1、摘要房地產行業隨之我國經濟發展階段日趨成熟，整體置業規模及相關法律也趨于完善，在我國經濟社會體制的全面建設過程中，房地產事業蒸蒸日上，現今正不斷的走向國際化市場，然而隨著全球經濟危機的沖擊，亞洲地區雖然沒有處于暴風中心但卻仍受波及，國內物價水平不斷升高，針對地產行業國家也出臺相關政策對地產行業進行限制，因此行業利潤正不斷降低，從而使各大地產行業整體經營模式受到了嚴厲的考驗，許多中小型地產在這股洪流中被擊垮最終被行業淘汰，而大型地產公司卻能屹立不倒，且呈上升趨勢，正式由于其具備完善的成本控制體系。成本控制體系的建立及完善可以使房地產企業在經營規劃及發展提供堅實基礎，因此對于房地產企業的成本分析及

2、控制研究是地產公司在行業競爭中生存所必備的。本文以和昌地產公司為研究對象運用結構分析法、因素分析法、對比分析法、趨勢分析法、和標準成本法等方法對和昌地產的成本構成項目及比重進行分析，及分析影響成本升降的因素和各因素的影響程度。分析成本管理的績效并對 其成本控制現狀進行分析，對其成本分進行分析和控制研究分析成本控制對其公司的整體發展的作用，并提出對策和具體措施，通過文獻查詢及所學的相關知識分析和昌地產公司成本控制模式提煉出其中可借鑒參考的地方。采用的研究方法為調查比較，數理統計法1從而對和昌地產公司進行成本分析及控制研究，發現其成本控制的優劣，根據成本控制措施為借鑒，為和昌地產公司成本控制進行研

3、究評價。關鍵詞：地產、成本分析、趨勢分析法、成本控制制度、結構分析法、因素分析法、對比分析法、標準成本法。AbstractThe real estate industry with our stage of economic developmentbecomes more and more mature, the overall real estate scale and relevant laws also tend to perfection, in the comprehensive construction process of China's economic and soc

4、ial system, the real estate business be on the upgrade, it is constantly moving toward the international market, but along withthe global economic crisis, the Asian region although not in the storm centralbut still affected, the domestic price level rising, the country is restricted to the real esta

5、te industry for the real estate industry to introduce relevant policies,so the industry profit is decreasing, so that the overall business model the major real estate industry by the severe test, many small and medium-sized real estate in this torrent of crushed was eventually industry eliminated, w

6、hile the large real estate companies can not stand, and a rising trend, because obits perfect cost control system. Establish and perfect the real estate enterprises to provide a solid foundation in the business planning and development of the cost control system, so it is necessary for real estate c

7、ompanies to survive in the competition in the industry for the cost analysisand control of real estate enterprises.This paper analyzes the present condition of Chang and Estate Company cost control, through the cost analysis and control of the overall development of thecompany's role, through th

8、e cost control model of literature search and the knowledge analysis and Chang Estate Company which extracted fromreference reference. Comparative study of methods for investigation,mathematical statistics 4 to Chang and estate company for analysis and control of cost, the cost control performance,

9、according to the cost control measures for reference, and Chang estate company cost control studyevaluation.Keywords:Cost Control System, management, TrendAnalysis, strict system of cost-controlling, analytic method, analysis approach, standard cost method. 目錄第1章引言11.1 選題意義11.2 國內外研究現狀21.3 研究內容及方法3第

10、2章和昌地產公司的成本分析42.1 和昌地產公司簡介42.2 和昌地產企業成本構成分析82.2.1 和昌地產企業建設成本92.2.2 和昌地產企業經營成本：102.2.3成本因素分析法：.12第3章和昌地產企業成本控制研究133.1成本控制概念133.2 成本控制的作用143.3成本控制的績效153.4和昌地產成本控制研究163.4.1 運用標準成本法對成本進行控制和研究163.4.2以十堰地區為例對和昌地產建設成本的控制研究183.4.3經營成本控制研究23第4章結束語26致謝28參考文獻29第1章 引言隨著經濟增長以及人口的不斷上升，地產需求量無論在何經濟條件下都是不可或缺的，我國地產界在

11、近幾年經歷了許多風雨變故，國家也陸續出臺種種地產相關的政策調控，曾經可謂暴利膨脹的地產也將面臨著需要步步為營的經營方式進行發展，房地產開發專業性強，從購買土地、開發建設到市、場營銷及售后服務，涉及面很廣，操作過程復雜，并且具有投資大、風險高的特性。所以房地產未來將在有序、規范道路上運作，房地產項目成本分析和控制研究的重要性隨之突顯。而面對經濟危機和房地產過熱的現狀，我國出臺了一系列抑制房地產開發的政策，國家對地產的管控加強直接導致地產開發商必須做好成本分析和控制研究才能保持良好的經濟效益和穩固市場地位。現今我國成熟的房地產商如萬科集團、保利地產等能獲得穩固上升及收益發展都歸功于其成熟的成本分析

12、及控制研究體系，而中小房地產企業面臨著資金緊張，盈利空間小，財務風險加大等困難，在日益競爭激烈的市場上想要求得發展可謂是舉步維艱，因此良好的成本分析及控制研究直接影響著房地產企業的生存和發展至關重要。本文將對和昌地產公司1的成本分析及控制研究入手，把握該公司的成本控制發展水平，進行分析和查漏，和昌地產與2005年3月成立，總部位于北京，可以算是地產企業的新星，集團目前已經完成華北、華中、華東三個事業部布局，是一家集住宅和商業產品開發、物業服務等為一體的綜合性房地產企業。1.1 選題意義成本分析及控制研究就是根據企業的現狀進行企業成本分析并根據其總體的戰略目標，在單個獨立項目的具體要求下，通過對

13、企業管理制度的完善，項目管理策略的強化，項目成本核算水平的提高努力降低項目工程成本，使項目實際發生成本控制在目標成本范圍內并創造經濟效益的過程。在世界金融環境口益惡化的環境之下，對于房地產開發商來說最理性的是進行成本管理的相關控制，最關鍵的是要把成本管理貫穿于項目開發全過程。成本分析及控制研究的范圍2主要包括勘察費，建筑費，安裝費，銷售費及稅金等，而施工成本管理的范圍主要包括前期工程，巖土工程，基礎工程，土建工程，欄桿工程，門窗工程，配套工程及室外工程等費用。隨著市場經濟成熟化，工程項目從招投標程序到項目實施，組織結構，成本管理，財務管理等各個方面都發生了較大變化，這直接和間接底給房地產成本控

14、制帶來了新的挑戰，進而導致企業原本的成本控制及管理模式已經很難適應。所以項目管理要將價值鏈中的人力資源，財務，會計等職能部門與企業生產計劃，經營，后勤，營銷和銷售等部門的緊密配合。這樣企業才能通過各個部門的協調運作，獲得自身的利潤及地位保證，通過發揮自身優勢在激烈的房地產市場競爭中獨占鰲頭。本文意在通過對和昌地產的成本分析及控制研究，查找問題并提出建議方案，設計一套科學完備的成本控制管理體系，在成本控制和管理方面獲得完備整體且具有可持續性的實施計劃。1.2 國內外研究現狀 在國外，企業成本分析及控制研究主要集中在如何提高成本管理信息有用性和如何利用先進的計算機技術拓展成本管理功能、提高成本管理

15、效率方面，特別是作業成本的應用和結合ERP的實施對成本管理的創新方面，取得了相當的成功。在我國，對成本管理方面的研究也取得了一定成果。許多學者結合西方管理現狀進行分析、對比，探討了由于環境的變革而采取的對策。余緒纓、歐陽清等學者從總結我國成本管理發展歷程的角度，探索新環境下企業成本管理的適應性模式；王平心、鄧為民鄧人從引進作業成本的角度探索企業成本管理的新模式、陳勝群、胡原木等人從分析評價日本的成本企劃入手，探索國外先進管理技術、方法、觀念在我國的借鑒與應用。國內外對企業成本管理的研究，目前集中在以下幾個方面：一是關于成本管理的學科歸屬問題；二是關于成本管理的概念構架問題；三是關于成本管理的目

16、標問題；四是關于成本管理的模式問題；五是關于成本管理的信息有用性問題。1.3 研究內容及方法和昌地產集團于2005年3月成立以來以住宅產品開發為主，集物業服務、園林綠化、智能化服務等為一體綜合發展，帶著“創造生活，建筑家”的企業理念,發展“追求卓越，天道酬勤”的企業精神，一步步走來，本文對和昌地產公司的基本現狀，組織框架，人員情況以及成立以來的經營業績等進行綜合分析，通過對其成本評價及成本控制制度、組織管理、成本控制流程進行該公司分析。藉此對該公司的整體成本控制模式進行分析研究。本文擬采用的研究方法為調查比較，數理統計法【3】從而對和昌地產公司進行成本分析及控制研究，發現其成本控制的優劣，根據

17、成本控制措施為借鑒，為和昌地產公司成本控制進行研究評價。第2章 和昌地產公司的成本分析2.1 和昌地產公司簡介和昌集團成立于2005年3月位于北京市西域地區宣武門莊勝廣場，下轄三大產業集團：和昌地產（集團）、和昌物產（集團）、和昌金融（集團），主要負責房地產開發及經營、房地產生產資料及終端服務提供、房地產投資業務及金融服務業務，三大集團的獨立運營及業務之間協作互補，為集團的發展及全球化擴張道路提供了良好的發展支撐。和昌集團為中瑞控股旗下的綜合性房地產產業集團，有著雄厚的實力和良好的企業背景。中瑞控股主要擁有煤炭物流產業、房地產產業、精細化工產業及戰略投資產業，能源、化工產業穩定的利潤和各產業之

18、間的資金融通，為地產產業的發展提供了良好的發展支撐和融資平臺。土地存儲層面：土地存儲可謂地產行業的根基，擁有競爭力的土地存儲面積是地產行業發展生存的命脈同時也是地產企業的實力象征，和昌地產集團目前具備凈土地儲備5000畝，并計劃于三至五年內全部開發完成憑借土地儲備及開發規模可見該集團仍處于上升趨勢。資金實力層面：地產行業若有雄厚的資金實力，及資金后盾可保證其在經濟危機的沖突中屹立不倒。和昌地產集團資金雄厚，其地產戰略意圖明顯，為中瑞控股旗下的地產企業，擁有堅實的資金后盾。銀行融資層面：地產公司在銀行內的信譽層次是地產公司在業界地位的一種體現，良好的反應了各大銀行對地產企業的能力評估，而和昌地產

19、與諸多銀行都建立了良好的合作關系，融資渠道十分寬廣可見其市場地位是得到銀行認可的。戰略品牌層面：品牌戰略作為地產企業的軟實力起到關鍵作用，具有高度的品牌影響，可以使地產集團在業界的話語權得到提高，而和昌地產堅持走房地產產品開發與服務的發展道路，整合社會資源，打造上下游價值鏈，全面塑造核心競爭力。管理體制層面：體制管理是地產企業內部協調發展的硬件措施，其象征著地產企業內部管理方式及規范，能有效的反應地產企業整體規模的完善程度，何昌地產則堅持規范化和標準化建設模式，著力于現代公司治理機制、先進企業管理制度、標準項目運作流程的建立，保證企業平穩、健康、快速發展。企業文化層面：企業文化是地產企業內部協

20、調發展的軟件措施，良好的企業文化，和諧的內部環境是地產企業前進發展的必要前提，而和昌以“創造生活，建筑家”為使命，以“誠實、責任、努力；共生、共贏、共享”為理念，具有和昌特色的企業文化為集團的快速發展提供了強大的內在驅動與核心競爭力。 圖2.1 和昌地產管理組織結構圖本公司組織架構為總線職能式組織體系，共一室四部十七中心，各部分權責分明。總線職能式組織結構具有較強的靈活性，技術人員根據項目需要隨機調動，可以保持項目的連續性；但是，職能式組織結構不關注客戶利益，工作方式有缺陷，責任不明確，與客戶溝通較困難，項目常常得不到很好的對待，項目成員積極性不高，各職能部門間缺乏交流，也可能助長部門主義風氣

21、。一個優秀的領導團隊也是一個企業能否持續穩步發展的重要因素。 項目決策缺乏系統的可行性分析。項目決策組織缺乏專業人員的參與，缺乏科學合理的分析。前期拿地測算僅由公司發展部根據擬拿地項目周邊當前市場情況結合公司類似項目憑經驗數據進行粗略的成本估算和盈利測算營銷部、成本部、財務部等相關部門參與較少，出現公司部分項目后期開發時要么微利，要么虧本的現象。分析原因主要是：項目決策不科學，缺少定量分析。組織機構不完善、人力資源組織不力。2.2 和昌地產企業成本構成分析和昌房地產企業成本是房地產企業在項目開發和經營過程中，以貨幣形式承擔多方面勞動形式的耗費。和昌地產企業開發項目的成本的構成主要是由建設成本與

22、經營成本構成，其中建設成本由土地征用及拆遷補償、前期工程、建筑安裝工程、基礎及公共設施建設及間接開發支出等多項費用組成。經營成本則包含了管理費用、銷售費用、財務費用、經營稅金。研究房地產項目施工成本構成分析首先應明確該項目施工成本的構成要素。前期工程：臨時供水、臨時排水、臨時供電、場地平整、臨時設施、臨時圍墻、臨時道路、其它前期工程；基礎工程：預應力管樁基礎、人工挖孔樁基礎、鉆孔灌注樁基礎、其他基礎工程；土建工程：結構工程（地上工程，地下工程）、建筑工程（地上建筑，地下建筑）、防水工程、地上外墻裝修、公共部位裝修、其他土建工程；機電工程：強電、弱電、給排水、空調、電梯、其他機電工程；欄桿工程：

23、樓梯欄桿、陽臺欄桿、其他欄桿工程；門窗工程：鋁門窗、塑鋼門窗、防火門、入戶門；配套工程：供配電工程、燃氣工程、采暖工程、有線電視、電信工程、網絡工程、人防工程、消防工程、市政管線(雨污自來水)、環保工程、垃圾站、小區智能化、其它配套工程；室外工程：園林景觀工程（園建工程、景觀水體工程、綠化工程、室外圍欄工程、小區康樂設施、小區標識工程），道路及燈光工程（道路工程、小區照明及泛光），其他室外工程；2.2.1 和昌地產企業建設成本(一) 土地征用及拆遷補償費（土地成本）：地產開發過程中獲得土地使用權所支出的費用，其包含土地使用權的出讓金、土地征用、耕地占用、勞動力安置、拆遷補償、土地評估、土地交易

24、等費用。目前土地征用及拆遷補償即土地成本占和昌地產企業開發成本比例約為30%-40%，目前所我國相關土地控制政策及物價等原因該比例逐年增長。(二) 前期工程費：地產開發前期對地產項目實施可行性測算的支出費用，包含了土地規劃、設計、地質、測繪及“三通一平”等支出，通過各項測定決定地產項目實施的可行性評估，約占和昌地產開發成本比例約為3-5%。(三) 建筑安裝工程費：地產開發所進行的安裝費用，其包含了外包與自營方式的所產生的建筑安裝工程費，約占和昌地產開發成本比例約為30%。(四) 基礎及公共設施建設費：即地產開發項目中環境基礎及公共設施的支付費用，包含了開發小區道路、供水、供電、供氣、污水處理、

25、照明、綠化環衛等費用支出，約占和昌地產開發成本比例約為5%。42.2.2 和昌地產企業經營成本：(一) 管理費用：地產開發后組織和管理地產及經營所產生的各項費用，其包含了個人員的工資、差旅、保險、社會保障及聘請中介機構、訴訟等所產生的多項費用。約占和昌地產開發成本比例約為2%。(二) 銷售費用：地產開發后房屋銷售過程所產生的費用，其包含了在房屋銷售過程中銷售部門及銷售代理機構所提供的勞務費用與銷售過程中營銷中心的建設費用、樣板房建設費用、銷售資料、廣告宣傳、推廣活動、銷售服務等等費用，隨著地產企業競爭勢頭逐年加大其比例也隨之加劇，其所占和昌地產開發成本比例約為4%。(三) 財務費用：地產開發過

26、程中由于地產開發過程周期較長，資金需求較大，因此地產企業均會產生許多籌資項目例如向金融機構借貸等，其所產生的的利息即為房地產開發過程中所產的財務費用，是房地產開發成本的重要組成部分，其在地產成本所占的比例相對浮動，隨地產規模及企業資金有關。(四) 經營稅金：地產開發建設及經營過程中所產生的各種有關稅收，包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育附加費等。其占和昌地產開發成本比例約為20%。52.2.3成本分析的因素分析法 因素分析法又稱連環置換法。這種方法可用來分析各種因素對成本的影響程度。在進行分析時，首先要假定眾多因素中的一個因素發生了變化，而其他因素

27、則不變，然后逐個替換，分別比較其計算結果，以確定各個因素的變化對成本的影響程度。因素分析法的計算步驟如下：·確定分析對象，并計算出實際數與目標數的差異；·確定該指標是由哪幾個因素組成的，并按其相互關系進行排序；·以目標數為基礎，將各因素的目標數相乘，作為分析替代的基數；·將各個因素的實際數按照上面的排列順序進行替換計算，并將替換后的實際數保留下來；·將每次替換計算所得的結果，與前一次的計算結果相比較，兩者的差異即為該因素對成本的影響程度；·各個因素的影響程度之和，應與分析對象的總差異相等項目施工成本的超支發生在前期工程及巖土工程等多個

28、方面，那么就成本超支問題，這里我進行了深度的研究和分析，導致地產本項目成本超支的內部因素包括規劃設計因素（招標過程缺項漏項、設計失誤導致返工、工作人員之間協調配合不夠默契等），設計因素（設計圖紙標準較低、圖紙出圖滯后、工程設計方案頻繁變更等），及組織管理因素（公司組織結構變革、起初無集團批復值、合約管理問題等），外界影響成本超支的因素包括政策性因素（抑制房價上漲政策、通貨膨脹物價上漲、政府收費文件增加等），及其他因素（開發新市場無借鑒經驗、工期設置超出正常規定、突變的天氣氣候影響如驟雨降雪等影響施工的天氣因素）由于項目的成本目標不是孤立的，它與項目質量，進度，工作范圍和工作量等都密切相關。所以

29、項目成本的超支常常并非成本控制本身的問題，也可能是因為項目質量標準的提高，項目進度的調整，項目實際工程質量比計劃工作量有所增加，市場物價的變化，匯率變化和通貨膨脹等因素。所以，有事成本超支情況必須結合合同，技術和管理等綜合措施來解決。各種規費均是假定不變的。在市場經濟中，除宏觀經濟政策等環境影響因素外，就單個房地產開發項目內部可控因素而言，影響房地產開發企業的成本因素主要是指影響房地產開發企業營運成本的因素。房地產開發的營運成本包括很多方面，但其中影響較大的主要是直接費和各種間接費(稅率及各各種費用始終處于不斷的變化之中，企業只有對各種費用進行了準確的預測和分析，才能在經營中有效控制成本，使企

30、業獲得合理的收益。影響成本的因素很多，房地產開發是一項綜合性工程，項目的風險性、工期、質量、銷售策略、設計要求及變更等變化都會對成本產生影響，它們之間關系是相互影響，彼此制約的關系。因此，我們研究房地產開發企業的成本控制必須要有整體的觀念、系統的觀念。如果單從節約成本的角度去進行成本控制，則會是事倍功半，有時甚至會使成本徒然上升;如一味強調降低建安成本則有可能影響工程質量或達不到設計要求，會給銷售策略和銷售定價帶來困難，從而增大了銷售費用以及影響回款進財務費用第3章 和昌地產企業成本控制研究3.1成本控制概念成本控制（Cost Control ）：指以成本作為控制的手段，通過制定成本總水平指標

31、值、可比產品成本降低率以及成本中心控制成本的責任等，達到對經濟活動實施有效控制的目的的一系列管理活動與過程。同時成本控制是指降低成本支出的絕對額，故又稱為絕對成本控制；成本降低還包括統籌安排成本、數量和收入的相互關系，以求收入的增長超過成本的增長，實現成本的相對節約，因此又稱為相對成本控制。6成本控制的過程是運用系統工程的原理對企業在生產經營過程中發生的各種耗費進行計算、調節和監督的過程，也是一個發現薄弱環節，挖掘內部力，尋找一切可能降低成本途徑的過程。7成本控制是成本管理的一部分，致力于滿足成本要求。滿足成本要求主要是指滿足顧客、最高管理者、相關方以及法律法規等對組織的成本要求。成本控制的對

32、象是成本發生的過程，包括：設計過程、采購過程、生產和服務提供過程、銷售過程、物流過程、售后服務過程、管理過程、后勤保障過程等所發生的成本控制。成本控制的結果應能使被控制的成本達到規定的要求。為使成本控制達到規定的、預期的成本要求，就必須采取適宜的和有效的措施，包括：作業、成本工程和成本管理技術和方法。如VE價值工程、IE工業工程、ABC作業成本法、ABM作業成本管理、SC標準成本法、目標成本法、CD降低成本法、CVP本-量-利分析、SCM戰略成本管理、質量成本管理、環境成本管理、存貨管理、成本預警、動量工程、成本控制方案等等。83.2 成本控制的作用(1)成本控制是達成高效成本管理的中心環節：

33、現代化成本管理是如今高競爭化市場中企業生存所必備，而現代化的成本管理包括七個環節，即成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析和成本檢查，這七個環節密切聯系，相互促進，構成了現代化成本管理的全部過程，其中成本控制是成本管理的中心環節，做好企業成本控制是實現成本管理高效進行的樞紐，成本控制能使企業在發展過程中資本流動獲得最大的驅動力。9(2)成本控制是促進企業效益提升企業競爭力關鍵企業在市場中是否具有強有力的話語權則在于其產業是否具有高度競爭力，成本是反映企業對于人力、物力和財力的占用和消耗情況的一個綜合性的價值指標。企業控制成本，則同時控制了人力、物力和財力的占用和耗費，即使產

34、品整個出產過程具有更高的性價比使產品具有高競爭力。(3)成本控制是改進企業生產經營管理的重要手段產品成本是反映企業各項工作質量的綜合性指標，企業投資和生產經營決策是否正確，產品設計和工藝水平的高低，生產計劃和組織工作是否科學，物資管理和人事安排是否合理。設備工作的好壞等都會直接影響到成本水平的升降。同時，成本控制也對企業各項管理工作具有反作用。通過對成本的監督和控制，可以及時發現企業在經營管理中的各種弊病，以及在生產過程中的各種浪費，及時做出補救措施，減少浪費，降低成本，提高管理水平。3.3成本管理的績效企業績效的任何經濟體系的核心問題，成本管理是企業永恒的主和績效評價的關鍵內容。績效評價與成

35、本管理的內在聯系因社會經濟環境的變遷而動態地向前發展。在當代，知識資本地位凸現、企業競爭加劇和全球經濟一體化趨勢的彰顯，改變了現代企業經營的基本前提企業績效評價制度是任何經濟體系的核心問題，成本管理是企業永恒的主題和績效評價的關鍵內容。績效評價與成本管理的內在聯系因社會經濟環境的變遷而動態地向前發展。在當代，知識資本地位凸現、企業競爭加劇和全球經濟一體化趨勢的彰顯，改變了現代企業經營的基本前提，使得有形資產無法維持企業的持續競爭優勢，無形資產的開發和利用能力已成為企業塑造核心能力、持續競爭優勢和企業活力的決定性因素。這一經濟背景促使傳統成本管理的理論與方法向現代成本管理的理論與方法變遷，對成本

36、管理理論的新進展進行概括需用新視角來探討企業績效評價問題，從而在績效評價與成本管理理論之間搭建了一座溝通的橋梁。成本管理績效評價是成本管理的主要內容，它是由一定的人員對企業或者員工在一個成本管理的周期內所作的有關成本管理工作進行評價并給出反饋和改進方案的過程，其最終目的是為了提高成本管理的整體績效有助于更深入地研究企業績效評價各個行業已經展開成本管理績效評價。從績效評價的理論、績效評價的研究方法、績效評價的內容到項目績效評價，再到項目成本管理績效評價，可以看見績效評價理論越來越成熟、研究方法的越來越多、評價內容越來越廣，而且隨著項目管理的流行而逐漸興起的項目績效評價，當然更進一步也需要對項目管

37、理的重要部分成本管理進行績效評價。前人在績效評價理論研究和實踐探索上都做了大量的工作，但管理工作的難點和首要問題就是因人、因事、因時、因地制宜。對于國際工程承包項目這一組織結構復雜、施工難度大、周期長、環境陌生的特定系統，我們需要建立一套符合國際工程承包企業特點、操作性較強、與國際環境相符的績效評價模式。這樣才能充分調動企業員工的積極性，從當前日益激烈的國際市場競爭中快速脫穎而出，占領行業市場。但由于目前我國的施工企業的對項目成本管理大多數停留在財務指標上，不考慮工程質量效益水平、環境保護、技術創新能力等具體情況。而且如果是國際工程承包項目成本管理績效評價，還得考慮文化等因素，所以建立健全的項

38、目成本管理績效考核模式應充分考慮企業的所處的國際大環境、行業特點、競爭力水平等因素。3.4 和昌地產成本控制研究3.41運用標準成本法對成本進行控制和研究在企業運營管理的全過程中對各項可能發生成本的活動進行管理和監控，及時發現差異，采取糾正偏差、調節等措施，保證目標成本的順利實現，這就是成本控制。成本控制的組成一般有三個部分：與成本的預測、決策和計劃有關系的目標成本的管理；與成本的計算、分析和調整有關的目標成本過程控制及推進計劃的節點監控；對未來成本控制提供有力支持的成本后評估的數據累計、匯總以及分析。成本控制的三個組成部分：事前控制、事中（即過程）控制及事后控制，貫穿于企業的整個運營管理過程

39、中。這其中：事前控制是從項目立項、可行性研究、概念規劃設計、建筑單體方案設計、施工圖設計（即研究新產品、升級老產品）等方面進行一系列的降本增效的活動，這是整個項目成本控制的關鍵所在，這個環節成本控制的優劣直接關系到以后產品實施過程中的成本指標與經濟效益的高低；事中（過程）控制包含了招采計劃、施工準備、確定單位組織施工、產品梭工、產品銷售等項目整個實施過程屮的所有人、財、物力的消耗和其他相關聯的成本支出的控制；事后控制即是對事前及事中控制的總結和分析，通過對過去管理的總結來累積經驗，發現問題，查找差異從而取長補短，發揮經濟效益最大化。成本控制系統圖成本控制是一個全過程的控制，以成本控制為中心，在

40、土地競買、決策、設計、招標、施工、竣工各階段，采用組織、技術、經濟、合同的控制措施完成各階段成本控制目標，從而實現成本的降低，達到預定的目標。工程施工階段是房地產開發企業及工程設計意圖最終實現并形成并工程實體的階段，也是最終形成工程產品質量和項目使用價值的重要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源。這一階段影響項目工程成本的可能性為 10%15%，雖然節約投資的可能性已經較小，但浪費的可能性卻很大，極易造成投資的超支。在施工階段全過程中采用先進的施工組織新技術和科學的施工方案，嚴格管理增加工程量的變更簽證發生，盡量縮短施工周期，降低工料消耗。因此，施工階段的成本控制工作，在工程建設成本管理中仍

41、然占有重要的地位3.4.2 以十堰地區為例對和昌地產建設成本的控制研究(1) 注重成本調研項目開發前需要注重的問題：2.4.1 項目開發前期需要關注的問題 1.本地化的消費需求。“隨行入市，以人為本”，各地人的消費觀念似乎對高層樓房比較排斥，存在接受障礙，主要是因為不同城市消費層次和生活習慣以及中小城市長期以來很少有高品質的高層樓房入駐造成的。然而縱觀國內的房地產住宅市場，高層是房地產產品的主流形式，且在價格方面，高樓層則高價格，因為高樓層的視野開闊，空氣流動性較低層好，高層噪音相對較小。同時，城市化進程的腳步在進一步加快，隨著土地資源的日益稀缺以及十堰是山區的特殊地形所限制，高層房地產產品必

42、定是未來城市建筑的發展方向和主流趨勢。因此，和昌地產在開發十堰的項目時，要鎖定不同的消費群體，具有針對性地開發不同類型的項目以滿足目標消費群體的需求，既要符合十堰消費者中低層的消費觀念，又要符合未來的房地產發展趨勢。2.首次進入新市場的風險，都會遇到前所未有的困難和障礙。比如列舉我所在的城市十堰從十堰市民的消費方式以及消費觀念來看，十堰地區的消費者思想較為保守，很難接受新的房地產開發商以及新的房地產項目，可能導致水岸項目短時間內不被消費者接受，也就給公司的資金回流造成了阻礙；十堰的氣候四季分明冬季也會有降雪，可能會影響施工進度，延長開發周期，導致建安成本等項目成本的增加；十堰市政府的區域規劃及

43、房價政策，銀行的利息政策，市場的物料價格等因素都會給新的項目帶來巨大的挑戰，合約管理及營銷方式也與以往的項目有所不同，故中海在開發本項目時前，要做好提前防范和及時控制的準備。3.嚴峻的市場競爭挑戰。從當前國內房地產的發展趨勢來看，北京等一線城市的發展空間越來越小，更多的房地產開發商，尤其是跨區域發展的開發商，把十堰這樣的三線城市作為新的增長點，從而也就導致了三線城市激烈的市場競爭，十堰也不例外，并且也有多處房地產公司以及十堰本土發展起來的地產公司入主十堰市場。激烈的競爭無疑是必須面對的，所以和昌地產應充分依托和昌集團的品牌優勢，資金優勢，技術優勢和人才優勢，利用集團的資源來提高在十堰乃至湖北地

44、區面對日益激烈的競爭形勢。否則會給集團占據十堰當地市場領先地位帶來巨大的沖擊和挑戰。據悉和昌地產目前在十堰有兩處項目，一是位于張萬的和昌豪景灣還有就是開發在建的浙江路和昌國際城，現和昌豪景灣基本已全部入住是一個成熟的住宅小區處于項目后期的維護階段，和昌國際城則處于項目開發期所以集團應具有前瞻性的目光。從近些年來十堰房地產市場的發展狀況來看，本地房地產市場處于一種比較良性的健康發展趨勢，且無論是房地產投資總額，還是市場供給量及住宅銷售面積，都處于逐年逐步穩健上升的態勢，沒有大幅度的起落，也體現了十堰房地產市場的理性。同時，從縱向角度看城市的發展，對于十堰市房地產而言，房地產開發商仍有較大的市場容

45、量拓展和市場份額提升的空間。從價格水平上看，十堰本是山區建房就要開山這也加大了項目建設前期的開發成本所以本市房地產的總體水平仍然處于一個持上升的過程，雖然近些年由于土地市場的正規化，以及集資建房比例的逐步降低，房地產市場化進程進一步加快，但是同比于其他經濟水平比較接近的城市，十堰還是處于一個相對較低的水平，故而從長遠來看，十堰市房地產的市場價格和近期國家出臺的政策來看十堰房價還是會處在在一個合理的水平。那么和昌地產在十堰的市場價格定位既要符合當下消費者的消費水平，也要為未來價格的提升打好基礎，避免因價格過高影響當期銷售，或因價格過低導致未來銷售價格不易提升。因此，在了解客戶需求的同時，要不斷地

46、提升公司的營銷水平，采用多種營銷方式進行產品和客戶的細分，以適應不斷提升的產品及公司形象。建設成本在地產開發成本中占了相當大的部分，若對和昌地產成本進行有效的控制則必須做好成本調研，詳細的成本調研是做好成本控制的基礎，首先在進行地產開發之前成立成本控制中心，進行市場成本的調查如該城市房地產開發適用的法律、法規、規定及其對工程成本的影響，包括定額計價模式、工程招投標規定、地產項目開發稅費等，同時，考察當地的設計規范和標準的特點，主要指工程建筑設計、人防要求、公建配套要求以及技術特點，以便考慮對造價的影響;除此之外，還要針對當地建造成本進行比較，包括定額造價水平的對比和實際建造成本的比較，完成該地

47、區各類建筑各種檔次物業建造成本水平表，同時，成本控制中心在營銷策劃中心提供的競爭樓盤清單中，挑選1-2個樓盤深入調研，完成競爭樓盤成本水平調研報告。(2)完成項目定位在完成市場成本調研后，營銷策劃中心應針對地產位置、銷售指向等確定初選項目的定位，通過總工室進行初選項目的定位可行性分析后，使整體項目擁有確定的定位，則成本控制中心可以更加具有方向性的進行項目各項成本的評估測算，最終想總工室提供項目策劃階段建設成本測算的計劃，使項目的陳本計算中具備方向性，從而組織可行性的控制方案。（3)實施限額設計完成項目定位后，陳本控制中心則可依據項目成本的測算提出預控指標，提出建設成本預算以及初步設計限額要求及

48、成本控制建議作為初步設計階段的成本控制依據，通過總體項目測算及項目方案設計完成后，成本控制中心通過總體方案的初步設計完成設計階段成本概算，并以此作為評審及初步設計成本控制的依據，在施工圖設計之前，成本控制中心通過設計階段成本概算及項目編制等對設計圖紙階段的具體建設成本的限額做出標準及成本控制的建議方案，針對土方石、結構、基礎、建筑裝修、安裝、景觀等多項工程提出相應限額指標。即完成圖紙階段限額指標及控制建議以此為依據作為圖紙設計單位的指標要求，通過此對施工設計圖進行嚴格要求及全面審查，確保設計方案最優化。通過完善設計方案從而嚴格控制成本，達到成本控制目的。（4）施工過程管理在項目招標過程中成本控

49、制中心則需要對招標單位進行審查對比，保證質量的同時選取最具有性價比的單位。完成招標單位競爭力調查及各項招標限額指標以此為依據進行招標單位的選取，并利用開發規模的方式實現合作方采取薄利多銷的方式實現讓利，并利用競爭模式使招標單位自覺讓利，實施嚴格合同制度，嚴格按照合同約定及完成工程質量進行額度支付。使工程在完成成本控制之后仍能保證高質量的完成。從而達到成本控制的目的。（5）結算成本評估通過進行結算后成品評估，編制項目結算成本評估，通過對已完成的項目進行結算評估通過對結算金額與預算金額進行對比，分析結算金額與預算金額產生的數據差，對成本控制本身進行準確性與合理性的評估，通過評估完善自身成本控制的優

50、缺，并完成結算成本逆差分析報告后對各項目產生的資金逆差進行核算，并交由各相關部門完成逆差原因解釋，通過各項目部門的反饋對整體項目逆差進行總結改進。3.4.3 經營成本控制研究（1）營銷成本控制項目營銷成本主要包括營銷服務及代理費用、廣告費、活動費、營銷中心及樣板房裝修費等。依據相關營銷費用制定各項營銷費用項目管理制度及獎懲辦法，通過各項管理制度的實施控制營銷費用的支出，杜絕營銷浪及無效營銷的出現。使營銷方案實施過程中受到管理制度的約束，通過獎懲辦法使營銷方案的設計實施過程中更加注重成效。（2）管理成本控制管理成本包含了人力資源管理、執行非工程合同管理及固定資產管理等，其中和昌地產管理構成圖如圖

51、1.1.圖1.1 和昌地產管理構成圖和昌地產公司采用矩陣式與職能式結合架構，該組織結構模式為項目服務，項目的開展可以調動起各個部門的技術儲備和人力資源，多個項目同時開展了則可以綜合利用各個資源，高效反饋機制則利于優化資源配置，可為項目的順利完成提供充分高效的內部條件。同時各種職能專家組合在一起，部門分工明確促進資源共享，可有效的減少人員需求減少管理支出。（3）財稅成本控制房地產作為周期長資金密度大的行業，需要的資金投入十分巨大，因此資金、財稅陳本是地產開發成本構成的重要組成部分，因此對于財稅成本的控制顯的尤為重要，在項目開發過程中使用年度經營預算模式，靈活籌資建立多重融資渠道規避財務風險是財稅

52、控制的重點方向，降低籌資、利息是控制成本的目標，因此完成融資渠道匯總方案由此對融資渠道進行匯總對比及分析，選擇出最優融資渠道保證資金鏈暢通，從而降低籌資成本與利息成本。其次通過完善營銷部門資金企劃，完善資金制度加快資金回流效率等。高額的資金流動則代表了稅務陳本份額的比重，做好稅務成本的控制則必須建立專門的稅務部門負責稅務籌劃，收集，研究相關稅務法規政策，爭取完成科學合理的稅務規劃，清晰各項稅收來源避免重復交稅過量交稅而導致的成本提高。針對各種稅收特征制定科學有效的避稅方案，降低開發成本。第4章 結束語隨著我國房地產市場的競爭逐年激烈，國家有關政策的相關調控使我國地產企業逐漸走向規范化運營道路，而規范化運營卻不能保證地產企業在激烈的競爭中存活，因此地產企業需要為購房者提供有競爭力的住房即在同等價格中能享受到更舒適的住房體驗。而追求利潤是企業存在的根本價值，若為在競爭中獲取勝利而放棄賺取利潤則同樣是失敗的同