1、我國養老地產發展現狀一、概念養老地產概念的提出，始于上世紀七八十年代率先進入老齡化社會的經濟發達國家。其狹義的含義就是將養老主題融合于地產開發項目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。廣義的概念則包括了養老地產獨有的居住功能、服務功能、養老保險的保障功能以及逆向融資功能等。養老地產是住宅地產、商業地產和服務三者的有機結合體，可以稱為房地產混合開發模式。 養老地產接近于高端住宅產品，但又有所不同，養老地產的標準更高，功能和設施更全，可以根據老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫療、康復等方面量身設置。2、與普通住宅的差異性消費群的專一性：它是“針對老年人提供的住宅產品”產品設計的特殊性：住宅樓、醫療

2、看護、交通線路、配套設施等方面符合老人的生理特點。社區活動的廣泛性：在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人約心理需要。3、養老地產的優勢1）減輕子女養老壓力，提高社會效率；2）有利于老年人身心健康；3）服務專門化、系統化，使老年人生活質量大大提高；4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務。4、養老地產的發展過程目前我國養老地產正處于由老年公寓向老年社區發展過程中。普通型養老院：有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會工作者”動員住進養老院。 醫護型養老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱

3、瘓在床等，就可以申請住醫護型養老院。老年公寓：多數是在住宅小區內，專門規劃出一兩棟樓，按照食欲老年人居住的要求來設計和建造。（老年公寓即專供老人集中居住的、采用居家養老和社區服務相結合模式的住宅）。與敬老院福利院不同，它不屬于社會福利設施，而是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。老年社區：老年社區與一般住宅小區相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區。不同之處是，老年社區主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。二、我國養老地產發展概述1、發展背景進入21世紀，隨著我國人口老齡化時代的來臨，我國政府加大了對養老產業的投入力度。僅2009 年一年，國家就建立并逐步推廣了“新農保”的

4、全民養老保險制度。目前已經在10% 以上的縣展開了對60 歲以上的農民發放國家基本養老金；在部分省市逐步開展了向80 歲以上老人發放月度生活津貼；在全國新建了1000 多家養老院和其他養老機構，使10 多萬五保老人開始進入養老機構受到養老護理；加強了全國養老行業的組織建設，成立了全國性的養老產業協會和三個行業性聯盟，即長期照料行業聯盟、養老產業發展聯盟以及研究界推進的研究、護理、實踐一條龍聯盟。同時，政府正在就養老地產的逆向融資產品委托保監會積極進行研究，以解決有房無錢老人晚年生活費用支出問題；對涉及養老地產開發所關聯的土地供應、稅收政策、合作基金的設立以及服務行業標準征求意見；在養老產業的發

5、展規劃上則提出了以家庭養老為基礎，以社區養老為依托，以機構養老為補充，構建符合中國國情的“9073”養老格局（即：90% 通過家庭照顧實現養老，7% 通過社區照顧養老，3% 入住養老機構集中養老）的指導思想。雖然說政府所做的以上工作還沒有真正解決目前困擾我國養老產業發展的核心問題，許多工作還處在研究、探索階段。但傳達出的政策信息是：政府正致力于我國養老產業的穩妥發展，相關扶持政策將隨著工作進度的加快逐步推出，房地產行業進軍養老地產項目的開發，其政策時機已經逐步成熟。從另一個角度分析，經過了連續幾年的房價暴漲，在抑制住房投機政策的高壓下，房地產業正經歷著一次大的調整。雖然沒有人能夠預料此次調整的

6、周期和調整的深度，但多元化的住房供給政策（保障房、廉租房、商品房并舉），必將對房地產行業產生深遠的影響。同時我們應該看到，傳統的房地產大概還有15 20 年的時間可以開發，這個階段買房的主力是70 后和80 后，當90 后成長起來時，他們雙方父母家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就減少了很多。而那時中國已經進入老齡化的高峰期，養老地產或許將成為今后相當長一段時期內房地產行業的主力板塊。因此，養老住宅的開發與建設不僅是將來，也是現在迫在眉睫的事情。只是由于現在養老地產所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支持還沒有完全到位，商業模式也不夠成熟，一旦條件具備，養老地產將會是爆發式增長，每一個

7、房地產商現在就應該未雨綢繆，早作考慮和準備。2、市場分析1）市場基數龐大：社會老齡化程度高，趨勢明顯。目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.73億，占總人口的13%。2）較強的購買力：老人是個相對富有的群體（財富構成：存款+退休金+子女贍養+社會福利+其它）。3）潛在購買欲：養老觀念逐漸轉變。二個客觀條件（4-2-1型家庭結構、優越條件、精神追求）驅動老人的養老觀念在逐漸的轉變。4）供求關系：市場缺口較大。目前全國60歲以上老人約1.73億，現有養老機構提供的床位約為342.3萬張，而入住養老機構的大約有256.8萬人。預計到2015年，我國60歲以上老人約為2億，養

8、老產業規劃格局為90%居家+7%社區+3%機構，按這一格局估算，整個養老產業大約存有1700萬人的市場缺口。5）政策扶持：從全國看，養老地產的相關政策主要體現在“優先供地、稅費減免、優惠利率與貸款貼息、財政補貼”四個方面。三、養老地產在中國的發展現狀1、發展模式國內養老地產三種模式分類第一類第二類第三類名稱單體的養老機構養老服務嵌入式住宅小區綜合性養老社區概念專門的養老院或者老年公寓，不屬于房地產開發項目，由專業的養老機構負責運營無專業養老運營機構提供服務。項目中養老服務主要是為老年人提供一個活動的場所屬于房地產開發項目，項目中的養老地產由開發商自行運營或由專業的運營機構負責運營經營模式大部分

9、為公辦民營，采取出租或會員制形式養老不以盈利為目的，通過住宅銷售來平衡養老服務支出養老地產部分持有、部分銷售舉例北京匯晨老年公寓上海親和源北京怡海花園北京太陽城目前我國處于老年住宅多為商業盈利性，現有老年公寓具有“盈利性事業、市場化經營”的特點，基本屬于商業范圍；老年住宅受眾群體有限，現有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務；僅有部分發達城市的個別開發商開發了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的開發商；我國社會保障體系不完善、不足夠資金發展老齡事業，老年住宅未形成“產業化、社會化、規范化”；無真正針對老年生化、消費習慣、心理特點等方面研究、服務人員素質不高、社區管理、設

10、施亟待完善；另外，國內養老地產開發面臨著土地資源昂貴、相關法律制度不夠完善、養老地產與社會資金未能掛鉤等一系列問題。中國的養老地產基本上都學習美國的CCRC（持續照顧退休社區）社區經驗而來。現在的養老地產市場，盡管表面上風平浪靜，但水面下已是暗流涌動。房地產行業中，萬科、遠洋、保利、首創等開發商均在醞釀著養老地產項目；保險行業，除了泰康之外，中國人壽、新華保險等多家企業也紛紛染指，一批養老地產項目將陸續浮出水面。從2013年開始，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃，這就意味著，多年來桎梏著養老地產發展的“土地”瓶頸將被打開。但是目前國內開發的養老地產項目較少，且開發比較成功的更是

11、鳳毛麟角，以北京、上海的養老地產發展最為成熟。2、市場開發情況1）發展階段：養老機構老年公寓養老社區我國目前處于“以老年公寓為主，并開始向老年社區過渡”的階段。養老模式傳統新型家庭養老以子女照顧為主以社會養老服務機構上門服務為主機構養老敬老院會員制養老俱樂部社區養老很少倒按揭或分時度假式的大型養老社區2）開發理念：專業式養老、主題式養老目前國內的房地產開發商在試水養老地產時，多以主題式養老為主。專業式養老養老機構或綜合型的專業養老項目主題式養老指在社區中配建養老住宅的房地產項目3）開發要素：政策扶持、盈利模式、產品設計、社區配套、服務體系4）產品形式產品形式產品賣點綜合型養老社區賣房子單元式養

12、老公寓賣房間安養養護機構賣床位社區嵌入式養老服務賣人工健康管理型商業服務賣療程5）開發瓶頸：政策支持不完善、資金投入大、對開發商專業度及綜合實力要求較高、客戶接受度低。6）解決對策：政策上，要有針對性的尋求支特，且要形成有效文件；資金上，要尋求盈利模式與融資模式的創新，降低資金沉淀，拓展融資渠道；項目運營上，可利用相關的專業機構進行合作開發；營銷上，強化宣傳力度，配套與體驗現行。四、發展前景1、中國正漸入老 齡化社會，一個龐大的養老社區市場正悄然浮現。我國從1999年進入老齡化社會，老年人口的絕對量大，高齡化趨勢明顯，未富先老，空巢老人數量增加。據專家測算，目前全國養老機構的床位至少缺300萬

13、張，未來20年每年新增60歲以上老人600萬人，其中有3%到5%需要養老機構，每年需要新增床位25萬張，加上目前缺的300萬張，未來五年需要建425萬張床位，如果每套房按一個半老人算，需要建老年公寓283萬套。2、中國醫療保健產業的市場前景巨大。據專家研究，當人均GDP達到3000美元以上時，對醫療保健等服務性需求將會大幅上升，因此在醫療保健產業方面會出需要的服務范圍增加、服務品質提升等，醫療保健產業的支出也會相應地提高。3、我國養老服務業尚處于起步階段。面臨市場化嚴重不足、市場規范不夠完善、資源挖掘度淺等現實問題，投資開發企業大都處于同一起跑線上，市場競爭程度低，便于培育企業核心競爭力。4、

14、解決好老年人的居住問題是有效應對人口老齡化趨勢的關鍵。我國當前的老年住宅在數量上供求不平衡，質量上無法滿足老年人的需求。部分老人沒有自己獨立居住的空間；大部分老年人住在老房子里，住宅設計缺乏對老年人生理及心理需求的考慮；一部分老年人雖已遷入新居，居住條件有所改善，但住宅周圍的社區服務設施缺乏或是服務質量不高，再或者住宅地點遠離社會、遠離親友，交通不便。因此研究和推廣適宜老年人這個龐大社會群體需求的居住模式日見迫切。 五、開發商最新動向萬科、綠地、首創、綠城、保利都試水養老地產，以“社區中配建養老住宅”模式為主。1）萬科萬科集團目前共有4個養老地產項目和一個開發協議項目。2010年，萬科集團就在

15、北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”，采用以銷售為主的養老地產開發模式，為萬科集團的養老地產開發鋪路。此外，萬科集團還在北京的歡慶城、青島的萬科城以及杭州的良渚文化村試水養老地產項目，配建了養老地產項目，但規模都較小。2012年8月22日，萬科與長春市政府簽署健康養老住宅及文化創意產業項目戰略合作協議，計劃投資120億元在長春市多個區域打造總占地面積100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。2）綠地綠地針對上海老齡化趨勢，打造了綠地·21城孝賢坊，擁有完善的配套服務，為長三角規模最大的智能化、多功能、綜合性尊老社區。3）首創2012年4月，首創置業宣布與中國社會福利

16、教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養老地產模式。首創置業公司總裁唐軍表示，通過“住宅+養老”綜合開發模式，將為老年生活社區的產業化和社會化發展開辟新的途徑。北京首創置業與河北建設集團將聯手投資70億元，開發一個位于河北香河的養老項目，總建筑面積近200萬平方米。雙方的合作模式主要是河北建設集團負責項目的建設開發，首創集團負責項目的投資、策劃、定位等，相當于河北建設集團為建筑商，首創集團是開發商，該項目的運營方面以首創集團為主。4）保利2011年，保利地產“和基金”的發布會上，提出“善居養老計劃”，從公益層面出發，以社區為依托，推進養老產業發展；并且與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元，成立養老產業專業管理公司，對養老產業進行專業、高效的運作。保利地產首個養老服務項目保利·西塘越，項目占地面積達10萬平方米，涵蓋親水別墅、合院別墅、聯排別墅和電梯小高層公寓，3300平米私人高尚會所，近9000平米康復