1、XX購物中心運營方案2011年4月28日目錄第一章 本案項目簡介.2第二章 本案年處城市地域條件分析.2第三章 本案現有樓盤狀況分析（SWOT分析法）6第四章 市場定位的分析.9第五章 招商運營.11第六章 商場運營及利潤計算19第七章 商場的裝修與開業鋪貨21第八章 合作方式.25XXXX運營方案第一章 本案項目簡介：1、項目開發商：XXXXXXXX商城由XXXXXXXX房地產開發有限責任公司開發建設。2、項目位置：商城位于XXXX康平街北段。康平街是XXXX最長、最繁華的商業街之一，也是城市中心街路，交通便利，單位、小區、校園環繞。街的中段，客運站、世紀廣場；街東側實驗小學、市機關幼兒園；

2、街北五中、一中；與育才路相隔為市體育場。屬于XXXX文化經濟商貿中心地段、黃金地段。3、面積：單體總面積25,000平方米，共分三層：一層7,000平米；二層9,600平米；三層7,300平米。對面正在營業的XXXX商城總面積為15,000平，分為二、三層（一廳全部為門市已出售產權）。商業街兩側總建筑面積40,000平方米。4、商城內部結構：商場內設兩部扶梯，八處步行梯，四個正門，主門設在康平街一側，二層上空為2,300平米的采光天景，商場寬敞明亮。第二章 本案年處城市地域條件分析1、地理位置：XXXX位于吉林省西北部，地處松嫩平原腹地，科爾沁草原邊陲，是國家對外開放城市。外連遼、吉、內蒙兩省

3、一區，上承長春、哈爾濱、齊齊哈爾等大中城市，周邊與松原、洮南、通榆、鎮賚、肇源等縣（市）毗鄰，是嫩江流域區域性中心城市。2 、城市面積：總面積為4879平方公里，東西長為95公里，南北寬為90公里。3、城市人口：為42.37萬人，全部為常住人口，其中城鎮人口16萬，農業人口27萬。有蒙、漢、滿、回、朝、錫伯等9個民族。少數民族人口8552人。4、人均收入：XXXX政府統計數（按此數據逐年增長）年份統計對象數字（年）全文說明（年）1987XXXX368元1986年人均國民收入691元，比1985年增長40.45%，農民人均收人368元，比1985年減少8%。1989XXXX470元農民年人均收入

4、470元，比1987年減少0.8%。1997XXXX達960元全市農民人均收人達960元，比1995年增長20.3%。1999XXXX1100元1998年，XXXX農民人均收人1100元，在崗職工年平均工資4380元，年末城鄉儲蓄存款余額76606萬元。2000XXXX1550元1999年，XXXX農民人均收人1550元，在崗職工人均收人4850元。2009XXXX9890元（城市）3350元（農民）農民人均純收入達到3350元，同比增長15%；城鎮居民人均可支配收入達到9890元，同比增長15%；2010XXXX1.68萬元（城鎮）4350元（農民）2010年，XXXX農民人均收人4350元

5、，在崗職工人均收人1.68萬元。5、自然資源：XXXX擁有豐富的林草資源、農業資源、水利資源、風力資源、土地資源，是吉林省資源高度聚集的縣域之一。有耕地面積160萬畝；有著名的姜家甸和三家甸場，羊草加工對外出口；水資源充足，境內“一江兩河”（嫩江、洮兒河、霍林河）環繞，年均過境水量208億立方米；石油、天然氣、礦泉水儲量豐富，儲油量1.2億噸，天然氣儲量20億立方米；旅游資源豐富，嫩江灣國家濕地公園，是集避暑、休閑、娛樂的于一體的旅游勝地。6、交通條件：XXXX交通便利,公路、鐵路、水路縱橫交錯,四通八達,長白、通讓鐵路在XX北站相交,境內營運里程133公里,XX北站為國家二級編組站。長白高速

6、公路的通車運行,為XXXX的經濟建設帶來新的春風。即將開工建設的長白高鐵專線竣工后,XX將融入長春1小時經濟圈。XX港是吉林省最大內河港口,是吉林省同俄羅斯遠東地區開展直接貿易的唯一水上通道。7、經濟優勢：農業是XXXX傳統產業，素有“魚米之鄉”、“駿馬之鄉”的美稱。XXXX是全國523家糧棉大縣之一，是吉林省重要商品糧基地，年產糧食13億斤，盛產玉米、水稻、高粱、谷子、小麥、綠豆、葵花、芝麻、甜菜等農產品。2009年，XX全口徑財政收入實現5.5億元，地方財政收入完成2.88億元。全市地區生產總值完成60.8億元，同比增長21%，其中第一、二、三產業增加值分別完成11.4億元、25.5億元和

7、23.9億元。8、消費水平通過2010年XXXX對消費市場的統計，XXXX在貫徹落實擴大內需的方針之時，消費市場平穩健康地運行，零售總額呈現穩步增長態勢。同比增長18.9%。具體表現為： (1)社會消費品零售總額快速增長。 (2)城鄉市場同步增長，農村快于城市。 (3)餐飲市場持續走高，發展空間更加廣闊。 (4)假日消費帶動了全市消費品市場的繁榮活躍。 9、現有商業結構： 從考察中看到，XXXX現有各類市場規劃明確，通訊器材、電腦電子、裝飾裝潢材料、農貿日雜、服裝百貨等都有每個街區的整體規劃，布局合理，可見新型城市的建設過程，政府都有合理安排。現主要有14個大型商場，多以五金交工為主僅有月華商

8、場、百貨大樓、世紀廣場為服裝百貨行業。而且時間不長，多數為1998年開業至今。第三章 本案現有樓盤狀況分析（SWOT分析法）（一）優勢S1、本案的自身優勢 （1）硬件設施好，地熱取暖，為市場發展打下了基礎，特別是2，300平方米的陽光棚天景，更是獨具特色，可以成為XXXX的一個商業景點； （2）地理位置好，交通便利，與新世紀廣場距離為400米左右，公共汽車站與該市場僅800米左右，適合做市場； （3）25,000平方米的經營面積，適合打造大型集餐飲、娛樂、購物、商超于一身的新型商業摩爾；（4）本案地產公司良好口碑，對本案啟動有著推動作用；2、城市優勢 （1）近年來對農村的政策提高了，城市建設環

9、境得到了提升，經營環境也要提升；（2）港口及濕地公園的建立為城市發展現來商機；（3）XXXX是個歷史悠久的城市，一直是嫩江出海口，是通往黑龍江的輸紐，與大慶的隔江相望會給市場發展帶來商機；（4）XXXX在縣級市中發展較快，政府的扶持帶動各項產業飛速發展，本案可依托政府的支持，打造新城市中一個靚點商場。 （二）劣勢W1、本案現存不利因素 （1）地理位置稍后，短期內形成不了商業氛圍，需要時間改變現有狀況。但如果商業氛圍連貫起來，會拉動整個市場。（2）周邊小區入住率較低,購買力沒有形成,需要時間培養。 （3）本案對面的XXXX商場現有商戶經營的蕭條狀況，會對招商產生阻力。 （4）現有城市開發區在向南

10、移，本案所在的北部地區發展緩慢。 2、所在城市存在的劣勢（1）固定人口比例較大，流動人口太少，對市場經濟的發展有影響，啟動時間大約需3-5年左右。（2）大型市場幾乎沒有，僅有的世紀廣場是整個城市的商業龍頭，但檔次較低，環境較差。原有百貨大樓等大型商場，都已轉型經營另類商品，對本案沒有威脅。（3）城市消費水平較低，時尚服飾、品牌服飾等不能引領新潮，消費有實用型為主。（4）政府支持、扶持態度未明朗化。 （三）機會O1、本案的成功機率 （1）打造高于世紀廣場的經營檔次及經營環境的市場，做到價位與之相同，但環境吸引客流。 （2）還要以長春新世紀公園的形式為依據，但經營檔次要低于長春新世紀公園，給XX人

11、民一個新視野。以休閑娛樂購物為一體的新的公園式商場。 （3）歐亞與中東正在往外擴張，特別是歐亞正在準備進入，在他未入前，將商場做起來，可以贏得時機。（4）成功機率 雖是一個未知數，要看企業的實力，經營者的目光與經驗，管理者的魄力與水平，三方面共同努力，成功機會還是很大的，在50%以上，但要3年以上的時間證實。2、城市發展為本案啟動提供機率根據XXXX政府工作報告：（1）嫩江公路大橋項目，可與大慶市相鄰、相通，將增進商貿往來；（2）嫩江灣濕地建設規劃，將打響“東賞長白山，西游嫩江灣”旅游品牌，屆時可為城市經營繁榮帶來突破點。（3）嫩江港口建設，為城市發展打造新的商機。（四）威脅T主要體現在本案運

12、營中外部因素造成的威脅1、定位招商不準將對未來發展產生影響2、歐亞在未來三年內的進入將對本案產生威脅。3、人文消費水準能否提高決定本案的能否持續性發展通過上述分析，其結論為：本案可操性很強，盡管操作過程中會遇到許多問題與挑戰，但優勢與機會可占據強勢，為本案的正常啟動奠定良好基礎。第四章 市場定位的分析1、XXXX現有商業業態分析 通過兩次簡單市場考察，XX現在經濟狀況為：1）小型商場（超市）居多；2）單品賣場居多，大型商場為零；3）分層樓體市場蕭條，D店群房繁華；4）五金電料農資市場繁華，百貨市場蕭條；5）各類品項市場分布有序。足見縣級市場還是以農民消費為主，農民消費的隨意性，主導著整體商業業

13、態的發展，因此，商場的繁榮還須適應主體消費者的心理，不得強制消費、不得盲目定項。2、本案所處位置消費狀態分析現在XXXX地產周邊為新建小區住宅，在晚間亮燈情況看，入住率不達50%，因此消費群體需要時間培養，同時靠廣告宣傳及商場內部環境及商品的吸引。此消費詳細情況還須進一步了解掌握，簡單的兩次考察不足以定論。3、本案運營定位商場的運作成功與否在很大程度上取決于其定位，而商場的定位更多體現于市場的定位，市場的定位是否合理、科學，直接影響著商場的競爭力和生命力。因此，商場必須選擇自己的目標市場，實施市場定位戰略，以便使其在目標市場中處于競爭優勢的地位，通過市場定位使商場在消費者心目中形成一種特色，樹

14、立一種獨立的形象，從而在市場競爭中取得主動，贏得優勢，穩步發展。針對本案所處的地理位置、消費者群體、城市規劃、流動人口狀況、交通狀況、周圍人口分布、及周邊購物商圈的統計調查，決定本案運營定位。（此定位須在決定運營后利用15-30天時間出臺，并按此定位招商，啟動全面工作）。4、本案經營定位1）、商業主題定位：以休閑購物中心形式決定商業主題。2）、商場與社區相融，周邊毗鄰住宅區的檔次，決定并體現休閑情趣、品味文化、品味娛樂的購物樂趣。 3）、商場經營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中檔次品牌。² 4）經營主題：根據市場調查分析，經營商品主題：以三層不同形式的經營風格為主導，分別設立經營項目

15、。經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。 第五章 招商運營1、招商團隊建設與人員的培訓對于商場的前期運營來說，招商至關重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商團隊，招商團隊的建設和招商平臺的建立，需要有組織架構、專業化操作、商業資源整合等方面，因此，要對招商人員設定目標，做好工作進展計劃控制，也需要進行業務知識和招商政策培訓，統一招商說辭。2、招商部的組織架構與工作職責。1）、招商部的組織架構。運營經理招商經理 招商經理 招商經理（一層） （2層女裝） （2層男裝）（3層運動）（3層娛樂）2名專員 2名專員 2名專員 2名助專員 2名專員招商人員開業后轉為商管干部。2）、招商部人員

16、工作職責。A、運營經理職責：（前期招商工作職責）1、負責企業發展規劃，擬定企業經營發展計劃；2、負責安排樓層經理全面招商工作；3、負責制定市場經營格局（圖紙）及租金測算；4、負責協助各部做好市場調查工作；5、負責參與市場招商及租金、押金收繳工作。6、負責完成領導交代的其他工作。B、樓層經理職責（前期招商工作職責）1、負責本樓層招商工作及員工日常工作。2、負責前期市場調研，并做好市場分析，將資料按需歸類，做好資料積累工作；3、負責與客戶面對面、一對一，認真洽談，以誠相待；4、負責對管區攤位布局進行合理調整，并提出修改意見；5、負責完成領導交代的其他工作。C、樓層招商專員：（前期工作職責）1、負責

17、所在樓層的招商工作。2、負責本樓層經營商品的市場調查、市場分析，并提出可行性建議。3、負責招商的接待工作。4、負責外圍市場的招商洽談工作，并做好記錄統計，上報部門負責人。5、負責商鋪的租金收交及簽訂合同。6、負責完成領導交代的其他工作。3）招商部工作內容1、合理安排工作人員進行招商調研，并做好詳細記錄，以便備案。2、制作科學合理的攤位布局圖，同時出臺攤位租金、面積核算臺帳。3、每天總結調研情況，對招商中出現的不利因素進行調整。4、結合過去工作經驗，與客戶洽淡，針對性招商。5、掌握國家政策、法規，以優惠政策吸引客戶入駐。6、負責與有意向客戶簽訂合同，完成招商工作。3、招商政策1）、指導思想圍繞全

18、局招大商，合理定位塑商場。突出品牌，形成特色，把本案打造成精品化、個性化、品牌化、時尚化、休閑化、娛樂化的時尚購物中心。2）、招商的政策A、招商的具體政策（根據世紀廣場現有每平米租金35元/月平衡估算） 租金：一層50-60元/月/平方米；二層35-55元/月/平方米；三層25-35元/月/平方米；交租形式：年交押金：10,000-30,000元間，視單品面積而定B、招商的優惠政策的建議為了加快招商進度，盡快的招大商、招滿商，在優惠政策方面采取以下措施。a、一次性交納1年租金享有政策：b、一次性交納2年租金享有政策：c、簽約XXXX，享有政策：d、政府相關扶持政策：e、簽約客戶每介紹一戶新戶享

19、有政策：e、租賃兩個或多個商鋪享有政策：f、免費為商戶提供服務：g、在本案租賃商鋪，免網絡初裝費。h、商戶手機統一鈴聲等：C、招商的方式與方法（1）為了實現大招商、招大商的目的，主要采取以下幾種形式進行運作：1）、造聲勢，廣泛宣傳。利用電視、商場樓體及街道懸掛條幅、報刊上打廣告、印發DM單、做紙巾袋等形式進行廣泛宣傳。2）、走出去面對面宣傳招商。主要招商領導親自去外地挑選合適與本商場經營的業戶在本地或外地進行洽談招商。3）、號召全體員工進行招商。4）、做好招商工作的領導工作，本次招商工作在總經理的統一部署下開展，各部門通力合作、緊密配合把招商工作做好。5）立項后，對想引進的項目做好前期調查，直

20、導總部特邀招商（如國美、蘇寧、肯德基、屈臣氏等）（2）招商推廣主題的闡述 提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型購物中心；XXXX崛起的中心商圈；未來CBD金坐標突出投資價值；以商鋪的投資作為推廣重心。從以下幾方面支撐本項目的投資價值： a、地段優越：b、未來的中心商圈： c、投資前景： d、經營品牌： e、出租策略。對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從而實現整體目標的實現。 在招商的運作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據市場情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。 （3

21、）招商的建議 為了取得較好的招商業績，建議如下： a、引進品牌經營者入場，樹立消費者購買信心； b、內鋪實行租賃、統一收款形式； c、店鋪小分割，壓縮鋪位投資總額； d、付租款方式優惠，降低投資門檻； e、為專營店或批發大戶一站式服務，統一收款、統一經營，統一管理、統一服務，免除投資者后顧之憂。 （4）招商工作的開展與執行1、招商的范圍與時間（1）、范圍。a、在長春、哈爾濱、沈陽等地引入商戶，重點在長春進行招商。b、在長春進行招商。一是批發市場的中檔品牌：可以引入遠東、溫州城、長客隆的經營業戶。這些商戶積累了雄厚的積金和豐富的經驗。二是普通商場的中檔品牌：可以挖掘華正、崇智、中東的業戶。這些商

22、場一直走中檔的路線，經營的商品適合于我們的商場。三是歐亞商場的二三線品牌，可提升商場的檔次。四是協商引入品牌專營店經營業主。這些品牌很有知名度，對于吸引消費者和商場經營起一定的作用。C、本地路線，一是本地大品牌代理商；二是本地有實力的有經驗的客戶；三是本地具有代表性的客戶；（2）、時間。招商時間分為四個階段：第一階段第二階段第三階段第四階段（3）、內容。商場總面積為6,210.2+9,179.4+7,105.8=2,2495.4平方米，其中：一層：（30+47.7）*159.85/2=6,210.2平方米（含柱子及樓梯間等）二層：（48.5+66.35）*159.85/2=9,179.4平方米

23、（含柱子及樓梯間等）三層：9,179.4-（144*14.4）=7,105.8平方米，（含柱子及樓梯間等）按正常商場招商比例6：4的比例(含樓梯間、柱子及通道)，招商面積為13,497平方米。針對所處商圈及其經營品牌定位，建議形成三賣場，即：一層：超市類（綜合超市、單品超市等）招商面積為3,726平方米；二層：賣場類：招商面積為5,507.6平方米，品牌男女服飾、珠寶首飾、手表、眼鏡、化妝品、鞋類、手袋、箱包皮具、兒童服飾、兒童用品、婦幼用品、針織品等；三層：綜合休閑類：招商面積為4,263.4平方米， 1、運動類：品牌旗艦店、體驗店、健身會館； 2、餐飲類：日韓料理、甜品屋、烤涮快餐，特色風

24、味等 3、娛樂類：電玩、網吧、酒吧、足療會館、數字影院、兒童娛樂項目等 4、服務類：銀行、移動營業廳、婚紗攝影、美容美發SPA、旅行服務、鮮花、干洗。 2、招商進度中的比例分配招商的前期階段，完成招商面積的比例計劃為：招商占商場總面積20左右；招商的中期階段，完成招商面積的比例計劃為：招商占商場總面積60左右；招商的后期補充和調整階段，完成招商面積的比例計劃為：招商占商場總面積20左右；招商至80%即可開業，在開業后可相繼入駐商戶，完成后期招商的全部工作，隨后進入招商調整階段。第六章 商場運營及利潤計算1、交納（一年）租金計算按每平方米租金計算整體收入（4種租金/平米）樓層招商面積租金/平米租

25、金/月租金/年租金/平米租金/月租金/年一層 3,726 50 186,306 2,235,672 55 204,937 2,459,239 二層 5,508 35 192,767 2,313,209 40 220,306 2,643,667 三層 4,263 25 106,587 1,279,044 30 127,904 1,534,853 合計 13,497 485,660 5,827,925 553,147 6,637,759 樓層招商面積租金/平米租金/月租金/年租金/平米租金/月租金/年一層 3,726 60 223,567 2,682,806 65 242,198 2,906,37

26、3 二層 5,508 45 247,844 2,974,126 50 275,382 3,304,584 三層 4,263 35 149,222 1,790,662 40 170,539 2,046,470合計 13,497 620,633 7,447,594 688,119 8,257,428 2、履約保證金計算每個檔口履約保證金為10,000-30,000元，3、年費用支出（參照XX每年費用支出）此項目內所列費用系17年中每年支出項目，許多項目本案運營中未必會出現，只列為參考。 XXX營業面積為30,000項目 金額 員工及臨時工資71人1,400,400辦公費19,500差旅費40,00

27、0業務招待費175,000宣傳費400,000勞動保險費108,000醫療保險費16,200企財保險費10,000住房公積金16,200維修費250,000物料消耗60,000低值易耗品攤銷60,000衛生費49,100水費62,400電費1,776,000電話費14,400工作餐56,400采暖費6,000,500勞動保護費30,000煤氣費12,000土地收益金100,000垃圾清運費60,000掃雪費20,000占道費議價租賃管理費120,000臨時用工管理費4,000消防費用40,800運雜費1,200洗滌費5,000燃料費3,000機動車費用30,000 其他費用 36,000 總計

28、5,465,300本案第一年的支出費用，以實際發生情況為準，第二年按第一年情況制定預算，由公司財務審計核定后執行。4、本案總利潤以收入減去支出為純利潤。第一、二年以穩定市場為基礎，租金保持不變，第三年開始，每年以遞10%為基礎，逐年遞增。5、合同的制定與簽訂1、合同的制定應該以法律為依據，經營為準繩，招商正式實施時定稿印制。招商人員要求理解合同、每人都能獨立完成合同的簽訂。2、簽訂合同是要收取租金和保證金，并交納商場促銷費和營業員的工裝費、工牌費。第七章 商場的裝修與開業鋪貨（一）商戶裝修商場簽完合同的商戶這個時期應該提交裝修方案及圖紙，管理人員審核后進入裝修，每個商戶需交納裝修保證金3000

29、元-5000元，待商場管理人員組織驗收，合格后通知業戶開業前一周鋪貨，開業一個月后，在無任何事故發生后，可將裝修押金返還商戶。（二）、商場的開業前與開業宣傳策劃1、商場的開業時間確定。商場的開業時間為2、開業前的宣傳（待定）3、開業當日的宣傳活動（待定）（三）、商場部門的組建及人員結構1、設置的部門及商場的組織架構。1）、部門設置： 財務部商場總經理、副總經理總助總助政務部運營部辦公室物管處安保隊企劃部商管部招商部 人員配置說明崗位設立人數崗位描述總經理1人直管副總經理及財務部工作，掌控企業大局副總經理1人對總經理負責，直管總助工作總 助2人對總經理副總經理負責，直管運營部、政務部招商部經理1

30、人對主管總助負責，直管商場招商工作招商專員 1人對部門經理負責，主抓商場招商工作商管部經理3人對主管總助負責，直管樓層日常管理商管部主管6人對部門經理負責，管理樓層日常事務企劃部經理1人對主管總助負責，直管策劃宣傳工作企劃部文員1人對部門經理負責，主抓文案、美工、平面設計企劃部廣播員1人對部門經理負責，抓好廣播窗口工作辦公室主任1人對主管總助負責，負責企業對外協調及人力資源相關工作安保隊長1人對主管總助負責，負責企業四防安全工作安保員9人(含防火專員),對隊長負責,負責企業四防安全檢查工作。物業部庫管員1人對主管副總負責，并負責與公司物業部聯系相關事宜財務經理1人對總經理負責，負責企業財務支出與核算，費用管控工作。財務部出納1人對部門經理負責，負責企業現金收支及往來財務賬務工作。總計32人2）員工工資測算員工工資職員人數工資基數資金月工資月工資總額年工資總額總經理11000010,00010000120,000副總1550010006,500650078,000總助240008004,8009600115,200中層正職823005002,80022400268,800主管714003001,700