1、山河源墅前期物業管理服務合同甲 方：江西信誠置業有限公司法定代表人：住 所 地： 聯 系 電話：乙 方：江西銀灣物業管理有限公司法定代表人：胡祝幫江西公司住所地：江西省南昌市紅谷凱旋9號樓603室江西聯系電話郵編：333001新余聯系電話：07906656166 郵編：338000分公司住所地：諾貝爾花園物業服務中心根據物業管理條例和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方山河源墅住宅小區提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。第一章 物業基本情況第一條 物業基本情況:物業名稱 ：山河源墅物業類型 ：高檔別墅及高層住宅物業（國家二級

2、服務標準）坐落位置 ：新欣南大道以西、陽光大道以南建筑面積： 約41萬平方米第二章 服務內容與質量第二條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：一、物業共用部位的維修、養護和管理；二、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；三、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；四、公共綠化的養護和管理；五、車輛停放管理；六、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；七、裝飾裝修管理服務；八、物業檔案資料管理。第三條 在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：1、提供特約無償服務（見附件一）2、提供特約有償服務（見附件二）3、其他增值服務。 第四

3、條 乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準（前期物業管理別墅服務質量標準，操作細節）。第五條 單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。第三章 服務費用第六條 本物業管理區域物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納。一、物業服務收費標準：1、 高層：1.3元/月；2、公寓：1.5元/月；3、庭墅：1元/月4、 雙拼、聯排、疊墅：1.8元/月；5、商業物業：臨街商鋪1.50元/月·平方米；最終以新余市物價局核定為準。二、物業服務費用主要用于以下開支：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設施

4、設備的日常運行、養護維護費用；3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區域培植養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業管理企業固定資產折舊；8、法定稅費；9、物業管理企業的利潤。乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按照本合同約定的服務內容和達到前期物業管理（山河源墅）服務質量標準及操作細節。第七條 1、業主應于入伙之日起預繳1年物業服務費、裝修履約金（雙拼、 聯排、疊墅3000元/戶，其他戶型1000元/戶）、裝修垃圾清運費按3.5元/平方米（拆墻按面積另收每平方米30元）。裝修履約金于業主或物業使用人將房屋裝修完畢，屬無違章裝修的，入住后三個月，經乙方驗收合格后退還給

5、業主。2、業主與物業使用人商定物業服務費用由物業使用人承擔交納的從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。3、物業服務費交費方式：在本管理區域內，自甲方正式通知業主辦理交房手續的次月起，由業主向乙方交納物業管理服務費，業主應在辦理首次入伙之前交清第一年的物業服務費用，以后按年或按半年收取一次。業主或物業使用人應在每年或半年首月十日前履行交納義務，逾期交納每日加收千分之三的滯納金。4、自合同簽訂之日起至交房前如需要乙方提供前期物業服務工作，雙方另行協商簽訂補充協議方式進行。第四章 物業的經營與管理第八條 停車場收費分別采取以下方式：一、停車車位費1、公

6、共停車部位：電動車：30元/月·輛含充電電費、摩托車15元/月·輛；2、臨時小車停車費：針對1#酒店公寓地下車庫及小區地面公共停車位，3小時外每車收5元，過夜每車收10元；3、業主專屬車位（車庫）停車服務費30元/月·輛；參照新余市同等物業收費標準，報新余市物價局審批后執行。二、乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。第九條 開辦費及補貼1、為保證乙方的順利接管，甲方同意按照配置物資裝備清單給乙方購置到位；（見附件三），開辦物質歸屬權歸全體業主所有。開辦物質裝備報甲方審批，根據配置情況購置到位交給乙方。

7、2、根據“山河源墅”高端住宅特殊性，服務標準達到國家二級標準，考慮交房存在一定空置房等綜合因素，雙方達成一致意見，從2014年元月到2016年12月整個項目一次性補貼三年費用：第一年補貼60萬元整（人民幣陸拾萬元整），第二年補貼50萬元整（人民幣伍十萬元整），第三年補貼40萬元整（人民幣肆拾萬元整），補貼費用按季度支付，補貼節余歸乙方所有，不足由乙方承擔。甲方有處罰權力，處罰根據業主考評及按附件規范配置人員、崗位，并按所制定執行標準運行管理執行是否到位，處罰單可在補貼中扣除。交房后售樓部，樣板房及甲方要求配置人員工資由甲方承擔。3、為保證服務質量，打造項目高檔物業形象，甲方對乙方采取實施每月考

8、核累積“基金”方式管理，對乙方在物業服務中不同階段進行考評，主要以“業主滿意度調查表”（表格見附件四）進行考核，具體實施辦法為：1）小區入伙后分片區域以小組為單位，每月以業主滿意率考評考核扣罰物業費累積物業基金；2）各片區區域按收回業主滿意度調查表比例核算確定扣罰物業費累積物業基金；3）考評分以80分為基礎，每月業主滿意率考評分80分及以上，不扣罰物業費累積基金，80分以下按0.02元/分每平米進行扣罰物業費累積基金；4）物業基金將申請專用賬戶由甲、乙雙方共同管理，物業基金主要用于發展提升乙方物業經營管理；物業基金建立后，乙方要啟用需向甲方提出書面申請，雙方認可方可啟用物業基金。第十條 乙方承

9、接物業時，甲乙雙方各派2人對以下物業共用部位、共用設施設備等進行查驗：1、共用部位:物業管理區域內屬全體業主、使用人共同使用的房屋承重結構、主體結構、室外墻面、屋面、住宅大堂、公共門廊（走道）、架空走廊、樓梯間、水電及通信用房、管理用房、消防用房和電梯間等部位。2、公用設施設備：物業管理區域內屬全體業主、使用人共同使用的綠地、水箱及供水設施、給排水管道、化糞池、電視通信線路、宣傳欄、電梯、照明系統、消防系統、避雷裝置、設備用房、管理用房、公共停車場和監控設施等設備。3、綠化移交由雙方進行核定后交予乙方維護保養，第一年自然死亡由甲方負責更換，一年內非自然死亡及一年后死亡的由乙方負責更換同規格植物

10、。第十一條 乙方按政府相關部門的竣工驗收報告及項目現狀進行接管驗收,甲乙雙方確認查驗過的物業共用部位、共用設施設備接管驗收后，在保修期范圍內，存在質量問題, 乙方以工作聯系函方式要求相關單位在合理期限內進行整改。如施工單位未在限期時間內返修整改, 乙方應以工作聯系函方式要求甲方責令整改?；蚣追轿幸曳骄S修，維修費用全部由甲方支付。第十二條 對于本合同簽訂后承接的物業共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規定進行查驗并辦理移交手續，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。第十三條 乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地

11、下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；4、業主資料和產權資料及物業管理所必須的其他資料。第十四條 甲方保證交付使用的物業符合相關的驗收標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍，由物業公司管理，運行，如物業在運行中需要甲方協助，甲方應全力支持配合。第十五條 乙方實行包干制管理模式，自負盈虧。乙方對于項目現場工作人員的管理全部實行區域承包制管理，以附件約定執行并按區域進行目標考核（詳情見附件五）在交房過程中一個月內，由業主與乙方共同查驗到業主自用部位存在遺漏問題，乙方應及時書面通知甲方處理，并對問題進行跟蹤，逾期由物業負

12、責處理。第五章 物業的使用與維護第十六條 業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合。乙方可采取規勸、公示、 糾正 、責令恢復原狀、向政府主管部門報告等必要措施，制止業主、物業使用人違反臨時規約和物業管理區域內物業管理規章制度的行為。第十七條 乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。第十八條 因維修物業或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道

13、路、場地的，應征得相關業主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和甲方的同意。臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。第十九條 乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置等事項進行約定，并事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。第二十條 甲方交房前30天按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的臨時物業管理用房1320(簡單裝修)。第二十一條 專項維修基金按照國家建設部頻布的2008年2月1日開始執行的住宅專項維修基金管理辦法及省市有關規定執行。第六

14、章 物業管理服務承諾第二十二條 乙方須按下列約定，實行目標管理，并上公示欄（見附件六）1、入住拜訪：經理和客服人員每月上門拜訪業主不少于5%的住戶，每半年開展一次業主滿意度調查，滿意度達到80%以上。、業主物業管理費的收繳率達到90%以上。、投訴受理：及時受理業主有效投訴，建立回訪制度，無激化矛盾現象。、路燈維護：定期檢查維護，確保照明設施正常使用，路燈完好率90%。、管理人員專業培訓：每周三晚上組織物業管理人員進行網絡培訓。、供水供電系統維護：定期對供水供電設備進行檢查和保養。、建立檔案管理：健全檔案資料，完善檔案索引和保密制度。、搶修處理：接到搶修任務，在規定時間內到達現場；維修及時完成，

15、力爭急修不過夜。、制止違章發生：裝修監管員上午或下午到裝修業主家中檢查裝修情況，重點對衛生間防水、承重結構、外立面進行檢查，并做好巡查登記。10、公共通道管理：制止隨意占用、搭建，確保公共通道。11、南北陽臺按統一要求進行封閉，空調統一放在指定位置。12、每年三節短信群發祝賀，每年不少于4期宣傳板報。13、每半年公布賬目一次。14、設備維護：定期檢查、維護社區共用設施、設備，保障正常運行。15、綠化養護：根據甲方配置的綠化環境，實行定期養護和管理。16、建筑裝修垃圾統一堆放，生活垃圾日產日清。17、小區治安維護：每小時巡更一次，外來人員和車輛實行發證出入。18、消防設備維護：小區消防系統正常運

16、行，每年一次進行消防演練。19、確保業主進出使用一卡制門禁規范管理。第七章 違約責任第二十三條 甲方若違反本合同中約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同期，造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。第二十四條 乙方若違反本合同中約定，未完成規定管理目標，甲方有權要求乙方在一定期限內解決，逾期未解決的，甲方有權終止合同，造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第二十五條 乙方若違反本合同第三章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第二十六條 乙方連續三個月業主滿意率調查未及格（

17、低于60分），甲方發整改通知單要求一個月整改，未到位，甲方有權終止合同，并要求一個月內移交所有資產資料清單、收繳的相關費用及剩余資金，超過一個月未移交到位，乙方需承擔按10000元/天的違約遞增處罰賠償；第二十七條 甲、乙雙方任一方不得無故提前終止合同；否則，擅自終止合同造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。第二十八條 甲、乙雙方應嚴格履行本合同的各項條款；否則，視為違約；違約方應賠償對方因此造成的所有損失。第八章 附 則第二十九條 雙方應于物業介入后，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。第三十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內的空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律

18、效力。第三十一條 本合同執行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。第三十二條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，可以向當地人民法院起訴。第三十三條 本合同服務期限自 年 月 日起至 年 月 日，為小區成立業主委員會為止。第三十四條 本合同正本壹式伍份，甲乙雙方各執貳份，物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。第三十五條 本合同未盡事宜，經雙方協商同意后可另行訂立補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。第三十六條 本合同自雙方代表簽字之日起生效。甲乙雙方必須嚴格遵守，不得違反，如

19、果不履行協議規定的義務，給對方造成損失視為違約，違約方應承擔一切損失，賠償履約保證金人民幣伍萬元整。甲方：（蓋章） 乙方：（蓋章）甲方法定代表人或委托代表人： 乙方法定代表人或委托代表人：簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日 附件一：乙方提供的無償服務項目一、家政服務：聯系搬家服務、介紹保姆、代請家教、代叫出租車、代請搬運工、代辦郵件； 二、社區文化服務：棋、牌活動、組織小型主題派對活動、社區演出隊演出；（每年不少于兩次） 三、老年服務：（60歲以上業主及直系親屬）建立老人活動組織、組織交誼活動；健康檢查、量血壓（每年不少于兩次） 四、商務服務：代訂報紙雜志、代訂牛奶、代訂酒店客房、

20、電話叫醒服務、代訂喜事慶典、攝像攝影聯系、代購鮮花、禮品。 附件二：乙方提供的有償服務項目一、 家政服務：清潔服務、代理純凈、礦泉水、木地板打蠟、代看嬰兒、看護病人、代理干洗服務、接送小孩上學、代理房屋租售、代租售鮮花盆景、柴米油鹽氣等生活資料配送服務； 二、健康醫療、保險服務：家庭病床、家庭護理、保險代理； 三、商務服務：長途電話、傳真、打印、塑封、裝訂、商務咨詢和考察； 四、日常維修：更換總水閥、拆換廚衛龍頭、拆換水表、拆換三角閥、疏通水槽、水彎、疏通坐便器、蹲便器、疏通地漏、修理洗面盆排水打膠、修理浴缸排水打膠、坐便器水箱配件修理及更換、坐便器給水閥修理、更換燈泡、燈管、修理各種燈具、更

21、換維修節能燈、更換維修開關面板、更換維修電源插座面板、更換維修光纖、電話面板、更換維修配電箱內開關、檢修光纖、電話、供電線路、清潔保養抽油煙機、安裝油煙機、拆裝各式燈具、更換各種鎖具、維修防盜門、維修更換五合金配件、維修爐具熱水器、安裝小型五金件。 有償服務收費標準（不含產品材料費）服務項目收費標準服務項目收費標準更換三相電表10元/個更換水表10元/個更換單相電表5元/個更換截止閥10元/個處理電表箱燒壞進出線5元/次維修截止閥10元/個更換斷路器5元/個更換沖水閥10元/個鋪設室內電線1.00元/米維修沖水閥10元/個更換開關免費更換水龍頭免費更換日光燈管免費維修水龍頭免費更換鎮流器3元/

22、個安裝水管20元/條更換啟輝器免費更換水管15元/條安裝日光燈架10元/個安裝洗臉盆30元/個更換、安裝白熾燈頭2元/個更換蹲便器60元/個安裝平燈頭2元/個更換瓷磚15元/M2安裝插座5元/個疏通下水道（自用）20-50元/處維修插座5元/個更換木門鎖5元/個處理接頭5元/個更換鐵門鎖10元安裝吊扇30元/臺維修熱水器15元更換排風扇10元/個安裝抽油煙機20元/臺附件三：開辦物品配置明細如下：名 稱數量/型號備注一、辦公用品開辦物品打印、復印機1臺對講機經理1名、經理助理1名客服主管1名、片區管家10名10臺計13臺電腦5臺空調3臺辦公桌10張大辦公會議桌1張辦公椅20把接待桌1張接待椅4

23、把會議椅20把指紋考勤鐘1只標識標牌若干自來水飲水機10臺/立式檔案文件柜10組檔案盒1000只閱覽架2只/標準辦公用品一批驗鈔機1臺辦公室、秩序維護亭裝飾 業主手冊1500本二、維修工器具開辦物品對講機10臺電錘（進口）1臺電動疏通機1臺手電鉆1臺沖擊鉆1臺疏通機1臺潛水泵1臺臺鉆1臺臺鉗1臺微型電焊機1臺鋁合金合頁梯（1.5m5m）3只250/350/500/標準管子鉗2把 24寸數字式鉗形表2只電流表2只絕緣表2只梅花扳手2套/電工牌10件套筒扳手2套/電工牌32件內六角扳手2套/電工牌1.5m/m-10m/m工具箱2套高空工作安全帶2套管道工具（管套熱熔機）2套泥瓦、木工工具2套泥工戳

24、刀、鋸工等高壓電工專用工具2套手提應急燈2個強光手電筒5個微型充電式絕緣手套、鞋3套保潔工具對講機1臺清潔車1輛循環保清車5輛高壓洗地水槍1把垃圾鏟30把玻璃刮20把地 刮20把雨衣/雨鞋50套洗地機2輛塵推、拖把、掃帚等保潔消耗用品一批斗車5輛四、綠化工具對講機1臺割草機2臺修邊機2臺綠籬機2臺藥劑噴霧器5臺高枝剪2把綠籬剪2把花枝剪10把耐壓膠管300米鋤頭10把小鋤頭10把鏟10把板車5輛五、秩序、消防管理器具物品對講機（主管秩序維護）21橡膠棍35把雨衣/雨鞋35套秩序維護亭辦公桌9張電風扇9臺取暖器9臺防毒面具15個消防靴20雙手電簡20個六、運逾設備區內觀光車1臺治安巡邏車輛七、員

25、工服裝共計135人，每人四套，分夏冬兩季。180元/套(夏冬平均價)×4套×135人附件四您滿意我們會做得更好 您不滿意我們將努力改進業 主 意 見 征 詢 表尊敬的業主：您好！在銀灣物業管理的小區內生活，您覺得安全嗎？為您提供的服務，您滿意嗎？我們非常想了解您的感受，更樂于傾聽您的意見和建議，為此，請您將真實想法和意見提供給我們，便于我們進一步改進工作。當您填完此表后請放置家中，我們將于 月 日前派人前來收取，或請致電 ，通知我們，也可直接交給物業服務中心。占用了您的寶貴時間，深表歉意，同時，誠摯感謝您對我們工作的支持！祝身體健康、天天好心情！江西銀灣物業管理有限公司20

26、1 年 月注：請按實際服務情況對照評分表進行打分，請在例表內評定你的分數，謝謝！派送小組由甲、乙雙方共同參與！部門服務內容及評分標準分值得分備注保安管理服務1、 保安人員崗位規范服務(儀表儀容、舉止文明、環境熟悉、秩序維護、防到位、服務態度)4分 （ ）2、 24小時保安值班巡崗安全服務 4分 （ ）3、 門禁一卡通管理實行 5分 （ ）4、 外來機動車輛管理（車輛登記、車輛指揮）2分 （ ）5、 停車場管理(車輛停放有序、路暢通、標識清楚等) 2分（ ）6、 消防及保安設施管理(消防栓、滅火機、防盜門、電子對講門禁系統、監控設備) 3分 （ ）20溫馨提示：請在括號內評定您的分數！

27、公共設施設備養護維護管理1、 維修人員的崗位規范服務(儀表儀容掛牌上崗、舉止行為、文明用語、服務態度) 2分 （ ）2、 報修項目的受理情況 2分 （ ）3、 各類報修項目的維修情況(維修回訪)  2分 （ ）4、 嚴禁向業戶吃、拿、卡、要等行為的執行情況 3分（ ）5、 排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象； 3分（ ）6、 道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行；2分（ ）7、 小區樓內公燈與道路照明運行 3分（ ）8、 智能化系統（背景音樂、門禁，道閘一卡通、監控、電子圍欄等）維修維護情況 3分 （ ）20公共衛生服務1、 清潔人員的崗位規范服務（儀

28、表、儀容、舉止文明、服務態度）2分（ ）2、 房屋共用部位保持清潔、無亂貼、亂畫現象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持潔凈； 2分（ ）3、 生活垃圾日產日清，垃圾筒垃圾箱房定期衛生滅殺 5分（ ）4、 建筑垃圾的清運與管理 4分（ ）5、 業主區域專職清理人員實行責任制（標準保潔）； 4分（ ）17綠化管理服務1、 綠化養護現狀(花草樹木長勢、修剪狀況、補種換苗等)3分（ ）2、 綠化養護情況(澆灌、施肥、病蟲害防治等)  4分（ ）3、 綠化區域內環境衛生 4分（ ）4、 草地無人為破壞，無明顯高于15cm的雜草；3分（ ）5、 植物成活率達96% 4分（ ） 18客服服務管理1.

29、 服務人員的崗位規范服務(儀表儀容掛牌上崗、舉止行為、文明用語、服務態度) 4分 （ ）2. 及時受理業主有效投訴，建立回訪制度，無激化矛盾現象；4分 （ ）3. 定期向住戶發放物業管理服務工作管理征求意見單（業主滿意度調查），對合理的建議及時整改；3分 （ ）4. 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整治統一美觀，無安全隱患或破損； 2分 （ ）5. 房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。2分 （ ）6. 裝修監管員（片區管家）每天至少1次到裝修業主家中檢查裝修情況，并做好衛生間，陽臺，露臺等重點部位做好引導宣傳裝修巡查并記錄；建筑裝修垃圾統一堆放，

30、無亂堆亂放現象；6分 （ ）7. 裝修材料統一堆放，無亂堆放現象；2分 （ ）8. 裝修時間按規定執行，無違規時間操作擾民現象；2分（ ）25合計 棟 單元 室 簽名： 注：業主滿意度調查將采取片區評比制，日常管理分片區定人、定崗、定制度，崗位工作責任到人（具體見附件七）一期小區人員配置職 務人數工資標準（元/月）總額（元）項目經理13800 3800保安主管124002400客服主管118001800水電工125002500設備設施系統工程師128002800片區管家216003200形象保安323006900門崗、巡邏保安8210016800樣板房、售樓部保潔416006400保潔4130

31、05200綠化主管130003000綠化工416006400觀光車司機115001500洗車工316004800合 計34675002、小區組織架構設施設備系統工程師項目經理客服部主管1人保安部主管1人工程部班長1人綠化部技師1人片區小管家各組小組長區域保潔各組組員區域水電工區域綠化工形象保安保潔部主管1人綠化部班長1人項目經理助理附件五項目經理日常績效考核標準職務工作范圍配備人數工資標準（元）備注項目經理全面負責項目的日常管理工作1人基本工資（3300）+績效工資（500）崗位職責日常工作內容備注1、實施對委托管理物業的驗收和接管； 2、根據物業管理委托合同組織提供各項綜合服務以及各項專項服

32、務； 3、組織實施管理中心的各項工作規范,保證各項工作的有序開展。 4、組織員工完成崗位職責，合理調配人力資源，完成對員工的各項考核。 5、組織實施員工勞動保護和安全生產的各項工作規范和措施； 6、對物業管理服務分工的工作進行監控、檢查和評價；7、組織物業管理相關費用的收繳工作； 8、處理客戶的投訴； 9、組織開展顧客意見征詢和調查活動； 10、對托管物業實施物業管理服務時的對外聯絡工作； 11、實施相關文件和資料及質量記錄的管理； 12、組織相關標識的實施及管理； 13、完成公司交辦的其他工作。 1、根據各部門工作計劃檢查各部門日常工作情況；2、對各部門主管工作進行考核；3、組織各部門主管日

33、常培訓；4、關注每月業主滿意率，接納業主合理化建議；5、制定項目日常工作計劃，確定項目工作重點及方向；6、規范項目各部門工作內容及流程；7、管理項目整體運作，帶領項目員工更好地服務業主；8、負責項目日常行政及工作分配等；分公司對照日常工作進行扣分，每分按5元從工資中扣除；保安隊長考核評分標準職務崗位工作配置工資標準備注保安隊長負責保安隊伍的管理1人基本工資（2100）+績效工資（300）類 別標 準分值得分備注儀容儀表1、按規定著工裝上班;3分2、儀表整潔,不蓬頭垢面,無工作場所內吸煙等不雅現象;4分3、按規定佩帶工作證于正確位置;3分10項目經理每月對照工作進行扣分，每分按3元從工資中扣除；

34、單項分數不足時從總分數扣除；服務態度1、工作熱情,按規定使用禮貌用語,主動與業主或同事打招呼,工作過程中使用規范禮貌用語,微笑服務,熱情待客;5分2、服務意識良好,能夠積極接受業主或同事的意見,不與人發生爭吵或有失敬、失禮的行為;5分10工作紀律1、遵守工作紀律，不違反各項工作規定;3分2、上班時不離崗、不聚眾閑聊、不做與工作無關的事情；3分3、服從領導安排，對領導工作指示及安排嚴格執行；4分10工作要求1、對所管新員工進行培訓（禮節、軍事、消防、安全）;5-10分2、對保安班組安全教育并及時監管;3-10分3、每周、月、季度做好工作計劃,并落實執行;15分4、完善保安部各項工作程序，規范工作

35、制度；15分5、做好部門日常工作檢查；10分6、每月按要求對巡邏路線進行更改確保安全無事故；10分70秩序維護員承包區域劃分及考核評分標準區域崗位范圍配備人數工資標準備注形象門崗日常形象展示2人形象門崗基本工資（2000）+績效工資（300）A區地面巡邏1組A區高層日常巡查10人基本工資（1800）+績效工資（300）A區地面巡邏2組A區日常巡查8人基本工資（1800）+績效工資（300）B區地面巡邏1組B區日常巡查4人基本工資（1800）+績效工資（300）B區地面巡邏2組B區日常巡查4人基本工資（1800）+績效工資（300）A區車庫巡邏1組A區車庫日常巡查2人基本工資（1800）+績效工

36、資（300）A區車庫巡邏2組A區車庫日常巡查2人基本工資（1800）+績效工資（300）B區車庫巡邏1組B區車庫日常巡查2人基本工資（1800）+績效工資（300）B區車庫巡邏2組B區車庫日常巡查2人基本工資（1800）+績效工資（300）人行門禁各門禁日常管理12人基本工資（1800）+績效工資（300）車庫門禁各門禁日常管理10人基本工資（1800）+績效工資（300）監控中心日常監控管理2人基本工資（1800）+績效工資（300）A、B區小組長負責區域上班期間的各項管理4人基本工資（2000）+績效工資（300）合計64人類 別標 準分值得分備注儀容儀表1、按規定著工裝上班;3分2、儀表

37、整潔,不蓬頭垢面,無工作場所內吸煙等不雅現象;4分3、按規定佩帶工作證于正確位置;3分10每月對照工作進行扣分，每分按3元從工資中扣除；單項分數不足時從總分數扣除；服務態度1、注重禮儀禮節，見到業主主動打招呼,工作過程中使用規范禮貌用語,微笑服務,熱情待客;2分2、服務意識良好,能夠積極接受業主或同事的意見,不與人發生爭吵或有失敬、失禮的行為;3分3、遇見業主、領導經過時應主動讓路并打敬禮；3分4、與人接觸時先打敬禮；2分10工作紀律1、遵守工作紀律，認真履行公司管理制度、要求;3分2、上班時不離崗、不聚眾閑聊、不做與工作無關的事情；4分3、服從領導安排，對領導工作指示及安排嚴格執行；4分10

38、工作要求門崗人行門禁1、對進出人員要求刷卡并嚴格落實到位；5分2、對外來人員應主動詢問，確認后做好登記；5分3、門崗物品進出管理（出庫物品確認或憑放行條出庫）；10分4、裝修人員應憑裝修出入證進出，不得隨意放行；10分5、門崗保安應與巡邏保安、停車場車庫的保安、及錄像監控室的保安緊密協作與交流，最大限度地保障生命和財產安全。10分70車庫門禁1、對進出車輛要求刷卡并嚴格落實到位；5分2、對外來車輛應主動詢問，確認是訪客并得到業主允許后做好登記并通知車庫巡邏員做好引導工作；5分3、門崗物品進出管理（出庫物品確認或憑放行條出庫，進庫材料檢查是否按要求制式袋裝入庫）；10分4、裝修人員車輛指定停放地

39、點，不得進入交房區域；10分5、車庫門崗保安應與巡邏保安、停車場車庫的保安、及錄像監控室的保安緊密協作與交流，最大限度地保障生命和財產安全。10分6、送貨車輛按要求詢問，確認后按規定時間內卸完貨物要求車庫巡邏人員及時清離出庫；10分7、人員進出無特殊情況不得由此進出；5分巡邏地面巡邏1、對可疑人員應核實身份，無關人員勸離小區；5分2、對巡查區域內裝修戶應密切關注是否有違規裝修現象；10分3、對巡查區域內裝修垃圾、裝修材料堆放要求按規定做好引導進出路線；10分4、按規定對裝修超時工人進行清場；5分5、按要求及指定路線巡邏；5分6、對巡查區域內各項設施設備進行檢查，有損壞及時報修；10分7、發現巡

40、查區域范圍衛生有不到位應及時通知相關責任人；5分8、巡查區域內各項工作有不到位應及時通知相關人員整改；5分9、與門崗保安、停車場車庫的保安、及錄像監控室的保安緊密協作與交流，最大限度地保障生命和財產安全。10分車庫巡邏1、對巡查區域內車庫進行巡查；5分2、按要求及指定路線巡邏；5分3、對巡查區域內各項設施設備進行檢查，有損壞及時報修；5分4、發現巡查區域范圍衛生有不到位應及時通知相關責任人；5分5、巡查區域內各項工作有不到位應及時通知相關人員整改；5分6、做好車庫車輛排查，卸貨車輛卸貨完畢及時清理車庫；10分7、按要求對裝修材料、裝修垃圾是否袋裝，是否按要求堆放指定位置進行引導；10分8、對車

41、庫內車輛規范停放做好引導；5分9、與門崗保安、地面巡邏保安、及錄像監控室的保安緊密協作與交流，最大限度地保障生命和財產安全。10分保潔主管考核評分標準職務崗位工作配置工資標準備注保潔主管負責保潔團隊的管理1人基本工資（1200）+績效工資（300）類 別標 準分值得分備注儀容儀表1、按規定著工裝上班;3分2、儀表整潔,不蓬頭垢面,無工作場所內吸煙等不雅現象;4分3、按規定佩帶工作證于正確位置;3分10項目經理每月對照工作進行扣分，每分按3元從工資中扣除；單項分數不足時從總分數扣除；服務態度1、工作熱情,按規定使用禮貌用語,主動與業主或同事打招呼,工作過程中使用規范禮貌用語,微笑服務,熱情待客;

42、4分2、服務意識良好,能夠積極接受業主或同事的意見,不與人發生爭吵或有失敬、失禮的行為;4分10工作紀律1、遵守工作紀律，不違反各項工作規定;3分2、上班時不離崗、不聚眾閑聊、不做與工作無關的事情；3分3、服從領導安排，對領導工作指示及安排嚴格執行；4分10工作要求1、對所管新員工進行培訓（禮節、規范用語等）;5-10分2、對保潔班組工作布置并及時監管;10分3、每周、月、季度做好工作計劃,并落實執行;10分4、完善保潔部各項工作程序，規范工作制度；10分5、做好部門日常工作檢查；5-10分6、每月按要求對區域保潔進行考核、要求及檢查確保保潔工作秩序；10分70保潔承包區域劃分及考核評分標準組

43、別保潔范圍配備人數工資標準備注A區車庫保潔1組A區日常車庫衛生維護1人基本工資（1000）+績效工資（300）A區車庫保潔2組A區日常車庫衛生維護2人基本工資（1000）+績效工資（300）A區清洗組A區日常車庫地面清洗2人基本工資（1000）+績效工資（300）B區車庫保潔1組B區日常車庫衛生維護1人基本工資（1000）+績效工資（300）B區車庫保潔2組B區日常車庫衛生維護1人基本工資（1000）+績效工資（300）B區車庫保潔3組B區日常車庫衛生維護1人基本工資（1000）+績效工資（300）B區清洗組B區日常車庫地面清洗2人基本工資（1000）+績效工資（300）A區地面保潔1組A區日

44、常衛生維護8人基本工資（1000）+績效工資（300）A區地面保潔2組A區日常衛生維護4人基本工資（1000）+績效工資（300）A區地面保潔2組A區日常衛生維護3人基本工資（1000）+績效工資（300）B區地面保潔1組B區日常衛生維護3人基本工資（1000）+績效工資（300）B區地面保潔2組B區日常衛生維護1人基本工資（1000）+績效工資（300）B區地面保潔3組B區日常衛生維護1人基本工資（1000）+績效工資（300）會所保潔會所衛生維護及日常機動2人基本工資（1000）+績效工資（300）合計32人類 別標 準分值得分備注儀容儀表1、按規定著工裝上班;4分2、儀表整潔,不蓬頭垢面

45、,無工作場所內吸煙等不雅現象;3分3、按規定佩帶工作證于正確位置;3分10每月對照工作進行扣分，每分按3元從工資中扣除；單項分數不足時從總分數扣除；服務態度1、注重禮儀禮節，見到業主主動打招呼,工作過程中使用規范禮貌用語,微笑服務,熱情待客;3分2、服務意識良好,能夠積極接受業主或同事的意見,不與人發生爭吵或有失敬、失禮的行為;4分3、遇見業主、領導經過時應主動讓路問好；3分10工作紀律1、遵守工作紀律，認真履行公司管理制度、要求;3分2、上班時不離崗、不聚眾閑聊、不做與工作無關的事情；3分3、服從領導安排，對領導工作指示及安排嚴格執行；4分10工作要求1、認真履行保潔工作職責、員工手冊；5分

46、2、保潔工具應放置在規定位置,擺放整齊；3分3、路面保持干凈,及時清理煙頭、紙屑、樹葉、垃圾及其它雜物,雨季青苔及時清掃，停車場每日清掃1次每周拖洗1次；5分4、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持潔凈。每日至少收集1次（夏季每日至少收集2次），確保垃圾桶清潔、無異味、無溢滿現象，綠化帶無膠袋、磚頭、果皮等雜物；5分5、室外標識、宣傳欄、信報箱、每周擦拭1次。根據山河源墅實際情況定期進行消毒和滅蟲除害；5分6、公共梯間內扶手、窗臺、電器開關、消防栓箱手摸無明顯灰塵,門窗干凈、無污漬、天花板無蜘蛛網、無積塵,玻璃干凈、明亮；5分7、休閑椅、兒童娛樂設施附近雜物及時清理;路燈、燈桿、涼亭上無厚積

47、灰塵、信箱、戶外消防箱、鐵門等公共設施無污物、無厚積灰塵；5分8、小區溝渠及水系養護：保持四季有水不干涸，水質清澈，定期去污泥，定期換水，水生植物生長良好，溪水流暢不堵塞，溝渠不坍塌，定期維修。10分70綠化主管、班長考核評分標準區域工作范圍配置工資標準備注綠化技師（主管）全面負責小區綠化工作規范及管理1人基本工資（2500）+績效工資（500）綠化班長按工分配各片區工作，檢查指導日常工作1人基本工資（1500）+績效工資（300）類 別標 準分值得分備注儀容儀表1、按規定著工裝上班;3分2、儀表整潔,不蓬頭垢面,無工作場所內吸煙等不雅現象;4分3、按規定佩帶工作證于正確位置;3分10項目經理

48、每月對照工作進行扣分，每分按績效工資百分之百一從工資中扣除；單項分數不足時從總分數扣除；服務態度1、工作熱情,按規定使用禮貌用語,主動與業主或同事打招呼,工作過程中使用規范禮貌用語,微笑服務,熱情待客;5分2、服務意識良好,能夠積極接受業主或同事的意見,不與人發生爭吵或有失敬、失禮的行為;5分10工作紀律1、遵守工作紀律，不違反各項工作規定;3分2、上班時不離崗、不聚眾閑聊、不做與工作無關的事情；3分3、服從領導安排，對領導工作指示及安排嚴格執行；4分10工作要求1、制定的年（月）度綠化養護計劃，以及綠化養護實際情況，安排每天的綠化養護工作，并指導員工予以落實；5-10分2、對綠化工的工作質量

49、進行每天檢查，對不符合質量要求的現象，要求并指導整改，并對整改質量進行跟蹤；5-10分3、負責綠化員工的考勤，日常工作表現進行考核，根據不同季節向綠化養護部提出調整作息時間；10分4、規范綠化養護器械、工具、農藥肥料的管理，做到帳目清楚，領用報廢有記錄，對有毒的物品嚴格執行專人管理制度；10分5、做好綠化病蟲害的測報工作，并對防治情況和防治結果做好記錄，綠化防寒工作。10分8、按計劃完成小區整體園林養護任務 10分9、制定培訓計劃、科目；雨天組織培訓，并做好現場指導，以樣板引導為主，做好技術指導工作10分70區域工作范圍配置工資標準備注A區1、2組負責A區域綠化養護工作8人基本工資（1300）

50、+績效工資（300）B區1、2組負責B區域綠化養護工作8人基本工資（1300）+績效工資（300）C區1、2組負責C區域綠化養護工作4人基本工資（1300）+績效工資（300）D區1、2組負責D區域綠化養護工作4人基本工資（1300）+績效工資（300）合計24人類 別標 準分值得分備注儀容儀表1、按規定著工裝上班;3分2、儀表整潔,不蓬頭垢面,無工作場所內吸煙等不雅現象;4分3、按規定佩帶工作證于正確位置;3分10每月對照工作進行扣分，每分按3元從工資中扣除；單項分數不足時從總分數扣除；服務態度1、注重禮儀禮節，見到業主、同事、領導主動打招呼,工作過程中使用規范禮貌用語,微笑服務,熱情待客;3分2、服務意識良好,能夠積極接受業主或同事的意見,不與人發生爭吵或有失敬、失禮的行為;4分3、遇見業主、領導經過時應主動讓路并問好；3分10工作紀律1、遵守工作紀律，認真履行公司管理制度、要求;3分2、上班時不離崗、不聚眾閑聊、不做與工作無關的事情