1、資產評估準那么一一不動產中國資產評估協(xié)會第一章總那么第一條為標準執(zhí)行不動產評估業(yè)務行為，保護資產評估當事人的合法權益 和公共利益，根據?資產評估準那么一一根本準那么?，制定本準那么。第二條本準那么所稱不動產是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物， 包括物質實體及其相關權益。第三條本準那么所稱不動產評估是指資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員遵 守相關法律法規(guī)及資產評估準那么的要求，根據委托在評估基準日特定目的下的不 動產價值進行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)效勞行為。不動產評估包括單獨的不動產評估和企業(yè)價值評估中的不動產評估。第四條執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當遵守本準那么。第二章根本要求第五條

2、執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當遵守相關法律、法規(guī)以及資產評估根本 準那么，并考慮其他評估準那么的相關規(guī)定。第六條 執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當具備不動產評估相關專業(yè)知識和相應的 評估經驗，具備從事不動產評估的專業(yè)勝任能力。第七條 執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當由委托人明確評估對象，根據評估目的 等相關條件選擇適當的價值類型，恰當運用評估方法，合理形成評估結果。第八條資產評估師和其他資產評估專業(yè)人員應當關注不動產的權屬，收集相關的權屬證明文件，對于沒有權屬證明文件的不動產應當要求委托人或者相關為貫徹落實?中華人民共和國資產評估法?，中國資產評估協(xié)會對目前已公布的 26項資產評估執(zhí)業(yè)準那么和 職業(yè)道德準那么進行了

3、修訂。此為?資產評估準那么一一不動產?的修訂征求意見稿。當事人對其權屬做出承諾或說明第九條 不動產評估應當在評估對象符合用途管制要求的情況下進行。對于 不動產使用的限制條件，應當以有關部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密 度、容積率、年限等技術指標為依據。第十條 當不動產存在多種利用方式時，應當在合法的前提下，以最優(yōu)利用 方式進行評估。第三章 操作要求第十一條 執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當要求委托人明確評估報告的用途，評 估對象、范圍和評估目的。不動產評估對象，可以是不動產對應的全部權益，也 可以是不動產對應的局部權益。第十二條 執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當全面了解不動產的實物狀況、權益狀 況和區(qū)位

4、狀況，掌握評估對象的主要特征。第十三條 執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當根據評估目的和不動產具體情況進行 合理假設，并在評估報告中加以披露。第十四條 不動產組成局部的價值存在相互影響關系。建筑物對于其所占有 的土地使用權存在價值減損的可能。 如果建筑物對于其所占有的土地使用權存在 價值減損情形，評估土地使用權價值時應當合理計算該損失金額并加以扣除。第十五 條執(zhí)行不動產評估業(yè)務，一般情況下，應當對所評估的不動產進行 現(xiàn)場調查，明確不動產存在狀態(tài)并關注其權屬狀況。 特殊情況下， 如果采用抽樣 等方法對不動產進行現(xiàn)場調查， 應當制定合理的抽樣方法， 并充分考慮抽樣風險。第十六條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道

5、路等不動產，應當根據不動產的 價值特性和資產特點，通過設計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準等技術資料，結合對不動產的現(xiàn)場查看， 了解不動產的結構、 工程量、工程費用分攤、 建設周期以及收益等情況。第十七條 執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當關注不動產的相鄰關系、租約限制和 動產對不動產價值的影響。第十八條執(zhí) 行不動產評估業(yè)務， 聘請相關專家協(xié)助工作以及引用專業(yè)報告， 應當遵守?資產評估準那么 -利用專家工作?的相關規(guī)定。第四章 評估方法第十九條 執(zhí)行不動產評估業(yè)務，應當根據評估對象特點、價值類型、資料 收集情況等相關條件， 分析市場法、 收益法和本錢法三種資產評估根本方法以及 假設開發(fā)法、基準地價

6、修正法等衍生方法的適用性，恰中選擇評估方法。第二十條 對于適合采用不同評估方法進行評估的，應當采用兩種以上評估 方法進行評估，通過比擬分析合理形成評估結果。因方法的適用性或操作限制導致無法采用兩種以上評估方法進行評估的， 可 以采用一種方法進行評估。 因適用性受限的應在報告中披露其他根本評估方法不 適用的原因； 因操作受限的應對所受的操作限制進行分析、 說明，該限制應當是 資產評估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無法排除的， 而不應以個別資產評估機構或個 別資產評估師和其他資產評估專業(yè)人員的操作能力及條件作為判斷標準。第二十一條 采用市場法評估不動產時，應當收集足夠的交易實例。收集交 易實例的信息一般包

7、括：一交易實例的根本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、面積、用途、產 權狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結構、周圍環(huán)境等；二成交日期；三成交價格，包括總價、單價及計價方式；四付款方式；五交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、交易人 之間的特殊利害關系、特殊交易動機等。第二十二條 用作參照物的交易實例應當具備以下條件：一在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與評估對象 類似；二成交日期與評估基準日接近；三交易類型與評估目的相適合；四成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。第二十三條 運用市場法評估不動產時，應當進行交易情況修正、交易日期 修正和不動產狀

8、況修正。交易情況修正是將參照物實際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的 價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準日的價值。 不動 產狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值， 可以分為區(qū) 位狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。第二十四條 運用收益法評估不動產時，應當了解：一不動產應當具有經濟收益或者潛在經濟收益；二不動產未來收益及風險能夠較準確地預測與量化；三不動產未來收益應當是不動產本身帶來的收益；四不動產未來收益包含有形收益和無形收益。第二十五條 運用收益法評估不動產時，應當合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。一收益期限應當根據建筑物剩余經濟壽命年限與土地

9、使用權剩余使用年 限等參數，并根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定；二確定凈收益時應當考慮未來收益和風險的合理預期； 三折現(xiàn)率與不動產的收益方式、收益預測方法、風險狀況有關，也因不 動產的組成局部不同而存在差異。折現(xiàn)率的口徑應當與預期收益口徑保持一致。第二十六條 運用收益法評估不動產時，有租約限制的，租約期內的租金宜 采用租約所確定的租金， 租約期外的租金應當采用正常客觀的租金， 并在評估報 告中恰當披露租約情況。第二十七條 運用本錢法評估不動產，估算重置本錢時，應當了解：一重置本錢采用客觀本錢；二不動產重置本錢采取土地使用權與建筑物分別估算、 然后加總的評估 方式時，重置本錢的相關本錢構成應當

10、在兩者之間合理劃分或者分攤， 防止重復 計算或者漏算；三不動產的重置本錢通常采用更新重置本錢。 當評估對象為具有特定歷 史文化價值的不動產時，應當盡量采用復原重置本錢。第二十八條 資產評估師和其他資產評估專業(yè)人員應當對不動產所涉及的土 地使用權剩余年限、 建筑物經濟壽命年限及設施設備的經濟壽命年限進行分析判 斷，合理確定不動產的經濟壽命年限。第二十九條 資產評估師和其他資產評估專業(yè)人員應當全面考慮可能引起不 動產貶值的主要因素， 合理估算各種貶值。 建筑物的貶值包括實體性貶值、 功能 性貶值和經濟性貶值。 確定建筑物的實體性貶值時， 應當綜合考慮建筑物已使用 年限、經濟壽命年限和土地使用權剩余

11、年限的影響。確定住宅用途建筑物實體性貶值時，應當考慮土地使用權自動續(xù)期的影響。 當土地使用權自動續(xù)期時，應當根據建筑物的經濟壽命年限確定其貶值額。第三十條 運用假設開發(fā)法評估不動產時，應當了解：一假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力， 并且其開發(fā)完成后的價值 可以合理確定的不動產；二開發(fā)完成后的不動產價值是開發(fā)完成后不動產狀況所對應的價值；三后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤包括： 后續(xù)開發(fā)本錢、管理費用、 銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產的稅費等；四假設開發(fā)方式應當是滿足規(guī)劃條件下的最正確開發(fā)利用方式。 第三十一條 運用基準地價修正法評估土地使用權價值時，應當根據評估對

12、 象的價值內涵與基準地價內涵的差異，合理確定調整內容。在土地級別、用途、 權益性質等要素一致的情況下， 調整內容一般包括交易日期修正、 區(qū)域因素修正、 個別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。第五章 企業(yè)價值評估中的不動產評估第三十二條 企業(yè)所擁有的不動產通常在存貨、投資性房地產、固定資產、 在建工程以及無形資產等科目中核算， 且存在同一不動產賬面價值由多筆余額構 成的情形。第三十三條 在企業(yè)價值評估中，應當關注企業(yè)經營方式及不動產實際使用 方式對不動產價值的影響。第三十四條 在企業(yè)價值評估中，應當結合企業(yè)價值評估的價值類型合理設 定不動產評估的假設前提和限制條件。第三十五條 在企業(yè)價值評

13、估中，作為存貨的房地產、投資性房地產和自用 房地產的價值影響因素存在差異。第三十六條 在企業(yè)價值評估中進行不動產評估時，應當分析不動產的財務 核算方式以及是否存在不動產未結合同和尚未支付款項， 明確不動產的評估價值 內涵與實際的支出、尚未發(fā)生的支出之間的關系，防止重復計算或者漏算。第三十七條 在企業(yè)價值評估中，不動產作為企業(yè)資產的組成局部，評估價 值受其對企業(yè)奉獻程度的影響。第三十八條 在企業(yè)價值評估中，對于溢余不動產，應當考慮不動產的持有 目的、收益狀況和實現(xiàn)交易的可能性， 采用恰當的評估方法， 合理確定其評估價 值。第六章 披露要求第三十九條 執(zhí)行不動產評估業(yè)務， 應當在履行必要的評估程序后， 根據?資 產評估準那么資產評估報告?編制