1、目錄一、項目基本概況（）市場分析二、項目的 SWOT分析（一）優勢點（二）局限性（三）威脅點（四）機會點三、商業模式分析：( 一)綜合性商業模式（二）主題性商業模式（三）專業性商業模式四、項目整體定位（一）項目的經營業態定位（二）價格定位（三）客戶定位五、營銷推廣（一）推廣主題( 二)項目形象包（三）總體宣傳策略（四）銷售策略策劃城龍花園裙樓商鋪市場定位與推廣策略一、項目基本概況城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積萬平方米，總建筑面積11 萬平方米，共分四期開發，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35 間，總面積約1944.35 平方米，商鋪目前基本上空置。二、項目的 SW

2、OT分析雖然本項目地段位置較為優越， 但現實又存在著一些影響項目形象的因素， 以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態。 所以我們只有充分認識到該項目的優缺點， 并充分發揮其的優勢， 才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關鍵所在。（一）優勢點（ S）：1、 項目當前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；2、項目地處龍崗中心城一級黃金旺地，發展前景看好；3、本項目目前為現樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業風險；4、商鋪層高 5.4 米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體；5、項目開發商母公司城建集團在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優勢；發揮優勢：A、在項目裙樓的運作過

3、程中，充分渲染項目的區位優勢、交通的便利；策劃B、在項目裙樓的運作過程中，強調該區域的發展前景和由此帶來的商機；C、在項目的推廣時，利用城建集團的品牌優勢，增加置業者與投資者的信心；（二）局限性（ W）1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；2、本項目周邊是長著茅草的待開發地塊，因而顯得較為荒涼，對發展商業略為不足；3、該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負面影響；4、項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；5、項目裙樓商鋪規模不大，不利于整體推廣；解決方法：（1） ）重新對裙樓商鋪進行市場定位，明確目標客戶；（2） ）確定經營主題，從而以有特色的經營方向

4、帶動商鋪的銷售；（3） ）加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；（4） ）設立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業門檻， 吸引其入市；（三）機會點（ O）1、區位優勢的發揮，輻射周邊地區；2、隨著周邊各大住宅小區相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，策劃從而帶動裙樓商鋪的銷售；3、中國的入世，推動經濟的發展，商業物業前景看好；（四）威脅點（ T）1、周邊現推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業物業較多，形成很大的競爭力與市場壓力；2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；三、商業模式分析：就目前的商業模式來看，主要有三種：一是綜合性商業模式，二是主題性商業模式，三是專業性

5、商業模式。（一）綜合性商業模式這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務。商場 內行業種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的 任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動， 拉動場內群體消費。 從這一個角度去分析， 此種模式似乎能夠以全面網絡住所有的消費者， 而且聚人氣、提消費，應該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經在全球的經濟態勢里遭遇了嚴峻考驗，中國亦不例外， 而且越是類似于深圳這樣的經濟發達地區，這一模式所表現出來的老舊之態就越明顯，所面臨的危機就越大。究其因， 在于品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化發展，使得任何全面式的經

6、營都失去了銷售點的深化機會。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業品種、品牌發展速度，沒有任何 一個商場的規模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間， 都失去了一策劃部分客戶的青睞， 從而使之在與各行業專業市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。 近兩年以來， 各名牌綜合商場的整體銷售額持續萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢， 大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度， 采取了圈地擴張、活動造勢的手法，力求站穩腳跟，在市場重新洗牌之前

7、充實內力，再謀求變革性的發展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機在即，但由于實力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應變之法。這種綜合性商業模式適合于大規模的裙樓商場和大型純商業物業，對于本項目的裙樓商鋪從設計上、規模上都不適合發展綜合商場。（二）主題性商業模式主題的確定范圍很廣， 無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發揮， 都能找到相應主題。 然后以該主題為核心以及規則，展開經營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人 群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌 進行篩選、過濾，進行有針對性的經營。這類模式與其它商業模式相比， 主要在于目標客戶群以

8、及滿足需求上的區別。它不局限于某以個行業， 在商品種類上不具備占絕對優勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經濟群體，等等。對于這些群體來說，主題商場策劃能夠盡可能的滿足他們的異質化需求和個性化心理訴求，針對性強。但由于這種商業模式針對性強的負面影響，客戶范圍窄， 未來發展前景難以預料，市場風險相對較高。并且這種商業模式要求：規模化，主題經營獨占面積龐大，與本項目規模不匹配；規范化， 主題經營從管理到經營行為都比較規范，甚至進行網絡運作，所涉及成本高昂、費用巨大。租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經營， 這對投資者說是最不愿意看到的情

9、況，于本項目銷售也不利。所以，這種商業模式也不適合本項目的群樓商鋪。（三）專業性商業模式這一類型商業以某一行業為主要依托，加深品牌與檔次的細分， 集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、 異質化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時代廣場，就是借電子科技、通訊產 品的市場風云之勢， 在華強北這個大的商圈背景下站穩了腳跟；再比如順電家居廣場， 以家電市場為主要平臺， 全力攬括行業內的品牌精英，加大消費者的選擇余地， 力求做到使每個想買家電的消費者都不會轉投其他商場的懷抱。這類商業模式的優勢就在于針對性強，專業化程度高。 某一行業的發展將直接影響到該行業專業市場的經營能力與盈利空間。所以

10、，對于目前龍崗蓬勃發展的房地產，它必將帶動其他相關行業的蓬勃發展， 如建材業、裝飾材料業等的發展。因此，對于城龍花園的商鋪，發展 裝飾材料專業性商業模式較為可行。策劃四、項目整體定位（一）項目的經營業態定位裝飾材料專業商業模式基于上面對本項目的SWOT分析及各種商業模式的分析，并結合我司 對該片區的調查分析， 同時綜合我司在該片區及以往的操盤經驗，我司建議對該項目重新進行市場定位，確定商鋪的經營主題， 明確商鋪的經營方向，從而帶動商鋪的銷售。本項目位于龍崗中心城， 龍城大道與龍福路交匯處， 從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規模不夠大，結合 商鋪成功運作模式的分析， 我

11、司建議將本項目裙樓商場定位為裝飾材料一條街。A、標榜龍崗中心城首個專業裝飾材料一條街，為該區域樹立起第一面旗幟。B、這樣定位的優勢a. 為客戶規避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣 定位，可以減少與直接競爭對手 （如碧湖花園商鋪、 碧湖康馨居商鋪） 的接觸面。目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫 薇花園的群樓商鋪， 都以滿足消費者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大， 如果本項目的群樓商鋪雷同于周邊其他項目，必將增加市場的壓力， 加劇市場競爭。 在這方面，本項目明顯處于不利地位；b. 有深厚的市場容量： 我們的這個定位就目前情況， 龍崗的房地產蓬勃發展將帶動裝飾業

12、的發展， 并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對裝飾材料的需求量較大；策劃c.目前在該區域專業的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發展空間；d. 項目周邊雖人氣不旺， 但交通條件較為理想， 且商鋪前面步行道空間較大，滿足發展裝飾材料業的硬件需要；e. 良好的市場操作性： 我們的這一定位， 是基于詳細的市場市場調查和商戰實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內涵，并準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。（二）價格定位房地產租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關系， 售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實

13、反 映，租賃市場是房地產市場的真實體現，以收益價格對商業價格進行評估，收益價格對物業使用者和投資者都是一個基本的心理預期價 格。根據調查區域內商業物業的租金情況，該區域商業物業的租金水平一般在 25-90 元/M2 月之間，通過對本地段的商業分析，本地段街鋪的平均租金為 60 元/M2。a、確定年收益： 60 元/M2 月 1 M212=720 元；b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風險系數取還原利率為8%c、使用年限： 70 年d、收益價格確定策劃運用公式： /PVa/r 1-1/(1+r)n 式中 V：房地產的價格a：房地產年純收益r ：還原利率n：未來

14、可取得收益的年限可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為8000 元/M2從上面的價格分析， 并結合目前的市場狀況， 我司建議城龍花園群樓的商鋪均價在 80008200 元/M2。（三）客戶定位購買本項目商鋪的客戶主要有以下幾類：(1) 本區域的商鋪投資者或裝飾材料經營者；(2) 看好本區域裝飾材料業發展前景的其他投資者或經營者；(3) 經營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；(4) 一些為設立辦事處的裝飾公司； 接城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案1 五、營銷推廣策略（一）推廣主題基于以上的分析及本項目的定位， 并結合目前商業物業市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進行：1、宣傳本項目裙

15、樓商鋪為龍城專業建筑裝飾材料一條街，突出其市場的發展前景及投資價值；策劃2、宣傳該區域房地產的蓬勃發展，必將帶動裝飾業與裝飾材料業的長足發展，從而帶出投資該商鋪的的發展前景與潛力；3、交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較 為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大， 對發展裝飾材料業極具潛力； 4、由于本商鋪層較高，并設有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體， 所以，在宣傳時可突出“賣一層送一層”的優勢。( 二)項目形象包裝1、主題廣告主導語：項目目前無主題廣告主導語，廣告訴求不明顯，我司建議以“城龍花園專業裝飾材料一條街”為主題，進行廣告訴求；2、項目導視系統目前項目的導視系統表現手法

16、不理想， 未能將本項目的形象及主題表現出來，反而產生負面影響， 建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅， 并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設導視牌；3、 現場包裝1）條幅：目前項目現場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關注。 實際上條幅廣告是項目最快， 費用最省的廣告形式之一。 建議條幅廣告重點在深惠公路與龍城大道交匯處及項目群樓樓體上，掛出“城龍花園專業裝飾材料一條街隆重發售”、 “城龍花園專業裝飾材料一條街優惠招租”及租售熱線等內容的條幅，策劃2）道旗：為營造現場氣氛，引起人們的關注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設道旗， 道旗內容以發布城龍花園裙樓裝飾材料一條街租售的

17、信息為主， 如“龍城裝飾材料街城龍花園裙樓商鋪”“城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“城龍花園商鋪，低風險高回報”等等。（三）總體宣傳策略 /P根據本項目所在區域的現狀及項目自身的特點，我司在控制廣告宣傳費用的同時，將采用有針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，并使 之按步就班，有的放矢，使整個宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而 達到熱銷的效果，具體計劃如下：1）“造勢”策略針對本項目目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛， 我司建議有針對性地在媒體上發表有關本項目的新聞撰稿，如龍崗報、龍崗有線電視臺等， 內容主要以宣傳介紹該項目地理位置及專業裝飾材料街的發展前景， 從而引出本項

18、目裙樓商鋪巨大的升值潛力，以令市場更加注目該物業，加強客戶的投資信心。2)常規宣傳策略廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規宣傳，屬最有效的宣傳方式， 但由于電視廣告的成本較高，而本項目裙樓商鋪的規模不大，又屬于尾盤期， 因而我司建議不在電視上進行廣告宣傳，主要進行必要的報紙廣告與軟性文章炒作， 從而緊密配合銷售策略采用， 令常規宣傳效策劃果發揮至最大并控制廣告費的投入量。廣告宣傳安排如下：報紙廣告：主要以當地的龍崗報為主，逢周二或周五軟硬廣告結合，主要為10 15 或 15 20 的版面作廣告（這樣費用不大，可集中在一個階段連續進行），訴求項目地理位置及專業裝飾材料街的發展前景，從而引 出本項目

19、巨大的升值潛力。 這樣廣告費不大， 卻能達到我們的預期效果。軟性文章：報紙軟性文章目標性較強， 所以我司在接手城龍花園裙樓商鋪的銷售工作后，將在龍崗報、深圳晚報有針對性的發表軟性廣告，內容同樣訴求城龍花園的地理位置及專業裝飾材料街的發展前景。宣傳單張：（ 1）由于宣傳單張的制作成本只需幾毛錢，適合廣范的大量派發， 并且，本項目目前的單張在內容、色彩上不具有較強的視覺沖擊力， 因此，我司建議重新制作本項目商鋪的銷售宣傳單張，制作要求能體現本項目的優越的地理位置、 項目的定位及專業裝飾材料街的經營發展前景，同時附上商鋪的投資分析案例，如：以業主投資某一商鋪為例售價： 8000 元/M2面積： 29

20、.75M2總價： 8000 29.75=238000 元首期 5 成： 23800050%=11900元貸款： 23800050%=11900元策劃10 年期月供款： 11900 0.010892311( 月供系數 )=1296.2元/ 月按目前該階段租金保守估計為：60 元/M2，所以月出租可獲得收益為：29.75 60=1785元/ 月結論: 月租金月供款單張建議板開數可選擇8K 或 16K雙面制作數量 1000 份。四）銷售策略1） “以租金代首期”銷售策略這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，租用本項目商鋪的客戶在一年或兩年內決定購買的，采用已繳付的一定期限內的

21、租金可作為購買單位的首期款，刺激租戶的消費心理，促使他們由租客變業主，消化一部分面積。2） 推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷方案為降低置業門檻，建議在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣傳上，推出“首期兩成”促銷方案，其余三成在兩年（或一年）內免息分期付清，降低業主置業門檻，引起大量消費者的關注，從而達到促銷的目的；3） 推出品牌商家進駐優惠策略品牌商家的品牌效應能給投資者及經營者增強置業的信心，從而有力地促進銷售，所以，我司建議，對于有意進駐的品牌裝飾材料商及裝 飾公司設立辦事處， 在售價或租金上給予一定比例的優惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3 個月或半年的免租期， 利

22、用其品策劃目錄4） “客戶領袖”獎勵計劃針對目前裙樓商鋪人氣不足， 為達到帶動人氣， 我司建議對此推行“客戶領袖獎勵計劃”，凡已認購的客戶若能帶領其它客戶，進行認購并 成交者， 發展商將按所規定的標準獎勵予領袖客戶，如按其所購買的商鋪以 2%的優惠價獎勵 .5） 低開高走，分期銷售以低價入市，利用羊群心理制造搶購熱銷的氣氛；然后視市場反應， 逐步提高售價，迫使客戶迅速作出選擇的決定；6) 針對目標客戶采用DM策略對于一些目標客戶，我司將通過直郵（ DM）或直接派人上門向各商家派發單張、 海報等方式將有關資料傳給客戶， 爭取他們成為城龍花園裙樓商鋪的業主或租戶1總則1.1為了加強公司的環境衛生管

23、理，創造一個整潔、文明、溫馨的購物、辦公環境，根據公共場所衛生管理條例的要求，特制定本制度。1.2集團公司的衛生管理部門設在企管部，并負責將集團公司的衛生區域詳細劃分到各部室，各分公司所轄區域衛生由分公司客服部負責劃分，確保無遺漏。2衛生標準2.1室內衛生標準2.1.1地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網。2.1.2門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3柜臺、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺底層及周圍無亂堆亂放現象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人

24、物品。2.1.4購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等） ：做到內外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營業前簡單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6收款臺、服務臺、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺面和側面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當班的購物小票收款聯外，其它單據不得存放在桌面上。2.1.7垃圾桶：桶內外干凈，要求營業時間隨時清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8窗簾：定期進行清理，

25、要求干凈、無污漬。2.1.9吊飾：屋頂的吊飾要求無灰塵、無蜘蛛網，短期內不適用的吊飾及時清理徹底。2.1.10內、外倉庫：半年徹底清理一次，無垃圾、無積塵、無蜘蛛網等。2.1.11室內其他附屬物及工作用具均以整潔為準，要求無灰塵、無粘合物等污垢。2.2室外衛生標準2.2.1門前衛生：地面每天班前清理，平時每一小時清理一次，每周四營業結束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據情況適當清理） ，墻面干凈且無亂貼亂畫。2.2.2院落衛生：院內地面衛生全天保潔，果皮箱、消防器械、護欄及配電箱等設施每周清理干凈。垃圾池周邊衛生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3綠化區衛生：做到無雜物、無紙屑、無塑料袋等垃圾

26、。3清理程序3.1室內和門前院落等區域衛生： 每天營業前提前 10 分鐘把所管轄區域內衛生清理完畢，營業期間隨時保潔。下班后 5-10 分鐘清理桌面及衛生區域。3.2綠化區衛生：每周徹底清理一遍，隨時保持清潔無垃圾。4管理考核4.1實行百分制考核，每月一次（四個分公司由客服部分別考核、集團職4.2集團堅持定期檢查和不定期抽查的方式監督各分公司、部門的衛生工作。每周五為衛生檢查日，集團檢查結果考核至各分公司，各分公司客服部的檢查結果考核至各部門。1總則1.1為了加強公司的環境衛生管理，創造一個整潔、文明、溫馨的購物、辦公環境，根據公共場所衛生管理條例的要求，特制定本制度。1.2集團公司的衛生管理

27、部門設在企管部，并負責將集團公司的衛生區域詳細劃分到各部室，各分公司所轄區域衛生由分公司客服部負責劃分，確保無遺漏。2衛生標準2.1室內衛生標準2.1.1地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網。2.1.2門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3柜臺、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺底層及周圍無亂堆亂放現象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等） ：做到內外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）

28、要求每天營業前簡單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6收款臺、服務臺、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺面和側面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當班的購物小票收款聯外，其它單據不得存放在桌面上。2.1.7垃圾桶：桶內外干凈，要求營業時間隨時清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8窗簾：定期進行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9吊飾：屋頂的吊飾要求無灰塵、無蜘蛛網，短期內不適用的吊飾及時清理徹底。2.1.10內、外

29、倉庫：半年徹底清理一次，無垃圾、無積塵、無蜘蛛網等。2.1.11室內其他附屬物及工作用具均以整潔為準，要求無灰塵、無粘合物等污垢。2.2室外衛生標準2.2.1門前衛生：地面每天班前清理，平時每一小時清理一次，每周四營業結束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據情況適當清理） ，墻面干凈且無亂貼亂畫。2.2.2院落衛生：院內地面衛生全天保潔，果皮箱、消防器械、護欄及配電箱等設施每周清理干凈。垃圾池周邊衛生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3綠化區衛生：做到無雜物、無紙屑、無塑料袋等垃圾。3清理程序3.1室內和門前院落等區域衛生： 每天營業前提前 10 分鐘把所管轄區域內衛生清理完畢，營業期間隨時保潔

30、。下班后 5-10 分鐘清理桌面及衛生區域。3.2綠化區衛生：每周徹底清理一遍，隨時保持清潔無垃圾。4管理考核4.1實行百分制考核，每月一次（四個分公司由客服部分別考核、集團職4.2集團堅持定期檢查和不定期抽查的方式監督各分公司、部門的衛生工作。每周五為衛生檢查日，集團檢查結果考核至各分公司，各分公司客服部的檢查結果考核至各部門。一、項目基本概況（）市場分析二、項目的 SWOT分析（一）優勢點（二）局限性（三）威脅點（四）機會點三、商業模式分析：( 一)綜合性商業模式（二）主題性商業模式（三）專業性商業模式四、項目整體定位（一）項目的經營業態定位（二）價格定位（三）客戶定位五、營銷推廣（一）推

31、廣主題( 二)項目形象包（三）總體宣傳策略（四）銷售策略策劃城龍花園裙樓商鋪市場定位與推廣策略一、項目基本概況城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積萬平方米，總建筑面積11 萬平方米，共分四期開發，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35 間，總面積約1944.35 平方米，商鋪目前基本上空置。二、項目的 SWOT分析雖然本項目地段位置較為優越， 但現實又存在著一些影響項目形象的因素， 以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態。 所以我們只有充分認識到該項目的優缺點， 并充分發揮其的優勢， 才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關鍵所在。（一）優勢點（ S）：1、 項目當前交通較為便利，地處龍

32、城大道與龍福路交匯處；2、項目地處龍崗中心城一級黃金旺地，發展前景看好；3、本項目目前為現樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業風險；4、商鋪層高 5.4 米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體；5、項目開發商母公司城建集團在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優勢；發揮優勢：A、在項目裙樓的運作過程中，充分渲染項目的區位優勢、交通的便利；策劃B、在項目裙樓的運作過程中，強調該區域的發展前景和由此帶來的商機；C、在項目的推廣時，利用城建集團的品牌優勢，增加置業者與投資者的信心；（二）局限性（ W）1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；2、本

33、項目周邊是長著茅草的待開發地塊，因而顯得較為荒涼，對發展商業略為不足；3、該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負面影響；4、項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；5、項目裙樓商鋪規模不大，不利于整體推廣；解決方法：（5） ）重新對裙樓商鋪進行市場定位，明確目標客戶；（6） ）確定經營主題，從而以有特色的經營方向帶動商鋪的銷售；（7） ）加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；（8） ）設立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業門檻， 吸引其入市；（三）機會點（ O）1、區位優勢的發揮，輻射周邊地區；2、隨著周邊各大住宅小區相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，策劃從而帶動裙

34、樓商鋪的銷售；3、中國的入世，推動經濟的發展，商業物業前景看好；（四）威脅點（ T）1、周邊現推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業物業較多，形成很大的競爭力與市場壓力；2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；三、商業模式分析：就目前的商業模式來看，主要有三種：一是綜合性商業模式，二是主題性商業模式，三是專業性商業模式。（一）綜合性商業模式這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務。商場 內行業種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的 任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動， 拉動場內群體消費。 從這一個角度去分析， 此種模式似乎能

35、夠以全面網絡住所有的消費者， 而且聚人氣、提消費，應該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經在全球的經濟態勢里遭遇了嚴峻考驗，中國亦不例外， 而且越是類似于深圳這樣的經濟發達地區，這一模式所表現出來的老舊之態就越明顯，所面臨的危機就越大。究其因， 在于品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化發展，使得任何全面式的經營都失去了銷售點的深化機會。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業品種、品牌發展速度，沒有任何 一個商場的規模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間， 都失去了一策劃部分客戶的青睞， 從而使之在與各行業專業市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電家私

36、、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。 近兩年以來， 各名牌綜合商場的整體銷售額持續萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢， 大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度， 采取了圈地擴張、活動造勢的手法，力求站穩腳跟，在市場重新洗牌之前充實內力，再謀求變革性的發展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機在即，但由于實力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應變之法。這種綜合性商業模式適合于大規模的裙樓商場和大型純商業物業，對于本項目的裙樓商鋪從設計上、規模上都不適合發展綜合商場。（二）主題性商業模式主題的確

37、定范圍很廣， 無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發揮， 都能找到相應主題。 然后以該主題為核心以及規則，展開經營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人 群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌 進行篩選、過濾，進行有針對性的經營。這類模式與其它商業模式相比， 主要在于目標客戶群以及滿足需求上的區別。它不局限于某以個行業， 在商品種類上不具備占絕對優勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經濟群體，等等。對于這些群體來說，主題商場策劃能夠盡可能的滿足他們的異質化需求和個性化心理訴求，針對性強。但由于這種商業

38、模式針對性強的負面影響，客戶范圍窄， 未來發展前景難以預料，市場風險相對較高。并且這種商業模式要求：規模化，主題經營獨占面積龐大，與本項目規模不匹配；規范化， 主題經營從管理到經營行為都比較規范，甚至進行網絡運作，所涉及成本高昂、費用巨大。租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經營， 這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項目銷售也不利。所以，這種商業模式也不適合本項目的群樓商鋪。（三）專業性商業模式這一類型商業以某一行業為主要依托，加深品牌與檔次的細分， 集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、 異質化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時代廣場，就是借電子科技、通訊產

39、 品的市場風云之勢， 在華強北這個大的商圈背景下站穩了腳跟；再比如順電家居廣場， 以家電市場為主要平臺， 全力攬括行業內的品牌精英，加大消費者的選擇余地， 力求做到使每個想買家電的消費者都不會轉投其他商場的懷抱。這類商業模式的優勢就在于針對性強，專業化程度高。 某一行業的發展將直接影響到該行業專業市場的經營能力與盈利空間。所以，對于目前龍崗蓬勃發展的房地產，它必將帶動其他相關行業的蓬勃發展， 如建材業、裝飾材料業等的發展。因此，對于城龍花園的商鋪，發展 裝飾材料專業性商業模式較為可行。策劃四、項目整體定位（一）項目的經營業態定位裝飾材料專業商業模式基于上面對本項目的SWOT分析及各種商業模式的

40、分析，并結合我司 對該片區的調查分析， 同時綜合我司在該片區及以往的操盤經驗，我司建議對該項目重新進行市場定位，確定商鋪的經營主題， 明確商鋪的經營方向，從而帶動商鋪的銷售。本項目位于龍崗中心城， 龍城大道與龍福路交匯處， 從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規模不夠大，結合 商鋪成功運作模式的分析， 我司建議將本項目裙樓商場定位為裝飾材料一條街。A、標榜龍崗中心城首個專業裝飾材料一條街，為該區域樹立起第一面旗幟。B、這樣定位的優勢c. 為客戶規避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣 定位，可以減少與直接競爭對手 （如碧湖花園商鋪、 碧湖康馨居商鋪） 的接觸面。

41、目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫 薇花園的群樓商鋪， 都以滿足消費者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大， 如果本項目的群樓商鋪雷同于周邊其他項目，必將增加市場的壓力， 加劇市場競爭。 在這方面，本項目明顯處于不利地位；d. 有深厚的市場容量： 我們的這個定位就目前情況， 龍崗的房地產蓬勃發展將帶動裝飾業的發展， 并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對裝飾材料的需求量較大；策劃c.目前在該區域專業的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發展空間；f. 項目周邊雖人氣不旺， 但交通條件較為理想， 且商鋪前面步行道空間較大，滿足發展裝飾材料業的硬件需要；g. 良好的市

42、場操作性： 我們的這一定位， 是基于詳細的市場市場調查和商戰實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內涵，并準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。（二）價格定位房地產租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關系， 售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反 映，租賃市場是房地產市場的真實體現，以收益價格對商業價格進行評估，收益價格對物業使用者和投資者都是一個基本的心理預期價 格。根據調查區域內商業物業的租金情況，該區域商業物業的租金水平一般在 25-90 元/M2 月之間，通過對本地段的商業分析，本地段街鋪的平均租金為

43、60 元/M2。a、確定年收益： 60 元/M2 月 1 M212=720 元；b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風險系數取還原利率為8%c、使用年限： 70 年d、收益價格確定策劃運用公式： /PVa/r 1-1/(1+r)n 式中 V：房地產的價格a：房地產年純收益r ：還原利率n：未來可取得收益的年限可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為8000 元/M2從上面的價格分析， 并結合目前的市場狀況， 我司建議城龍花園群樓的商鋪均價在 80008200 元/M2。（三）客戶定位購買本項目商鋪的客戶主要有以下幾類：(5) 本區域的商鋪投資者或裝飾材料經營者；(6

44、) 看好本區域裝飾材料業發展前景的其他投資者或經營者；(7) 經營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；(8) 一些為設立辦事處的裝飾公司； 接城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案1 五、營銷推廣策略（一）推廣主題基于以上的分析及本項目的定位， 并結合目前商業物業市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進行：1、宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專業建筑裝飾材料一條街，突出其市場的發展前景及投資價值；策劃2、宣傳該區域房地產的蓬勃發展，必將帶動裝飾業與裝飾材料業的長足發展，從而帶出投資該商鋪的的發展前景與潛力；3、交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較 為便捷，且商鋪前面的步行道空間較

45、大， 對發展裝飾材料業極具潛力； 4、由于本商鋪層較高，并設有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體， 所以，在宣傳時可突出“賣一層送一層”的優勢。( 二)項目形象包裝1、主題廣告主導語：項目目前無主題廣告主導語，廣告訴求不明顯，我司建議以“城龍花園專業裝飾材料一條街”為主題，進行廣告訴求；2、項目導視系統目前項目的導視系統表現手法不理想， 未能將本項目的形象及主題表現出來，反而產生負面影響， 建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅， 并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設導視牌；3、 現場包裝1）條幅：目前項目現場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關注。 實際上條幅廣告是項目最快， 費用最省的廣告形

46、式之一。 建議條幅廣告重點在深惠公路與龍城大道交匯處及項目群樓樓體上，掛出“城龍花園專業裝飾材料一條街隆重發售”、 “城龍花園專業裝飾材料一條街優惠招租”及租售熱線等內容的條幅，策劃2）道旗：為營造現場氣氛，引起人們的關注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設道旗， 道旗內容以發布城龍花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主， 如“龍城裝飾材料街城龍花園裙樓商鋪”“城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“城龍花園商鋪，低風險高回報”等等。（三）總體宣傳策略 /P根據本項目所在區域的現狀及項目自身的特點，我司在控制廣告宣傳費用的同時，將采用有針對性的宣傳策略，加大

47、廣告宣傳力度，并使 之按步就班，有的放矢，使整個宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而 達到熱銷的效果，具體計劃如下：1）“造勢”策略針對本項目目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛， 我司建議有針對性地在媒體上發表有關本項目的新聞撰稿，如龍崗報、龍崗有線電視臺等， 內容主要以宣傳介紹該項目地理位置及專業裝飾材料街的發展前景， 從而引出本項目裙樓商鋪巨大的升值潛力，以令市場更加注目該物業，加強客戶的投資信心。2)常規宣傳策略廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規宣傳，屬最有效的宣傳方式， 但由于電視廣告的成本較高，而本項目裙樓商鋪的規模不大，又屬于尾盤期， 因而我司建議不在電視上進行廣告宣傳，主要進行必要的報紙

48、廣告與軟性文章炒作， 從而緊密配合銷售策略采用， 令常規宣傳效策劃果發揮至最大并控制廣告費的投入量。廣告宣傳安排如下：報紙廣告：主要以當地的龍崗報為主，逢周二或周五軟硬廣告結合，主要為10 15 或 15 20 的版面作廣告（這樣費用不大，可集中在一個階段連續進行），訴求項目地理位置及專業裝飾材料街的發展前景，從而引 出本項目巨大的升值潛力。 這樣廣告費不大， 卻能達到我們的預期效果。軟性文章：報紙軟性文章目標性較強， 所以我司在接手城龍花園裙樓商鋪的銷售工作后，將在龍崗報、深圳晚報有針對性的發表軟性廣告，內容同樣訴求城龍花園的地理位置及專業裝飾材料街的發展前景。宣傳單張：（ 1）由于宣傳單張

49、的制作成本只需幾毛錢，適合廣范的大量派發， 并且，本項目目前的單張在內容、色彩上不具有較強的視覺沖擊力， 因此，我司建議重新制作本項目商鋪的銷售宣傳單張，制作要求能體現本項目的優越的地理位置、 項目的定位及專業裝飾材料街的經營發展前景，同時附上商鋪的投資分析案例，如：以業主投資某一商鋪為例售價： 8000 元/M2面積： 29.75M2總價： 8000 29.75=238000 元首期 5 成： 23800050%=11900元貸款： 23800050%=11900元策劃10 年期月供款： 11900 0.010892311( 月供系數 )=1296.2元/ 月按目前該階段租金保守估計為：60 元/M2，所以月出租可獲得收益為：29.75 60=1785元/ 月結論: 月租金月供款單張建議板開數可選擇8K 或 16K雙面制作數量 1000 份。四）銷售策略6） “以租金代首期”銷售策略這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，租用本項目商鋪的客戶在一年或兩年內決定購買的，采用已繳付的一定期限內的租金可作為購買單位的首期款，刺激租戶的消費心理，促使他們由租客變業主，消化一部分面積。7） 推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷方案為降低置業門檻，建議在付款方式上，提