1、 辦公大樓物業管理服務合同甲方（采購人）：辦公大樓乙方（成交人）：物業管理根據物業管理條例和相關法律法規的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對辦公樓及住宅區提供物業管理服務事宜，簽訂本合同。一、物業管理區域情況第一條 物業管理區域基本情況物業名稱：辦公大樓物業管理服務 地址：市物業類型：單位辦公區及住宅物業管理服務管理圍：辦公區東至通道，南至北墻，西至大道邊，北至公司交界圍墻，建筑共計約24000平方米的區域。具體物業構成及配置的共用設施設備明細詳見甲方提供的資料或實地察看了解。二、物業管理服務事項第二條 乙方提供服務工作主要容為甲方及本物業的全體業主和物業使用人（全體業主及

2、物業使用人授權給甲方簽訂合同）提供安全保衛、保潔服務、水電維修、設施設備維護、環境綠化、機關臨時服務等容。第三條 乙方為甲方及本物業管理區域的全體業主和物業使用人提供下列的物業管理服務事項：（一）物業圍建筑物的共用部位（共用部位包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結構、樓梯間、走廊通道、門廳等）的維護，主要容為：1、對共用部位進行日常管理和維修養護，檢測記錄和保養記錄齊全。 2、根據建筑物的實際使用年限，定期檢查共用部位的使用狀況，屬于開發商保修期限的，乙方負責督促開發商履行保修義務。保修期已滿，屬于大、中維修圍的，乙方應及時報告，由甲方確定聘請第三方進行維修，在維修期間，乙方須予以配合做好維修協

3、助工作。 （二）公共設施設備及附屬建筑物和構筑物的維修養護和管理主要容為： 1、對公共設施設備及附屬建筑物和構筑物進行日常管理和維修養護。（公共設施設備包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾箱、共用照明、天線、空調、高壓水泵、電梯、樓消防設施設備等）及附屬建筑物和構筑物（附屬建筑物和構筑物包括道路、溝渠、水池、停車場等）。 2、建立公共設施設備檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊。 3、對設施設備進行規標志，責任到人；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規，設施設備運行正常。 4、對公共設施設備每天組織檢查，做好巡查記錄，需要維修，在保修期的，乙方及時聯系供貨商

4、保修。保修期已滿，屬于小修圍的，乙方及時組織修復，小修費用由乙方承擔（材料費由甲方承擔）；屬于大、中修圍或者需要更新改造的，乙方應及時報告，由甲方確定聘請第三方進行維修，在維修期間，乙方須予以配合做好維修工作。 5、每月對消防設施設備至少檢查一次，保持其完好性，可隨時啟用，消防通道保持通暢（新辦公樓區的總消防系統、水電系統、排水系統與南浦云大樓共用，物業管理、維護等費用均包含在合同包干費用中）。 6、保持小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規。 7、路燈、樓道燈完好率不低于90%。 8、在容易危及人身安全的設施設備上有明顯警示標志和防措施；對可能發生的各種突發設備故障設立應急方案。 （

5、三）公共秩序維護（保安服務）和小區安全保衛，主要容為： 1、商業廣場主樓通道出入口（家屬區門口）24小時秩序員執勤；商業廣場裙樓通道出入口（辦公樓前后）7:30至18：00秩序員執勤：老辦公樓大廳24小時秩序員執勤。 2、秩序人員每天必須統一著裝，持對講機、警棍值勤，對服務區域重點部位（如與相鄰單位交界處，辦公大樓周邊、節假日辦公樓各樓層、辦公一樓外側各處）白天每2小時巡查1次。晚上每1小時巡查一次，配有安全監控設施的，實施24小時監控。 3、秩序人員必須盡心盡力，盡職盡責，不得擅離崗位，不得交接班脫節，不得在值班室進行下棋、打牌等娛樂活動，更不得睡覺。否則，甲方發現一次，乙方應向甲方支付20

6、0違約金。 4、維護好機關院的日常車輛停放管理工作，引導車輛有序通行、停放；秩序員每天詳細、準確記錄外來車輛進出情況。對進出住宅區車輛實施嚴格的檢查、登記管理；住宅區不允許未經甲方或業主同意的外來車輛停放，否則，一經查實是因乙方原因造成的，則乙方向甲方支付每車每次30元違約金。 5、外來人員必須出示有效證件并自行登記，并經工作人員或住戶核實后方可放行。信訪人員必須引導到辦公樓一樓信訪室，由接訪人員接待辦理相關事宜。 6、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。 7、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時采取應急措施，并報告甲方和有關部門。 8、對小區進行安全監控和巡視，

7、保證監控攝像頭完好和無監控死角，并保存一個月監控攝像資料。 9、嚴禁乞討、收報紙、拾破爛、推銷人員、游動商販等閑雜人員進入辦公區域，否則，甲方發現一次，乙方應向甲方支付50元違約金。 （四）保潔服務，主要容為： 1、每天機關工作人員下班后對辦公樓所有衛生間、樓道、通道、包括樓梯扶手等公共部位進行保潔一次。 2、每天工作人員下班后，清潔部分辦公室的衛生并在第二天上班前打好開水。 3、按照甲方的通知，及時準備會議室開會前的準備工作（包括茶水、打開相關設施設備）會議后，做好會后的衛生清掃及收檢工作。 4、不定時巡檢公共場所的衛生，發現有污物、垃圾及時清掃干凈，辦公區域的衛生間必須保證無污物、無異味。

8、 5、逢冰雪天氣，白潔人員及時清掃出通道，方便辦公人員和車輛進出。 6、做好窗戶、玻璃大門的清洗工作，樓道對外玻璃一月一次擦洗。大廳玻璃每周擦洗一次。 7、物業區域的垃圾每日至少清運一次，保持垃圾桶清潔、無異味。 8、小區道路、停車場、綠地、一樓大廳、樓道每日清掃保潔1次；樓梯扶手每日擦1次；共用部位玻璃、路燈、樓道燈每周清潔1次，并及時掃除路面積水。 9、由一名保潔人員對公共部位進行不定時的巡視，確保公共衛生環境的清潔，沒有垃圾和異味。 10、共用雨、污水通道每季疏通1次；雨、污水管道每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每半年清掏1次，發現異常情況及時清掏。 11、根據當

9、地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。 （五）裝飾裝修管理，主要容為： 1、根據住宅裝飾裝修管理有關規定和業主規約要求，建立完善的業主住宅裝飾裝修管理制度。業主裝修前，依照規定審核業主或物業使用人的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項：每日巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危機房屋結構安全及拆除共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻施工并報告甲方和有關部門。 2、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻。（六）管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案等物業資料等。（七）代理書刊、信報、快遞等分檢，并及時送達或告知。（八）做好市政、環衛、供水、供電、供氣、通訊、郵政消防等公共

10、部門的銜接工作，以及其他涉及物業管理的行政外聯事務。（九）受甲方委托，為科技大樓購電、供電至用戶計量表，乙方按甲方確定水電價格收費，并自負盈虧。（十）區域的綠化維護（按要求定期修剪、整枝、除雜草、澆水、防蟲等）。 （十一）其他委托服務事項：其他可委托乙方對其提供物業管理服務合同圍以外的服務，服務容和費用由雙方另行商定。 三、物業管理服務質量 第四條 乙方提供的物業服務標準應不低于普通住宅小區物業管理服務等級標準（中物協20041號）所規定的二級以上標準。第五條 本合同對乙方服務質量方面要求： 1.區道路完好率95%以上； 2.室外照明完好率90%以上； 3.溝渠池井完好率90%以上； 4.消防

11、設施及排水管網：管道暢通，無堵塞；無泄漏；消防設施正常有效； 5.共用標示導示：標識實施完好率98%；標示無損壞； 6.其他共用設施：確保圍墻安全使用； 7.智能化系統：系統性能良好，正常運行；設施完好，整潔有序，無破損；8.物業管理區域明顯被撬被盜事件，經公安部門確定被盜事件，體積在0.6*0.6*0.6米以上物品，由乙方負責實價賠償。甲方及業主其他體積在0.6*0.6*0.6米以下財產被盜（不含金銀、現金、有價證券、珍藏物品、通訊工具等貴重且便于攜帶的物品），如乙方存在未盡安全保障責任之行為，則根據其過失大小進行適當賠償。四、物業管理服務費用第六條 物業管理服務收費選擇包干制，乙方不得以虧

12、損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。物業管理服務費用的構成包括成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。第七條 本物業的管理服務費最高每年合同總價為人民幣：叁拾壹萬元整，即每月人民幣￥25833.00，每月結算1次（甲方按服務費百分之五的標準提取服務質量保證金，如乙方無違反合同容行為在合同到期后一次性付清）甲方按每月將物業管理費匯至乙方指定的銀行賬戶。第八條 責任區公共部位照明、綠化、值班（甲方指定地）等所用水電費，日常維修配件購置費用由甲方承擔，交環衛部門的費用由甲方承擔。第九條 辦公區電梯的電費、年檢費、維修費由甲方承擔實際支出的百分之五十，其他部分由另外業主承擔。第十條 其他相關費

13、用劃分 乙方所收取的費用不包含公共及私有財產和人身安全投保的保險費用。 物業服務管理設施和用品及物業工作人員生活用品的購買和添置由乙方負責。五、雙方的權利義務 第十一條 甲方權利和義務1、甲方負責告知辦公人員節假日和非上班時間進入辦公樓一律從辦公樓后門值班室出入。2、審批乙方提出的物業管理服務方案，年度管理服務計劃，維護養護計劃，年度財務預決算報告，監督檢查乙方各項方案計劃的實施。3、監督乙方的管理，提供物業管理的辦公用房，支持乙方的管理服務工作。4、負責引導甲方工作人員及全體業主、使用人接受乙方的物業管理，委托業主委員會作為全體業主和使用人的物業管理和日常協調機構，負責將業主的意見和要求匯總

14、后與物業公司交涉，其管理效力與甲方等同。5、委托乙方對違反物業管理法律、法規和政策以及本物業管理制度而損害甲方利益的行為進行阻止、調解、情節嚴重的向公安部門報告并協助處理。6、不干涉乙方依法或依照合同規定容所進行的管理經營活動。7、乙方所聘用人員，因責任心不強，服務不到位，發生偷盜現象等治安及安全事故的，甲方有建議解聘權。8、有關管理條例等法律、法規、規章規定的屬于甲方的其他權利義務。 第十二條 乙方的權利和義務1、乙方須具備物業服務企業二級資質，并向甲方提供資質證書及營業執照的復印件進行備查。同時按照合同約定的物業管理服務事項和服務質量提供相應的服務。2、按照合同約定的收費標準和方式向甲方收

15、取物業服務費。3、承接物業時、應對物業共用部位、共用設施設備及所有隱蔽工程進行查驗，并做好書面記錄和簽認工作。4、未經甲方書面同意，不得將物業管理區域的專項服務業務委托給專業性服務企業或機構，也不得將該區域的全部物業管理轉包委托給第三方。5、根據業主或物業使用人的委托，提供除合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。6、不得侵害甲方、業主、物業使用人的合法權益，不得利用管理事項獲取不當利益。7、及時向全體業主通告本區域有關物業管理服務的重大事項、及時處理投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。8、結合本物業管理區域的實際情況，制定安全應急預案、編制物業管理服務方案、年度管理服務計劃、維修保養

16、計劃、年度財務預決算報告。9、勸告、制止本物業管理區域違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面的規章制度的行為，對違反法律法規規定的行為及時向有關行政管理部門報告。辦公區、住宅區發生打架斗毆，保安人員應及時制止，如情節嚴重應及時報警，防止事態擴大。10、協助做好物業管理區域的安全防工作，發生安全事故時，應按緊急預案采取應急措施，并及時向行政管理部門報告，協助做好救助工作。11、非經甲方和所有業主及物業使用人許可并辦理有關手續，不得擅自改變公共建筑和共用設施設備用途，不得擅自占用、挖掘本物業管理區域的道路、場地。12、本合同終止時，在甲方監督下，將物業管理用房等財產、有關賬目和物業管理相關資

17、料及時如數交給新的物業管理公司，如交接手續不全或拒絕交接，扣除全部服務質量保證金。13、根據有關法律、法規、政策及合同的規定，制定本物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，自主開展各項管理經營活動。14、按甲方所確認的物業管理服務圍、具體項目和服務標準提供服務，收取政策性服務費用。15、負責編制公共部位房屋及附屬設施、設備中、大維修計劃方案，報甲方審批。16、接受甲方物業主管部門的監督、指導。17、未經甲方批準同意不得占用本物業的公共部位和政變其使用功能。18、乙方必須選派較高素質的工作人員。其人員必須具備道德品質、身體素質好、敬業精神強、工作作風等四項基本條件，乙方應經常加強對下屬工作人員的

18、責任意識、安全意識、服務意識等方面的教育和培訓。19、乙方必須確保甲方所核定的各個崗位的人數，但有權根據需要，在與甲方協商一致后，對下屬工作人員進行調配。因人員調整產生的責任和發生的費用乙方自負。20、保證所聘用人員身體健康，年齡不能超過55周歲，并勝任所應聘的崗位要求與其簽訂書面的勞動合同并提交給甲方備案，為聘請人員購買相關社會保險（五險一金），確保人身安全，聘用人員因違反紀律、法規和其他制度而造成后果的，由乙方自行承擔一切責任。21、.統一為員工配置崗位相一致的服裝，保證所有員工在上班期間服裝規、整潔，保持良好的形象。22、乙方所指派的人員因勞動關系、患病、因工或非因工造成人身傷亡事故糾紛

19、，均由乙方自行解決并承擔相應的法律責任，與甲方無關，并不得因此影響甲方的正常辦公秩序。23、管理條例等相關法律、法規、規章制度的乙方其他權利、義務。第十三條 根據甲方的授權，在物業管理服務中授予乙方以下權利：1.制定必要的規章制度，并以有效方式督促業主和物業使用人遵守。2.采取批評、規勸、警告等措施制止業主和物業使用人違反業主公約及公眾管理制度的行為。第十四條 物業管理用房屬全體業主所有，由乙方在合同期限無償使用，但不得擅自改變其用途。 六、 合同期限第十五條 本合同期限自2016年1月1日至2017年1月1日止。合同期限屆滿前一個月。甲、乙雙方如有意向續簽合同，應按相關政策報批并履行正式手續

20、方可；雙方未能續簽合同的，乙方應在合同屆滿后七日退出物業管理，交還物業管理用房及所有資料。屬于乙方征得甲方書面同意添置的不能拆遷的固定資產雙方可協商作價給甲方。 七、違約責任第十六條 乙方除按合同約定進行公共部位的保潔外，增加有關辦公室、會議室的保潔工作，不另行增加服務費用，甲方不定期對保潔工作進行抽查，衛生有死角，明顯積灰現象的經甲方、業主、使用人告知一天未組織人員清潔，乙方每次應支付違約金200元。乙方保證排水、排污管道溝井的通暢，若出現公共水管破裂、下水道堵塞（無特殊情況）在24小時乙方未修復，乙方每次支付200元違約金，乙方應在加強對辦公樓進出人員的管理，做好值班記錄，因管理不到位，出現偷盜事故，乙方每次應支付1000元違約金并附賠償責任。第十七條 如因甲方原因，造成乙方未完成規定服務質量或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方期限改正，仍不改正的，有權解除合同。第十八條 如非因甲方原因，乙方服務不符合質量要求或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相