1、0.刖言1.延壽印象2.項目定位3.業態規劃4.招商策略5.營銷推廣6.運營管理7.經濟概算8.結論121517213030延壽大眾商業廣場項目商業運營策劃方案s、八0. 前言非常欣賞公司高層的前瞻意識，在“延壽大眾商業廣場”項目商業運營之初即尋找 并吸納商業專業團隊與人才，以科學、系統、專業、規范、負責的態度運作本項目。同 時對王總、吳總、司總給予我們充分的信任，并提供了參與本項目相關商業運營工作的 機會與可能性深表感謝。商業地產的策劃就是運用整合營銷的概念，對開發建設的項目，從地域、文化、觀 念、區位、環境、設計、規劃、價格、品牌、包裝、宣傳、推廣等方面上進行整合，合 理確定商業地產目標市

2、場的實際需求，以開發商、運營商、消費者及社會四方共同利益 為中心，通過市場調研、 項目定位、布局規劃、推廣策劃、運營執行等營銷過程的分析、 計劃、組織和控制，在深刻了解目標及潛在消費群體深層次及未來需求的基礎上，為項 目規劃出合理的經營取向，從而使產品及服務完全符合消費群體的需要，并通過消費群 體的滿意使開發商獲得利益的過程。我們根據公司的安排對本項目進行考察后，對本項目的前期策劃工作非常重視，本 著負責、嚴謹、客觀、求實的態度，通過各種方式認真、仔細的對本項目的相關信息進 行了初步的了解、調研與分析，并根據商業地產全程營銷的專業運作模式與內容及自身 的專業優勢，有針對性對本項目提出以下的策劃

3、方案與運營意向。1. 延壽印象1.1 延壽縣概況延壽縣位于黑龍江省東南部，西、北與賓縣、方正接壤，東、南與尚志市為鄰，縣 城距哈爾濱市 160 公里。全縣幅員面積 3226 平方公里，轄 5 鎮4 鄉：延壽鎮、六團鎮、 中和鎮、加信鎮、延河鎮、安山鄉、壽山鄉、玉河鄉、青川鄉， 106 個行政村、 486 個 自然屯，總人口 27 萬人，其中延壽縣政府所在地延壽鎮人口 5.8 萬人。延壽縣是一個以農業為主的山區小縣， 素有“魚米之鄉” 的美稱。糧食生產以水稻、 玉米、大豆為主。年總產量在 64 億斤左右，商品量 4 億斤。平原地區的優質米、亞麻、 萬壽菊等特色經濟生產已形成產業化格局。1.1.1

4、 經濟總量延壽縣國民經濟持續快速增長， 2006 年實現國內生產總值 18.4 億元，比上年增長 15.1%。其中：第一產業增加值6.4億元，增長1 0.6% ;第二產業增加值4 .9億元，增長30.1% ;第三產業增加值7 .1億元，增長1 0.9%。經濟結構進一步優化，全縣產業結 構由上年的3 6.4: 2 2.5:41.1調整為34.7:26.7:38.6。非國有經濟全年實現增加值14.1億元，增長 14.8%，占全縣國內生產總值的比重為 76.5%，比上年提高 2.5個百分點。1.1.2 招商引資2006 年與域外客商洽談項目 345 個，成功引進項目 53 個，其中超千萬元項目 14

5、 個。協議引進資金 6.47億元,其中合同利用外資 906萬美元。實際到位 4億元，其中實 際利用外資 725 萬美元。向上爭取資金 1.24 億元。1.1.3 固定資產投資固定資產投資快速增長。全社會固定資產投資完成 55,436 萬元，增長 32.0%。其 中：國有經濟投資 10,269 萬元，非國有經濟投資 5,018 萬元。在所完成的固定資產投 資額中，預算內資金 1,667萬元，利用外資 1,550萬元，自籌5,819萬元，其它資金 800 萬元。全年固定資產項目 9 個，竣工項目 9 個，竣工投產率 100%。1.1.4 貿易消費消費品繁榮興旺，商品銷售穩步增長。零售貿易餐飲業實現

6、商品銷售額 76,260 萬 元（含慶陽農場），比上年增長 13.0%。國有經濟全年實現零售額 1302 萬元，增長 169.6%。 非國有經濟實現零售額 74,958 萬元，比上年增長 11.8%。其中：個體經濟零售額 48,089 萬元，增長 11.3%。1.1.5 勞動就業全縣共有從業人員 12,518 人，比上年增加 0.8% ，其中：國有單位職工從業人員 12,670 人，增長 0.1%，非國有單位從業人員 2,710 人，增長 4.0%。登記失業率 3.9%， 比上年減少 0.6 個百分點，全年共發放從業人員勞動報酬 14,980 萬元，比上年增長 12.7%，在崗職工平均工資 9

7、,855 元，比上年增長 13.2%。1.1.6 居民生活城鄉生活水平有新提高。城鎮居民人均可支配收入 5,519 元，比上年增長 9.2%； 農民人均純收入 4,033 元，增長 6.1%。1.1.7 居民儲蓄居民儲蓄存款繼續增加。 年末城鄉居民儲蓄存款余額 127,236 萬元，比上年初增加3,530 萬元，增長 2.9%。1.1.8 居住水平城鄉人民居住狀況進一步改善。 全縣竣工樓房住宅面積 6 萬平方米，農村居民人均 住房面積由上年的 25 平方米提高到 27 平方米，農村磚瓦和鋼木結構住房比重為 73%， 比上年提高 0.64 個百分點。1.2 商業環境1.2.1 大型商場延壽鎮現有

8、大型商場 4 家：延壽東商場、延壽西商場、延壽百貨大樓、東方商場， 位于吉盛路與同慶街十字路口；其中延壽東商場、延壽西商場為商戶租賃式經營模式，平均租金為：1,200.00元/年卅（季繳），商品及經營檔次為中低檔，經營狀態良好, 人氣較旺。其它兩家商場經營不景氣。1.2.2 專業門市延壽鎮的門市專業店主要分布于吉盛路與同慶街兩側，以柒牌、喬夫、森馬、東方 駱駝、達芙妮、月亮街、美特斯邦威、天一體育、大光明眼鏡等為代表，商品及經營 檔次為中檔，經營狀態尚可，有一定的人氣。1.2.3 農貿市場延壽鎮只有一家中型農貿及小商品市場，其外圍為門市及露天蔬菜、水果、日雜市 場，是延壽鎮及周邊居民、餐飲、小

9、零售商的采購集散場所，環境臟亂差，有待進行治 理整頓并退路進廳。1.3 小結延壽縣是一個以農業為主的山區小縣，未通鐵路，農副產品及礦產資源比較豐富， 縣轄 5鎮4鄉，總人口 27萬人，其中延壽縣政府所在地延壽鎮人口 5.8 萬人。2006 年 實現國內生產總值 18.4 億元，比上年增長 1 5. 1 % ；零售貿易餐飲業實現商品銷售額 76,260 萬元；全年共發放從業人員勞動報酬 14,980 萬元，比上年增長 12.7%；在崗職 工平均工資 9,855 元，比上年增長 13.2%；城鎮居民人均可支配收入 5,519 元，比上 年增長 9.2%；農民人均純收入 4,033 元，增長 6.

10、1 %；城鄉居民儲蓄存款余額 127,236 萬元，比上年初增加 3,530 萬元，增長 2.9%。延壽的城鄉居民消費能力不強，加之商業存在各業態分散不均且有空白、商品及經 營品質不高等現象，造成商業的發展相對落后，缺少集現代化、高品質、功能全、環境 優、服務佳于一體的一站成式購物休閑娛樂場所，從而未能實現引領消費文化、提升生 活品質的商業功能與社會價值。2. 項目定位2.1 項目背景2007 年，延壽縣政府決定將重點發展城市經濟建設與環境治理，創建商業核心、 打造城市東部商圈，綜合治理占道馬路市場、退路進廳、改善環境列為縣政府工作的重 中之重。鑒于延壽現有市場占道經營非常嚴重，極大的影響城區

11、環境及城市發展。延壽 縣委縣政府領導班子經研究決定， 將延壽縣原第一糧庫區域地塊開發建設成為延壽最大 的商貿、物流及休閑中心。將延壽鎮的農貿市場、應季蔬菜水果露天批發市場、夜市、 燒烤一條街等整體搬遷到本區域，并重點規劃建材、五金、農資專業市場。在此政策背景下，通過招商引資，哈爾濱大眾商城房地產開發有限公司投入巨資， 開發建設了延壽大眾商城項目，并將本項目建設成為及購物、休閑、娛樂于一體的益民 工程。本項目工程總投資兩億元，于 2007 年 8 月 25 日開始施工建設，預計 2008 年 6 月末竣工、 2008 年 8 月初開業。2.2 項目綜述本項目位于延壽鎮公安街、東風路、新華街合圍處

12、，原第一糧庫區域地塊。其中一 期商業部分總占地面積 42,000 平方米，總建筑面積 41,000 平方米。 本項目商業部分包 括 2 層的綜合商場一棟，建筑面積 12,000 平方米； 3 層的聯體門市商服五棟，合計建 筑面積 29,000 平方米；果蔬露天批發市場一處，占地面積 5,000 平方米；花園噴泉廣 場一處，占地面積 10,000 平方米。2.3 產品定位結合本項目自身規劃、規模條件、延壽商業格局以及上述因素，我們認為本項目定 位必須結合城市的遠期規劃與發展，用前瞻性的思考去定位本項目，通過對延壽商業地 產市場的初步分析與綜合考慮，我們將本項目整體開發目標定位為：豪布斯卡(HOP

13、SCA)復合商業地產2.3.1 豪布斯卡 (HOPSCA) 的概念豪布斯卡(HOPSCA)為歐美國家最先進的商業地產模式，本質為酒店 HOTEL+辦公OFFICE +停車場 PARKING +大型綜合購物中心 SHOPPING MALL +商貿博覽 CONVENTION +國際公寓 APARTMENT的復合體。豪布斯卡 (HOPSCA) 最大的優勢在于資源共生、聚合增值。從世界各國大、中型城 市發展的經驗可以看出，城市的發展已經走過了功能單一、條塊分割布局的時代， 未來的趨勢是以某一突出功能為主導，復合購物、休閑、娛樂、居住、文化、旅游 等要素的大體量綜合性產品。豪布斯卡 (HOPSCA) 具

14、備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間立體化、城市 價值復合化、城市功能集約化發展的結果。同時 HOPSCA 通過街區作用，實現了 與外部城市空間的有機結合，交通系統的有效聯系，成為城市功能混合使用中心， 延展了城市的空間價值。2.3.2 豪布斯卡 (HOPSCA) 的優勢高可達性HOPSCA 通常位于城市交通網絡發達，城市功能相對集中的區域，如位于城市核 心，城市的副中心或規劃中的城市未來發展新區，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通 網絡和信息網絡。本項目的位置位于城市的核心地段，符合豪布斯卡對地段的要求。高集約性人流密集，白天與工作日商務人流進出密集；夜晚與周末居住、消費人流集中；晝 與夜

15、人口、工作日與周末人口依據功能不同而形成互補，功能全面、集中。整體統一性建筑風格統一， HOPSCA 中各個單體建筑相互配合、影響和聯系； HOPSCA 中建 筑群體與外部空間整體環境統一、協調。功能復合性HOPSCA 自身可以實現完整的工作、生活配套運營體系。其擁有城市的多種功能： 商務辦公、居住 (包括酒店、住宅、居住公寓等 )、商業、文化、購物餐飲娛樂消費、物資集散、旅游、展覽、交通等，形成 HOPSCA 功能的多樣性和復合性，同時各功能之 間聯系緊密，互為補充。土地使用均衡性HOPSCA 注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集 中于某一特定功能。不同種類的土地相

16、對均衡地分布于不同功能的建筑群。兼顧不同時 段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時段，會 對商務、商業、居住、娛樂消費產生不同的需求。內部、外部聯系完整性HOPSCA 內部擁有復雜、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使內部各 不同功能的建筑有機結合； HOPSCA 對外界的交通依賴較強，其外界的交通體系直接 影響綜合體內部不同功能的使用效率和規模。巨大的社會效應因 HOPSCA 所處的城市位置和規模，注定其必將成為城市的名片，產生巨大的社 會效應。例如，上海盧灣區太平橋改造項目，其啟動區上海新天地商業旅游項目，從開 發到運營，一直是社會各界關注的焦點，上海

17、新天地因其成功的商業運營模式，更成為 上海文化、建筑、旅游的標志性項目，成為上海市的文化標簽。巨大的升值潛力一個成功的 HOPSCA 項目的開發及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發商、運 營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產物業的 HOPSCA ，隨著城市的不斷發展，其 物業自身也具有升值潛力。 通過其內部商業、 商務辦公、 會所、居住等多種功能的組合， 通過強強聯合，創造了新的盈利模式；臨街鋪位及步行街高價銷售獲利；綜合商場通過 部分出售與部量作為固定資產租賃獲利； 住宅則通過成功銷售獲利。 通過成功商業運營， 自身價值也必會有所提升，開發商更通過此項目巨大的社會效應，產生良好的口碑和巨 大

18、品牌效應。2.3.3 結論HOPSCA ,是當代城市社會經濟相互交融、有機聯系的必然結果。城市本身就是一 個巨大的、復雜的多功能綜合體。在其內部，由于各類功能要素空間組合的差異，大型 HOPSCA可視為城市大系統中的一個重要組成部分。HOPSCA概念，就是一個將辦公、 酒店、住宅、商場、景觀結合到一起進行綜合性開發的地產模式，從社會發展的角度上 來說， 這種模式必然成為未來地產發展的主流方向。2.4 市場定位根據商業地產的特殊屬性，目標市場客戶的定位應分為投資者和消費者兩大類，下 面就這兩大目標市場客戶群體分別進行定位闡述。2.4.1 投資者定位商業市場成熟且相對發達地區購鋪自營者與購鋪出租者

19、的比例約為 3:7，具有購鋪 不經營、經營不購鋪的成熟商業特點；商業市場不成熟且相對欠發達地區購鋪自營者與 購鋪出租者的比例約為 7:3，還沒有形成通過有效投資進行收益回報獲利的理財理念。 延壽的商業市場現狀應屬于后者，需要進行合理有效的培養與引導。購鋪自營者私營業主：指正在從事商業零售經營活動的業戶，目前有產經營，有擴大經營的需 求，渴望購買商鋪自主經營，實現房產升值與投資升值的雙贏。購鋪出租者企業家：固定資產投資保值獲利。自由職業者：有穩定的資產收益，投資意識強烈，通過投資實現資產升值。此類人 群無固定職業，多閑置資金，以中青年女性為主。企事業高層：企事業高層管理人員，有較高收入，權利、社

20、會活動能力強，具有掌 控城市發展進程信息的能力。在中國，我們不能回避權錢結合所帶來的灰色收入，而灰 色收入者大多通過購置固定資產實現資本轉移。此類人群的投資目的分如下三種：作 為一種儲蓄投資，看好商鋪的增值潛力，對市場經濟的敏感。高薪行業從業者：因商鋪投資的高風險、高收益特性，其投資人群年齡正在呈年輕化態勢發展，一些從事證券、銀行、醫療、保險、銷售、IT、代理行業的高薪青年群體正在被商鋪投資的前景所吸引。此部分人群，投資能力有限，但投資欲望強烈。租賃經營者超市連鎖：省內大中型超市連鎖公司。經營商戶：指正在從事商業零售經營活動的品牌經銷商，由于經營周轉資金存在一 定的壓力，代理權年限的制約，需要

21、根據市場變化進行經營位置調整等因素與特點，所 以一般采取租賃的形式進行經營。2.4.2 消費者定位消費者定位是結合本項目商業業態定位進行考慮的， 本項目的商業業態以綜合商業 廣場的形式出現，那么，本項目的消費者定位即可涵蓋社會各階層的消費群體。2.5 業態定位根據豪布斯卡 (HOPSCA) 概念，本項目應具有百貨、大中型超市、批發市場、專營 專賣、商業街鋪、會所、餐飲休閑、文化娛樂、美容健身、景觀園林等組合。2.6 功能定位2.6.1 購物功能：涵蓋多品類中高端國內外品牌，滿足高端人群的購物需求。2.6.2 超市功能：滿足商圈內及周邊人群的日常購物需求，并具有輻射全縣的功能。2.6.3 集散功

22、能：滿足周邊餐飲、小零售商的采購集散需求，并具有輻射全縣的功能。264娛樂體驗功能：體現在各類體驗式、享受型消費活動中，如餐飲、SPA、桌球、網吧、美容、美發、攝影、運動、健身、游泳、影院、劇場等。2.6.5 休閑功能：在現代大型商業項目運作過程中，旅游觀光休閑功能往往被當作商場 的附加功能加以設置；休閑功能以非目的性購物人群為主要參考依據，設置相應路線、 景觀節點、生態園林、休憩場所、異域風情建筑等。2.6.6 辦公功能：提供 5A 級配套服務，做延壽縣的 CBD 總部2.6.7 居住功能：滿足城市上層人群居住于城市中心的心理需求2.6.8 展示功能：體現城市會客廳功能，集文化藝術、城市宣傳

23、、歷史科教、生活時尚、 商業推廣于一體的活動展示功能。2.7 形象定位2.7.1 案名大眾商業廣場2.7.2 主題定位語城市地標 /商業旗艦 /時尚之都 /購物樂園2.7.3 推廣定位語投入有限 / 收獲無限美好生活 / 大眾締造 品位/時尚/ 格調/魅力 滿足顧客需求并超越顧客期望 引領消費文化潮流 / 提升時尚生活品質 舒適 / 安全 / 快捷 / 便利優質商品 / 優質服務 / 優質環境 / 優質體驗3. 業態規劃3.1 規劃理念商業應該是最終屬于商家、屬于消費者的。本商業項目要著力營造商業的交易性、 多元性、服務性、體驗性、趣味性、休閑性、娛樂性的功能。我們基于以下的角度制定 商業規劃

24、理念。3.1.1 從市場的角度給予專業的、符合各級經營商家要求的建議。3.1.2 從消費角度給予有效聚集人流及合理交通動線的規劃設計建議。3.1.3 從發展商利潤最大化的角度，給予專業的建議。3.1.4 從符合商業性質及大型綜合性商業廣場合理布局的角度，給予專業的建議。3.2 業態布局3.2.1 綜合市場一層門市：連鎖快餐 （德克士 ）、冷飲廳、咖啡廳、茶莊、名煙名酒、西餅店、工藝 禮品店、眼鏡專賣店、特產專賣店、銀行儲蓄、郵政、醫藥保健、圖書音像等。 一層大廳：家電、家居、首飾、化妝品、小商品、通訊器材 / 用品、攝影攝像器材 / 用品、文教體育器材 / 用品、辦公用品 / 耗材、計算機軟硬

25、件 /用品、電子產品等。 二層大廳：超市、淘氣堡、藝術吧等。3.2.2 門市商服一號商服與二號商服之間：農資、日雜、五金、建材等。二號商服與三號商服之間：男裝服飾系列、鞋類皮具箱包系列、百貨批發等。三號商服與四號商服之間：女裝服飾系列、運動休閑服飾系列等。 四號商服與五號商服之間：女裝服飾系列等。 五號商服之綜合市場一側：婚紗攝影、婚慶用品、禮儀公司、美容、美發、女性飾 品、女性用品、美容美發器材 / 用品等。六號商服：餐飲、會所等。 七號商服：網吧、電玩、臺球、乒乓球、沙壺球、保齡球、體育器材 / 用品、健身器 材/ 用品、兒童服飾系列、玩具、育嬰用品等。3.2.3 露天市場暫設為停車場及燒

26、烤夜市。3.2.4 辦公大樓樓內一、二層：農貿市場。 樓內三層：公司辦公區。樓外空地：應季蔬菜果品批發市場、物流服務中心。3.3 原有規劃的問題3.3.1 綜合商場由于綜合商場為新建物業，建筑、裝飾及配套設施都比較優良，如在此進行農貿市 場的經營，勢必造成該商場品質的下降及設施設備的快速消耗與老化，并影響該商場作為本項目的商業核心地位與價值、 為二期住宅物業提供配套服務的功能及長期發展不斷 升值獲利的能力。3.3.2 露天市場由于露天市場的位置與二期住宅物業僅有一街之隔， 且蔬菜果品批發市場的特點是 擾民：即每天清晨即開始進行交易，噪音很大、環境臟亂差、人員混雜良莠不齊，勢必 對二期住宅物業的

27、品質、價值及銷售造成影響。在此我們建議先暫將該廣場作為停車場 及燒烤夜市，即補充了本項目的功能，又為本項目的后續發展預留了再規劃的空間。3.3.3 辦公大樓由于辦公大樓為原有物業，位置靠近交通主干道且遠離二期住宅物業，根據延壽的 經濟現狀及市場氛圍，現階段不適合作為快捷賓館之用 （很可能收不敷支，未來可以考 慮）。所以只要將該辦公大樓進行簡單改造，就可作為農貿市場經營之用，不但滿足了 縣政府對農貿市場進行搬遷治理的需求，又可保證該辦公大樓的利用與獲利。農貿市場 即不符合本項目的市場地位，又為相對落后的業態，勢必會逐步淡出本項目。3.4 小結為了符合現代化大型主題商業廣場的規劃布局的要求、提升區

28、域商業環境的品質， 更為了提升本項目二期住宅物業品質與價值的升值空間；我們結合了本項目的建筑格 局、二期住宅項目的位置及原有業態規劃布局中存在的問題，給出了上述業態規劃建議。4. 招商策略4.1 招商目標根據本項目的產品定位、市場定位、業態定位、功能定位及形象定位，我們將本項 目的招商目標定位為全省內，與消費者生活息息相關的、全方位的、中檔偏上的、國內 知名質優的一二線品牌商品的經銷商。同時采取以制定規劃目標品牌經銷商目錄的 方式進行主動招商為主，登記選鋪的被動招商為輔。4.2 招商范圍根據本項目的項目定位、業態規劃及門市商服的去化情況，我們可以進行有針對性 的招商工作。4.2.1 綜合商場超

29、市引進如中央紅、哈客隆、慶客隆等省內大中型知名超市連鎖公司。一層大廳招租與項目定位及業態規劃相符的國內外知名的一二線品牌商品。4.2.2 門市商服產權已銷售商服對于產權已銷售且由業主自營的商服，應與自營業主簽訂經營管理合同 ，對其進行統一的布局規劃及經營管理產權未銷售商服對于產權未銷售的商服，可根據項目定位及業態規劃進行招商運營管理，賺取租金 利潤，同時創造物業價值的提升空間，并可隨時進行產權代租約出售。售后返租可根據部分商服產權業主的意愿，適量地進行售后返租，根據項目定位及業態規劃 進行招商運營管理，賺取租金差額利潤，形成新的利潤增長點。4.3 招商政策可根據項目定位、招商目標、招商進度及經

30、營位置等因素，為有影響力的目標品牌 經銷商制定并提供相應的招商優惠政策， 從而實現本項目能夠如期順利開業并可持續發 展的運營目標。4.4 招商調整根據各業態商戶的經營狀況及市場變化情況，進行有效的調整性招商，嚴禁產權業 主私自出租商服鋪面，影響項目的業態布局規劃及形象。當有業主經營不善或預將商鋪 進行出租的情況發生時，統一由公司根據業態規劃，自儲備商戶中進行選擇引進租賃5. 營銷推廣5.1 營銷思考5.1.1 同質化的時代如今你隨便舉一種商品或者品牌， 人們都可以在幾秒鐘提出完全可以替代的商品或 品牌。即使在同一個城市或地區，都可以找到經營同類商品的經營場所。結論：差異化的策略是創造成功機會的

31、關鍵點。5.1.2 差異化的觀念差異化不是為追求差異化而造成差異，重要的是要考慮消費需求，是根據市場導向 來創新產品。對于商業地產的營銷，大部分的企業招商都是環繞著如何把目標客戶招進 來，而我們的營銷觀念是如何為企業創造一個吸引最終客戶到來的商業平臺。結論：企業進場的目的是創造利潤！5.1.3 個性化的消費如今的社會，人們對生活的形態有更多的選擇需求，追求消費個性化，厭煩單調不 合口味的商品已形成一種趨勢。 如何實現選擇新穎、 獨特的商品， 并實現購物的小批量， 多品種而不增加過高的成本是很重要的環節。5.1.4 認知化的品牌消費者的消費心態和消費行為日趨成熟。在消費成熟的時代，消費者已把品牌

32、和商 品質量作為選購商品的首要因素。結論：引入知名品牌的經營者進場是我們成功的關鍵點。5.1.5 優化購物環境中高端的市場定位，相對應的是中高端的購物環境，通過購物環境的營造增加顧客 在項目內的停留時間，從而增加購買商品的機率，并以此區隔潛在競爭對手，形成差異 化的核心競爭力。結論：中高端的購物環境是市場的空白點，應予以充分利用并在項目中充分體現。5.2 營銷策略5.2.1 策略一：城市地標本項目為 40,000 平方米的大型商業建筑群落，位于城市的核心地段，做延壽區域 的城標當仁不讓；做延壽商業的領導者，必然是行業領域的城標性項目，其目的是樹立 品牌形象，增強項目的知名度，有助于傳播和營銷。

33、結論：品牌策略，本項目的形象定位為延壽的新城標。5.2.2 策略二：先聲奪人在項目的規劃與建設方面，最重要的策略就是形成差異化，只有形成差異化，才能 創造市場，才能領導市場。本項目通過第一個提出“豪布斯卡”、“復合型商業地產” 的概念，根據這一概念進行功能的策劃與規劃，并集中精力進行現場的形象展示，做出 較好的賣場包裝，展開市場推廣攻勢，從而在延壽引起震蕩，在商業領域引人注目，并 波及全省。先聲奪人的概念有兩個，一個是項目的獨特性；另一個是相對于項目開發， 品牌推廣應該超前。結論：項目運作求精求穩，品牌運作求快求新。5.2.3 策略三：標準制定者高人一等的形象定位我們定位為行業標準的制定者，必

34、定是要有說服力，有權威的，只有擁有了足夠的 地位才能擁有話語權，所以，我們要確定項目高人一等、延壽 NO.1 的市場形象。樹立 高人一等的市場形象，可以讓我們站在一個高平臺向市場說話，才有引領市場的品牌魅 力，才能最終讓我們成為具有標準制定者的身份資格。結論：提高競爭門檻，有效屏蔽潛在威脅。5.2.4 策略四：速戰速決，一擊制勝強者的策略就是一擊致命，因為我們是強者，所以我們要一擊制勝。目前市場上很 多競爭對手的策略都是以時間換取客戶，通過早早的市場亮相，長時間的銷售與招商周期來慢慢去化產品。 我們的項目從品質上不需要這樣， 從時間上也不可能允許我們這樣， 我們的戰略應該是縮短時間，增加單位時

35、間內的銷售與招商速度，用氣勢去贏得客戶。 同時，從競爭的角度說，我們是市場的侵略者，侵略者打的永遠是速戰速決的戰斗，持 久戰會讓時間把我們拖垮。結論：速戰速決，不給對手以喘息的機會。5.2.5 策略五：高舉高打，高人一等高人一等的市場定位，全力出擊的競爭策略，決定我們的推廣不可能是溫文爾雅、 慢條斯理，而是應該采用高舉高打的市場行為，高姿態、高手段、高效率的市場推廣。 從推廣手段上，要多采用有爆炸性效果的手段，如大面積的戶外媒體、連續大版面的報 紙廣告、大型 SP 活動等。從推廣內容上，要多出位，做第一。做到人無我有，人有我 優，以點出發直接激起市場與消費者的亢奮狀態。結論：媒體推廣上采用分進

36、合擊，犁庭掃穴的媒體攻勢。5.2.6 策略六：做性價比在項目的開發上要嚴格控制成本，保持價格上相對優勢。同時，項目要突顯性價比 的附加價值，主要體現在：精益求精的工程質量與卓越的項目品質。營造完善的服務配套功能。提供多種交易功能。創新的交易空間設計與室內景觀營造。時尚休閑商務會所的超級大配套。作為延壽新城標給客戶帶來的特殊心理感受 （自豪感、歸屬感、尊貴感 ）。提供優質的商業物業服務與統一的商業運營管理。結論：以精制勝，做足內涵，突出性價比。5.3 推廣計劃5.3.1 推廣周期強勢亮相期火爆招商期盛裝開業期5.3.2 推廣目的強勢亮相期：迅速確立項目整體市場形象；積累一定數量的意向客戶，為下一

37、步簽 約奠定一定基礎；形成市場良好口碑宣傳?；鸨猩唐冢喉椖渴袌鲂蜗蟮倪M一步確立；簽約一定數量的租賃客戶，確保項目的 承租率。項目影響力達到最大化；實現意向客戶的有效轉化，達到招商目標。盛裝開業期： 執行開業前期的籌備及項目整體推廣工作，為開業做好充足的準備， 使開業慶典及相關促銷活動得以順利進行。5.3.3 推廣手段強勢亮相期：戶外、報紙、電視、電臺、網絡等媒體廣告；海報； DM 單等。 火爆招商期：報紙、電視、電臺、網絡等媒體廣告；新聞發布會、推廣推薦見面會、 大型 SP 活動；目標客戶通訊；海報； DM 單等。盛裝開業期：各種推廣手段全力聯動、開業慶典及相關促銷活動等。5.4 視覺導入制

38、定本項目的 VI 體系手冊并進行有效的導入與推廣6. 運營管理6.1運營模式根據本項目的項目定位、業態規劃、物業屬性、經營形式及形象特征等因素，我們 將采取以提供優質商業物業服務為主、執行統一商業運營管理為輔的運營模式。執行統 一規劃、統一布局、統一形象、統一營銷、統一宣傳、統一調整、統一管理的運營模式, 形成步調協調、業態搭配、功能互補的整合型商業，從而實現本項目的可持續發展及各 利益攸關方的效益最大化。6.2管理模式采取公司本部控制下的首長負責制，并貫徹執行系統、標準、規范、高效的科學管 理方法，全體員工按照管理體系的標準與要求各負其責，開展各項相關工作。組織機構部門職能招商部?對區域市場

39、品牌經營進行調查?編寫目標品牌及經銷商目錄并進行經銷商儲備?選擇、接洽并引進適合品牌經銷商?簽訂經營管理合同與經營租賃合同，并進行合同的會簽管理?經營商戶裝修及品牌形象的審批與管理?經營商戶租金結算? 經營商戶調整? 協調經營商戶與公司各部門之間的關系? 監督與審核經營商戶的促銷計劃及執行情況? 為經營商戶提供各項經營與信息服務? 監督與檢查經營商戶的經營情況并進行業績評定、分析與報告? 建立儲備及現有經銷商檔案，進行經銷商檔案、合同及會簽單管理企劃部? 與相關媒體進行聯系與協調? 對公司的視覺形象識別系統進行設計、導入與推廣? 策劃、實施廣告宣傳活動，評價廣告效果? 對公司內外進行布展與美化

40、? 對經營商戶的品牌形象及商品陳列進行審核、監督、檢查與指導? 對公司組織的大型活動，進行場面設計與布置? 策劃、實施公司內外各種促銷宣傳推廣活動，并對各項活動的效果進行評價? 公司相關宣傳推廣實施設備的操作、使用、管理與維護商管部? 與對口政府職能部門進行聯系與協調? 消費者的需求及消費行為進行調查、分析、評定與預測? 經營商戶的經營服務及相關證件憑證管理? 經營商戶從業人員的管理與控制? 商品檢驗、檢查? 商品物價管理? 商品陳列及布展管理? 經營場所環境管理? 接待并處理顧客的相關投訴? 顧客意見的收集、整理、分析、報告與反饋? 各類經營情況分析與報告? 對經營商戶從業人員進行商品知識、

41、銷售技巧、優質服務等方面的培訓與指導? 經銷商引進、調整、撤出的參與實施? 主持完成本部門的各種活動? 同行業先進服務知識的調研與學習行政部? 處理國家職能部門、地方關系及社會公益事務? 公司管理體系的建立與執行，并各部門的工作進行協調、監督、檢查與考核? 公司長短期工作計劃的編制，各部門工作計劃的審核? 評價公司經營管理狀況，提出改進措施并實施? 高層會議和部門間會議會務的管理與服務? 各類行政辦公管理與服務，并進行辦公秩序管理? 公司網絡及電腦系統的規劃、建設、應用、維護、升級與安全管理? 公司文件的編制、發放及檔案管理? 公司印信工作的統籌管理，相關證照的存放、審驗、使用、控制與管理?

42、負責公司大事記的編撰? 負責公司重大活動的籌備、組織、協調、控制與服務? 公司公共活動場所的使用管理? 公司法律事務處理? 對會議決議和總經理指示的執行情況進行督辦、檢查與報告? 公司領導日常辦公服務? 員工合理化建議的收集、整理及采納? 搜集、整理行業相關信息，為公司決策提供有效的信息支持? 對公司的企業文化進行提煉并推廣人事部? 與政府對口職能部門進行聯系與協調? 公司年度人員配置計劃與長短期培訓計劃及預算的制定與實施? 公司員工名錄、人事記錄、人事檔案的整理與保管? 辦理公司員工招聘、錄用、任免、調動、離職? 核實和簽發權限內上報的獎、懲決定并監督執行? 組織編寫、收集、整理、管理相關培

43、訓教材? 組織并實施相關培訓活動，檢查各部門內部培訓計劃的實施情況? 建立培訓檔案，組織培訓考核，衡量、評價培訓工作? 培訓場地及各種培訓設施設備的操作、使用、管理與維護? 員工考勤管理? 薪酬核算與分配? 勞動合同管理? 定期安排述職活動，協助、組織績效考核工作? 法定社會保險事務的辦理? 員工福利、賀儀、祭奠等事務的辦理? 進行員工訪談，解決員工抱怨總務部? 匯總統計公司各部門設施設備物資用品的采購計劃? 根據審批后的計劃進行設施設備物資用品的采購? 入庫物品驗收，辦理入庫手續并登記臺帳? 定期盤點庫存物品，配合財務部盤點? 對庫存物品進行分類存放與管理，對特殊物品進行特殊管理或存儲? 帳

44、、卡、物做到日清月結? 每月進行庫存分析，編制各部門領取用品明細帳? 對各部門辦公設備設施及用品的使用情況進行檢查? 庫存物品報損、報失、報廢工作，并制定預防與糾正措施? 與有關部門協調，保持常用物品適量儲備? 辦理物品出庫手續，登記物品領用臺帳、核查財產登記卡? 倉庫的安全、防火、衛生工作? 倉庫工具、設備設施的維護與管理? 通過調度指揮、調度控制，做好各類物資用品的供應工作? 公司員工就餐及住宿管理財務部? 與政府對口職能部門進行聯系與協調? 公司長短期財務計劃的編制與實施，起草并上報長短期綜合預算? 公司各部門長短期費用計劃的收取、匯總與審核? 公司長短期費用計劃的編制、實施與控制? 公

45、司長短期采購計劃的審核與控制? 資金的籌措、使用與調配，資金使用資料的收集與報告? 公司各項財產保險的辦理? 財務票據、賬簿、憑證的記賬、填報、審查、整理與保管? 各部門經營成本與費用的核算與報告? 各種財務統計報表及分析報告的編制與上報? 公司運營獲利能力的分析與論證? 公司相關合同簽訂的審核、管理與歸檔? 相關稅務報表的編制與申報? 期末決算報告的編制與上報? 公司財務印章的使用與管理? 錢款、支票、有價證券出納? 銀行相關業務的溝通與辦理? 報銷手續的審核、審查、支付及各類發票管理? 公司相關費用的支付與管理? 各種形式經營收入的收款、核對、結算與發票開據管理? 固定資產的登記、發票保管

46、及定期盤查與管理? 相關庫存物品的定期分析與盤點? 公司采購物品的市場詢價、對比、分析、報告與上報? 審計公司經營收入、成本費用、經費支出情況及各項經營管理活動物業部? 與政府對口職能部門進行聯系與協調? 公司及所轄物業設施設備文件、資料、圖紙的建檔、使用、管理與控制? 所轄物業應收費用的統計、核實、匯總、上報與催繳? 協調經營商戶與物業相關部門之間的關系? 接待并處理經營商戶的相關投訴? 經營商戶意見及建議的收集、整理、分析、報告與反饋工程部? 編制公司設施設備工具用具及配件的采購計劃? 進行相關設施設備的驗收安裝調試存儲管理與控制? 編制公司設施設備改造工程、基建工程及裝修裝飾工程的預算及

47、采購計劃? 公司設施設備改造工程、基建工程及裝修裝飾工程的組織、施工與驗收? 工程部所屬設備、設施的正常運行、日常保養、管理與控制? 公司相關設備、設施的巡視、檢測、維修和維護? 公司各種設施、設備、工具、用具、配件及相關能源的管理與控制? 公司各種設施、設備折舊、報廢及更新的管理與控制? 公司所需能源的供給與管理，并進行費用的統計、匯總與上報? 所轄物業設備、設施的維修和維護，并進行費用的統計、核實與上報? 所轄物業所需能源的供給與管理，并進行費用的統計、核實與上報? 所轄物業環境綠化的組織、施工、驗收、保護與管理? 編制所轄物業設施設備改造工程、基建工程及裝修裝飾工程的預算及采購計劃? 所

48、轄物業設施設備改造工程、基建工程及裝修裝飾工程的組織、施工與驗收? 經營商戶裝修的審核、監督、檢查、服務、管理與控制? 經營商戶意見及建議的收集、整理、分析、報告與反饋保安部? 建立公司及所轄物業安全保衛、防火工作檔案?保護公司員工的人身安全、財產安全與公司的財產安全?保護經營商戶的人身安全與財產安全?保護顧客的人身安全與財產安全?維護公司及所轄物業的安全保衛設施，預防盜竊、破壞活動?經營商戶裝修的安全管理與服務?定期檢查公司及所轄物業的防火安全情況，及時發現隱患并限期整改?定期檢查公司及所轄物業消防設施設備的配置和維護情況并負責更換?處理、上報各種突發性、災害性事件，維持秩序，保護現場。?根

49、據公司培訓計劃，對公司員工及經營商戶從業人員進行消防安全培訓?制定安全消防預案，組織義務消防員進行訓練、演習及撲救火災工作?經營商戶意見及建議的收集、整理、分析、報告與反饋保潔部?公司公共辦公區域及物品的清潔?公司及所轄物業公共區域的清潔?公司及所轄物業建筑內外相關部位的清潔?公司及所轄物業門前三包區域的清潔?公司及所轄物業大型活動公共區域的清潔?公司及所轄物業的綠化管理?保潔設施、設備、用具、用品、備品、備料的使用、清潔、維護、與管理?公司各部門及經營商戶衛生責任區環境衛生情況的監督、檢查、管理與控制?經營商戶裝修的環境衛生及保潔管理與服務?經營商戶意見及建議的收集、整理、分析、報告與反饋6

50、23員工編制部門名稱職位及人數合計總經辦總經理1，副總經理1，總經理助理13招商部經理1，招商專員3，招商文員15企劃部經理1，文案1，平面1，美工25商管部經理1，商管助理1，商管員68行政部經理1，行政助理1，行政文員13人事部部長1，人事專員1，培訓專員13總務部部長1，采購員1，保管員1，管理員1，廚師2，勤雜工412財務部經理1，會計1，出納13物業部經理1，助理1，內勤13工程部部長1，運行電工2，維修電工2，機修工2，萬能工29保安部部長1，班長2，保安員12，消控員217保潔部部長1，保潔員1213總計注：此員工編制可根據項目規模、經營發展及管理要求進行適時適當的調整。846.2.4 管理體系管理文件目錄：組織機構 部門職能 職位說明書 文件控制管理規定 記錄控制管理規定 員工手冊 會議管理規定 人事管理規定 培訓管理規定 考勤管理規定 薪酬管理規定 目標計劃管理規定 績效考核管理規定 糾正與預防措施管理規定 行政辦公管理規定 檔案管理規定 招商管理規定 經營商戶結算管理規定 經營商戶進場裝修及撤場管理規定 營業現場管理規定 宣傳推廣策劃實施管理規定 投訴處