1、目目 錄錄1 總則總則 .12 城市土地估價基本原則和程序城市土地估價基本原則和程序 .13 城市土地價格的影響因素城市土地價格的影響因素 .34 基準地價評估基準地價評估 .44.1 準備工作.44.2 資料調查與整理.44.3 基準地價評估的技術路線.54.4 級差收益（地租）法評估基準地價.54.5 利用土地交易資料評估基準地價.94.6 利用土地交易資料評估路線價.144.7 城市基準地價的確定.154.8 基準地價修正系數表的編制.154.9 基準地價圖的繪制.194.10 基準地價更新.205 宗地地價評估基本方法宗地地價評估基本方法 .225.1 宗地估價程序.225.2 收益還

2、原法.245.3 市場比較法.275.4 成本逼近法.325.5 剩余法.345.6 基準地價系數修正法.366 各類用地宗地價格評估各類用地宗地價格評估 .386.1 宗地類型.386.2 居住類宗地價格評估.396.3 商業金融業用地宗地價格評估.406.4 工業、倉儲用地宗地價格評估.416.5 交通用地宗地價格評估.426.6 綜合用地宗地價格評估.436.7 公共綠地價格評估.447 不同土地權利的宗地價格評估不同土地權利的宗地價格評估 .458 土地估價成果驗收及確認土地估價成果驗收及確認 .489 名詞解釋名詞解釋 .491城鎮土地估價規程城鎮土地估價規程1 總則總則1.1 規程

3、制定的目的為了規范土地估價行為，統一估價程序和方法，做到估價結果客觀、公正、合理，根據中華人民共和國城市規劃法 、 中華人民共和國城市房地產管理法 、 中華人民共和國土地管理法等法律、法規的有關規定，制定本規程。1.2 規程適用范圍 本規程適用于城市規劃區范圍內建設用地的“基準地價”和“宗地地價”評估。獨立工礦區、城市規劃區外的成片開發區和國家重點基礎設施建設用地、農村鄉鎮企業建設用地的土地估價也適用本規程。本規程所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。 1.3 從事土地估價的基本規定城市基準地價評估由事業型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機構評估，土地估價師不得少于名。宗地地價

4、評估由具有評估資格的市場中介機構評估，土地估價師不得少于名。1.4 職業道德 土地估價應講職業道德。估價人員和估價機構應獨立、客觀、公正地開展評估工作，不得作任何虛假的估價，應為客戶保守秘密，按標準收費。1.5 土地估價報告的有效期 土地估價報告的有效期為一年。1.6 土地估價的法律依據 土地估價除應符合本規程外，還應符合國家現行有關標準、規范的規定。1.7 規程解釋權 本規程由國土資源部負責解釋。2 城市土地估價基本原則和程序城市土地估價基本原則和程序2.1 城市土地估價的基本原則2.1.1 土地估價應遵循下列原則： 1合法原則； 2最高最佳使用原則；2 3替代原則； 4預期收益原則； 5供

5、需原則； 6估價時點原則； 7多方法相比較原則。2.1.2 遵循合法原則，是指估價人員和估價機構在土地評估中，應遵循相關法律、法規和規定，所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。2.1.3 遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 基準地價評估以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。 企業改制、資產清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。估價人員應對土地的現狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中說明。2.1.4 遵循替代原則，是指土地評估應以同類地區類似土地在同等利用條件下的價格為基準。估價結果不得明顯偏離具有替代

6、性質的土地正常價格。2.1.5 遵循預期收益原則，是指土地評估應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。2.1.6 遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。2.1.7 遵循估價時點原則，是指估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。2.1.8 遵循多方法相比較原則，是指土地評估應以多種方法評估同一估價對象，相互比較，取得客觀估價結果。 2.2 城市土地估價的程序2.2.1 城市土地估價應按下列程序進行： 1. 確定估價基本事項； 2. 編制估價工作計劃； 3. 實地確認估價對象； 4. 搜集估價所需資料； 5. 選定估價方法計算； 6.

7、確定估價結果； 7. 提交估價報告。2.2.2 確定估價基本事項，是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權屬文件和估價權利性質等；確定估價目的應根據委托方的要求而定；確定估價時點應根據估價目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。2.2.3 編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。 估價工作計劃主要應包括以下幾項： 1. 估價擬采用的技術步驟； 2. 估價擬采用的技術路線和估價方法； 3. 需要調查的資料及取得途徑；3 4. 預計所需的時間、人力和經費。2.2.4 實地確認估價對

8、象，是指估價人員必須親自到估價對象現場，實地勘查核實估價對象的位置、四至、面積、建筑結構、權屬界限、周圍環境、道路狀況等，并對估價對象及周圍環境或臨路狀況進行拍照等。2.2.5 估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料，并進行核實、分析和整理。 估價所需資料主要應包括下列方面： 1. 估價對象相關經濟行為的申請、批件及合同等； 2. 對土地價格有普遍影響的資料； 3. 對估價對象所在地區的土地價格有影響的資料； 4. 相關房地產交易、成本、收益實例資料； 5. 確定土地估價參數的相關資料； 6. 反映估價對象權屬及狀況的資料。2.2.6 根據估價目的及估價對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法

9、或其它具體評估方法進行評估，計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。2.2.7 估價人員在確定對象價格后，應按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同，估價機構向委托人提交估價報告。土地估價報告需經當地土地管理機關確認后才能送交委托人。股份制改造上市企業的土地資產評估報告需按規定報省土地管理機關或國土資源部確認。 3 城市土地價格的影響因素城市土地價格的影響因素 3.1 城市土地價格影響因素分類 城市土地價格的影響因素主要有以下三大類： 1. 一般因素； 2. 區域因素； 3. 個別因素。3.2 一般因素一般因素是指影響城市地價總體水

10、平的社會、經濟、政策和自然因素等，內容包括人口、行政區劃、城市發展過程、地理位置、自然條件、社會經濟狀況、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。3.3 區域因素區域因素是指影響城市內部區域之間地價水平的城市繁華程度及區域在城市中的位置交通條件、公共及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。3.4 個別因素個別因素是指與宗地直接有關的自然條件、市政設施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質條件、使用限制和宗地位置等。4 地價影響因素復雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要仔細調查，具體分析，不可千篇一律。4 基準地價評估基準地價評估 4.1 準備工作準備工作 準備工

11、作主要有編寫基準地價評估任務書、制定基準地價調查表和工作表、準備工作底圖等。 基準地價評估任務書的內容包括：城市基本情況、基準地價評估工作的領導與組織、估價時間安排和經費預算、估價成果及技術方案等。 基準地價評估的表格應根據各的實際需要來制定。一些基本表格見附錄 A。 基準地價工作底圖為： 大城市 1:100001:20000 中等城市 1:50001:10000 小城市以下 1:10001:5000 按路線價評估基準地價的區域,局部商業用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件。4.2 資料調查與整理資料調查與整理4.2.1 資料調查的一般要求 1. 調查、收集到有關的地價資料要按實地位置標注到估

12、價工作底圖上； 2. 調查以土地級或均質地域為單位進行； 3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調查； 4. 樣本要有代表性； 5. 樣本分布要均勻； 6. 調查樣本數為每級別內相同土地利用性質宗地數的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調查樣本至少應占其總量的，每級樣本總數不少于 30 個； 7. 所選樣本應能同時獲得地價或利用效益和相對應的土地條件資料； 8. 出讓、轉讓、出租、入股、聯營、聯建等地價和企業單位土地利用效益資料以元為單位，準確到小數點后一位； 9. 調查資料必須填入相應的調表格。4.2.2 資料調查的內容 1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術報告、其它能

13、用于土地估價的定級成果及資料； 2. 土地利用效益資料：包括不同行業資金利潤率標準、同一行業不同規模的資金利用效益資料、不同行業不同規模的企業勞動力標準、行業經濟效益資料、單位或企業土地利用效益資料； 3. 地租、地價資料：土地使用權出讓、轉讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補償標準資料，房屋造價、重置價等相關標準及土地開發費用資料5等； 4. 影響地價的因素資料； 5. 其它資料：歷史地價資料、經濟發展及利息率利潤率資料、有關經濟指數及建筑材料價格上漲指數、土地開發與經營的政策法規、條例、規定等、有關土地房屋的稅收種類、生產率、城市規劃等有關資料。4.2.3 樣本資

14、料的整理 1. 樣本剔除。 逐表審查調查資料，將缺主要項目、填報數據不符合要求和數據明顯偏離正常性況的樣本剔除。 2. 樣本資料歸類 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質地域、土地用途、企業用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。當樣本數量少于規定要求時應進行樣本的補充調查。4.3 基準地價評估的技術路線基準地價評估的技術路線4.3.1 以土地定級為基礎，土地收益（地租）為依據，市場交易資料為參考評估基準地價。該技術路線主要用于土地市場不發達，土地交易案例不多的城市。4.3.2 用土地條件劃分均質地域（或以土地定級為基礎） ，用市場交易價格等資料評估基準地價。該技術路線主要用

15、于土地市場發達，土地交易案例多的城市，是今后基準地價評估的主要技術路線。4.3.3 用土地條件劃分均質地域，用市場交易價格等資料評估路線價。該技術路線主要用于土地市場發達城市的部分商業用地的評估。4.4 級差收益（地租）法評估基準地價級差收益（地租）法評估基準地價4.4.1 土地級別的確定根據城鎮土地定級規程的要求，確定土地的級別。4.4.2 樣本數據處理4.4.2.1 土地利用類型的劃分 土地利用類型的劃分按利用現狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時，也以土地的現狀開發程度和現狀利用程度為依據，適當考慮土地利用規劃。土地利用類型分為商業、住宅、工業用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大

16、城市和特大城市，可將商業用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。4.4.2.2 單元土地質量指數計算根據土地級別內單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質量指數按下式計算： Xin = fi/n 式中：Xin ：某單元土地質量指數； fi ：某單元總分值；6 n ：土地級別數4.4.2.3 行業或類別資本效益折算系數的計算 分別以商業、住宅、工業中某種行業或類別的資本為標準，按下式計算各行業或類別的資本效益折算系數： Kci = Crm/Cr式中： Kci ：某用地類型中的某行業或類別資本效益折算系數 Crm ：該用地類型中某一行業

17、或類別全市平均資金利潤率 Cr ：該用地類型中標準行業或類別全市平均資金利潤率 4.4.2.4 規模資本效益折算系數的計算 分別以商業、住宅、工業中當地行業最佳企業規模或技術水平下的資本為標準，按下式計算規模資本效益折算系數： cs = Crn/Cmax 式中：cs ：某一行業或類別某一規模下的資本效益折算系數 Crn ：該行業或類別某一規模下的全市平均資金利潤率 Cmax ：該行業或類別最佳規模下的全市平均資金利潤率4.4.2.5 企業標準資本額的計算 企業標準資本額按下式計算：Cs =CeKci Kcs 式中：Cs：企業標準資本額 Ce ：企業實際使用的資本額 Kci 、Kcs 同前。4.

18、4.2.6 合理工資量的計算按當地各行業不同技術水平下勞動力的定員標準，用下式計算合理的工資支出標準： Lcs = Lce （LPs/LPe） 式中：Lcs ：某企業在標準定員情況下應支出的工資額 Lce ：該企業實際支出的工資額 LPs ：某一技術水平下同等規模的企業應有勞動力標準 數量 LPe ：企業實際占有的勞動力數量4.4.2.7 企業效益資料的整理 將收集到的企業效益資料，按標準化公式計算整理。4.4.3 指標選擇與樣本數據歸類4.4.3.1 級差收益測算指標的選擇級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業所在土地的

19、級別或單元總分值。4.4.3.2 樣本數據歸類7 以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進行數據歸類，可以細分的土地類型還可按細類歸類。4.4.3.3 樣本數據檢驗 數據檢驗以土地級別或均質區域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗。 用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數據總體分布類型和未知數據分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。 用 t 檢驗法和均值方差法分別對樣本總體為正態和非正態分布的進行異常值剔除。 當檢驗后的數據不能滿足模型建立的需要時，應增加抽樣數據，按以上方式重新進行數據歸類。4.4.4 模型選擇與系數估計4.4.4.1 模型選擇 1. 常用于級差收益（地租）測算的模

20、型有： A、 Yn=A(1+r)X1n 或 Yn=A(1+r)aX1n 其中： Yn ：第 n 級土地樣本每平方米土地的利潤值； A：常數； r ：利潤級差系數； X1n ：第 n 級土地級別指數或單元土地質量指數； ：待定系數。 土地質量從優到劣按等級系數，n 排列，土地級別指數取值為n,2，。、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3 式中：Yn ：第 n 級土地樣本每平方米土地的利潤值； X1n ：第 n 級土地級別指數或單元土地質量指數； X2 ：每平方米土地上標準資金占有量； X ：每平方米土地上標準工資占有量； b0 ：常數，大于零； b 、b 、b ：分別為土地

21、、資本、勞動力的回歸系數。 C 、 Yn=A(1+r)X1n X2b2 X3b3 式中：Yn ：第 n 級土地樣本每平方米土地的利潤值； A：常數； r ：利潤級差系數； X1n ：第 n 級土地級別指數或單元土地質量指數； X2 ：每平方米土地上標準資金占有量； X ：每平方米土地上標準工資占有量； b 、b ：分別為資本、勞動力的回歸系數。8 D、 Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V 式中：Yn ：第 n 級土地樣本每平方米土地的利潤值； X1n ：第 n 級土地級別指數或單元土地質量指數； F(X1n)：自變量 X1n 的未知函數，為土地帶給企業的利潤； X2 ：每平方米

22、土地上標準資金占有量； X：每平方米土地上標準工資占有量； b 、b ：分別為資本、勞動力的回歸系數； ：誤差項。 2. 模型選擇方法 根據數據資料條件，用以下方法進行模型選擇：方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步確定模型的數學形式。方法二：將樣本數據依次代入可能的數學模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進行經濟、統計和計量檢驗，按檢驗結果，選定測算模型。4.4.4.2 系數估計1. 模型確定根據 4.4.4.1 條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數據條件，確定收益測算模型，測定各因素系數值。2. 系數估計將樣本資料代入數學模型，求出各因素系數的

23、估計值。其計算方法一般用最小二乘法求解因素系數估計值，工作步驟為：1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型； 2. 構造擬合誤差的平方和； 3. 導出正規方程組； 4. 求解正規方程組； 5. 確定因素系數估計值。4.4.4.3 因素系數估計值的可靠性檢驗 1. 經濟意義檢驗 一般從符號和值域兩個方面檢驗。符號檢驗主要是根據模型中變量設計所要達到的條件進行檢驗；值域檢驗是根據現實經濟條件加以具體限定。 2. 統計檢驗通過回歸系數 bj 的統計顯著性檢驗，判斷因素 Xi 對凈收益 Y 的影響程度。通過回歸系數的總體顯著性檢驗，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。通過模型的擬合優度檢驗，判斷

24、建立的模型與樣本數據的擬合程度。 3. 計量經濟檢驗 通過異方差性檢驗和多重共線性檢驗，判斷統計檢驗的有效性。94.4.5 土地收益計算 將樣本數據代入確定的數學模型中，得到每一級土地上不同行業的土地收益值，各模型土地收益為： 模型 Ini =A(1+r)X1n B 模型 Ini =Yni (b0 +b2X2+b3X3) C 模型 Ini = Yni/(X2b2 *X3b3) D 模型 Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V) 式中：Ini ：第 n 級土地上樣本單位面積的土地收益； Yni： 第 n 級土地上樣本單位面積的利潤； A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V 含義同中

25、各模型。 某一級土地收益的平均值按下式計算： 式中：In ：第 n 級土地上不同行業土地的平均收益； ：第 n 級土地上的樣本量。4.4.6 基準地價計算4.4.6.1 土地還原利率的確定土地還原利率確定方法見 5.2.5 條中第二款。4.4.6.2 基準地價計算將土地收益視同經營者交付地租的能力，按下式估計每一級土地不同用途的基準地價： P1b = In/rd 式中：P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價； In ：某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益； rd ：土地還原利率 根據計算結果，確定用級差收益（地租）測算的每級土地上商業、住宅、工業等土地利用類型的基準地價。對離散度

26、較大的測算結果，要在級別基準地價基礎上，確定用級差收益測算的不同區域、地段的基準地價。每一級土地上，將商業、住宅、工業等土地利用類型的最高基準地價作為用級差收益測算的該級土地的基準地價，根據需要可用確定級別綜合基準地價的方法確定區域或區段的綜合基準地價。按測算結果，編制各級各類土地的基準地價表。104.5 利用土地交易資料評估基準地價利用土地交易資料評估基準地價4.5.1 各類用途土地級別或土地均質區域的確定4.5.1.1 以已劃定的土地級別作為基準地價的測算區域。如果城市土地級別較大，而同類用地的地租地價在同一級別的變化幅度較大時，就要細分土地級別或區域。4.5.1.2 在沒有進行土地定級的

27、城市，可按城市土地條件相似和樣點地價相近劃分均質地域，作為基準地價測算區域。其一般程序為：選擇劃分區域的因素，確定因素劃分區域的標準，調查資料和圖件，初步劃分區域，實地校核調整和區域邊界的確定。4.5.1.3 均質地域中樣本數量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時，可通過均質地域同一性判別，進行適當歸并。4.5.2 樣點地價的整理交易地價資料即樣點地價資料的整理包括一些樣點宗地地價的評估和樣點地價的修正。宗地地價評估方法見 5、6、7。在樣點地價的整理中，關鍵是各參數的確定。估價人員一定要從實際出發，調查研究，積累有效數據，確定不同時期不同地區的估價參數。4.5.2.1 土地聯營入股資料 根據

28、合同內容或雙方的實際經營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計算地價。 1. 用土地入股取得的年收益，按下式計算地價： Pls=（Plg/s）1/rd 式中：Pls聯營土地單位面積地價 Plg土地股每年分享的利潤或股息 s聯營土地面積 rd土地還原利率 2. 用合同規定的資本投入情況和分成比例，按下式計算地價： Pls=Cg（re/rc）1/s 式中：Pls聯營土地單位面積地價 Cg出資方的資本總量 re出地方利潤分成量 rc出資方利潤分成量 s聯營土地面積4.5.2.2 以地換房資料 用出地方取得房地產的市場價格作為讓出土地的總地價，按下式計算地價： Pls=（StbPbs）/s 式中：Pl

29、s宗地單位面積地價 Stb轉讓土地方獲得的建筑面積 Pbs單位建筑面積的平均售價 讓出的土地面積114.5.2.3 聯建分成資料 聯建分成的土地不直接進入市場，估價中不計算土地資本的利息，也不計算投資資本的利潤，則地價計算公式為： Pls= （Pbm+T）Slb/ Scl =（Pbm+T）SlbRv/ Scb 式中：Pls聯建房中單位土地面積的地價 Pbm房屋單位建筑面積造價 T房屋單位建筑面積交納的稅費 Slb出地方分成建筑面積 Scl出資方建筑物分攤的土地面積 Rv容積率 Scb出資方分成建筑面積4.5.2.4 樣點地價的年期修正 不同年期的樣點地價資料只有進行基準地價年期（一般以法定最高

30、出讓年期為基準地價年期）修正，才能用于基準地價評估。 1. 有限年期使用權地價修正到基準地價年期：計算公式為： 1（1/（1+rd）m） Pm=Pml 1（1/（1+rd）m1）式中：Pm基準地價年期的土地使用權價格 m1樣點地價的實際年期 Pm1樣點地價 m基準地價年期 rd土地還原利率 2. 所有權地價修正到基準地價年期： 計算公式為：Pm=P1（1/（1+rd）m）式中：P 為土地所有權價格，Pm、rd、m 含義同上。4.5.2.5 樣點地價的交易時間修正 不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準地價評估基準日時地價，才能用于基準地價評估。時間修正系數的確定以年為單位，區別不同土地用途，計

31、算地價年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價指數系統的城市，可用地價指數計算。計算公式為： Kij= Pis/ Pij式中：Kij某類土地用途第 j 年數據修正到基準地價評估年的系數 Pis某類土地用途基準地價評估年土地交易平均價（或地價指數）12 Pij某類土地用途第 j 年土地交易平均價（或地價指數）對不同年份發生的交易宗地地價，地價修正到評估年份的計算公式為： Pls=KijPji式中：Pls修正到評估時間的宗地價格 Pji第 j 年，第 i 類宗地的實際成交地價4.5.2.6 樣點地價的容積率修正不同容積率下的樣點地價，只有修正到基準地價評估所設計的標準容積率下地價，才能用于基準地價

32、評估。首先編制容積率修正系數表： Kr= Pis/Pi式中：Kr容積率修正系數 Pis某一區域某一用途基準地價標準容積率下單位面積平均地價 Pi某一區域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地價對不同容積率情況下發生的交易地價，按下式將地價修正到標準容積率的價格： Pls=KrPli式中：Pls修正到標準容積率時的宗地地價 Pli某一容積率下的宗地交易價格 Kr同前4.5.2.7 樣點地價的其它修正 根據交易地價資料情況，還可以進行如下修正： 1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價。協議出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等均屬不正常交易地價。

33、 2. 地價樓層分配修正：樣點資料若為大廈某層之建筑售價，需根據地價樓層分配關系求出其基地價。 3. 基礎設施配套程度修正：在不同基礎設施配套程度下的樣點地價，一定修正到基準地價評估所設定的基礎設施配套程度下的標準地價。4. 同一用途中不同用地細類修正：商業用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價，在沒有按細類評估基準地價時，要作用地細類的修正。4.5.2.8 樣點地價圖的繪制 在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點地價圖。 1. 按商業、住宅、工業等不同用途分別作地價樣點資料分布圖； 2. 土地級別界線和均質地域界線要反映在圖上； 3. 直接在圖上表示地

34、價，地價資料多時，采用分級圖表示地價點標準。4.5.3 樣點數據檢驗和處理134.5.3.1 樣點數據檢驗 1. 同一土地級或均質地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質地域中樣本數量不能滿足總體檢驗的需要時，需對均質地域進行差別判別歸類，按類進行樣本總體同一性檢驗。 2. 同一均質地域中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性的檢驗。 3. 樣本總體檢驗規定參見 4.4.3.3 條中有關規定。4.5.3.2 樣點數據處理 1. 城市中商業中心區的地價最高區段，應單獨表示。 2. 相同用途的樣點地價，在確定方差檢驗精度后，精度以外的數據作為異常數據剔除。方差檢驗

35、規定參見 4.4.3.3 條中有關規定。 3. 同一級別、均質地域中，不同交易方式下估算的樣點地價，當總體不一致時，以最有代表性，樣點數量多的作為基準地價評估的基礎資料。4.5.3.3 數據整理 將經過修正及樣本數據處理以后的樣點，按土地級、土地均質區域、土地用途和資料交易方式順序進行整理，并填表。4.5.4 利用樣點地價評估區域或級別基準地價4.5.4.1 用樣點地價評估區域或級別的基準地價1. 有樣點區域或級別的基準地價評估 A. 樣本數量的確定。按數理統計要求，合格樣本量最少應為影響因素數的倍。 B. 模型選擇及基準地價計算。在有樣點區域或級別內，可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該

36、區域的基準地價。一般選擇下式計算區域或級別的基準地價： 或 式中： Pla：某均質地域或級別內的分用途單位面積基準地價； Pli ：某均質地域或級別內各用途各有效樣點的單位面積地價或眾數樣點單位面積地價； M：均質區域或級別內可利用的有效地價樣點數； SI：樣點宗地面積。 2. 沒有交易價資料或交易價格資料較少區域或級別的基準地價評估沒有交易資料的區域或級別，基準地價評估采用比較法、比例系數法或系數修正法進行。評估程序為： A. 對已評估出基準地價的區域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表； B. 將沒有交易資料或數量不足的區域或級別，進行土地條件調查和量化； C. 比較待估價區域或級別

37、同有地價區域或級別的接近程度，估算其基準地價； D. 因素差異大的區域，在比較基礎上，采用系數修訂法估算區域基準地價； E. 通過確定各種用途基準地價在不同區域或級別內的比例關系，估算出其它用途的基準地價。144.5.4.2 建立樣點地價和土地級別模型，評估級別基準地價 A. 模型選擇：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數，再用地價級差系數等參數來計算級別基準地價。數學模型為： Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn 其中： Yn ：第 n 級土地交易樣點地價（求基準地價時是級別基準地價） ； A：常數； r ：地價級差

38、系數； Xn ：第 n 級土地級別指數或單元土地質量指數 ：待定系數。 在特殊情況下，要做地價與土地級別二維關系圖，確定測算模型。B. 系數估計：將收集到的不同用途的地價資料，按用途將通過檢驗的地價資料代入模型中，估計參數值和 r。估算出和 r 后，要進行系數可靠性檢驗，檢驗要求按 4.4.4.3 條中的有關規定進行。C. 基準地價評估：將估計值、r 和有關參數代入，得到各級土地的基準地價或各單元分值的估計地價。地此基礎上，根據地價的離散程度，確定區域基準地價。4.5.4.3 用地細類基準地價的估算 根據市場交易地價資料，按商業、住宅、工業用地中的用地細類再作分析，如商業用地中又可分金融細類、

39、賓館辦公細類、商場細類和零售商店等細類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細類，根據地價在細類中的變化，估算各用地類中細類的基準地價。4.6 利用土地交易資料評估路線價利用土地交易資料評估路線價4.6.1 路線價的評估范圍 路線價主要用于繁華商業區段的價格評估。4.6.2 商業用地路線價區段的劃分4.6.2.1 地價區段劃分標準： 1. 商業用地區位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區段； 2. 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個地價區段4.6.2.2 區段劃分方法： 1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限； 2. 在確定有路線價標準的地價區段，以里地線為界線。里地線

40、采用臨街宗地眾數進深代替。4.6.3 樣點地價的整理 與 4.5.2 條中有關規定相同。154.6.4 樣點地價的數據檢驗 與 4.5.3 條中有關規定相同。4.6.5 評估區段地價4.6.5.1 有樣點區段路線價的評估 以市場交易地價資料為基礎，求取各區段的平均價為區段地價。方法有三種： 1. 取中位數。 2. 取眾數。 3. 取算術平均數。4.6.5.2 無樣點地價或樣點地價較少的區段路線價評估 沒有交易資料的區段路線價評估，采用比較法、系數修正法進行。見 4.5.4.1 中第二款。4.6.6 劃分地價等級 把區段地價按地價高低排列，并描繪在數軸散點圖或頻率直方圖上，密集區域即為一個地價等

41、級。4.7 城市基準地價的確定城市基準地價的確定4.7.1 基準地價確定的原則 1. 以實際數據測算的結果為準，以比較、修正的結果為輔。 2. 地產市場發達的以市場交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證。 3. 地產市場不發達的以級差收益測算結果為準，市場交易資料測算結果驗證。 4. 體現地產管理政策。4.7.2 基準地價的確定 以一種方法測算城市基準地價的，用該種方法確定的級別商業、住宅、工業用途的基準地價為城市基準地價。 以兩種以上方法測算城市分用途基準地價的，應以級別或區域為單位，用不同方法的測算結果，根據當地土地市場狀況和地價水平，確定級別或區域中各用途的基準地價。 以兩種以上方法

42、測算城市基準地價的，根據不同方法的評估結果、土地市場狀況等，以其中最符合市場行情的一種方法的結果為標準，用其它方法的結果進行適當修正，確定各用途的基準地價。 根據城市土地利用特點，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業、住宅、工業用途中的用地細類再作分析，估算各用地類的基準地價。164.8 基準地價修正系數表的編制基準地價修正系數表的編制 4.8.1 基準地價修正系數表是采用替代原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數體系。以便能在宗地條件調查的基礎上，按對應的修正系數，快速、高效、及時地評估出宗地地價。它分為級別或區域

43、基準地價修正系數表和路線價修正系數表兩種。4.8.2 級別或區域基準地價修正系數表的編制 級別或區域基準地價修正系數表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場交易地價資料兩種方法。 如果基準地價成果在商業、住宅和工業三大土地利用類型下有細化地類的基準價格，則盡可能編制細化地類的基準地價系數修正表。如果其基準地價成果只有商業、住宅和工業三大地類，則基準地價修正體系一定要反映土地利用的復雜性。關鍵是準確地把握各用地類型的地價影響因素和影響權重。4.8.2.1 用土地利用效益（地租）資料編制基準地價修正系數表 1.確定級別或區域基準地價按 4.7 條的評估結果，確定級別或區域基準地價。 2. 宗地

44、地價影響因素的選擇 (1) 商業用地的影響因素 A. 商業繁華度。主要指商業區級別、商業服務業店鋪總數。 B. 交通便捷度。主要指商業用地與公交、道路等城市交通系統連接的便利程度。 C. 基礎設施完善度。主要指商業區各項市政基礎設施的利用程度和質量高低。 D. 環境質量優劣度。主要指商業區的人口密度、收入水平、社會治安等人文環境和污染、綠化及自然災害等自然環境。 E. 規劃限制。主要指城市規劃對商業區土地利用的要求。 F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質、面積、利用方向（細類）和利用強度等。 G. 其他因素。 (2) 住宅用地的影響因素A. 住宅區的位置。包括距商業服務中心和城市中心的距

45、離、所處的土地級及級中區位、商業服務業對各類型住宅區的影響程度等。B. 基礎設施完善度。主要指直接用于為居住服務的各項市政基礎設施的利用程度和質量高低。 C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。 D. 公用設施完備度。主要指為住宅區域服務的公用設施完善程度，包括學校、幼兒園、醫院、郵電所等配置狀況。 E. 環境質量優劣度。主要指住宅區內居民的就業結構、受教育程度、居住條件、治安等人文環境和污染、綠化程度、自然災害等自然環境。 F. 規劃限制。主要指城市規劃對住宅區土地利用的要求。17 G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質、面積、利用方向（細類）和利用強度等。 H. 其他因素。 (3)

46、 工業用地的影響因素 A. 交通便捷度。 B. 基礎設施完善度。 C. 環境質量優劣度。D. 產業集聚規模。E. 規劃限制。 F. 宗地條件。 G. 其他因素。(4) 各因素影響地價程度的確定采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權重值。3. 各因素影響地價修正幅度的計算 (1) 修正幅度值的計算 以級別或區域為單位，調查各級別或區域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上調或下調的最高值。 上調幅度的計算公式為： Inh-Ilb * 100% Ilb 下調幅度的計算公式為： Ilb - Inl 2 * 100% Il

47、b 式中：F1-基準地價上調最大幅度 F2-基準地價下調最大幅度 Ilb-基準地價折算的年收益 Inb-級別或區域正常土地收益的最高值 Inl-級別或區域正常土地收益的最低值 在確定上調、下調幅度的情況下，內插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。 (2) 影響地價各因素修正幅度的確定 按照 4.8.2.1 條第二款中確定的不同用途各因素對地價的影響，按下式計算各因素的修正幅度。 F1i=F1*Wi Fi=F*Wi 18式中：F1i某一因素的上調幅度 Fi某一因素的下調幅度 Wi 某一因素對宗地地價的影響權重 以基準地價為一般水平，其修正系數為零。在一般水平與上限價格之間，內插條件較優的修

48、正系數，一般為 F1i，同時確定較優條件下的地價標準。在一般水平與下限價格之間，內插條件校劣的修正系數，一般為 Fi，同時確定較劣條件下的地價標準。在此基礎上，將各地價影響因素的權重值同修正系數相乘，即得到各因素在不同標準下的實際修正系數。 4. 編制宗地地價修正系數表根據在優、較優、一般、較劣、劣個檔次地價標準下確定的各地價因素修正系數，編制出級別或區域內不同用地類型的基準地價修正系數表，并確定各種修正系數對應的因素指標條件，即編制各類用地因素指標說明表。各表形式見附錄。4.8.2.2 用市場地價資料編制基準地價修正系數表 1. 確定級別或區域基準地價按 4.7 條的評估結果，確定級別或區域

49、基準地價。 2. 修正幅度值的計算 將調查到的區域中正常地價的最高值、最低值與基準地價作相對值比較，得到相對于基準地價的最高和最低修正幅度值，其計算方法參見 4.8.2.1 條中第三款的規定。 對基準地價與最高地價、最低地價之間的均分點，按樣點地價計算修正幅度。 按修正幅度值，將各有關地價點定為優、較優、一般、較劣、劣五個標準。 3. 影響地價各因素修正值的確定 根據五個標準的修正幅度，將修正幅度按因素權重分解到各影響地價的因素上，確定出各因素在不同標準下的修正值，具體計算按 4.8.2.1 條中第三款的規定。 4. 確定宗地價修正系數對應的因素條件 具體按 4.8.2.1 條中第四款的規定進

50、行。4.8.3 路線價修正系數表的編制 路線價修正系數表是指利用路線價評估宗地地價時，根據宗地臨街深度與宗地價格的變化規律而編制的深度指數修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評估具體宗地地價時由評估人員自定。4.8.3.1 確定路線價 依 4.6 條中路線價的確定方法確定。194.8.3.2 編制深度指數修正表 深度指數修正表依據宗地臨街深度對路線價的變化程度制定。其基本程序為： 1. 標準深度即里地線的確定。一般是以臨街宗地的平均進深為準，或以臨街宗地進深眾數為準。 2. 確定級距。在同一級距內，地價對路線價的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級距的選定，應分析比較市場地價調查中地價變化

51、的規律性，從而確定級距數、級距。 3. 確定單獨深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內依一定距離（級距）劃分為許多單元格，并依次為 a1 , a2 , a3 an ，其單獨深度百分率為： a1 a2 a3 an 。 4. 選用累計或平均深度百分率制作深度百分率表。 A. 平均深度百分率： a1+a2 a1+a2+a3 a1+a2 +a3+an a1 2 3 n B. 累計深度百分率： a1 a1+a2 a1+a2+a3 a1+a2 +a3+an 4.9 基準地價圖的繪制基準地價圖的繪制4.9.1 基準地價圖繪制的內容 1. 基準地價圖要直觀反映不同級別或區段各類用地基準地價及界線、位置和

52、與地價高低有關的城鎮道路、土地用途等。基準地價圖的相關要素通過不同的圖斑、色調、注記等來反映。 2. 編圖前，要將基準地價成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內容和編制方法。 3. 地價區段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為cm2。城鎮中商業中心區的地價最高點或區段，可不依比例單獨表示。 4. 將定級成果和基準地價成果用圖示、符號、注記等標注在圖上。 A. “級”用大寫羅馬數字“、”分別表示“一級、二級、三級” 。均質地域編號用阿拉伯數字表示。 B. 用地類型用漢字“商、住、工”分別表示“商業用地、住宅用地、工業用地” ，字體為等線體。 C. 基準地價額用阿拉伯數字標注在級別（均質地域）和用地類型

53、之后，單位為元平方米，整個符號如： 商業 3000 商業 2000-4000 住宅 950 或 住宅 9001100 工業 375 工業 200500 D. 地價級別或區段邊界用實線表示。20 5. 基準地價圖上要表示城鎮中與土地區位和利用有關的主要道路，主次干道用雙實線，支路用單實線表示。 6. 表示土地利用類型時，商服業用符號依比例尺表示各級商服中心，其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。土地利用類型界線用點劃線表示，土地分類及圖示符號按城鎮地籍調查規程規定標準執行。 7. 其它內容盡量簡化，圖示符號按城鎮地籍調查規程規定標準執行。 8. 各地可根據需要編繪彩色基準地價圖，圖面以暖色為主，鄰級

54、色差不宜過大。4.9.2 基準地價圖的清繪與圖面整飾4.9.2.1 基準地價圖的清繪 1. 土地級別和地價區段界線分別以線徑 0.4mm 和 0.2mm 的實線表示。 2. 主干道用 0.3mm 的雙實線表示，次干道用 0.2mm 的雙實線表示，支路用 0.3mm 的單實線表示。 3. 土地利用類型界線用間隔 5mm、線徑 0.3mm 的點劃線表示。 4. 土地級別、地價區段、用地類型、基準地價用注記表示。 5. 基準地價圖圖示及圖例見附錄 B。4.9.2.2 基準地價圖面整飾 基準地價圖按要求標出級別、用地類型及相應基準地價外，還應按制圖規范標出圖廓、方里網、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最

55、后標出制圖單位及時間，樣圖見附錄 B。4.10 基準地價更新基準地價更新4.10.1 基準地價更新的技術路線 基準地價更新的技術路線有以下三條： 1. 以土地定級為基礎，以土地收益（地租）為依據，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價。 2. 以土地條件劃分均質區域（或以土地定級為基礎） ，以市場交易地價資料為依據，更新基準地價。 3. 以土地定級或均質區域為基礎，利用標準宗地價格（標定地價）或地價指數更新基準地價。 城市基準地價可以運用其中任一技術路線更新，也可以運用上述技術路線的任一組合更新。4.10.2 級差收益（地租）法更新基準地價4.10.2.1 應用范圍：該方法主要用于地產市場不發

56、達，市場交易地價資料不豐富的城市。4.10.2.2 基本方法 1. 有定級基礎的城市：先判斷原定級范圍的準確性，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。 2. 沒有定級基礎的城市：先用上述分類定級方法先定級，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。 3. 更新的步驟和方法與 4.4 條中基準地價評估的步驟和方法相同。4.10.3 利用市場交易地價資料更新基準地價214.10.3.1 應用范圍：主要用于地產市場發達，市場交易資料較多的城市。4.10.3.2 基本方法 1. 有定級的城市，以城市定級為基礎，利用級別或區域范圍內的市場交易地價資

57、料更新評估各類用途的基準地價。 2. 沒有定級的城市，一是可運用上述分類定級方法先進行定級，再在定級的基礎上更新；二是不進行定級，而是用劃分均質區域的辦法，在均質區域上更新； 3. 市場交易資料的要求：與基準地價評估中對資料的要求基本相同，但是在樣本數量上可以少于基準地價評估的數量。 4. 具體來講，利用市場交易資料更新基準地價的方法有三種：即區域內樣點地價平均法、地價與土地級別建立模型法和地價與定級因素分值建立模型法。4.10.3.3 區域內樣點地價平均法 1. 基本原理：在劃分均質區域或定級區域的基礎上，用區域或級別內可利用的不同用途交易樣點地價的平均值作為該區域的基準地價。 2. 市場地

58、價交易樣點資料的修正和檢驗，與 4.5.2 條中的規定相同。 3. 模型選擇及基本方法，與 4.5.4.1 相同。4.10.3.4 地價與土地級別建立模型法 1. 基本原理：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數，再用地價級差系數等參數來計算級別基準地價。 2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗，與 4.5.2 條中的規定相同。3. 模型選擇及基本方法，與 4.5.4.1 相同。4.10.3.5 地價與定級因素分值建立模型法1. 基本原理：利用各均質地域（或級別）內的土地定級因素分值與該地域內的各用途有效地價樣點平均價格之間建立數學模型

59、，以價定級，以因素定基準地價。基本思想是：當某定級因素發生變化，足以引起土地級別的調整，而在該區域又沒有新的交易樣點地價資料，無法調整級別的基準地價時，則可以應用該模型，直接從定級因素分值的變化來計算新的基準地價。 2. 適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮，也適用于地產市場發達和欠發達城鎮。 3. 基本模型： Yn=A(1+r)Xn 式中： Yn ：第 n 級或區域內土地交易樣點地價（求基準地價時是級別或區域基準地價） ； A：常數； r ：地價級差系數或區域級差系數； Xn ：第 n 級或區域內定級因素綜合分值 先用級別內或區域內土地交易樣點地價和定級因素綜合分值，通過模型運算，求出參數和

60、r，代入模型，即可得到基準地價的計算模型。4.10.4 利用標準宗地價格或地價指數更新基準地價4.10.4.1 基本原理：通過定期對標準宗地進行價格評估，掌握各土地級別或均質區域內各類用地的價格變化情況，利用更新期標準宗地的價格調整基準地價，或利用更新期的地價指數22更新基準地價。4.10.4.2 適用范圍：適用于大中小各類城市，也適用于地產市場發達和欠發達城市。1. 利用標準宗地價格更新基準地價 分兩種情況：一是直接用標準宗地價格更新，二是間接用標準宗地價格更新。 (1) 直接用標準宗地價格更新基準地價 在基準地價更新期，用地價評估方法評估出標準宗地的更新期價格，再用其分用途分區域或級別的標