(3630+1089+430+1881)×35萬元=15250萬元財務費用a)土地費用的利息3000×(1+774)2×4一l萬元=49435萬元b)開發期間稅費的利息

24、1881“(1+774)15×41萬元=2279萬元C)建安工程費、勘察設計和前期工程費、基礎設施和公共配套設施建設費、管理費用的利息：d)財務費用總計：(49435+2279+25440)萬元=77154萬元銷售費用：35項目總開發成本：(3000+3630+1089+430+1881+15250+77154)萬元+35=828104+352)稅前成本利潤率為30，即(091x一828104)(828104+35x)×100=30則=1196815萬元2該項目保本的最低銷售量為萬m2，根據可得30=8000x(155)(828104+35×8000x)一1，=1

25、50萬m2。3某房地產公司準備鋪設熱力管道，現正在研究能夠滿足相同使用功能的管徑為20cm和30em管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為l800萬元和2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以005的比例遞增；假設兩種管道的使用壽命分別為8年和l0年，到期后的凈殘值都是初期投資額的10，折現率為l0，假定工程費用發生在年初，運行費用發生在年末。請判斷這兩種方案的關系，并選用適宜的方法比較兩方案的優劣。(8分)(2008年試題)解：這兩種方案是互斥關系，因為要在兩個方案中選擇其一，淘汰另一個。由于這兩個方案中的管道使用壽命不同，因此采用等額年費用法進行方案比選

26、。甲方案的費用現值乙方案的費用現值由于乙方案的等額年費用低，故應選用乙方案4某房地產開發項目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權年限為40年，規劃容積率為3。咨詢公司根據地塊的實際情況提出以下方案：該項目13層為賓館，其余為住宅，建設期為3年，賓館的總面積為5000 m2，可用于經營部分為4500 m2，可建成l00個標準問，當地同檔次賓館的平均價格為330元間一天。前三年的入住率均為70，從第四年開始穩定在85，運營費用為經營收入的42，建成后即可開始經營，計劃經營20年，然后將賓館整體轉售，預計轉售凈收益為5000萬元。住宅部分的總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，

27、預計平均銷售價為6500元m2，銷售稅費為銷售收入的55，假設建成后即售完。該方案的總投資為8000萬元，其中60來源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8，第1年投資額為總投資的20，全部為自有資金；第2年投資額為總投資的45，其中20為自有資金，25為銀行貸款；第3年投資額為總投資的35，全部為銀行貸款，建設期只計息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率為8，本貸款按年等額還款，其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發生在年初，收入和成本發生在年末，一年按365天計算(計算結果精確到小數點后2位)該項目全投資目標收益率為l

28、8，自有資金目標收益率為20。(1)完成下列現金流量表；(2)求該方案的全投資財務凈現值和財務內部收益率；(3)求方案自有資金的財務凈現值。(12分)(2008年試題)現金流量表 (單位：萬元)(續)注：1原題表中現金流入內容中缺貸款一欄，筆者加上了；2當期有還本付息額時：全部投資凈現金流量=自有資金凈現金流量+當期還本付息額。(2)全部投資財務凈現值(3)自有資金的財務凈現值5某購物中心開發項目規劃建設用地面積為10000m2，總建筑面積為15000 m2。預計項目開發建設周期為2年，總投資為l3500萬元(不包括貸款利息)。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行

29、貸款；項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為90，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發商將購物中心用于出租經營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年，年利率為70，按年付息，到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業額的l0。預計購物中心的出租率為95，年超額營業額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35。開發商于項目運營3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經營收入的95倍。假設投資和貸款發生在年初，收入、運營成本和還款均發生

30、在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：(1)若開發商要求的自有資金目標收益率為20，則購物中心的年最低基礎租金為多少元m2 (精確到個位)?(2)在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為l3，求項目全部投資的內部收益率是多少(精確到小數點后2位)?(12分)(2007年試題)解：(1)設年最低基礎租金為A萬元m2第1年初：投資8100萬元，其中自有資金為5400萬元，貸款為(81005400)萬元=2700萬元第2年初：投資5400萬元，全部貸款第3年初向乙銀行貸款F1=2700×(1+90)2+5400 ×(1+90)萬元=909387萬元第3、4年

31、末的凈經營收入R=(15000×70×95×A+10000 ×10)×(135)=(9975A+1000)×065第3、4年末的付息額，=F1×70第3、4年末的凈現金流量=R一I=(9975A+1000)×065一F，X70=648375A+1343第5年末的凈現金流量=95RF1+(R一I)自有資金現金流量表：當每年凈現金流量現值=0時，可得出年最低基礎租金A值。A=01926萬元m2=1926元m2(2)全投資資金的現金流量表：6某開發商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權，擬開發建設一建筑面積為2000 m2

32、的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動開發”的方式。該開發商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第l年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400 m2，預售均價為8000元m2。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600m2，預售均價為7800元m2。項目竣工時，開發商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經營。假設該辦公樓在出租經營期間，前3年的出租率分別為60、70和80，之后各年保持90的出租率。假設在整個經營期內月租金不變，出

33、租經營期間的運營成本為毛租金收入的30。若開發商要求的目標收益率為16，改辦公樓的最低月租金為多少?(假設投資發生在年初，收入和運營成本均發生在年末)(12分)(2005年試題)解：(1)設月最低租金為A元第1年：年初支出200萬元；年末收入400 m2 X8000元m2=320萬元第2年：年初支出400萬元；年末收入600 m2×7800元m2=468萬元年末支出本息和：Pin+P=400 × 10×2萬元+400萬元=480萬元第3年末：凈經營收入=1000×A ×60×(130)×12=5040A第4年末：凈經營收入=1000 ×A ×70×