1、泉州某店面營(yíng)銷簡(jiǎn)案福邸西湖 店面營(yíng)銷簡(jiǎn)案第一篇市場(chǎng)及工程闡發(fā)一、 泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)外表 1、 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及財(cái)產(chǎn)構(gòu)造的變革 1據(jù)相關(guān)局部統(tǒng)計(jì)報(bào)道，20_ 年全國(guó)商品房空置率繼承加大，同比去年，今年 1-5月份，全國(guó)商品房空置面積增長(zhǎng)幅度達(dá) 8.2%，高于去年 2.3%的程度。2全國(guó)商品房銷售速度放慢，與去年同期相比，今年全國(guó)銷售面積回落 8%，代價(jià)下跌 3.3%。320_ 年上半年，泉州 GDP 值同比去年增長(zhǎng) 10.8%，居民收入增長(zhǎng) 7.8%，消費(fèi)指數(shù)下降 0.9%。4泉州同期商品房生意業(yè)務(wù)量下降，上半年泉州住宅成交 2153 起，成交面積 26.63萬(wàn) M2 ，金額 6.0894 億元，

2、比去年分別下降 9%、8%和 0.7%。520_ 年 7 月末泉州空置房面積達(dá) 55.82 萬(wàn) M2 ，同比去年增長(zhǎng) 35.2%。620_ 年第二季度，泉州房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為 93.3，同比去年下降 13.3%。2、 政策規(guī)矩及都市生長(zhǎng)籌劃對(duì)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 120_ 年 7 月份起，國(guó)度全力整頓房地財(cái)產(chǎn)，泉州市政府亦大力大舉治理“六項(xiàng)”非法行為，給財(cái)產(chǎn)運(yùn)作并不范例的泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較大的打擊。2土地資采取范例化運(yùn)作，采取“政府籌劃、土地儲(chǔ)藏、招標(biāo)出讓土地”的方法，在范例房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的同時(shí)，增加了工程開發(fā)的土地本錢，給房地產(chǎn)的代價(jià)產(chǎn)生一定影響。320_ 上半年泉州成為省級(jí)園林都市，并

3、將在 20_ 年晉升為國(guó)度園林都市，以及圍繞“四山二江”和“半小時(shí)都市群”的都市生長(zhǎng)遠(yuǎn)景，進(jìn)展籌劃方案國(guó)際咨詢征集運(yùn)動(dòng)，都將有力的促進(jìn)泉州都市形象及品位的提升，以及對(duì)園林景觀、都市綠化與居住情況的改良。420_ 年 6 月底，市區(qū)太平洋花圃發(fā)作的物業(yè)治理風(fēng)波預(yù)示著泉州局部市民對(duì)物業(yè)治理需求與辦事意識(shí)的覺悟；同時(shí)，也提醒我們，物業(yè)治理將是泉州將來住宅市場(chǎng)中主要的競(jìng)爭(zhēng)或賣點(diǎn)之一。5房地產(chǎn)“兩書”再次受到重視，下半年起，未能提供“五證”、“兩書”的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將受到政府的嚴(yán)懲。6政府對(duì)環(huán)西湖及清山區(qū)域內(nèi)的商品房開發(fā)所作的詳細(xì)控規(guī)要求，將對(duì)房產(chǎn)工程的開發(fā)產(chǎn)生較大的影響。3、 泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的生長(zhǎng)趨勢(shì)

4、 1受泉州古城生長(zhǎng)掩護(hù)的需要，大型商業(yè)物業(yè)將重點(diǎn)往新區(qū)東部遷移，而溫陵路以西的老市區(qū)那么將大力大舉生長(zhǎng)具地方特色及與旅游相關(guān)等專賣店形式的商業(yè)形態(tài)。2大泉州都市架構(gòu)與“東拓南進(jìn)”戰(zhàn)略的施行，刺桐路以東區(qū)域成為近幾年泉州房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，都市重心東移已然顯現(xiàn)。3隨著沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建立與投入使用，洛江必將成為泉州將來的生長(zhǎng)熱土。420_ 年下半年始，“冠亞都市花圃”、“世紀(jì)巨星”及“中遠(yuǎn)名城”等樓盤的面市，宣示著泉州的房地財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)物時(shí)代與大盤時(shí)代的到來。5區(qū)域購(gòu)置力已根本得到釋放，高端產(chǎn)物競(jìng)爭(zhēng)加劇，有效需求不敷已明顯表達(dá)。6小高層住宅已開場(chǎng)逐漸為泉州市民所擔(dān)當(dāng)，但多層住宅仍是熱

5、銷的主流，而高層住宅仍然嚴(yán)峻。7隨著土地開發(fā)本錢的增加，工薪階層消費(fèi)的住宅將向都市邊沿或新區(qū)邁進(jìn)。8東部洛江將隨著坪山隧道的開通而代價(jià)突顯，將成為泉州大范圍化產(chǎn)物開發(fā)的基地，與高品質(zhì)社區(qū)的孵化器。4、泉州商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)析 20_0 年以來泉州商業(yè)物業(yè)單位租金不絕下跌，甚至在今年所表達(dá)出沿街店面空置量增加，空租率走高的現(xiàn)象。最具代表性的應(yīng)為田安路店面租金與新門街店面空租的兩種殊途同歸的市場(chǎng)現(xiàn)狀。田安路店面從 20_0 年起，租金就連續(xù)開場(chǎng)下跌，從 20_0 年每平米租金的 100元/月，跌至今年的 80 元/月，跌幅高達(dá) 20%。憑據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明，近兩年來泉州的商業(yè)物業(yè)，特別是沿街店面的租金連年

6、下跌，平均跌幅約在 10%左右。據(jù)筆者視察理解，沿街店面難以出租，租金連續(xù)下跌的并非泉州獨(dú)占的現(xiàn)象，廈門乃至福州均出現(xiàn)差異程度的“縮水”現(xiàn)象，并且廈門商業(yè)旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高達(dá) 15%。從本市的“湖心街”、“陽(yáng)光巴黎”等已是現(xiàn)房工程的店面在銷售中所采取的“返租經(jīng)營(yíng)”形式，并賜與一定命額的投資回報(bào)率，仍難以獲得理想的銷售表達(dá)，就足以印證泉州店面銷售的嚴(yán)峻情形。市場(chǎng)的種種跡象說明，沿街店面的代價(jià)已被人為的抬高，在一些‘炒店面投資者的作用下，物業(yè)應(yīng)有的代價(jià)與代價(jià)局部已嚴(yán)重脫離，形成一定的泡沫經(jīng)濟(jì)，且泡沫經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的危機(jī)，已開場(chǎng)初露眉目，并將在近三兩年內(nèi)得到詳細(xì)表達(dá)。而以我們?cè)诮ǖ纳鐓^(qū)型的商業(yè)物業(yè)店面，要在市場(chǎng)整體“縮水”的情形下，掙脫其它同類工程對(duì)本案的客戶分截流的打擊，而獲得理想的銷售目的，那么必需要在做好產(chǎn)物的底子上，從市場(chǎng)定位及招商乃至經(jīng)營(yíng)治理上著手，強(qiáng)力突出工程定位及營(yíng)銷主題，塑造樂成典范，以樹立起投資信心，特別是對(duì)本案最為重要和要害的代價(jià)的定位。二、 周邊個(gè)案闡發(fā) 1、 西湖麗景 店面總數(shù)：42 間面積范疇：45-55 售價(jià)：7000-7800 元/騎樓算面積銷售率：92.86%僅剩