1、精選優質文檔-傾情為你奉上“特色小鎮的綜合開發運營模式”解讀北京綠維創景規劃設計院回顧我國城鎮化的發展歷程，“特色小鎮”的概念或是雛形很早之前便有涉及，云南早在2011年就下發了云南省人民政府關于加快推進特色小鎮建設的意見。如今，在全國各地呈現如火如荼發展態勢的“特色小鎮”，起源于浙江，以浙江特色小鎮的成功經驗為借鑒，國家層面及省級層面均出臺了相關政策，推動“特色小鎮”的發展，加快城鎮化的進程。綠維創景專注新型城鎮化、特色小鎮發展多年，本文在原有研究基礎上，通過對多個操作項目的高度提煉與總結，結合國家最新政策，提出了特色小鎮的綜合開發架構及運營模式，期望能夠拋磚引玉，引發業界對特色小鎮的廣泛研

2、究，為國家相關工作起到積極的推動作用。小城鎮、小鎮介于城市與鄉村之間，對上承接大中城市的功能疏散，對下對接美麗鄉村建設，是中國城鎮化進程中非常重要的部分，是推進城鄉一體化、推動供給側結構性改革、完善城鎮體系、帶動農村經濟和社會發展的重要戰略措施，也是大多數農民就地轉化為城鎮居民的基本模式。雖然小城鎮、小鎮的帶動性相對大中城市較弱，但與產業聯系極為密切，易于形成鮮明的主題性特征，與疏解大城市中心城區功能相結合、與特色產業發展相結合、與服務“三農”相結合的特色化發展之路將成為指導方向。一、辨析兩個小鎮概念對于“特色小鎮”的理解在今年10月份之前，有兩種：一是國家層面雖沒有明確提出“特色小鎮”的概念

3、，但在住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部三部委聯合發布的關于開展特色小鎮培育工作的通知中，提出“特色小鎮原則上為建制鎮（縣城關鎮除外），優先選擇建制鎮”，包括云南早期提出的“特色小鎮”也屬于這一概念；二是發展較早的浙江，明確提出“特色小鎮是相對獨立于市區，具有明確產業定位、文化內涵、旅游和一定社區功能的發展空間平臺，區別于行政區劃單元和產業園區。”可見，國家層面推動的“特色小鎮”與浙江根本不是一個概念。國家層面的出發點更多的在于推動新型城鎮化，而浙江更貼近于市場，“經濟轉型升級和城鄉統籌”是其主要想解決的問題。2016年10月8日國家發展和改革委員會發布關于加快美麗特色小(城)鎮建設的指導

4、意見，明確提出了特色小鎮、小城鎮兩種形態。“特色小鎮主要指聚焦特色產業和新興產業，集聚發展要素，不同于行政建制鎮和產業園區的創新創業平臺。特色小城鎮是指以傳統行政區劃為單元，特色產業鮮明、具有一定人口和經濟規模的建制鎮。”至此，全國各地有關“特色小鎮”的概念得到了統一：特色小鎮非鎮非區，是各種特色發展要素的聚集區。同時，特色小鎮和小城鎮之間又有著密切的聯系，二者相得益彰、互為支撐。特色小鎮是小城鎮中的重要發展主體，小城鎮是特色小鎮發展的主要載體。二、把握“4特”內涵綠維創景認為，特色小鎮是指依賴某一特色產業和特色環境因素（如地域特色、生態特色、文化特色等），打造的具有明確產業定位、文化內涵、旅

5、游特征和一定社區功能的綜合開發體系。它不是單一的旅游景區，或產業園區，也不完全是建制鎮，而是旅游景區、產業聚集區、新型城鎮化發展區三區功能合一、產城鄉一體化的新型城鎮化模式。1、特在“產業”特色小鎮的“特色”首先體現在產業上。從我國產業結構演進的基本規律來看，新常態下，產業的發展趨勢呈現兩個方向：一是產業轉型升級驅動下的高加工度化、技術集約化、知識化和服務化，特別是在經濟發展水平達到一定階段以后；二是歷史經典產業的回歸，這是我國經濟向消費主導轉變以及人們對消費品質需求增強的必然結果。綠維創景認為“特色小鎮”的產業需要堅持特色產業、旅游產業兩個發展架構。特色產業的選擇需要立足當地資源稟賦、區位環

6、境以及產業發展歷史等基礎條件，向新興產業、傳統產業升級、歷史經典產業回歸三個方向發展；旅游產業具有消費聚集、產業聚集、人口就業帶動、生態優化、幸福價值提升作用，也是引領特色小鎮發展的主要動力。2、特在“功能”以產業為依托的“生產”或“服務”是特色小鎮的核心功能，沒有生產與服務就無法形成大量人口的聚集；文化是特色小鎮的內核，形成了每個小鎮獨有的印象標識；特色小鎮不能只以旅游為核心功能，但旅游的“搬運”功能，可以激發小鎮內在系統與外部系統的交換融合，也是不可或缺的功能；有特色產業，有旅游，有居住人口，有外來游客，就必然要形成滿足這些人口生活與居住的社區功能，否則特色小鎮就只是一個“產業園”。3、特

7、在“形態”特色小鎮的“特色”還在于其必需形成獨特的風格、風貌和風情。小鎮的風格是小鎮的性格和個性。小鎮的風貌是其獨特的建筑與外觀，都要與文化傳承接合，與生態及自然環境一致。小鎮風貌的確定，需在遵循生態原則的基礎上，以小鎮的“功能定位”為出發點，以小鎮的“歷史文化”為導向，以小鎮的“地形地貌”為根據，形成個性化、藝術化、傳承化、文化化的景觀與建筑風貌，塑造“小而美”的小鎮形態。小鎮的風情以歷史文化、生活方式、風俗習慣等軟環境為基礎，結合演藝、社區活動、人際交往，成為獨特的文化價值。4、特在“機制”特色小鎮的建設不僅是政府的行政行為，而是以政府為主導、以市場為主體、社會共同參與的主辦運營商開發模式

8、。政府以頂層設計、制度建設、服務管理為主要任務，把控整體方向、創造制度環境、建設基礎設施、提供公共服務；企業（小鎮開發運營商）通過資源整合以及市場化的運作管理方式， 成為特色小鎮建設中的主角；而與特色小鎮息息相關的當地居民，則承擔參與與社會監督的責任。三、遵循三大開發邏輯特色小鎮的發展不是政績工程，而是在市場機制下，基于城鎮發展中的一些問題而產生的一種解決方案，需要統籌兼顧政府、企業、百姓三方的利益。1、政府的區域發展邏輯對于政府來說，特色小鎮是推進供給側結構性改革的重要平臺，是實現新型城鎮化的重要抓手，是促進城鄉統籌的重要手段，是推動經濟和產業轉型升級的主要動力。其目的是要通過特色小鎮的發展

9、，促進產業發展升級、推動城鎮化發展進程、帶動新農村建設，擺脫傳統城鎮發展中依靠土地開發及基礎設施建設拉動的增長模式，搭建一個創新創業的空間，實現自我造血功能，從根本上改善民生。因此特色小鎮的發展需要滿足政府在產業化、城鎮化、帶動性方面的發展訴求。2、企業的市場運營邏輯企業是特色小鎮開發的一大主體，更是市場化運作體制下彌補政府短板、激發市場活力的重要角色。其價值一方面體現在資本能力上，企業以強大的資本能力及融資手段，通過PPP模式，能夠解決政府建設資金不足的問題；另一方面體現在市場化的運營模式上，企業有著敏銳的市場觀察力、較強的風險管控能力以及強大的項目運營能力，可以很好的彌補政府在小鎮運營上的

10、缺陷。但無論提供何種服務，企業追求的是與其付出相匹配的利益。3、居民的工作生活邏輯特色小鎮建設最主要和終極的目標就是要提升居民的幸福感，讓他們在這里能夠方便就業、幸福生活、盡情娛樂、安全居住、享受教育、陶冶情操因此，在特色小鎮的開發中除了要大力發展特色產業，解決人們的就業問題之外，還需要為他們配套多樣化的公共服務設施、開發精品化的休閑度假項目、提供便捷化的公共管理服務、塑造文化精神領地。四、形成三大開發基礎1、特色產業真實有效的落地發展是最重要的前提基礎產業發展，帶來的是人們生產與收入方式的變化，保證了農民離開土地后按照城鎮方式生活的基礎，產業一直以來被認為是城鎮發展的背景與推動力。以特色產業

11、本身為基礎，在縱向維度上，往上向研發延伸，往下向應用、營銷、管理、服務延伸；在橫向維度上，與旅游、教育、會議等泛旅游產業廣泛融合，實現全產業鏈聚集，形成小鎮產業結構，從而構成人口與要素集聚的前提和基礎。但由于小城鎮產業要素支撐不足，產業發展非常困難。2、人流聚集引導消費聚集是泛旅游產業發展的基礎以“旅游吸引核”為基礎，通過旅游的“搬運”功能，將會形成大規模的外來游客的聚集。游客的到來就意味著消費的形成，而人們在旅游過程中的消費，已經超越一般理解的旅游消費，是一種復合消費結構：不僅包括景區門票等直接消費，還包括農產品、藝術品、收藏品、文化紀念品等購物消費，以及文化體驗、娛樂活動、運動康體、養生理

12、療、養老服務、會展培訓、祈福修學等服務消費。有消費需求，就會有市場供給，有市場供給就會形成產業生產。因此，游客的消費聚集為泛旅游產業的發展提供了基礎條件。3、人口聚集是新型城鎮化落地的基礎特色產業的發展帶來了大量的長期居住型就業人口，泛旅游產業的發展聚集的是中短期流動性人口以及部分服務產業人口。人口的聚集必將產生生產、生活、休閑、娛樂、居住、教育、醫療等多種需求，由此便催生了商街、商業綜合體、居住社區、度假社區、學校、醫院、銀行等系列生活配套設施以及公安、工商、市政等政府公共管理服務機構的產生，形成了基礎設施配套完善、社會公共服務健全、城市管理人性、相關政策合理完善的宜居環境。五、構建“兩產業

13、三引擎五架構”1、以特色產業為引擎的泛產業聚集結構以特色產業為引擎的聚集結構，主要包括“產業本身+產業應用+產業服務+相關延伸產業”四個層面。以機器人產業為例，“產業本身”即機器人的生產制造、科研、設計、系統集成等；“產業應用”包括工業領域的機器人工業4.0、醫療領域的機器人康復醫療陪護、休閑領域的機器人娛樂表演等；“產業服務”則包括機器人交易服務、機器人會議服務、機器人教育培訓等；“相關延伸產業”可以與旅游、影視、文化等領域結合，打造機器人主題樂園、機器人影視產業園、機器人博物館等。2、以旅游為引擎的泛旅游產業聚集結構泛旅游產業聚集結構，是在泛旅游產業理念下，依托旅游與其他產業的融合、聚集，

14、超越旅游十二要素的范疇，形成以旅游產業帶動其他產業發展的多產業、立體網絡型產業集群。這一集群涉及面廣，幾乎涵蓋旅游及所有相關產業。3、旅游目的地架構特色小鎮雖不完全是以旅游為主要目的，但又必須包含旅游的功能，每一個特色小鎮原則上都是一個以3A或3A以上景區為主導的旅游目的地，是“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的一體化聚集地。4、新型城鎮化架構毋庸置疑，特色小鎮本身就是一個城鎮化架構，包括“核心引擎+產業園區+休閑聚集區+綜合居住區+公共服務設施配套”五大架構。核心引擎是形成人口的關鍵，產業園區是特色產業核心部分的聚集區，消費產業的聚集形成休閑聚集區，綜合居住區是獲取土地開發收益的重點，而社

15、區配套網是特色小鎮必須具備的支撐功能。5、互聯網引擎與智慧化架構伴隨著互聯網的發展，消費者的信息獲取方式、消費習慣、支付環境都發生了巨大的轉變，互動、體驗、便捷成為了人們生活中無處不在的追求。因此，以人為中心的特色小鎮，也應注重市場環境的變化，立足居民或游客的體驗維度，從頂層設計、生產生活、服務提供、城市管理、品牌營銷等多角度全方位，注重現代智慧科技的運用，打造智慧化的特色小鎮，形成對產業、旅游、宜居生活的全面提升。六、整合五類開發運營的“特色小鎮綜合開發模式”特色小鎮商業模式的核心主要包括五個層面：土地一級開發：既可以只做土地一級開發的代開發，通過工程獲取收益；也可以全面托管土地一級開發，通

16、過土地的升值或其他補貼方案，獲得收益。二級房產開發：包括園區地產、城市地產（一居所地產、城市商業地產）及旅游地產三大架構。其中旅游地產又可分為二居所地產（周末）、三居所地產（度假）、養老地產、旅游休閑商業地產、客棧公寓型地產五大類。二級房產開發，主要通過銷售、“銷售+回收經營”、租賃經營三種方式獲取銷售及運營收益。產業項目開發：包括特色產業項目開發及旅游產業項目開發兩大類。特色產業項目的開發主要以科技產業園、產業孵化園、雙創中心等為主體，同時結合科教文衛等事業，開發產業科研基地、教育培訓園區、產業博物館等項目。旅游產業項目開發眾多，包括承擔吸引核功能的景區、主題公園、演藝廣場，以休閑消費聚集為

17、主要功能的餐飲、酒吧、夜間燈光秀，以及為游客提供居住功能的度假地產。產業項目的開發主要通過運營獲得收益。產業鏈整合開發：包括泛旅游產業鏈和特色產業鏈。兩大產業鏈相互支撐，構建區域產業生態圈。城鎮建設與公共服務開發：包括城市服務、城市管理、以及銀行/學校/醫院等城市配套項目。七、創新改革行政管理與政策支持體系政府在特色小鎮開發運營中更多扮演的是一種管理與支持的角色。主要體現在基礎設施建設、公共服務設施建設、扶持政策保障、城市營銷及公共管理等層面。1以公共工程建設為基礎公共工程是特色小鎮建設發展的基礎，對區域整體發展作用顯著，一般由政府負責開發建設，目前為解決資金的壓力，很多地方采取政府與社會資本

18、合作的PPP模式。特色小鎮的公共工程相較一般城鎮，需要體現幾個方面的特色：第一，道路系統除城市道路外，還需要設置滿足城鎮居民及外來游客休閑旅游用途的自駕車道、騎行道或步行道等。道路除承載交通功能外，還是城鎮文化的一個表現載體，是城鎮對外的一個窗口。第二，公共服務層面除提供基本的服務外，還需要營造宜居的幸福生活氛圍，體現在一些休閑設施的建設上，例如中央公園、精品博物館/音樂館、濱河休閑帶、環城游憩帶等。第三，城市風貌打造要實現本土化、特色化、品牌化，形成鮮明的城鎮特征。建筑風貌方面，要運用本地的建筑風格、形態、材料、符號等，形成創意建筑的獨特性；景觀風貌方面，要在區域定位的指導下，通過標志性景觀

19、設計、城市家具設計、元素裝飾、植物配置、綠道建設等景觀工程，搭建城市景觀識別系統。2以公共營銷為推動營銷是城鎮建設和發展過程中的重要一環，是一個系統工程。政府在其中扮演著管理者、推動者的作用。其四個層面：第一，品牌及形象的定位挖掘城市品牌元素、找到城市品牌定位、形成城市品牌內涵；第二，品牌系統的構建包括品牌CI/VI設計、吉祥物、標識系統及城市家具等的運用；第三，品牌營銷推廣從平面媒體、網絡媒體、電視媒體、自媒體、節事活動、公共活動等各方面，構建完善、有側重的營銷推廣體系。第四，品牌形象的形成通過系列過程的培育，面向不同人群，塑造不同的城市形象。3以扶持政策為支撐政府應從政策上為特色小鎮的發展創建一個健康、寬松的政策環境：第一，產業政策給予特色產業、旅游產業及其相關產業以政策傾斜，培育完整的產業集群。第二，土地政策在明晰產權和確立集中統一管理體制的基礎上，進行科學的土地規劃