1、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的商品房銷售管理辦法規定：“符合商品房銷售條件的房地產開發企業，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款，當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用”。2005年3月15日北京市建設

2、委員會和北京市工商行政管理局聯合制定了北京市商品房認購書格式合同，要求開發商按此格式合同的內容執行。認購書的格式條款內容實際上是對合同法、擔保法、擔保法司法解釋、商品房買賣合同糾紛司法解釋等具體法律法規的具體化。該認購協議書的第四條規定：認購人同意在支付定金之日起_日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。第六條規定：認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過_日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起_日內將已

3、收取的定金退還認購人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責于任何一方，所以出賣人應把定金全數返還買受人。在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發放簽約須知，以便使購房者明白下一個細節，購房人只有明白其中內容，才能順利簽定購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證（也叫建設工程開工證）、商品房銷售預售許可證；“二書”是指住

4、宅質量保證書和住宅使用說明書，在簽訂購房合同時，一定要堅持使用國家認定的商品房買賣合同的規范文本，不要使用房地產開發商單方制定的合同文本，以防在合同中出現欺詐行為。購房者對合同中的各項條款一定要弄清楚，特別是有關房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關鍵條款。尤其是在違約條款中，必須寫明如果產生質量問題、面積不符問題、交房拖后、配套設施不全以及其他與合同內容不符時的索賠辦法和賠付金額。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協議條款。格式條款是合同雙方不能變更和選擇的，沒有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協議條款則必須在雙方協商一致，或者以補充協議的形式在合同中表現出來，只要把握好選擇條款

5、和協議條款，就能充分保障購房人的權利您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協助辦理，律師可以幫助您起草補充協議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。(注意： 還有可能會出現的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發展商能否退還定金？這就需要購房人和發展商在雙方協議中明確何種情況下，購買者可以終止協議，拿回定金。一、同違約責任規定含糊，開發商承諾不兌現時，購房人權益受損。如延期交房，按合同規定可以退房的，甚至有擅自改變設計，商用房的游泳池變成了停車場，該建的不建，或者根本不建，嚴重影響了居民的生活，對一些關鍵的

6、問題，開發商與消費者簽定合同時或者不約定，或者在約定中設下陷阱。出現糾紛后千方百計地推卸責任。二是商品房買賣合同示范文本內“面積確認及面積差異處理”中空格處可填寫雙方自行約定的內容， 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理： 根據規定，如果房屋面積絕對值誤差比超過3的，購房人就有權退房，但實際情況由于一些開發商在合同中做出不利于購房人的約定，購房人很難索賠。由于面積縮水的數額很大，計算的依據透明度也差，同時造成了面積爭議引起的投訴也逐年在遞增。三、房屋面積：開發商應以套內面積簽訂購房合同，對套內面積和

7、訂房階段的建筑面積之間的換算方法必須進行明示，并以套內面積為單位公布每平方米單價和房屋總價；開發商應承諾交房時使用面積應和簽合同時的套內面積相等。對于交房之后實際套內面積和合同簽署面積的差值，正負偏差不得超過3%，如果超出該范圍，多出部分業主可按照合同單價進行購買，不足部分開發商必須以合同單價退還買受人。四關于裝修標準：開發商承諾的裝修標準必須以書面的形式進行，對于裝修時所使用的所有材質（指包括公共部分裝修時使用的工程材料）和型號（指裝修時使用的廚房用具、衛生間用具等），必須進行明示；請開發商注明精裝修的保修年限是多久。五關于車位：地上車位是否有產權，業主如何購買及使用年限為多久；如果租用車位

8、，費用如何，該收費標準的時限為多久？制定依據是什么六關于物業和綠地：物業收取的費用，服務的內容必須作為合同的必要組成要件以書面形式進行，入住后一年內，所有業主有權對物業公司進行評估，如果認為物業公司不能勝任小區的物業工作，有權進行解聘和新物業公司的聘用。七關于入住條件和房產證的辦理：入住條件必須達到八通，即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬帶。(供水、供電、供熱、燃氣、通訊等) 1)售房人土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房等；(2)房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；(3)付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；(

9、4)交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；(5)質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；(6)產權登記和物業管理的約定；(7)保修責任；(8)購房人使用權限；(9)雙方認定的爭議仲裁機構；(10)違約賠償責任；(11)其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。2)簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，例如：合同中的甲方不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。其次，合同

10、上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確。第三，房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，將開發商有關面積的宣傳材料擇要寫入合同。合同中要明確約定面積誤差的范圍和超出范圍的處理方法，如果交付面積超過約定范圍，客戶有權要求退房并要求賠償利息損失。第四，交房時間和預期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標準、物業的服務項目、收費等，同時明確違約責任。值得一提的是，對違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的還是消費者。第五，在合同中應注明付款方式與價位，是一次性付款還是按揭、分期付款。如果是分期付款，每期款的繳款時

11、間應注明，這涉及到違約付款的問題。第六，樓盤的宏觀規劃要詳細。如戶型、綠化、相關配套設施、開發商對小區的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。第七，房屋的裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。容易忽略的四大問題1、不可輕易同意開發商刪除商品房買賣合同示范文本內印制的預先擬訂內容；如果必須填寫“自行約定”內容或刪除有關條款內容，建議向有關行政管理部門或律師咨詢。2、開發商交付房屋的日期一定要寫明確，應明確到某年某月某日交樓，不應用模棱兩可的措詞來表達，因為這里涉及到逾期交房的違約問題。注意開發商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。3、應在合同中明確房產證辦理的具體時間，以及無房產證、遲辦房產證的違約責任，或者約定賠償金約束開發商。4、除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述商品房銷售合同內容，有的開發商還會讓購房人再簽署一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任，以及面積丈量誤差過大時在哪些情況下的免賠責任。一般情況下，開發商簽此合同，主要是