1、解說：黃俊豪解說：黃俊豪物業管理服務客戶的組織性，要求物業管理服務市場采取招投標的市場活動形式。物業管理投標組織是一系統性性工作，是需整合公司資源、相關單位或部門全力協助的工程。物業管理投標活動的每個環節，都有需要注意一些特別的工作事項。前 言內容提綱：內容提綱：一、投標工作的基本流程二、招標文件研究決策三、投標小組組建和分工四、投標主要內容和框架六、投標項目答辯流程與要領五、投標事項審核一、投標工作的基本流程一、投標工作的基本流程研究招標特點組織現場勘查編制管理方案提交領導審核制作送標答辯總結確定招標信息組建投標小組一般來說，物業管理投標工作，分為以下九個步驟：一般來說，物業管理投標工作，分

2、為以下九個步驟：123接到招標信息后，進行項目資料整理，根據公司市場發展戰略，擬定項目投標接到招標信息后，進行項目資料整理，根據公司市場發展戰略，擬定項目投標意向，請示領導確定投標意向后，購買招標文件。意向，請示領導確定投標意向后，購買招標文件。確定投標項目經理，組建以項目經理為核心骨干的項目投標工作小組。確定投標項目經理，組建以項目經理為核心骨干的項目投標工作小組。投標工作小組認真研究招標文件，細化投標計劃并分組分工，初步討論項目管投標工作小組認真研究招標文件，細化投標計劃并分組分工，初步討論項目管理特點。理特點。一、投標工作的基本流程一、投標工作的基本流程456789組織現場勘查和現場答疑

3、，充分把握項目管理的特殊性。組織現場勘查和現場答疑，充分把握項目管理的特殊性。擬定標書大綱，確定主體管理理念和思路，討論管理理念在各章節的貫徹體擬定標書大綱，確定主體管理理念和思路，討論管理理念在各章節的貫徹體現，按照分工展開標書撰寫工作。現，按照分工展開標書撰寫工作。方案經投標組多稿修改后提交公司領導審閱，并對管理服務費報價進行研討方案經投標組多稿修改后提交公司領導審閱，并對管理服務費報價進行研討決策；決策；標書進入后期制作期，投標組依據招標文件進行裝幀、蓋章后送標。標書進入后期制作期，投標組依據招標文件進行裝幀、蓋章后送標。組織投標組人員進行項目答辯的籌備工作，制作答辯所需的文字及電腦演示

4、材組織投標組人員進行項目答辯的籌備工作，制作答辯所需的文字及電腦演示材料。料。結合投標結果進行工作總結，指導下一步的投標工作。結合投標結果進行工作總結，指導下一步的投標工作。內容提綱：內容提綱：一、投標工作的基本流程二、招標文件研究決策三、投標小組組建和分工四、投標主要內容和框架六、投標項目答辯流程與要領五、投標事項審核二、招標文件研究決策二、招標文件研究決策 招標文件是業主單位招標要求的信息綜合體。投標工作成功的前提就是要仔細研究好招標文件，避免因文件研究疏漏導致投標失敗。招標文件規定對投標后果影響較大的有以下幾個方面。1、投標資格規定及評分規則、投標資格規定及評分規則關鍵點之一：投標資格關

5、鍵點之一：投標資格 關于投標資格的要求，直接關系著企業是否有資格參與投標。很多項目招標，會對物業管理資質等級及同類項目管理經驗做出要求。這是比較正常的。現在物業管理市場暗箱操作較多，具體的也會直接體現在投標資格要求上。例如，200萬合同金額的項目招標時要求投標單位注冊資本必須達到3000萬元。辦公樓項目招標卻要醫院項目管理經驗。同一個城市的項目招標一定要在該城區注冊的公司等等。這些匪夷所思的招標條件預示著業主單位和某物業公司已經達成合作意向，招標條件就是為該企業量身定做。這樣的項目就不要去參與。關鍵點之二：評分細則關鍵點之二：評分細則 評分細則一般直接顯示出業主單位的偏好。 評分細則一般分成商

6、務、技術、價格、答辯四個部分。也有略去答辯環節的。四個部分的分數權重，顯示業主單位關注哪些環節哪些方面。投標文件編制就需要做出相應的響應。如果價格分偏高，就意味著價格低就很可能中標。如果商務分偏高，就意味著業主單位更看重單位的資質、資歷、品牌和經驗。如果評分細則中具有大量與項目實際管理需要不相干的因素占據高分，則意味著很強的暗箱操作傾向。二、招標文件研究決策二、招標文件研究決策2、物業管理需求信息、物業管理需求信息物業管理需求信息一般包括物業項目各類參數、物業服務標準、物業服務人員編制要求等。物業項目各類參數，如建筑面積、樓棟數、綠化面積、設備數量等以及服務標準，直接關系到人力編制和成本測算，

7、需要仔細研究。對于招標文件中比較模糊的要點，一定要通過現場勘查和答疑來解決掉。二、招標文件研究決策二、招標文件研究決策一般來說，由于業主單位不太了解物業管理運作細節，往往會忽略一些關鍵數據和責任區分界線，需要通過答疑來提出解答。容易被忽略的要點主要包括以下內容： 設備數量和保修期。 出入口及監控設施。 物業管理辦公用房及設施。 物業服務人員宿舍。 維修責任及其費用。 外墻清洗面積和頻次。 化糞池容積和清理頻次。 垃圾清運及市政衛生費用。 四害消殺標準。 室內綠化養護。 維修基金使用。 業主公約。 停車位及其收費。 標書格式及數量要求。 標書包裝及提交要求。投標公司需要根據現場勘查和答疑結果，對

8、管理思路、人力編制和預算進行調整。內容提綱：內容提綱：一、投標工作的基本流程二、招標文件研究決策三、投標小組組建和分工四、投標主要內容和框架六、投標項目答辯流程與要領五、投標事項審核三、投標小組組建和分工三、投標小組組建和分工投標工作小組的組建，一般由公司市場部牽頭，以擬任項目經理為核心骨干，抽調公司保安、工程、清潔、綠化方面的專業人員組成投標小組。擬任項目經理作為核心骨干全程跟蹤投標過程，一方面有利于項目經理掌握項目情況、策劃思路、管理方案，為投標答辯做準備，另一方面，為項目順利接管奠定堅實基礎。方案策方案策劃組劃組 方案方案策劃組策劃組 財務財務測算組測算組 專業專業技術組技術組 相關相關

9、服務組服務組三、投標小組組建和分工三、投標小組組建和分工v1、方案策劃組、方案策劃組 主要任務是制定計劃、項目調研，擬定調研報告；策劃項目的整體管理思路，確定管理方式，負責標書框架體系的設計；投標書文稿的綱要梳理、主要章節編寫與通稿修正。v2、專業技術組、專業技術組 分為專業技術人員及設計人員；專業人員需從其他專業單位抽調，主要為協助文案組擬定專業服務方案、專業服務所需的物資裝備、專業項目管理養護成本預測算；設計人員負責投標書的封面封底、標書內頁格式、所需彩圖電腦掃描及編排設計，與專業制作廠家建立合作關系，編制標書制作經費預算并協調標書后期制作等事務。v3、相關服務組、相關服務組 包括公關協作

10、服務、后勤事務、專業建議服務等；公關服務即公司利用公司資源優勢，調動一切公關力量為項目投標服務；其他部門的專業建議提供，如根據項目類型企業管理部提供管理組織架構及管理運作方式的基本建議、人力資源部提供人員配置計劃及人工福利標準等；后勤事務服務是指負責標書制作、標書校對、物資裝備采購、標書制作封裝及送標等方面予以支持與協作。v4、財務測算組、財務測算組 該組人員由公司計劃財務稽查部指定專人負責，在投標工作組提交上述專業建議書、裝備清單及項目養護成本等基礎上，根據招標書要求進行物業管理服務費服報價測算及管理處年度收支經營測算及盈虧分析。內容提綱：內容提綱：一、投標工作的基本流程二、招標文件研究決策

11、三、投標小組組建和分工四、投標主要內容和框架六、投標項目答辯流程與要領五、投標事項審核商務標商務標技術標技術標經濟標經濟標正式的物業管理正式的物業管理投標書一般分成投標書一般分成四、投標主要內容和框架四、投標主要內容和框架招標項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：招標項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：四、投標主要內容和框架四、投標主要內容和框架1、公司簡介2、項目分析和整體服務策劃3、項目管理機制架構，包括：提高管理服務水平的新設想。（針對實際情況，提出一些如何提高該小區社會、經濟、環境效益的措施和同場經營的設想及投標單位的合理要求，既要務實，又力求創新）。擬采取的管理方式、工作計劃和

12、物資裝備情況。管理方式，包括（但不限于，下同）：內部管理架構、激勵機制、監督機制、自我約束機制、信息反饋處理機制。工作計劃，包括：管理服務人員住房、管理用房、器械、交通工具以及通訊、安全防范裝備及辦公用品等。管理人員的配備、培訓、管理管理人員的配備，包括：管理處正副主任簡歷，各類人員數量、文化素質和專業素質、各崗位人員的配置等。管理人員的培訓，包括：對各類人員的培訓計劃、方式、目標及言行規范、儀容儀表、公眾形象等。管理人員的管理，包括：錄用及考核，淘汰機制，協調關系，服務意識，量化管理及標準化運作等。招標項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：招標項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：四、投

13、標主要內容和框架四、投標主要內容和框架4、物業項目的前期介入：需制訂有相應實施方案，列明前期人員、工作方式、工作內容等。5、經費收支預算，包括：應列明收入項目和支出項目預算，有文件規定的按文件規定，無文件規定的按市場價測定。另外應列出年度盈虧情況測算和增收節支措施。6、物業項目的維修、養護和管理，包括：1）機電設備設施的管理：制定有詳盡的設備設施年、季、月、期等定期維修保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準；制定有各類應急搶修、處理方案；制定有詳盡的設備設施經濟運行方案，保證設備設施高效經濟地運行。2）物業維修養護計劃和實施：根據房屋各部分的使用年限和房屋本體維基金的建立情況，提出對房屋各部分的

14、定期維護和日常維修計劃、方案、標準和實施效果。根據公共設施的使用年限和公共設施公共設施專用基金的建立情況，提出公共設施的定期維護和日常維護計劃、方案、標準和實施效果。招標項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：招標項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：四、投標主要內容和框架四、投標主要內容和框架3）各項管理指標的承諾及為完成承諾指標采取的措施。各項管理指標，包括：房屋及配套設施完好率、房屋零修、急修及時率、維修工程質量合格率及回訪率、綠化完好率、清潔保潔率、停車庫完好率、公共設施設備完好率、主要機電設備完好率、治安案件發生率、火災發生率、有效投訴率與處理率、管理人員專業培訓合格率、維修服務回

15、訪率、使用人滿意率、其他有關指標。以上各項指標均需注明有關規范標準依據和計算測定依據以及承諾所采取的措施。7、管理規章制度和檔案的建立與管理1）管理規章制度，包括：公眾制度、單位內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。2）檔案的建立與管理，包括：竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖、物業使用人檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其它管理服務活動記錄及檔案。招標項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：招標項目（全委）的方案大體包括以下幾個方面：四、投標主要內容和框架四、投標主要內容和框架8、公共秩序的維護結合項目的具體情況和環境特點，提供行之有效的

16、維持物業管理區域公共安全及周圍秩序的方案；對消防、公共安全、公共衛生等方面的突發性事件有應急預案。9、保潔服務根據項目的特點和實際情況，制定有合理的公共區域日常清潔保潔、消殺、垃圾處理的工作計劃及區域工作標準、規程等。10、綠化養護管理根據項目的特點和實際情況，制定合理的綠化養護方案，有區域工作標準、規程和對故意損壞植物的預防性措施。11、社區文化便民服務包括社區文化建設、社區服務與特約服務。顧問項目的方案包括以下幾個基本方面（不限于）：顧問項目的方案包括以下幾個基本方面（不限于）：四、投標主要內容和框架四、投標主要內容和框架21543項目的物業管理策劃項目的物業管理策劃項目物業管理顧問服務范

17、圍及內容項目物業管理顧問服務范圍及內容項目物業管理制度建設項目物業管理制度建設顧問服務顧問服務項目物業管理顧問模式及顧問酬金項目物業管理顧問模式及顧問酬金項目物業管理主要顧問人員簡介項目物業管理主要顧問人員簡介內容提綱：內容提綱：一、投標工作的基本流程二、招標文件研究決策三、投標小組組建和分工四、投標主要內容和框架六、投標項目答辯流程與要領五、投標事項審核五、投標事項審核五、投標事項審核序號序號審核項目審核項目招標要求招標要求符合審簽符合審簽1費用交納投標保證金費用額度、繳納時間、提交方式2標書格式標書結構、格式、目錄、評標標準響應性3標書排版各章節序號；標題正文字體字號；段落對應4標書行文封

18、面、目錄及內文有無錯別字？5預算報價預算單項與總費用相符與否？標書報價與唱標報價相符與否，大小寫要求？6人員編制相關章節人員編制、崗位名稱相符與否？7唱標內容唱標信封、唱標文件、相關費單、光盤、密封？8標書份數正本與副本份數，電子文檔9文件簽字簽字用印要求？10包裝密封整裝？分裝？密封？用印？11廢標條款廢標規定12特殊要求內容提綱：內容提綱：一、投標工作的基本流程二、招標文件研究決策三、投標小組組建和分工四、投標主要內容和框架六、投標項目答辯流程與要領五、投標事項審核六、投標項目答辯流程與要領六、投標項目答辯流程與要領根據標書主要內容及相關法規，準備文字資料制作PP文件調 試 電 腦及 相 應 投影設備答 辯 人培 訓 ，進 行 模擬答辯答辯人現場