1、長清大學酒店策劃方案目 錄一、酒店市場分析1二、項目規劃前景分析11、項目區域狀況分析12、項目所在區域未來展望23、項目地塊分析34、項目作為酒店物業開發的分析結論4三、項目市場定位41、產品市場定位42、項目規劃建議43、項目的硬件功能規劃配置5一、酒店市場分析1、未來幾年酒店物業供需將存在巨大的缺口與空白點從長清大學城發展、企業發展及學術人員來往趨勢看，并結合目前酒店市場的供需狀況、潛在開發的酒店項目看， 未來幾年長青大學城酒店項目供需將存在較大的缺口與空白點。2、把握市場先機，將會創造良好的市場機會把握市場先機，填補空白點，選擇合適地點開發酒店項目，將會創造良好的市場機會。3、以經營管

2、理獲得良好經濟效益，三方共贏精心部署經營管理，提供一流的酒店物業服務，樹立良好形象，將為酒店物業創造良好經濟效益，最終學校、投資者、物業管理公司三方共贏。二、項目規劃前景分析1、項目區域狀況分析項目位于濟南市西區片區五大板塊的中心地段，距主城區16公里，西側近鄰長清縣城，西北側為市經濟開發區，東北與農業高新技術開發區接壤，東南與五峰山旅游度假區為鄰，是整個西部片區的核心位置。東臨京滬（京福）高速公路和104國道，西有202國道和在建中的濟荷高速。目前，周圍已經有9所高校入住，2005年底已達到6萬人，2006年將達到18萬人。大學科技園總容納14所高校，屆時將達到40萬師生。大學城里還規劃了商

3、住辦公區，據了解這里建成后將重點引進知識性產業，吸引科研、咨詢、出版、新聞、音像、影視等文化產業向大學科技園區聚集，積極引進現代服務業，吸引廣告、中介、法律服務、金融、旅游、貿易、IT、會計審計及咨詢類新興產業，吸引各類公司、辦事處、重要事業部門、研發機構等前來設立總部或研發中心。從戰略上看這里將會成為未來大學科技園區發展的重點。2、項目所在區域未來展望大學科技園將規劃建成濟南新的教育城區，從地段、規模、標準上看，都有望成為濟南的“海淀區”；其次，與長清老城區10萬人口的容量相比，大學科技園必然成為濟南西部新城的核心城區，成為濟南西進的主要支撐點，以大學為引擎帶動整個城市經濟的快速發展；最后，

4、大學科技園北依泉城濟南，南接泰山、曲阜，是山東“一山、一水、一圣人”的旅游線的中心接待地，未來這里將成為這條線上的一個重要旅游節點，大學旅游、孔子杏壇公園等都將成為濟南新的旅游熱點。一座未來擁有40萬師生的新城區，食堂、宿舍、教室，三點一線的生活不是大學的全部內容，他們需要餐飲、服飾、休閑、購物，需要豐富多彩的大學生活。餐廳、休閑驛站、書店、飾品服裝店等，他們期待商家的進入來改變單調的課余生活。40萬師生面臨精神和物質的匱乏，沒有餐飲，沒有服裝，沒有書店，沒有超市，沒有休閑娛樂，沒有總之，從物質上的到精神上的，目前的大學科技園內什么都缺！這里還是一片商業的荒漠。這里有的只是巨大的人口數量和旺盛

5、的消費需求，以及無數的商業機遇。3、項目地塊分析A、地塊用地技術指標Ø 占地面積：50畝Ø 建筑面積：25000平方Ø 容積率：0.75Ø 酒店面積：20000平米Ø 商業配套：5000平米B、開發條件地塊地型比較方正，地勢平緩，比較容易進行規劃建設。C、項目SWOT分析優勢（S）：區位因素優越、未來交通條件良好、商業發展優勢因素多；劣勢（W）：目前的公建市政配套缺乏酒店需配套相應硬件成本可能增加、酒店的目標客戶層面相對狹窄；機會點（O）：酒店市場未來幾年存在較大供需缺口、政策規劃客觀上有利；威脅點（T）：潛在開發的酒店附帶公寓構成強有力競爭對

6、手。4、項目作為酒店物業開發的分析結論項目所在區位規劃成為大學城優勢較多，而且已經有十幾萬師生入住該大學城區，從開發價值來看酒店物業在未來幾年存在較大的供應缺口，故評估建議：本案規劃建設成為高檔酒店式物業對體現市場價值最有利。三、項目市場定位1、產品市場定位項目地處于大學城區內，四周視野開闊，地塊地理位置優越，交通環境較好，建設高檔次的酒店類型物業無疑優勢明顯，按照其現時作為多層式酒店規劃設計，結合項目大學城區的未來發展規劃，建議該地塊開發的產品定位建議為：國際化高檔酒店2、項目規劃建議以本項目這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等方面規劃設計必須要體現“超凡、氣勢、傲然”的視覺觀感，這樣才

7、能和項目的檔次相配合。3、項目的硬件功能規劃配置作為高檔模式的酒店物業，除了其必備的室內豪華裝修、住客專用客貨電梯、會所、泳池、健身房、硬件以外，建議還應配備：² 藝術家般的西餐廳廚師廚藝猶如藝術家般² 商務酒吧成功的體驗，享受態度式的酒吧² 高級商務辦公室（商務中心）豪華精美，配置高端設備，提供全套商務服務² 高級會議室² 觀景空中花園非常空中，非常享受² 五星級智能化標準配置種種超一流的設施，確保酒店的生活體驗，滿足高級別的人士對酒店環境居住的需求。本項目建議硬件配置如下表：住客會所包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、保齡球、按摩、理發、咖啡廳等設施高級中餐廳經營高檔中餐、海鮮城藝術式西餐廳經營法式、意式等高檔西式餐廳商務酒吧提供酒水、音樂、洽談單間等服務多功能商務辦公室作為會