1、第一節第一節 土地使用權的獲取土地使用權的獲取第二節第二節 城市規劃對房地產開發的影響城市規劃對房地產開發的影響 掌握土地使用權出讓、轉讓、劃撥的概念、掌握土地使用權出讓、轉讓、劃撥的概念、特點和程序；特點和程序； 熟悉城市規劃對房地產開發的影響。熟悉城市規劃對房地產開發的影響。 一、概述一、概述二、我國城市土地使用制度及其演變二、我國城市土地使用制度及其演變三、開發商獲取土地使用權的方式三、開發商獲取土地使用權的方式四、土地使用權出讓合同及其主要內容四、土地使用權出讓合同及其主要內容五、土地使用權出讓價格與用地類型劃分五、土地使用權出讓價格與用地類型劃分1 1、土地所有制、土地所有制2 2、

2、土地所有權、土地所有權3 3、土地使用制、土地使用制4 4、土地使用權、土地使用權1 1、土地所有制、土地所有制 土地所有制是在一定的社會條件下擁有土地土地所有制是在一定的社會條件下擁有土地的經濟形式，是土地制度的核心和基礎，其的經濟形式，是土地制度的核心和基礎，其法律體現形式是法律體現形式是土地所有權土地所有權。 我國實行土地的社會主義公有制，即我國實行土地的社會主義公有制，即全民所全民所有制有制和和勞動群眾集體所有制勞動群眾集體所有制。國家為了公共。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。征用并給予補償。2 2、土地所有權、土

3、地所有權 土地所有權是土地所有制的法律體現，是土地所有權是土地所有制的法律體現，是土地所有者所擁有的、受法律保護的、土地所有者所擁有的、受法律保護的、排排他性他性的專有權利。的專有權利。 土地所有權的法律形式指國家發給、認可土地所有權的法律形式指國家發給、認可的保護土地所有制的法律文件，如契約、的保護土地所有制的法律文件，如契約、土地所有權證土地所有權證等。等。 土地所有權的權能構成包括土地的土地所有權的權能構成包括土地的占有權占有權、使用權使用權、收益權收益權和和處分權處分權。3 3、土地使用制、土地使用制 土地使用制是人們在使用土地時所形成的土地使用制是人們在使用土地時所形成的經濟關系，由

4、對土地使用的經濟關系，由對土地使用的程序程序、條件條件和和形式形式的規定等組成。土地使用制的法律體的規定等組成。土地使用制的法律體現是現是土地使用權土地使用權。4 4、土地使用權、土地使用權 土地使用權，是指使用人根據法律、法規土地使用權，是指使用人根據法律、法規及有關合同的規定，在法律允許的范圍內，及有關合同的規定，在法律允許的范圍內，對國家和集體所有的土地，享有對國家和集體所有的土地，享有占有、使占有、使用、收益用、收益及及部分部分處分處分的權利。的權利。 城市土地是指城市區域內的陸地和水城市土地是指城市區域內的陸地和水域及其上、下空間，從區域上講，域及其上、下空間，從區域上講，城市土城市

5、土地有地有3個層次：個層次：城市市區土地、城市規劃區城市市區土地、城市規劃區土地、城市行政區劃內的土地土地、城市行政區劃內的土地。我國城市。我國城市用地內涵一般指前兩個層次。用地內涵一般指前兩個層次。 1 1、城市土地使用制度的建立、城市土地使用制度的建立 2 2、城市土地使用制度改革、城市土地使用制度改革1 1、城市土地使用制度的建立、城市土地使用制度的建立 從解放初期到從解放初期到50年代中期年代中期以以市場機制市場機制進行土進行土地調配；地調配； 50年代中期到年代中期到70年代末年代末以土地以土地行政劃撥、無行政劃撥、無償無限期償無限期使用、使用、禁止禁止土地使用者土地使用者轉讓轉讓為

6、特征；為特征； 80年代初期以來年代初期以來在堅持土地公有制的基礎上，在堅持土地公有制的基礎上，開始對傳統的土地使用制度進行改革，變土地無開始對傳統的土地使用制度進行改革，變土地無償使用為償使用為有償有償使用，變無限期使用為使用，變無限期使用為有限期有限期使用，使用，變無流動使用為變無流動使用為流動流動使用。使用。2 2、城市土地使用制度改革、城市土地使用制度改革隨著我國經濟建設的飛速發展和改革開放的隨著我國經濟建設的飛速發展和改革開放的不斷深入，原有土地使用制度的弊端逐漸暴不斷深入，原有土地使用制度的弊端逐漸暴露出來露出來 ：國家的土地收益大量流失，國家對城市土地的國家的土地收益大量流失，國

7、家對城市土地的所有權在經濟上沒有得到充分的實現；所有權在經濟上沒有得到充分的實現；無法保證土地利用的經濟合理性，造成土地資無法保證土地利用的經濟合理性，造成土地資源嚴重浪費；源嚴重浪費；掩蓋了土地級差收益，使企業間競爭條件不平掩蓋了土地級差收益，使企業間競爭條件不平等，不利于企業經營機制的轉變；等，不利于企業經營機制的轉變；阻礙了城市產業結構的調整和生產力布局的合阻礙了城市產業結構的調整和生產力布局的合理化；理化；城市內部用地結構不合理；城市內部用地結構不合理；城市基礎設施供給能力越來越脫離城市增長的城市基礎設施供給能力越來越脫離城市增長的需求；需求；影響了國家經濟體制和管理體制改革的步伐；影

8、響了國家經濟體制和管理體制改革的步伐；不利于執行對外開放政策和吸引外資。不利于執行對外開放政策和吸引外資。 我國城市土地制度改革從我國城市土地制度改革從20世紀世紀80年代開年代開始進行；其始進行；其核心內容核心內容概括起來就是：概括起來就是：有償、有償、有限期、有流動有限期、有流動的土地使用制度。的土地使用制度。征收土地使用費征收土地使用費征收土地使用稅征收土地使用稅城鎮土地使用權的出讓和轉讓城鎮土地使用權的出讓和轉讓建立土地收購儲備制度建立土地收購儲備制度實施土地一級開發實施土地一級開發房地產開發商獲取土地使用權的方式主要有房地產開發商獲取土地使用權的方式主要有三種：三種：出讓、劃撥和轉讓

9、出讓、劃撥和轉讓。出讓、劃撥屬于土地出讓、劃撥屬于土地一級一級市場行為，即土市場行為，即土地使用者從各級人民政府手中獲得國有土地地使用者從各級人民政府手中獲得國有土地使用權；使用權；轉讓屬于土地轉讓屬于土地二級二級市場行為，即國有土地市場行為，即國有土地使用權在土地使用者之間轉移的過程。使用權在土地使用者之間轉移的過程。1 1、概念、概念2 2、土地使用權出讓的基本原則、土地使用權出讓的基本原則3 3、土地使用權出讓的年限規定、土地使用權出讓的年限規定4 4、土地出讓的方式、土地出讓的方式1 1、概念、概念 土地使用權出讓土地使用權出讓(簡稱土地出讓簡稱土地出讓)是指是指國國家家將國有土地將國

10、有土地使用權使用權(一般簡稱為土地使用一般簡稱為土地使用權權)在在一定年限一定年限內出讓給土地使用者，由土內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權地使用者向國家支付土地使用權出讓金出讓金的的行為。行為。2 2、土地使用權出讓的基本原則、土地使用權出讓的基本原則 國家主權神圣不可侵犯；國家主權神圣不可侵犯； 平等、自愿、有償；平等、自愿、有償； 所有權和使用權分離；所有權和使用權分離； 合理利用土地。合理利用土地。3 3、土地使用權出讓的年限規定、土地使用權出讓的年限規定 按國家有關法律規定，各類用地的出按國家有關法律規定，各類用地的出讓年限為：居住用地讓年限為：居住用地70年；工業

11、用地年；工業用地50年；年；教育、科技、文化、衛生、體育用地教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；年；商業、旅游、娛樂用地商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他年；綜合或其他用地用地50年。年。4 4、土地出讓方式、土地出讓方式 （1）招標；）招標； （2）拍賣；）拍賣； （3）掛牌；）掛牌； （4）協議。）協議。（1 1）招標）招標 招標出讓國有土地使用權，是指市、縣招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告或投標邀請函，請非特定人）發布招標公告或投標邀請函，請非特定或者特定的公民、法人和其他組織參加國有或

12、者特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。有兩種方式：公開招標和邀請用者的行為。有兩種方式：公開招標和邀請招標招標拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。土地使用者的行為。1987年年12月月1日日, 深圳深圳一塊土地在全國首一塊土地在全國首次實行土地使用權拍賣。次實行土地使用權拍賣。（2 2）拍賣）拍賣 掛牌出讓國有土地使用權，是指

13、出讓人掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。的出價結果確定土地使用者的行為。 是目前應用最多的一種出讓方式。是目前應用最多的一種出讓方式。（3 3）掛牌）掛牌協議出讓國有土地使用權，是指國家以協協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出議方式將國有土地使用權在一定年限內

14、出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。付土地出讓金的行為。 協議基本上一種協議基本上一種非市場化非市場化的出讓方式的出讓方式 ?！霸诠嫉牡囟紊?，同一地塊只有一個意在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協議方式出讓向用地者的，方可采取協議方式出讓”但但商業、旅游、娛樂和商品住宅等商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用經營性用地除外地除外。（4 4）協議）協議類別類別/交易方式交易方式招招 標標拍拍 賣賣掛牌交易掛牌交易底價是否公開底價是否公開不公開不公開不公開不公開公開公開底價由誰確定底價由誰確定招標委員會招標委員會拍賣委員

15、會拍賣委員會委托人委托人是否設立獨立于委托是否設立獨立于委托人的集體決策組織人的集體決策組織設立招標委員會設立招標委員會設立拍賣委員會設立拍賣委員會不需要不需要報價方式報價方式填寫投標書填寫投標書舉牌舉牌交易中心電腦報交易中心電腦報價價報價次數報價次數一次報價機會一次報價機會可多次報價可多次報價可多次報價可多次報價競買（投）人數競買（投）人數不少于不少于3人人不少于不少于2人人不少于不少于1人人表表2-1 2-1 招標、拍賣和掛牌交易比較招標、拍賣和掛牌交易比較（二）土地使用權轉讓（二）土地使用權轉讓 指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權轉

16、移的行為，包括使用權轉移的行為，包括出售出售、交換交換和和贈與。贈與。 為防止土地使用權市場上的投機活動，政府通常為防止土地使用權市場上的投機活動，政府通常限制未開發建設土地的轉讓活動限制未開發建設土地的轉讓活動。（即限制轉讓。（即限制轉讓“房地產開發項目房地產開發項目” 通過轉讓方式取得土地使用權，其使用年限為土通過轉讓方式取得土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的用者已使用年限后的剩余年限剩余年限。 轉讓后，轉讓后，改變土地用途改變土地用途的需經過有關部門的需經過有關部門批準批準，重新簽訂土地使用權出

17、讓合同，調整土地使用權重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。出讓金，并辦理登記。（三）其他方式（三）其他方式 土地使用權劃撥。是指土地使用權劃撥。是指縣級以上縣級以上人民政府人民政府依法依法批準，在土地使用者批準，在土地使用者繳納補償、安置繳納補償、安置等費用等費用后將該幅土地交付其使用，或者將后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權土地使用權無償交付無償交付給土地使用者使用的給土地使用者使用的行為。行為。通常涉及到城市基礎設施用地、公益事業通常涉及到城市基礎設施用地、公益事業項目、國家重點扶持的能源、交通、水利項目、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目、經濟適用房和廉

18、租房項目用地。等項目、經濟適用房和廉租房項目用地。 在土地使用權出讓中，土地管理部門和土地在土地使用權出讓中，土地管理部門和土地使用者達成一致意見后，雙方應本著使用者達成一致意見后，雙方應本著平等、平等、自愿、有償自愿、有償的宗旨簽訂土地使用權出讓合同。的宗旨簽訂土地使用權出讓合同。 該合同既是雙方權利、義務的契約，也是向該合同既是雙方權利、義務的契約，也是向土地管理部門領取土地使用權證必不可少的土地管理部門領取土地使用權證必不可少的憑證。憑證。 一份完整的土地使用權出讓合同一般應包一份完整的土地使用權出讓合同一般應包括以下主要內容：總則；出讓土地的交付括以下主要內容：總則；出讓土地的交付與出

19、讓金的交納；土地開發建設與利用；與出讓金的交納；土地開發建設與利用；土地使用權轉讓、出租、抵押；期限屆滿土地使用權轉讓、出租、抵押；期限屆滿 、不可抗力、違約責任、通知和說明、適用不可抗力、違約責任、通知和說明、適用法律及爭議解決、附則。法律及爭議解決、附則。( (一一) )土地使用權出讓價格及其含義土地使用權出讓價格及其含義 土地使用權出讓價格，是在土地出讓合同中載明土地使用權出讓價格，是在土地出讓合同中載明的土地使用權交易價格。的土地使用權交易價格。 依據出讓宗地的交付條件，土地出讓價格分為依據出讓宗地的交付條件，土地出讓價格分為土土地使用權出讓金地使用權出讓金、毛地價毛地價和和熟地價熟地

20、價。（1）土地使用權出讓金土地使用權出讓金：是指土地使用權受讓人為：是指土地使用權受讓人為獲得土地使用權而支付給政府的金額。獲得土地使用權而支付給政府的金額。（2）毛地價毛地價：指政府在出讓未經拆遷安置補償的舊：指政府在出讓未經拆遷安置補償的舊城區土地（俗稱城區土地（俗稱“毛地毛地”）或未進行征地補償的）或未進行征地補償的新區土地（俗稱新區土地（俗稱“生地生地”）時所收取的金額。毛）時所收取的金額。毛地價通常包括地價通常包括土地使用權出讓金土地使用權出讓金和和城市建設配套城市建設配套費費。（3）熟地價熟地價：是指政府出讓已經具備：是指政府出讓已經具備“三通一平三通一平”等建設條件的土地（俗稱等

21、建設條件的土地（俗稱“熟地熟地”）時所收取的）時所收取的金額。包括金額。包括土地使用權出讓金土地使用權出讓金、城市建設配套費城市建設配套費和和土地開發費土地開發費。 隨著國家土地收購儲備制度、土地以及開隨著國家土地收購儲備制度、土地以及開發制度和招、拍、掛制度的逐步完善，以發制度和招、拍、掛制度的逐步完善，以熟地價供應熟地，將成為政府出讓開發建熟地價供應熟地，將成為政府出讓開發建設用地的主要方式。設用地的主要方式。（二）土地使用權出讓過程中的用地類型劃分（二）土地使用權出讓過程中的用地類型劃分 居住用地居住用地 商業用地商業用地 工業用地工業用地 公共設施用地公共設施用地 市政公用設施用地市政

22、公用設施用地 其他用地其他用地一、城市規劃的作用和任務一、城市規劃的作用和任務二、城市規劃及其與其他規劃的關系二、城市規劃及其與其他規劃的關系三、城市規劃建設用地的分類三、城市規劃建設用地的分類四、規劃設計方案中的主要技術經濟指標四、規劃設計方案中的主要技術經濟指標五、土地出讓和房地產開發過程中的規劃管五、土地出讓和房地產開發過程中的規劃管理理 城市規劃所城市規劃所確定的城市規模和發展方向確定的城市規模和發展方向，是為了實現城市經濟和社會發展目標，合是為了實現城市經濟和社會發展目標，合理進行城市建設與管理的理進行城市建設與管理的藍圖和依據藍圖和依據，是，是協調各項建設和許多經濟關系的協調各項建

23、設和許多經濟關系的綱領性文綱領性文件件。 城市規劃的任務城市規劃的任務P32 三個階段：總體規劃、三個階段：總體規劃、分區規劃分區規劃、詳細規、詳細規劃劃 五個層次：總體規劃、次區域規劃、五個層次：總體規劃、次區域規劃、分區分區規劃、法定圖則、詳細藍圖。規劃、法定圖則、詳細藍圖。 城市的性質、發展目標和發展規模；城市的性質、發展目標和發展規模； 城市主要建設標準和定額指標；城市主要建設標準和定額指標； 城市建設用地布局、功能分區和各項建設城市建設用地布局、功能分區和各項建設的總部署；的總部署； 城市綜合交通體系和河湖、綠地系統；城市綜合交通體系和河湖、綠地系統； 各項專業規劃和近期建設規劃。各

24、項專業規劃和近期建設規劃。 城市總體規劃的目標（城市總體規劃的目標（P32）： 經濟發展目標；經濟發展目標； 社會發展目標；社會發展目標； 城市建設方面的目標。城市建設方面的目標。 城市總體規劃中的專業規劃城市總體規劃中的專業規劃： 土地利用規劃；居住區規劃、環境與綠化規劃、土地利用規劃；居住區規劃、環境與綠化規劃、交通規劃、給排水規劃、電力規劃、熱力規劃、交通規劃、給排水規劃、電力規劃、熱力規劃、通訊規劃、歷史文化名城保護規劃等通訊規劃、歷史文化名城保護規劃等 國民經濟和社會發展計劃國民經濟和社會發展計劃是編制城市規劃是編制城市規劃的依據，城市規劃所確定的城市基礎設施的依據，城市規劃所確定的

25、城市基礎設施建設項目，應當按照國家基本建設程序的建設項目，應當按照國家基本建設程序的規定納入國民經濟計劃和社會發展計劃，規定納入國民經濟計劃和社會發展計劃，按計劃分步實施。按計劃分步實施。 城市總體規劃應當和城市總體規劃應當和國土規劃、區域規劃、國土規劃、區域規劃、江河流域規劃、土地利用總體規劃江河流域規劃、土地利用總體規劃相協調。相協調。（一）居住用地（一）居住用地（二）公共設施用地（二）公共設施用地（三）工業用地（三）工業用地（四）倉儲用地（四）倉儲用地（五）市政公共設施用地（五）市政公共設施用地（六）綠地（六）綠地（一）居住用地（一）居住用地 指居住小區、居住街區、居住組團和單位生活區指

26、居住小區、居住街區、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星用地。等各種類型的成片或零星用地。 包括住宅用地、居住小區及小區級以下的公共服包括住宅用地、居住小區及小區級以下的公共服務設施用地、道路用地和綠地。務設施用地、道路用地和綠地。（二）公共設施用地（二）公共設施用地 指居住區及居住區級以上的行政、經濟、文化、指居住區及居住區級以上的行政、經濟、文化、教育、衛生、體育以及科研設計等機構與設施的用地，教育、衛生、體育以及科研設計等機構與設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施的用地。不包括居住用地中的公共服務設施的用地。 包括行政辦公用地商業金融用地、文化娛樂用包括行政辦公用地商業金融用

27、地、文化娛樂用地、體育用地、醫療衛生用地、教育和科研設施用地地、體育用地、醫療衛生用地、教育和科研設施用地（三）工業用地（三）工業用地 指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施用地。用地。（四）倉儲用地（四）倉儲用地 指倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及指倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施用地。包括普通倉庫用地和危險品倉其附屬設施用地。包括普通倉庫用地和危險品倉庫用地。庫用地。（五）市政公共設施用地（五）市政公共設施用地 指市級、區級和居住區級的市政公用設施及指市級、區級和居住區級的市政公用設施及其附屬的建筑物（含構筑物）和管理維修設施等其附屬的建筑物（含構筑物）和管理維修設施等用地。用地。（六）綠地（六）綠地 指市級、區級和居住區級的公共綠地和生產防指市級、區級和居住區級的公共綠地和生產防護綠地（包括其范圍內的水域）。護綠地（包括其范圍內的水域）。1、建設用地面積建設用地面積：由城市規劃行政部門確定