1、商業策劃提案報告商業策劃提案報告項目認知項目認知商業市場分析商業市場分析項目項目SWOT分析分析項目總體定位項目總體定位市場存在空間市場存在空間外部環境分析：外部環境分析：宏觀經濟指標分析發展規劃商業布局商業布局業態組合業態組合業態規劃及配比業態規劃及配比主題定位主題定位售價研判售價研判商戶商戶租戶訪談租戶訪談項目分析：項目分析：地塊分析項目規劃剖析周邊商業市場分析：周邊商業市場分析：商業市場分析商業業態分析競爭項目分析：競爭項目分析：供應分析項目特性分析策豐招商團隊意見策豐招商團隊意見業主及設計部門意見業主及設計部門意見項目定位研究思路項目定位研究思路目目 錄錄Contents 宏觀經濟指標

2、分析宏觀經濟指標分析商業市場分析項目分析廠商訪談定位研究項目定位布局與分割建議銷售方式與策略銷售均價研判張家港市地區生產總值連續三年增長超過張家港市地區生產總值連續三年增長超過18%18%，超越了全國平均增長率，超越了全國平均增長率，是發展相當迅猛的城市。是發展相當迅猛的城市。576.27051250841.621050.02億元億元國內生產總值國內生產總值19.4%17.8%18.5%19.1%19%地區生產總值地區生產總值 張家港市社會零售品消費總額張家港市社會零售品消費總額2008年約達到年約達到157億元，連續億元，連續2年年增長率超過增長率超過18%，高增長說明了張家港市的市民消費需

3、求強勁。，高增長說明了張家港市的市民消費需求強勁。億元億元82.0895.87112.2133.18約約15716.7%16.8%17%18.7%22.518%社會零售品消費總額社會零售品消費總額張家港市房地產開發投資進入高增長期張家港市房地產開發投資進入高增長期, ,但開發施工面積在逐步放緩但開發施工面積在逐步放緩. .房地產開發投資額（億元）房地產開發投資額（億元）開發房屋施工面積（萬平方米開發房屋施工面積（萬平方米）90343.4851.55893.1房地產開發投資房地產開發投資張家港市城鎮居民人均可支配收入達張家港市城鎮居民人均可支配收入達2480024800元，在全國縣城經濟百強縣（

4、市）元，在全國縣城經濟百強縣（市）中列第三位，人均中列第三位，人均GDPGDP達達142000142000多元，反應了居民非常的富裕了多元，反應了居民非常的富裕了. .人均可支配收入比較人均可支配收入比較（元）2192721927210132200124800地區生產總值地區生產總值 社會零售品消費總額社會零售品消費總額房地產開發投資房地產開發投資人均可支配收入人均可支配收入張家港市地區生產總值連年上升張家港市地區生產總值連年上升保持高增長率，代表張家港市的保持高增長率，代表張家港市的市場經濟相當活躍，正在大跨市場經濟相當活躍，正在大跨步的快速發展。步的快速發展。張家港市社會零售品消費總額張家

5、港市社會零售品消費總額連年超過連年超過18%的增長，代表張的增長，代表張家港市市民的購買力越來越強家港市市民的購買力越來越強。張家港市的房地產市場由于眾張家港市的房地產市場由于眾多外來資本的投入，開發資金多外來資本的投入，開發資金和開發面積都有大幅的上升，和開發面積都有大幅的上升，房地產市場非常火爆。房地產市場非常火爆。張家港市人均可支配收入超過張家港市人均可支配收入超過24000多元，代表張家港市民多元，代表張家港市民越來越富裕。越來越富裕。四大宏觀經濟四大宏觀經濟指標利好因素指標利好因素宏觀經濟指標分析宏觀經濟指標分析市域總體規劃：市域總體規劃：1.1.市區規模：市區規模：近期市區城市人口

6、60萬，其中楊舍城區36萬人，金港城區24萬人；遠期市區城市人口87萬，其中楊舍城區55萬人，金港城區32萬人。2.2.結構布局：結構布局：楊舍城區由城市核心組團、城北組團、城西組團、城東組團、暨陽湖組團、省級經濟開發區北區和省級經濟開發區南區，形成七組團結構。3.3.楊舍城區近期發展方向楊舍城區近期發展方向：是以現狀建成區為中心，主要向西、向南發展，適度向東發展。4.4.近期建設：近期建設：楊舍城區近期建設重點：城市核心區以完善城市功能為主；城西組團突出購物公園建設；城東組團加快物流園區、專業市場、梁豐生態園和文化中心建設；暨陽湖建設全面展開；城北組團嚴格控制。宏觀經濟指標分析宏觀經濟指標分

7、析商業市場分析項目分析廠商訪談定位研究項目定位布局與分割建議銷售方式與策略銷售均價研判張家港市商業主要集中在沙洲路步行街，楊舍路。張家港市商業主要集中在沙洲路步行街，楊舍路。本案本案沙洲路沙洲路楊舍西路楊舍西路楊舍東路楊舍東路大潤發大潤發蘇果超市蘇果超市華聯超市華聯超市百信超市百信超市暨陽湖生態園暨陽湖生態園張家港市商業概況張家港市商業概況商業步行街商業步行街香港城（歐尚）香港城（歐尚）張家港市在物流港口、道路交通、外資利用、制造以及產業服務等方面都有非常張家港市在物流港口、道路交通、外資利用、制造以及產業服務等方面都有非常大的優勢，但商業發展現狀還比較滯后。目前，張家港市的商業圈就是以步行街

8、大的優勢，但商業發展現狀還比較滯后。目前，張家港市的商業圈就是以步行街為中心，老商業中心商業面積約為中心，老商業中心商業面積約20萬方，其中包括大約萬方，其中包括大約300家臨街商鋪，約家臨街商鋪，約80家家休閑餐飲。另有六條相對專業經營的商業街道。具體如下：休閑餐飲。另有六條相對專業經營的商業街道。具體如下： 街道名字街道名字 主營業態主營業態 街道名字街道名字 主營業態主營業態 楊舍西路楊舍西路 服裝鞋帽服裝鞋帽 楊舍東路楊舍東路 餐飲美食餐飲美食 沙洲中路沙洲中路 娛樂購物娛樂購物 南環路南環路 文化電腦類文化電腦類 東環路東環路 裝飾裝潢類裝飾裝潢類 暨陽中路暨陽中路 五金類五金類商業

9、市場現狀分析：商業市場現狀分析：沙洲路步行街沙洲路步行街沙洲路是張家港市唯一的商業步行街，是當地市民購物消費的主要場所。步行街沿街主要以品牌服飾專賣為主，結合餐飲娛樂的商家。整條商業街業態豐富，商業氣氛濃厚，經過很長時間的發展，已經培養了許多忠實的消費者。主要大型商業項目：國際購物中心商業大廈第一人民商場凱麗百貨步行街業態配比：步行街業態配比：服飾服飾45%餐飲餐飲16%鞋帽鞋帽11%娛樂娛樂5%沙洲路步行街以品牌服飾專賣為主，休閑購物占整條街沙洲路步行街以品牌服飾專賣為主，休閑購物占整條街的八成，餐飲占到的八成，餐飲占到16%。通訊數碼通訊數碼8%食品食品5%百貨百貨8%金銀珠寶金銀珠寶10

10、%楊舍西路楊舍西路楊舍西路業態比較豐富，有小百貨、服飾、藥店、婚紗攝影、金銀首飾，眼鏡等。該路是作為步行街的一個商業補充，經過改造后人氣和商業環境比較良好，形成了一條獨特的商業后街。楊舍西路商業街業態配比：楊舍西路商業街業態配比：楊舍西路沿街商鋪還是主要以服裝鞋帽為主，飾品、銀行配套及其他等所占比列相近，以及形成特色街區，人氣比較足。服飾服飾50%鞋帽鞋帽20%銀行等配套銀行等配套15%飾品飾品10%其他其他5%楊舍東路楊舍東路楊舍東路是張家港市初具規模的特色餐飲街，經過一段市場培育，已經形成了一定規模的特色街區，培育了一批忠實的消費群。整條街區的夜市商業氣氛濃厚，是張家港特色餐飲行業的代表。

11、楊舍東路商業街業態配比：楊舍東路商業街業態配比：餐飲餐飲70%其他其他20%娛樂娛樂10%楊舍東路沿街商鋪餐飲商戶占到七成，是張家港初具規模的餐飲一條街。沙洲中路沙洲中路沙洲中路是步行街的一個延續，其業態也較豐富，其中以大中型餐飲和娛樂業最為集中。寶麗金、百樂門精英會所、金海華餐飲等具有代表性。沙洲路以西大多是商業配套的業態，相對家居布藝比較聚集。沙洲中路業態配比：沙洲中路業態配比：家居家居10%餐飲餐飲25%其他其他20%娛樂娛樂45%沙洲中路沿街商鋪還是主要以餐飲、娛樂為主，以西還有一定比例的布藝家居店，屬于市區的成熟商業街區。香港城香港城規模：規模：建筑面積18萬平米整體定位整體定位：國

12、際級全業態一站式商業中心功能定位：功能定位：集購物、餐飲、休閑、娛樂、現代商務、度假為一體位置：位置：東二環路與東苑路口已開業歐尚、奧特萊斯，同時提出前三年返租78，并有統一經營管理價格：預售均價為1.71.8萬/平米（沿街）、1.51.6萬（內街）實際實現均價：發展商為提升板塊人氣、提升物業價格而投入較大招商力度，由于歐尚租金相對低廉，整體實際銷售價格為11.2萬元 。歐尚超市歐尚超市奧特萊斯奧特萊斯（一站式綜合性購物商業城）（一站式綜合性購物商業城）1 1. .整體定位： 張家港城西新區的商業中心2 2. .項目功能定位：項目功能定位： 服務于高速發展的長三角保稅物流經濟與產業、是“張家港

13、未來城市生活的最好描繪”（城市名片）是“長三角首個集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的同核上海的新都市生活引導型購物公園”。3.3.占地面積： 21萬平米4.4.建筑面積： 15萬平米購物休閑公園功能分區和業態規劃：1 1.水晶宮購物中心-以購物為主體功能：包括高檔購物中心、特色超市、大型主題店;2 2.太陽廣場-以購物/文化休閑/餐飲為主體功能：主要由品牌專賣店構成，是一個小型 的Shoppingmall;3.克拉水岸-以餐飲/休閑為主體功能：引進各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休閑餐廳等;4 4.歐陸風情街-以娛樂/商務/社交為主體功能：由演藝中心、高檔中餐館、高檔西餐館、 豪華KTV、高級商務會

14、所及健身館組成;5 5.溫泉酒店-以城市度假為主體功能：由桑拿、SPA組成。板塊功能主題地上建筑面積(m2)說明觀景塔文化展示、交流中心3253占地5000-6000平方米歐陸風情街商務消費區18000較原規劃總體量減少約3500平方米桑拿康體城康體桑拿/商務酒店12000由原規劃的4層加高為5層克拉水岸景觀餐飲/休閑19664保持原規劃總體量不變太陽廣場餐飲/精品專賣/文化娛樂28559保持原規劃總體量不變水晶宮百貨購物28000由原規劃的5層降至4層引進品牌：巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高檔百貨公司，肯德基、必勝客、星巴客等多家國際國內知名餐飲企業，同時引進多家品牌KTV演義中心、美容SP

15、A館、桑拿城等休閑娛樂設施 隨購物公園全新體念式商業消費模式的出現，提供與大城市中心區相似品質的生活方式，本地中高端的消費群體及周邊城市的中高端消費群體在購物、消費中享受生活，特別是在夜間的休閑娛樂方面。由于項目體現了“同核上海”的理念，能充分滿足高收入人群的物質生活和精神生活。從而改變部分消費人群的消費習慣。 通過此項目的商業，為張家港客群營造與上海同等的生活方式、同等的生活品質，使張家港成為上海國際大都市的同核城市區區 位位 樓樓 層層 商商 家家 租租 金金(元元)步行街步行街 1F三福百貨三福百貨 16 1F安踏安踏 20 1F上海城隍珠寶上海城隍珠寶 22楊舍西路楊舍西路 1F 哥弟

16、哥弟 16 1F天瀾百貨天瀾百貨 13沙洲中路沙洲中路 1F 喜視眼鏡喜視眼鏡 5 1F 戴夢得珠寶戴夢得珠寶 13步行街沿街一樓的步行街沿街一樓的租金范圍在租金范圍在 16-22 元元/平米平米/天天楊舍西路沿街一樓的楊舍西路沿街一樓的租金范圍在租金范圍在 13 -16 元元/平米平米/天天沙洲中路沿街一樓的沙洲中路沿街一樓的租金范圍在租金范圍在 5-13 元元/平米平米/天天區域租金分析：張家港市商業中心的格局雖然成熟，但不完善，缺乏統一規劃，停車等配套設施欠缺；此外，從經營的業態來看，基本定位在中低檔次，沒有拉開品牌，錯位經營，不能滿足多層次的消費需求。發展空間：身處長三角商業競爭力強勢

17、地帶，有著雄厚的經濟實力，商業相對滯后但潛在強大需求空間，同時在政府大力支持的發展機遇下，張家港市的城市商業競爭力有著強大的后續爆發力，必將創造出較高的商業價值，獲得較大的盈利空間。 從以上競爭項目我們分析出以下結論：家居市場現狀家居市場現狀家居專賣分布比較分散，且檔次不高。 品牌不夠豐富，供消費者的選擇空間比較小。張家港市需要一個精品家居的聚集地，提供更多的選擇給各中高端的消費人群。該項目正是切合這一契機，打造平臺，部分規劃精品家居展示店。張家港市的消費需求迅猛，精品家居對喬遷新居或結婚用家居需求越來越大。張家港市家居市場分析休閑運動品牌專賣市場分析：休閑運動品牌休閑運動品牌市場現狀市場現狀

18、現在張家港市場上的休閑運動品牌專賣較多，都集中在步行街。 銷售的只是休閑服裝品牌，關于休閑運動用品現市場上還處于空缺。張家港需要一個休閑運動系列用品專賣的銷售場所，新興品牌的進入成為新的市場增長點。該項目有發展這一市場的先天條件，來彌補步行街業態的不完善。市場分析帶來的啟發：商業市場有空間商業市場有空間精品家居市場精品家居市場市場品牌層次較低市場品牌層次較低張家港市的商業市場處于不完全競爭狀態，市場有較大空間精品家居需求強勁增長，也是張家港市市民消費的趨勢，本項目應重點細分市場，補充商業街與城東商業不足的經營業態。張家港市商業市場缺乏專業品牌，市場有巨大發展空間，但須市場培育期。宏觀經濟指標分

19、析商業市場分析項目分析項目分析廠商訪談定位研究項目定位布局與分割建議銷售方式與策略銷售均價研判本項目位置：本案本案北臨沙洲中路，東臨東環路，南臨南環路，西臨步行街。本案本案區域三大利好因素：區域三大利好因素區域三大利好因素聚首張家港核心地段，巨大的地段優越價值。聚首張家港核心地段，巨大的地段優越價值。緊鄰商業步行街，巨大的人流，車流交通四緊鄰商業步行街，巨大的人流，車流交通四通八達，可依托得天獨厚的優勢，吸引有效通八達，可依托得天獨厚的優勢，吸引有效人流。人流。隨著項目周邊環境改造，政府大力提倡，政隨著項目周邊環境改造，政府大力提倡，政策多面支持，商業服務業拓展時間好。策多面支持，商業服務業拓

20、展時間好。SWOTStrength-優勢優勢Weakness-劣勢劣勢Opportunity-機會機會Threat-威脅威脅- 本項目位置優越，緊鄰步行街，是市區本項目位置優越，緊鄰步行街，是市區- 唯一的一塊未開發的大幅土地。唯一的一塊未開發的大幅土地。- 四面臨街，交通可及性高四面臨街，交通可及性高- 環境優雅，周邊商業氣氛高。環境優雅，周邊商業氣氛高。- 項目在交通快速主干道，很難留住有效項目在交通快速主干道，很難留住有效 消費人流。消費人流。-體量不大，不易形成規模的商業市場。體量不大，不易形成規模的商業市場。 且商鋪較分散，大業態不能引進；且商鋪較分散，大業態不能引進； 樓上是住宅，

21、商鋪內的有效使用樓上是住宅，商鋪內的有效使用 面積會減小。面積會減小。- 張家港市整體發展趨勢良好，張家港市整體發展趨勢良好， 居民消費力不斷增強。居民消費力不斷增強。-周邊商業氣氛濃厚，隨沙洲中路及南環周邊商業氣氛濃厚，隨沙洲中路及南環-路的環境改善，均會帶動本項目的發展。路的環境改善，均會帶動本項目的發展。 本項目大部分商鋪出售，商業本項目大部分商鋪出售，商業業態不能統一，且無專業的商業管理公司業態不能統一，且無專業的商業管理公司統一管理，未來可能會存在一定隱患。統一管理，未來可能會存在一定隱患。SWOT分析宏觀經濟指標分析商業市場分析項目分析廠商訪談定位研究項目定位布局與分割建議銷售方式

22、與策略銷售均價研判3C數碼連鎖數碼連鎖客戶訪談名單：客戶訪談名單：保留意見55%意向強20%意向弱25%被訪談的20家品牌商戶中，有20%的商家表示有明確意向，25%的商家表示明確意向弱，55%的商家保留意見，表示需待實地考察后再談。現招商的重點是與意向強的客戶談判，爭取早日簽約。同時預備談保留意見的客戶商家進駐意向分析：宏觀經濟指標分析商業市場分析項目分析廠商訪談定位研究定位研究項目定位布局與分割建議銷售方式與策略銷售均價研判目標消費客群目標消費客群張家港本地中高端收入人群及家庭型消費；張家港本地中高端收入人群及家庭型消費；新區及全市居民改善居住環境、結婚類客戶群；新區及全市居民改善居住環境

23、、結婚類客戶群；本市電腦數碼消費群體。本市電腦數碼消費群體。客群定位：在主題定位上，重點考慮主力消費客群思維意識在主題定位上，重點考慮主力消費客群思維意識 以其社會影響力和帶動性，引發更多的關注以其社會影響力和帶動性，引發更多的關注在商業規劃上，重點考慮主力客群消費需求在商業規劃上，重點考慮主力客群消費需求 挖掘其購買力為租戶經營的成功奠定基礎挖掘其購買力為租戶經營的成功奠定基礎皇家皇家首首座座集休閑購物、精品家居為一體的商業項目集休閑購物、精品家居為一體的商業項目定位方案：業態定位打造張家港商業新地標，引領張家港商業新消費推廣語宏觀經濟指標分析商業市場分析項目分析廠商訪談定位研究項目定位布局

24、與分項目定位布局與分割建議割建議銷售方式與策略銷售均價研判業態布局方案一：精品家居旗艦店精品家居旗艦店精品百貨店精品百貨店銀行銀行社區超市社區超市婚慶主題家居購物街婚慶主題家居購物街家居品牌展示廳家居品牌展示廳高級會所高級會所運動匯運動匯社區超市社區超市3C數碼城數碼城（生活配套店）（生活配套店）+ 電腦數碼街電腦數碼街 精品家居精品家居精品家居旗艦店精品家居旗艦店高級會所高級會所業態布局方案二：方案一方案一方案二方案二- 銷售部分模擬定位，讓投資者對項目未來發展更看好。 引進兩至三家品牌店，可以增加投資者的投資信心。- 剩余塊狀面積，開發商持有，全部定向招商，引進主力-店可以帶動整個商業項目

25、的商業氣氛，創造價值最大化-打造張家港市婚慶主題街，可以最大的提升本項目的認知度，且容易被年輕消費者接受，帶動商業人氣。彌補張家港市場的商業空缺。盡可能提升商鋪價值。業態布局方案分析：店面規模副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈5000平米以上區域商圈4000平米以上大型社區3000平米以上地級城市市區人口50萬以上，具有一定的購買能力商業中心3000平米以上縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市內陸省份發展較快的縣級市（百強縣優先）副省級以上城市的較發達的郊區縣核心商圈核心位置3000平米以上產權：獨立、清晰的產權區位：位于城市或某區域的商業中心，人流量大，交通便利面積：3000

26、平方米以上樓層：從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓廣場：物業距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場設施：合格并正常使用的消防系統、合格并正常使用的供水供電系統，空調系統、扶梯和貨梯（兩層以上）五星電器選址要求家居旗艦店大體分為：商業街店、特定市場店、高檔社區店和交通樞紐店等幾種，根據市場容量，家具店店面的使用面積在15003000平方米左右；在適當的城市，將開設概念店或飾品店，店面的使用面積在150500平方米左右。旗艦店的地理位置選擇多為高檔商圈或高檔商圈外側的臨街商鋪，或位于高檔建材、家居、家具或高端產品銷售區域（高檔汽車）專業市場或附近的臨街商鋪，或位

27、于機場等交通樞紐處且已經形成一定規模的商圈或高檔社區的群體等；附近或地下有足夠的停車場所。店面必須面向主干道或重要街道且有獨立的入口及門面，可以修建或改建成標準門頭，門店上方應具有供門店使用的招牌匾位、廣告位，或在建筑物上或建筑地界可以架設廣告牌等。 店面選址的物業以長方型為佳，門面寬度最低不得低于20米，內部縱深應不小于20米；物業主朝向和開門方向應面向具有商氣和客流的重要商業街面；對于店面展示面積最佳在一樓和二樓體現，一樓最小的使用面積為不得小于400平方米，其他面積可以在二樓甚至或三樓體現，但必須保證內部有專用的樓梯、自動扶梯或直梯；物業前部交通方便，以車可以直接到門面為佳；店面周圍以高

28、檔休閑餐廳、咖啡廳或高檔酒店、高檔消費品的商場或專賣店為最佳。家居旗艦店選址要求迪卡儂商場根據多項標準來進行選址，以便于來自商場周圍生活圈的各個區域的顧客都能輕松、舒適、快捷地進入商場購物。1 擁有免費的快速公路或主干道路網絡（臨街一線位，良好可視性）2 位于人們外出度假的必經之路上3 周邊地區擁有質量較高的住宅社區4 周邊地區有質量較高的商業環境（臨近著名大型賣場）5 進入商場/停車場交通便捷暢通6 擁有良好的公共交通網絡抵達商場（公交站，地鐵等）7 商場前設置大型停車場，并擁有一定的綠化基本參數：1 組成部分：組成部分：商場、停車場、運動場2 經營面積：經營面積：4000m2、8000m2

29、，12000m2三種 （目前開發重點為4000m2）3 建筑形式建筑形式：單層單體商業建筑（自建或租賃），商業建筑首層物業（租賃）4 用地面積用地面積：15000-20 00m25 建筑層高建筑層高：6.5m （可根據實際情況適度調整）6 柱間距柱間距：10.0m （可根據實際情況適度調整）7 地面荷載地面荷載：活荷載 800kg/m28 停車位停車位：1個/20m2 經營面積9 順暢的交通組織（客流、物流）10良好的可視性（戶外廣告位等）合作形式：1 購買商業用途土地，自行設計建設用地需求：15000-20000m22 租賃商業物業（由發展商按照迪卡儂的標準建設，迪卡儂長期租賃）迪卡儂標準店

30、選址要求宏觀經濟指標分析商業市場分析項目分析廠商訪談定位研究項目定位布局與分割建議銷售方式與策略銷售均價研判銷售方式：采取直接銷售，帶租約但不返租。銷售方式：采取直接銷售，帶租約但不返租。開發商把商鋪直接銷售給業主開發商回款快、流程簡單、操作方便銷售實現難度大開發商找到商鋪租戶并帶此租約與商鋪業主簽定買賣合約提高商鋪對業主的吸引力，相對減低業主的風險操作較繁瑣投資者在與發展商簽訂商鋪銷售合同后發展商許諾在未來的三到五年內每年給與投資者一定的租金回報將業主風險減到最低，對商鋪銷售有一定幫助操作、手續最為繁瑣保保 證證 銷銷 售售 價價 值值三種銷售方式是開發商與投資者風險搏弈，而目前憑著開發商的

31、本地規模和品牌實力，關注價值實現，在策略選擇上偏向提升投資者信心，保證銷售價值。銷售方式與策略宏觀經濟指標分析商業市場分析項目分析廠商訪談定位研究項目定位布局與分割建議銷售方式與策略銷售均價研判項目商鋪價格的制定基于目前和對未來利好的最大可能挖掘項目商鋪價格的制定基于目前和對未來利好的最大可能挖掘 楊舍東路項目的品質楊舍東路項目的品質和性質都與項目類似所和性質都與項目類似所以對于項目具有較高參以對于項目具有較高參考價值考價值 香港城購物廣場作香港城購物廣場作為項目片區內最大體量為項目片區內最大體量的一站式商業中心其商的一站式商業中心其商業開發市場對于項目具業開發市場對于項目具有一定參考價值有一

32、定參考價值以市場比較法量化各種價值指標以市場比較法量化各種價值指標權重排序為：步行街權重排序為：步行街楊舍東路商業項目楊舍東路商業項目 香港城購物廣場香港城購物廣場銷售均價研判“權重比例權重比例”是項目權是項目權重值比參考案例權重重值比參考案例權重值結果。值結果。“所占權重所占權重”是參考案是參考案例對于項目參考價值例對于項目參考價值的評估值。的評估值。“權重均價權重均價”是是”銷售銷售均價均價”、“權重比例權重比例”、“所占權重所占權重”的乘積的乘積結果結果通過權重與市場價格之間測算，通過權重與市場價格之間測算， 可以推算出本項目均價如下可以推算出本項目均價如下本本 項項 目目本案各區位商鋪

33、均價：沙洲路臨街商鋪銷售均價在 = 2.52 2.52 萬萬元/ 園林路臨街商鋪銷售均價在 = 2.272.27萬元/ 河西路臨街商鋪銷售均價在 = 2.432.43萬元/ 南環路中段商鋪銷售均價在 = 2.112.11萬元/ 本案總銷售均價在：本案總銷售均價在：= 萬元/ 各個鋪位的價格結合分區均價進行推算，目前等待提供具體的鋪位面積等基本指標，各個鋪位的價格結合分區均價進行推算，目前等待提供具體的鋪位面積等基本指標，各個商鋪通過打分（類似住宅）進行得到銷售價格各個商鋪通過打分（類似住宅）進行得到銷售價格是否具有唯一性？是否具有可實現行？是否具有唯一性？是否具有可實現行？引發品牌匯聚功效，產

34、生功能聚集，形成市場戰略高點，商家不得引發品牌匯聚功效，產生功能聚集，形成市場戰略高點，商家不得不爭。不爭。戴姆勒戴姆勒奔馳與克萊斯勒的合并就是始于故事的開始；奔馳與克萊斯勒的合并就是始于故事的開始；先優惠引入知名大商家，誘引中等商家付出較高代價進入，小商家先優惠引入知名大商家，誘引中等商家付出較高代價進入，小商家高價瘋搶；高價瘋搶；定位是根本定位是根本主題先行主題先行講故事講故事以商帶商以商帶商招商思路：招商策略：先外地后本地；先知名特色，后普通商家商家的引入，要跳出張家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔商家的引入，要跳出張家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔引入張家港，從而形成我們項目的獨特個性與形象。引入張家港，從而形成我們項目的獨特個性與形象。同類型商家限制數量（每一種類型、風格、業態、行業都有名額