1、精選優質文檔-傾情為你奉上房地產資產評估報告 -潮州市粵海花園 姓名： 班級： 學號：房地產估價結果報告（一）委托方 名稱：潮州市粵海花園 法定代表人：xxx 地址： 廣東潮州市奎元路粵海花園A區7幢302 面積：135平方米 聯系電話：xxxxxxx（二）估價方 名稱：xxx 地址：潮州房地產估價公司 聯系電話：xxxxxxx 資格等級：xx級 估價機構證書編號：xx房地自估（2013）第xxxx號（三）估價對象 1. 本次估價對象為位于廣東潮州市奎元路粵海花園A區7幢302，位于奎元路中段。周圍有潮州市實驗學校，楓溪中學。大潤發，國土局，中銀大廈，市政府。目前有7路，12路直線到達。該地交

2、通方便，基礎設施，公共服務設備齊全，自然環境·生活環境好。 2.占地面積為135平方米。四層錯落式布局，共七層，建于2007月。委估對象位于第3層，建筑面積為135平方米；裝修情況：客廳地面為木地板鋪貼，臥室地面為木地板鋪貼，墻面刮瓷；廚房及衛生間地面為瓷磚鋪貼，墻面面磚鋪貼；進戶門安裝防盜門，其余為木門，鋁合金窗，通水、電、電話端口入戶。估價對象平面布局好，采光通風好，維護情況好 評估該房地產2013年10月的市場價值（四）評估目的 為該住房出售提供參考。（五）評估基準日 二零一三年十一月一十日（六）評估原則 1、合法原則 2、替代原則 3、最高最佳使用原則 4、估價時點原則 5、

3、客觀、公正、公平原則（七）評估依據 1、國家標準房地產估價規范 2、房地產估價委托書 3、房地產估價合同書 4、政府部門有關計價和稅費標準及目前本地區房地產價格信息 5、委托方提供和估價人員現場勘查取得的全部資料 6、中華人民共和國城市房地產管理法 7、中華人民共和國國家標準城鎮土地估價規范（8） 評估方法 按照房地產估價規范的要求,根據當地房地產市場發育狀況并結合估價對象的具體特點而確定本次估價根據估價目的及估價對象的區位條件和用途以及實地勘察結果采用成本法、收益法和市場比較法對估價對象進行評估。 市場比較法:是以替代原則為理論依據將估價對象房地產與近期已經發生類似交易的房地產加以比較對照從

4、交易情況交易日期區域因素個別因素等方面修正得出估價對象房地產價。收益法：收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是在求取估價對象房地產的價格時,求取估價對象在估價時點的重新購建價格然后扣除折舊以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法. (九)估價的假設和限制條件 1、本評估報告僅供委托方為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使不當而造成的損失，本評估公司不承擔任何責任。 2、本次房地產的現場勘查工作根據委托方提供的房地產評估委托書及相關資料進行，房地產估價范圍由委托方界

5、定并對其負相應法律責任。 3.本報告所稱的“估價價值”系指我們對所估價的房地產在規劃用途不變、持續使用以及在估價時點的外部經濟環境在可預期的將來無重大變化的前提下對上述委估房地產的公允價值意見。 4、基于估價目的，本估價報告估價結果是對2010年12月14日這一估價時點委估房地產的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。 5、注冊房地產估價師執行房地產估價業務的目的是對估價對象價值進行估算并發表意見，不對估價對象權屬及附著于估價對象上的其他權利進行確認或發表意見，估價對象的法律權屬及附著于估價對象上的

6、其他權利由委托方負責解釋。 6·本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔保以及其他法定優先受償款為假設前提，否則應對本次估價結果進行相應調整。 7、我們的估價結果成立的前提是委托方提供的資料屬實，委估房屋產權完整，具有合法的土地使用權等。委托方對所提供資料的真實、完整、合法性承擔法律責任，如因委托方提供的相關證明資料不實造成估價結果失真，我們將不承擔任何法律和經濟責任。 8、我們估價的實體以我們現場拍照和勘察的估價對象外部實體為準，但在本次估價中估價人員沒有接受對估價對象結構及基礎進行檢測的委托，估價人員不能確定估價對象結構及基礎沒有缺損。 9、由于本次估價對象為一整體房地產的一部分，故本

7、次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產的各項權益、各項服務配套設施及整體房地產占用土地的使用權為假設前提。 10、本估價報告估價結果是在公開市場前提下求取的房地產抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風險、快速變現損失及費用以及轉讓時應交納的相關稅費等對估價結果的影響。委估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨立適用性，如果在估價時點進行快速變現其可能實現的變現價格一般在市場價值的70%左右，在短期內可變現，所實現的變現價格應優先支付評估拍賣費及按規定繳納的稅費等費用。(九) 價值類型和定義根據本次評估目的和評估對象的特點，確定所評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在

8、各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易的某項資產進行價值估計得出的數額。市場價值反映市場整體而不是某些市場主體對資產價值的認識和判斷。（十） 評估規程自受理估價委托至完成估價項目，估價工作按下列程序進行：?1?明確估價基本事項；?2 制定估價作業方案；?3 搜集估價所需資料；?4?實地查勘估價對象；?5?選定估價方法進行測算；?6?確定估價結果；?7?撰寫估價報告；?8?審核估價報告；?9?交付估價報告；?10?估價資料歸檔。（十一）估價結果： 經過我事務所評估人員科學的分析和測算，在以為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值為評估目的的前提下，

9、根據國家對房地產估價的規范要求等，選用科學的評估思路及方法，委估對象于估價時點2013年12月1日公開的市場評估總價為.元（大寫：人民幣柒拾壹萬捌仟捌佰一拾叁元整），評估單價為5472.69元/平方米。房地產估價技術報告1、市場比較法市場比較法：在求取估價對象房地產的價格時,并且將估價對象房地產與在估價時點的近期發生過交易的類似房地產進行比較,選取近期同類型房地產交易實例并與估價對象比較,從交易情況,交易日期,區域因素,個別因素等方面進行修正得出估價對象房地產的價值11比較因素選擇根據估價對象的房屋條件，影響估價對象的主要因素有：A、交易時間：確定房地產價格指數B、交易情況：是否為正常、公開、

10、公平、自愿的交易C、區域因素：主要由交通條件（距區域主干道距離、距區域中心距離、公交便捷度、對外交通便利度）、基礎設施狀況、車流量、環境優劣度等D、個別因素：主要有建筑結構、布局、建筑裝修、成新狀況、小區環境、采光通風、建筑朝向、樓層、配套設施等.建筑名稱圖書館結構類型框架建造年份2007年層數7層建筑面積32000平方米分部序號 項目評分結構部分地基基礎24完好,無任何下沉,有足夠承載力承重構件24墻體、樓板良好，梁、板、柱無裂縫非承重墻14平直完好，無裂縫屋面19完好平整，無滲漏樓地面14整體面層平整牢固，無裂縫（+）×G71.25裝修部分門窗24開關靈活、完整無損外裝飾19完整

11、、牢固、無裂縫、空鼓內裝飾19完整、無破損頂棚18完整、無破損 細木裝修13完整牢固、油漆完好(+) ×S11.16設備部分水衛38上下水通暢、器具齊全、無銹蝕電氣照明23線路裝置完好、牢固、絕緣暖氣33設備管道完好、使用正常(+) ×B12.22總計 ( + )94.63成新率94.63%1·2、比較因素條件說明13.2對交易日期進行修正經調查測算，本市估價對象同類房地產價格從2011年11月至2013年11月基本無太大的價格浮動，故對交易日期不修正。則交易日期修正系數表如下：可比實例A100/100可比實例B100/100可比實例3100/1001.33對區域

12、因素進行修正以估價對象區域因素為100，則可比實例所在區域與估價對象所在區域因素比較表及修正系數表見下表 區域比較因素修正表1.34對個別因素進行修正 以估價對象個別因素為100，則可比實例個別因素與估價對象個別因素比較表和修正系數表見下表個別比因素較修正表個別因素修正系數表可比實例A100/97可比實例B100/99可比實例C100/99 1.4計算比準價格 比準價格=可比實例×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數計算結果見下表：2、收益法收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現

13、到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。2.1凈收益的確定：根據市場調查確定估價對象的平均租金為1500元/平方米，空置率為10%，運營費用率為10%，估價對象每年的凈收益比上年遞增2%，估價對象可租售面積為135平方米，則;年凈收益為=1500×12×（1-10%）×（1-10%）=14580元2.2還原利率的確定：還原利率為安全利率加風險報酬率，安全利率取定為銀行存款利率5.25%，風險報酬率為1%，則還原利率為6%。2.3評估值計算：此次估價中，土地最高使用年限為70年1999年底獲得土地使用權，估價時點為2013年11月10日），剩余使用年限為58.5年。則：評估值=14580/(6%-2%)×1-(1+2%)/(1+6%)58.5=.6394元則單價為=.6394/135=2415.50元/平方米，取整為2416元/平方米。 估價結果市場比較法估價結果為：5775元/平方米，占權重為91% 收益法估價結果為：2416元/平方米，占權重為9% 委估房地產均價確定為=5775×910%+2416×9%=5472.6