1、房地產基礎知識n 房地產業： 是從事房地產開發、經營、管理、服務等行業與企業的總稱。n 房地產業主要內容具體包括： 1、土地開發與再開發 2、房屋開發和建設 3、地產經營（土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押） 4、房地產經營（房產買賣、租賃、抵押） 5、房地產中介服務（咨詢、估價、代理等） 6、房地產物業管理 7、房地產金融（信貸、保險和金融資產投資）第一節房地產的概念房地產是房產和地產的總稱。其在物質上是由土地及土地上的建筑物構成的。在經濟學上也叫不動產。一、地產的概念與分類地產：即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。地產類型：l 居住用地：指住宅區內的居住建筑本

2、身用地，以及與建筑有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建筑用地。l 工業用地：主要是指工業生產用地，包括工廠、動力設施及工業區內的倉庫、鐵路專用線和衛生防護地帶等。l 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區中轉倉庫、市內生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。l 交通用地：指城市對外交通設施用地，包括鐵路、公路線路及相關的防護地帶等用地。l 市政用地：指用于建造各種公共基礎設施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎設施使用的用地。l 商業服務用地：指為整個城市或小區提供各種商業和服務業的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等

3、等。l 公共綠化用地：指城市區域內的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產。這類用地主要是為改善城市生態環境和供居民休憩所用。l 教科文衛設施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構、實驗站、體育活動場所、衛生醫療機構等的地產。l 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產。l 軍事用地：指提供為軍事活動服務的用地，屬特殊用地。l 其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區邊緣的農田、牧場、空地等。二、土地所有權的概念與劃分土地所有權：指土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。土地所有權可分為：國有土地和集體

4、土地兩類。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。集體土地：屬于農村居民集體經濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。三、土地使用權的概念n 是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。n 土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用。 1、取得建設用地的方式1）有償取得方式n 概念:指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規劃等條件，將城市土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使

5、用權出讓金的行為。n 土地使用權出讓的形式: A.協議 B.招標 C.拍賣2）無償取得方式 概念：指國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權。 國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施建設和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經濟基礎設施用地；法律、法規規定的其他用地，經縣級以上人民政府批準，可以通過行政劃撥方式取得土地使用權。 2、土地使用權的轉讓概念：指土地使用者根據國家規定，在規定的土地使用年限內，在履行原合同義務前提下，將土地使用權有償讓渡給其他使用者的經濟行為。它包括：出售、交換、贈予等。3、土地使用權的最高出讓年限？1）居住用地70年；2）工業用地50年；3）教

6、育、科技、文化衛生、體育用地50年；4）商業、旅游、娛樂用地40年；5）綜合或其它用地50年。四、房產的分類住宅用房：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。生產用房：指社會各類物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋。包括工業、交通運輸和建筑業等生產活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等。辦公用房：指政府行政部門、事業部門、社會團體以及企業公司等處理日常事務和從事社會經濟活動提供服務的房屋，亦稱寫字樓。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、宗教用房等等。 五、房產所有權的分類占有權：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產的前提條件。使用權：指按照財產的性能和用途行使利用的

7、權利，以滿足人們生產和生活的需要。收益權：指憑借所有權而取得的經濟收入或利益，如房屋所有權人將房屋出租而收取的租金。處分權：決定財產事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產的所有人才具有財產的處分權。六、房屋的性質種類1、商品房商品房是指依法取得法定資質的房地產開發商開發的建設后用于出售的住宅、商業用房以及其他合法建筑。商品房有以下特點：（1）開發主體是取得法定資質，具有合法的房地產開發權的房地產開發企業； （2）開發商以出讓的方式取得土地使用權，并已經足額交納了土地出讓金； （3）商品房的銷售價格由開發商根據市場價格予以確定；（4）消費者購買后并辦理所有權證書后，即取得該房產的所有權

8、，就該房產享有占有、使用、收益、處分的完全權利。2、經濟適用房經濟適用房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應對象，按照國家住宅建設標準建設（不包括別墅、高級住宅、高級公寓），得到政府政策扶持的普通住宅。1）經濟適用房的特點經濟適用房有較強的政策性，這主要表現在以下幾個方面：建設用地采用行政劃撥的方式供應；建設貸款實行指導性計劃管理；房產銷售價格實行政府指導價，按照保本微利的原則確定。2）經濟適用房享受哪些優惠政策 免征城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半征收水電增客費等各種稅費。建設用地采取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限于1%3%，市場利潤被限

9、在3%以下。3）經濟適用房與商品房有什么不同 獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；成本結構不同； 租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。3、安居房 在國家安居工程計劃指導下建造的房屋，按照國家規定的住房制度標準，以城鎮中低收入家庭住房困難戶為對象建造的成本價住宅工程。它是經濟適用住房供

10、應體制的示范工程。它和經濟適用房有何共同和差異？無論是經濟適用房還是安居房都是為了解決中低收入職工住房而建設的普通住宅，其建設用地都是實行行政劃撥；在上市交易時，都必須補交土地出讓金的價款。不同之處是安居房以成本價出售，重點是解決中低收入家庭中的住房困難戶；經濟適用房則是以微利價格出售給廣大的中低收入家庭的房屋。4、房改房房改房，就是國家機關、企事業單位根據國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定（國發199443號）文件的精神，出售給本單位職工或者符合條件的非本單位職工的，原屬于單位所有的公有住房。職工在購買房改房時，售房單位按照購房人的工作年限和所購房屋的具體情況，在標準價的基礎上給予相應價格

11、折扣，包括成新折扣、工齡折扣、現住房折扣、一次性付款折 扣和提前付款折扣等優惠。5、房本子人們口頭俗稱的“房本子”所涉及的房產，實際上是國有企事業單位、房產管理局擁有的自管公有住房。國有企事業單位、房地產管理局將擁有的公有住房，根據國家政策的有關規定，以極低的租賃價格出租給城鎮住房困難戶。承租人與之簽訂房屋租賃合同，按約定交納租金。由于租賃合同通常是以證書的形式發給承租人的，因而這樣的房屋被稱為房本子（房）。這種房產的所有權人是出租人，即國有企事業單位、房地產管理局。6、廉租住房廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主

12、要是騰退的舊公房等。 是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。第二節 房地產市場一、 房地產市場的概念狹義概念：房地產商品進行交易活動的地方或場所。廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發、房地產買賣、租賃、轉讓、互換、抵押以及一些與房地產有關的開發、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。二、 房地產市場的特點：經營對象的非流動性：房地產主要經營對象是房產和土地的使用權，而房屋和土地都是不動產，具有不能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性：指房地產流通的具體形態和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土

13、地使用權的流通形式主要有出讓、轉讓、出租等。市場的統一性：指房產市場和地產市場的融合性。在房地產交易中，任何一筆房產商品交易都必然是房地合一的交易。市場的區域性：此區域性是由房地產商品的差異性決定的。由于其性質和其所處的城市區域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。供給的稀缺性：指房地產市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數量基本上是恒定的。不完全開發性：由于土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。因此，房地產市場活動在某些環節受到

14、政府嚴格限制，具有不完全開放性。市場的不充分性：由于房地產市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產市場只是一個不充分市場。房地產市場投機的巨大可能性：房地產市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產的不斷投資、城市基礎設施建設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產的保值和增值特性都決定著房地產投機的巨大可能性。三、 房地產市場的分類（1）房地產一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經營。（2）房地產二級市場：是增量房地產交易市場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場。（3）房地產三級市場：即存

15、量房地產交易市場，是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。第三節 建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點 1、 民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。（2）公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設施的建筑物，如各類學校、圖書館、影劇院等。2、 工業建筑：供人們從事各類工業生產活動的各種建筑物、構筑物的總稱。通常將這些生產用的建筑物稱為工業廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。二、按建筑結構的材料分類1、 磚木結構

16、：這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結構形式的房屋層數較少，多用于單層房屋。2、 磚混結構：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結構。這種結構多用于層數不多（六層以下）的民用建筑及小型工業廠房，是目前廣泛采用的一種結構形式。3、 鋼筋混凝土結構：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結構用于高層或大跨度房屋建筑中。4、 鋼結構：建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或

17、其他材料制成。此結構多用于大型工業建筑。三、按建筑結構承重方式分類1、承重墻結構它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻、基礎傳到地基上。2、框架結構主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結構中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構成了一個整體剛架（或稱框架）。一般多層工業廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結構。3、排架結構主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固

18、于基礎內。一般單層工業廠房大多采用此法。4、其他由于城市發展需要建設一些高層、超高層建筑，上述結構形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發展了剪力墻結構體系、桶式結構體系。四、建筑高度分類建筑物可根據其樓層數量分為以下幾類1、低層：2層及2層以下2、多層：2層以上，8層以下3、中高層：8層以上，16層以下4、高層：16層以上，24層以下5、超高層：24層以上第四節 商品房預售一、預售條件1）交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書2）有建設工程規劃許可證3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設資金25%以上，并以確定施工進度和竣工交付日期4）向縣級以上人民政府房產管理部門

19、辦理預售登記，取得商品房預售許可證明二、五證二書：1、 五證a、建筑用地規劃許可證建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。 b、建設工程規劃許可證 有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。 c、國有土地使用證經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。d、建設工程開工證建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。e、商品房銷售(預售)許可證 市、縣人民政府房地

20、產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批準性文件 2、“兩書” 商品房質量保證書、商品房使用說明書三、一手房類別n 期房：是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買"樓花"，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。n 現房：所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。n 準現房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓

21、間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。 n 尾房 ：一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。n 爛尾房：是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。四、價格術語n 均價 ：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建

22、筑面積的和數，即得出每平方米的均價。n 起價：即起步價，是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業，以最低層的銷售價為起步價。n 預售價：預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。 五、總體規劃術語n 容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。 n 綠化率：綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠

23、化率高為好。n 總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；n 總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以及地面以上各層建筑面積之和； 六、計算方式n 住宅區人口密度=住宅區人口/住宅區用地(人/公頃)n 人均住宅用地=住宅區總用地/住宅區總人口(平方米/人)n 建筑密度:住宅區總建筑基底面積/住宅區總用地面積(%)n 容積率：住宅區總建筑面積/住宅區總用地面積n 1公頃=15畝=10000平方米n 1平方公里=1500畝=100公頃n 1平方尺=1平方米七、衡量標準n 開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。n 進深：在建筑學

24、上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。 n 層高：層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。n 凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 第五節 商品房面積的計算及公攤1、商品房的銷售面積包括哪幾部分？商品房的銷售面積由套內建筑面積和分攤的公用建筑面積兩部份組成。用公式表示為： 商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積2、如何計算套內建筑面積？ 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻

25、體面積+陽臺建筑面積套內墻體面積：商品房的各套（單元）之間的分割墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻。共用墻墻體水平投影面積的一半記入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。套內陽臺建筑面積：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積；未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積；沒有頂蓋的陽臺不計算建筑面積。3、什么是套內房屋使用面積？ 套內房屋使用面積是指套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規定計算：（1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏

26、室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；（4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。 4、什么是商品房公用建筑面積，由哪些部分組成？公用建筑面積是指由整幢樓的產權人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。未經全體共有人或業主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變全樓公用建筑空間原始設計的使用功能。 公用建筑面積由以下兩個部分組成：（1）電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道

27、、地下室、值班警衛室、以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房面積；（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分割墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。不應計入公用建筑面積被分攤的部分有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。售房單位自營、自用的房屋。為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房。5、商品房的購房者應當分攤的公用建筑面積如何計算？公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應當合理分攤的公用建筑面積。 分攤的公用建筑面積

28、=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積公用建筑面積分攤的原則有以下三點：公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內。為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。6、公用建筑面積分攤系數如何計算？ 公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積÷套

29、內建筑面積之和即將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和，得到的建筑物的公用建筑面積分攤系數。7、在商品房銷售中，產權證登記面積與銷售合同約定面積有誤差如何處理？最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋的有關規定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不符，合同有約定的按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結，買受人要求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買

30、受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。第六節 房地產價格基礎知識 一、房地產價格構成房地產價格主要由以下十個方面組成：l、土地取得費用有四種情況：一是征用農地取得土地的征地費；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補償安置費；三是通過政府有償出讓取得土地的地價款；四是通過二三級市場有償轉讓取得土地的購買價款。2、前期工程費前期工程費主要包括以下幾個方面：三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進行的如建筑地塊上的土地平整，以達到通電、通路等投入的資金。地質勘察費：是指委托專業人員對建筑施工的地塊進行地質勘察的費用。規劃設計費：是指委托設計單位對房屋建沒進行規劃設計而支付的費用。3、房屋建筑安裝工程費是指建造房屋所需的工程費用，是施工企業建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械使用費、管理費、施工企業