1、海昌極地海洋世界2010年?duì)I銷計(jì)劃部署湖北合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司09-12-04主要內(nèi)容一、 2010年項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)部署二、 項(xiàng)目2010年入市價(jià)格預(yù)期三、 2010年資金回籠預(yù)測(cè)四、 項(xiàng)目一期F地塊工程分期要求五、 2010年推廣費(fèi)用預(yù)算一、 2010年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)部署1. 最新工程節(jié)點(diǎn)回顧取得預(yù)售條件海洋館開業(yè)現(xiàn)場(chǎng)售樓部開放海洋館樁基施工完成10.0510.0811.0210.022. 2010年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)部署加推G1/G5高層項(xiàng)目開盤示范樣板區(qū)開放現(xiàn)場(chǎng)售樓部開放外展點(diǎn)開放10.1010.0910.0710.0510.03說(shuō)明：項(xiàng)目在2010年9月開盤所推產(chǎn)品需融合了花園洋房和高層產(chǎn)品，在保

2、證項(xiàng)目良好的價(jià)格走勢(shì)的同時(shí)，豐富項(xiàng)目的產(chǎn)品線；3. 2010年?duì)I銷推盤計(jì)劃序號(hào)所推時(shí)序所推樓棟所推套數(shù)所推面積面積比例12010-9-5H7/H8/H9/H13/H14/H15/H10/H11/H12/H16/H1719222047.5682%G2/G626424648.3622009-10-16G1/G58610145.7618%合計(jì)/54256841.68100%二、 項(xiàng)目2010年入市價(jià)格預(yù)期1. 定價(jià)原則根據(jù)市場(chǎng)情況及推貨策略的探討，制定原則如下：l 多層可售面積有限，同時(shí)作為項(xiàng)目稀缺產(chǎn)品，考慮后期價(jià)格走勢(shì)空間；l 高層產(chǎn)品作為一期F地塊重點(diǎn)，采用穩(wěn)健的價(jià)格策略；由于市場(chǎng)比較定價(jià)法是依

3、靠市場(chǎng)特點(diǎn)為基礎(chǔ)的一種定價(jià)法，所得出的價(jià)格比較接近市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，容易被消費(fèi)者所接受，對(duì)此，在成本利潤(rùn)方面尚未知的情況下，我們對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品選用了相應(yīng)的市場(chǎng)比較定價(jià)法。2. 多層價(jià)格測(cè)算l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目遴選項(xiàng)目巢上城美聯(lián)奧林匹克升華現(xiàn)代城泰躍金河地址盤龍城 露甲山路常青花園公交總站后環(huán)湖路以西環(huán)湖路5號(hào)類型多層花園洋房多層多層銷售率二期多層60%尚未開盤二期多層已售50%二期多層銷售40%成交均價(jià)（元/）3800500041004200l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與本項(xiàng)目類比評(píng)分案例巢上城美聯(lián)奧林匹克升華現(xiàn)代城泰躍金河極地海洋世界交易情況修正100/100100/100100/100100/100100交易日期修正

4、90/10090/10090/10090/100100區(qū)域因素修正商業(yè)繁華度7108810土地利用度9109910交通條件8109910公共服務(wù)配套899910環(huán)境衛(wèi)生999910發(fā)展規(guī)劃8109910基礎(chǔ)設(shè)施898810娛樂文化898810潛在災(zāi)害影響899910街道條件899910合計(jì)81948787100比例100/87100/94100/87100/87100/100個(gè)別因素修正新舊程度1010101010建筑結(jié)構(gòu)91091010小區(qū)環(huán)境規(guī)模9109910設(shè)備設(shè)施9109910平面布置9109910樓層9109910朝向通風(fēng)1010101010形象91091010合計(jì)748074768

5、0比例80/7480/8080/7480/7680/80l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目權(quán)重及本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)估項(xiàng)目交易均價(jià)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正修正單價(jià)權(quán)重權(quán)重價(jià)格巢上城3800100/10090/10095/8780/7439524%158.08美聯(lián)奧林匹克5000100/10090/10095/8780/805220 90%4698升華現(xiàn)代城4100100/10090/10095/8780/7443443%130.32泰躍金河4200100/10090/10095/8780/7643263%129.78武漢極地海洋世界5116.18本項(xiàng)目多層花園洋房2010年9月份入市價(jià)格在5100元

6、/，多層產(chǎn)品銷售均價(jià)按照5200元/計(jì)算。具體執(zhí)行價(jià)格需根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整，我司在開盤前一個(gè)月提交；3. 高層價(jià)格測(cè)算l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目遴選項(xiàng)目同安家園美聯(lián)奧林匹克領(lǐng)袖城翠堤春曉地址后湖新區(qū)幸福大道北側(cè)常青花園公交總站后盤龍城開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)面金銀湖金墩出口類型小高層/高層多層、小高層小高層、高層多層、高層交易情況二期銷售率60%元月開盤二期銷售40%四期已推銷售65%成交均價(jià)（元/）5200470035004200l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與本項(xiàng)目類比評(píng)分案例同安家園美聯(lián)奧林匹克領(lǐng)袖城翠堤春曉極地海洋世界交易情況修正100/100100/100100/99100/101100交易日期修正90/10090/10090

7、/10090/100100區(qū)域因素修正商業(yè)繁華度11119910土地利用度9991010交通條件111110910公共服務(wù)配套1111101010環(huán)境衛(wèi)生910101010發(fā)展規(guī)劃1110101010基礎(chǔ)設(shè)施1110101010娛樂文化1110101010潛在災(zāi)害影響910101010街道條件1112101010合計(jì)1041029898100比例100/104100/102100/98100/98100/100個(gè)別因素修正新舊程度109101010建筑結(jié)構(gòu)1010101010小區(qū)環(huán)境規(guī)模101091010設(shè)備設(shè)施101091010平面布置9991010樓層1010101010朝向通風(fēng)10101

8、01010形象91091010合計(jì)7878768080比例80/7880/7880/7680/8080/80l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目權(quán)重及本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)估項(xiàng)目交易均價(jià)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正修正單價(jià)權(quán)重權(quán)重價(jià)格同安花園5200100/10090/100100/10480/7849745%248.7奧林匹克4700100/10090/100100/10280/78478975%3591.75領(lǐng)袖城3500100/9990/100100/9880/76375615%563.4翠堤春曉4200100/10190/100100/9880/8040655%203.25武漢極地海洋世界4607.

9、1高層價(jià)格2009年預(yù)計(jì)在4600元，高層產(chǎn)品的銷售均價(jià)按照4700元計(jì)算。具體執(zhí)行價(jià)格需根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整，我司在開盤前一個(gè)月提交。4. 疊加別墅價(jià)格測(cè)算l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目遴選項(xiàng)目山水龍城金銀湖別墅羅納河谷萬(wàn)科高爾夫城市花園類型連排別墅疊加連排別墅疊加交易情況三期連排銷售98%連排銷售70%連排銷售60%連排銷售70%成交均價(jià)7200550062007200l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與本項(xiàng)目類比評(píng)分案例山水龍城金銀湖別墅羅納河谷萬(wàn)科高爾夫極地海洋世界城市花園交易情況修正100/100100/100100/99100/100100交易日期修正90/10090/10090/10090/100100區(qū)域因素修正商業(yè)繁華

10、度99101010土地利用度910101010交通條件910101010公共服務(wù)配套910101010環(huán)境衛(wèi)生1010101010發(fā)展規(guī)劃910101010基礎(chǔ)設(shè)施91091010娛樂文化910101010潛在災(zāi)害影響1010101010街道條件91010910合計(jì)92999999100比例100/99100/99100/99100/99100/100個(gè)別因素修正新舊程度1010101010建筑結(jié)構(gòu)1010101110小區(qū)環(huán)境規(guī)模1110111210設(shè)備設(shè)施1110111110平面布置1311121110樓層1211121110朝向通風(fēng)1010101010形象910101210合計(jì)868286

11、8880比例80/8680/8280/8680/8880/80l 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目權(quán)重及本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)估項(xiàng)目交易均價(jià)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正修正單價(jià)權(quán)重權(quán)重價(jià)格山水龍城7200100/10090/100100/9980/86618720%1237.4金銀湖別墅5500100/10090/100100/9980/82495025%1237.5羅納河谷6200100/9990/100100/9980/86550035%1925萬(wàn)科高爾夫城市花園7200100/10090/100100/9980/88612020%1224武漢極地海洋世界5623.9本項(xiàng)目疊加入市價(jià)格在5600元/，以

12、上價(jià)格為疊加別墅預(yù)計(jì)在2010年下半年推出時(shí)的價(jià)格預(yù)測(cè)；具體執(zhí)行價(jià)格需根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整，我司在開盤前一個(gè)月提交。三、 2010年資金回籠預(yù)測(cè)1. 花園洋房（首推貨源面積約22047.56）按照5200元/計(jì)算，2010年春節(jié)前銷售1.5萬(wàn)平米，回籠資金5200元/ *15000=78000000元；2. 高層住宅（首推貨源面積約34794.12）按照4700元/計(jì)算，2010年春節(jié)前銷售2萬(wàn)平米，回籠資金4700元/*20000=94000000元3. 回籠資金總量為78000000 + 94000000 =172000000元四、 項(xiàng)目一期F地塊工程分期要求1. 基于大盤開發(fā)的需要，一期F地

13、塊所有樓棟2010年3月全部動(dòng)工，高層地下室部分同期展開；2. 現(xiàn)場(chǎng)展示中心在2010年5月交付使用，示范商業(yè)、示范外園林同期使用；3. H7-H17共11棟花園洋房區(qū)域的示范區(qū)（示范內(nèi)園林及樣板間）在2010年8月完工；（樣板間考慮H10樓的N1/N2/N3/N4四種戶型）4. 高層G1/G5/G2/G6在2010年9月初取得預(yù)售條件；5. G3/G7/G4/G8四棟高層的主體工程施工設(shè)定在2011年，能保證在2011年5月前后取得預(yù)售即可；6. H1-H6共6棟花園洋房和V1-V6共6棟疊加別墅的園林景觀施工時(shí)間設(shè)定在2011年2月展開；五、 2010年推廣費(fèi)用預(yù)算設(shè)定2010年全年?duì)I銷推

14、廣費(fèi)用的原則：1. 大盤形象的考慮；在項(xiàng)目入市初期需要媒體推廣采用大城覆蓋戰(zhàn)略，建立良好的市場(chǎng)形象；服務(wù)于后期的價(jià)值提升；2. 項(xiàng)目二期、三期、四期的持續(xù)開發(fā)在一期良好的市場(chǎng)形象基礎(chǔ)上，通過(guò)良好的口碑和廣告持續(xù)投入來(lái)保持市場(chǎng)熱度；2010年，海昌極地海洋世界項(xiàng)目正式進(jìn)入全面啟動(dòng)階段，作為一個(gè)大規(guī)模品牌項(xiàng)目，面對(duì)前期市場(chǎng)預(yù)熱，需要將整盤30%的推廣費(fèi)用集中在該年度投放，以達(dá)到項(xiàng)目品牌形象展示的效果，同時(shí)為項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段時(shí)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)爆熱的良好業(yè)績(jī)做好鋪墊工作.按照整個(gè)項(xiàng)目保守估計(jì)56萬(wàn)*6000元/=33.6個(gè)億的項(xiàng)目整盤價(jià)值估算，其中推廣費(fèi)用約33.6億*1.5%*30%=1512萬(wàn)，因此2010年推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)投入1500萬(wàn)元。媒體分配比例如下：媒體類型目 的投入價(jià)值比例費(fèi)用預(yù)計(jì)（萬(wàn)元）戶外