1、房地產開發的涵義房地產開發的涵義房地產開發模式房地產開發模式我國房地產開發程序我國房地產開發程序我國房地產企業主流產品開發流程圖我國房地產企業主流產品開發流程圖通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變人們生存物質環境的一種活動。品牌房地產開發需要整合的資源勞動力 土地 專業人員 經驗城市基礎、公用 配套設施建筑材料 資金香港模式：香港模式：以開發商為中心以開發商為中心客戶預售融資、銀行按客戶預售融資、銀行按揭融資揭融資由開發商一家完成由開發商一家完成“買買地、建造、賣房、管地、建造、賣房、管理理”縱向價值鏈縱向價值鏈開發商不持有物業開發商不持有物業美國模式：美國模式：市場化資本運作市場化資本運

2、作聘請專業公司完成房地聘請專業公司完成房地產開發的各個環節產開發的各個環節橫向價值鏈橫向價值鏈開發商持有并經營物業開發商持有并經營物業物業管理 銷售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式：主要采用香港模式：依賴房產銷售收入和銀行依賴房產銷售收入和銀行提供資金提供資金以銷售為主的經營模式以銷售為主的經營模式以圈地、圈錢為主的盈利以圈地、圈錢為主的盈利模式模式投投資資決決策策分分析析投投資資機機會會選選擇擇意向地塊的意向地塊的 確確 定定 進行項目進行項目資源資源評評 估估 中觀經濟評估指標中觀經濟評估指標商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產市場價格指標

3、自身價值評估指標自身價值評估指標地塊地貌地質條件地塊內及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發展評估指標城市發展評估指標總體規劃要點城市重點發展方向及其規劃項目區域和地段內的規劃詳細情況規劃變更因素宏觀經濟評估指標宏觀經濟評估指標國內生產總值人均GDP消費總額固定資產投資銀行貸款年末余額居民儲蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數房地產投資額及比例城市文化評估指標城市文化評估指標城市的經濟交通地理優勢城市人文研究城市綜合競爭力歷史文脈的研究進行項目進行項目資源資源評評 估估 進行項目進行項目資源資源評評 估估 初步可行初步可行性性 研研 究究 可行性方可行性方案案 研研 究究 確定意向地塊

4、確定意向地塊 成立項目研究小組成立項目研究小組 投資、策劃人員投資、策劃人員 設計人員設計人員 財務人員財務人員進行項目資源評估進行項目資源評估 經濟層面評估經濟層面評估 城市發展層面評估城市發展層面評估 城市文化層面評估城市文化層面評估 自身價值層面評估自身價值層面評估初步可行性研究初步可行性研究 制定研究計劃制定研究計劃靜態經濟靜態經濟指標分析指標分析可行性方案研究可行性方案研究 用于銀行貸款的用于銀行貸款的地塊發展可行性方案地塊發展可行性方案 制定研究計劃制定研究計劃動態經濟動態經濟指標分析指標分析動態資金動態資金缺口分析缺口分析項目風險項目風險分分 析析 用于政府報建的用于政府報建的地

5、塊發展可行性方案地塊發展可行性方案行政命令式資本市場土地二級開發土地二級開發 土地市場行政命令式資本市場土地二級開發土地二級開發 土地市場行政命令式行政命令式可以是劃撥也可以是協議出讓.根據2003年8月12號正式發布的國務院18號令，政府有權合理的確定各類房地產用地的布局和比例。也就是說，在各個城市中，仍有由政府決策的開發項目，其中有相當一部分(比如危改項目、工商企業改造、經濟適用房和基礎設施建設中的建設用地分配)是通過土地協議出讓的方式進行的，尤其是危改和基礎設施建設中的建設用地分配，基本上是控制在政府手里。 行政命令式資本市場土地二級開發土地二級開發 土地市場資本市場中的拿地方式根據渠道

6、不同，又可分為: 投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發公司，以解決有錢沒地形式。 土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規定要繳納營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費。 收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業稅等，一般都通過直接收購公司的股權，這種收購公司的形式現階段主要涉及企業所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。行政命令式資本市場土地二級開發土地二級開發 土地市場土地市場 通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來

7、，獲取土地的主要方式。 從目前來看，不管是招標、拍賣或者掛牌，拿地大概只有一個標準，那就是價格標準。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準，而一般不過分限制參與者的資格和參與者的其它相關條件。 了解地塊所在區域的市場狀況 研究宏觀市場現狀及其趨勢地塊所在區域產品設計調查 消費市場的研究和目標客戶的定位概念設計概念設計規劃概念設計規劃概念設計景觀概念設計景觀概念設計規劃時空環境分析規劃時空環境分析方案設計方案設計初步設計初步設計施工圖設計施工圖設計建筑方案設計建筑方案設計景觀方案設計景觀方案設計詳細規劃設計詳細規劃設計建筑單體設計建筑單體設計施工現場的水、電、路通和場地平整；市政設施接駁的

8、談判與協議；安排短期和長期信貸；建設工程項目地名報批；工程項目設計招標辦理 ；設計方案評標會召開及設計單位中標辦理 ；勘察招投標與勘察單位的中標辦理；施工招標辦理 、施工監理單位甄選；開發項目保險事宜洽談；編制項目開發進度表，預估現金流；檢查所有的工程圖紙 是否準備就緒等。工程建設施工工程建設施工配套工程施工配套工程施工規劃、消防、防雷工程、人規劃、消防、防雷工程、人防工程、環保、綠化、衛生防工程、環保、綠化、衛生防疫、電梯、市政基礎設施防疫、電梯、市政基礎設施等驗收，辦理工程質量書，等驗收，辦理工程質量書，勘測院實測竣工圖，房管局勘測院實測竣工圖，房管局實測建筑面積，城建檔案館實測建筑面積，

9、城建檔案館竣工資料進館并出具意見書竣工資料進館并出具意見書辦理建設工程竣工驗收備案辦理建設工程竣工驗收備案 針對營銷工作的市場調查針對營銷工作的市場調查目標客戶深度定位目標客戶深度定位項目的入市時機及開盤銷售排期項目的入市時機及開盤銷售排期項目營銷定位項目營銷定位項目整合營銷策略項目整合營銷策略項目價格體系的制定項目價格體系的制定項目的廣告推廣策略項目的廣告推廣策略營銷執行營銷執行項目的活動推廣策略項目的活動推廣策略項目的媒體運用策略項目的媒體運用策略項目營銷總體思路項目營銷總體思路銷售節奏的控制銷售節奏的控制分階段銷售計劃與策略分階段銷售計劃與策略分階段推廣策略分階段推廣策略整合營整合營銷策

10、略銷策略廣告的跟進和監控廣告的跟進和監控銷售執行與工程進度配合銷售執行與工程進度配合營銷組織管理制定營銷組織管理制定銷售隊伍的組建與培訓銷售隊伍的組建與培訓營營 銷銷執執 行行開盤執行方案與準備開盤執行方案與準備 項目資源評估項目資源評估(初步市場調研初步市場調研)地塊時空環境調查地塊時空環境調查可行性研究可行性研究(立項分析立項分析)深度市場調研深度市場調研YesNo住宅產品設計調查住宅產品設計調查消費市場研究及消費市場研究及目標客戶定位目標客戶定位消費市場研究及消費市場研究及目標客戶定位目標客戶定位規規劃劃特特征征景景觀觀特特征征立立面面處處理理戶戶型型特特征征細細部部處處理理SWOT分析

11、及資源審核分析及資源審核項目競爭力分析項目競爭力分析住宅產品初步調查結論住宅產品初步調查結論市場空白點研判市場空白點研判差異化競爭優勢及核心競爭力定位差異化競爭優勢及核心競爭力定位產品初步形態定位產品初步形態定位住宅產品初步選擇住宅產品初步選擇同一板塊優秀項目研究同一板塊優秀項目研究原創開發概念定位原創開發概念定位概念草案概念草案超越項目超越項目借鑒項目借鑒項目項目開發核心定位項目開發核心定位開發主題開發主題市場形象市場形象生活藍本生活藍本生活方式生活方式社區文化社區文化定定 位位項目產品形態定位項目產品形態定位開發模型開發模型方案對比方案對比建筑類型建筑類型面積對比面積對比產品理念產品理念主

12、力戶型主力戶型項目價格定位項目價格定位項目總體規劃理念項目總體規劃理念地塊價值地塊價值及用途及用途初期開發初期開發策略策略開發主題開發主題導入導入總體理念總體理念策劃策劃項目景觀規劃理念策劃項目景觀規劃理念策劃概念設計任務書概念設計任務書概念設計概念設計項目建筑規劃理念策劃項目建筑規劃理念策劃項目公建配套理念策劃項目公建配套理念策劃項目產品建議項目產品建議詳細規劃設計任務書詳細規劃設計任務書項目營銷策劃項目營銷策劃營銷專題市場報告營銷專題市場報告方案設計方案設計詳規設計詳規設計建筑單體設計建筑單體設計初步設計初步設計項目整合營銷策略項目整合營銷策略項目的入市時機及開盤銷售排期項目的入市時機及開盤銷售排期價格體系制定價格體系制定推廣策略推廣策略營銷執行營銷執行銷售道具及物料準銷售道具及物料準備備視覺系統設計跟進視覺系統設計跟進施工圖設計施工圖設計施工圖預算施工圖預算招投標招投標監理公司介入監理公