1、Dalian Program & Commerce Plan Resolution 大連項目商業概念策劃提案大連項目商業概念策劃提案 目錄 一、商業概念導入二、大連項目商業概念定位 三、大連項目概念規劃和設計建議 商業概念導入全面了解業態是項目商業制勝關鍵之一17種新型業態購物中心購物中心大型超市大型超市專業店專業店專賣店專賣店食雜店食雜店便利店便利店折扣店折扣店超市超市倉儲會員店倉儲會員店百貨店百貨店家居建材店家居建材店郵購郵購網上商店網上商店自動售貨亭自動售貨亭直銷直銷電視購物電視購物電話購物電話購物零售業態零售企業為滿足不同的消費需求而形成的不同經營形式。業態分類劃分依據：按照零

2、售店鋪的結構特點，按照經營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規模、店堂設施、目標顧客和有無固定營業場所等因素進行劃分具體業態區。零售業態概念解析商業概念導入商 圈也稱商業圈是指店鋪吸引消費者的地理區域。商圈大小一般以店鋪設定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設定考慮的因素。六大因子 考量規模業種業態消費習慣交通條件商圈競爭商圈大小關鍵因子商業概念導入業態商圈的界定和各業態店商圈輻射邊緣商業圈次級商業圈商圈的容量是商業業態店生存風險系數 中心商業圈占這一業態店顧客總數的55至70次級商業圈占這一業態店顧客總數的15至25邊緣商業圈占這一業態店剩余部分的顧客中心商業圈商業

3、概念導入商圈層次的界定 美國學者威廉雷利提出的雷利法則，也可稱為“零售引力法則(定律)”。商業概念導入他認為，商圈規模由于人口的多少和距離店鋪的遠近而有所不同，店鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發揮作用。（以汽車為交通工具）店鋪商圈界限判斷坐標自身客流商業概念導入派生客流分享客流商業客流規律三種客流的大小比例決定銷售額比重結構圖 項目商業概念定位項目商業定位策略市場互補與大規模居住區進行配套動態市場以特色中高檔的業態龍頭領跑商圈、引導消費觀念以物美價廉、品種齊全服務社區 商業定位導入項目商業定位策略商業消費層次功能元素層次組合導入 第一重：基本消費及服務功能第二重：舒適性消費及服務

4、功能第三重：外延輔助型消費及服務功能 第四重：商業/社會/文化交流的消費及服務功能 第一重：各類專賣店、特色店、餐飲店、超級市場、常規服務設施等第二重：兒童天地、娛樂城、辦公樓、健身房、鐘點旅館、夜總會、俱樂部等第三重：圖書館、郵政局、寵物診所、藥房等第四重：大型商業活動中心、社會活動舞臺、傳統文化交流基地和空間 商業概念定位選擇以購物、休閑、餐飲、娛樂于一體，服務大社區的全新商業模式項目商業定位策略社區商業“Community” 法國社會學家卡.滕尼斯于1882年首先提出。1938年費孝通先生對應創制了“社區”，其基本含義：一定區域內有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨立的社

5、會共同體。方案一引入社區商業概念地域人口區位結構社會心理社區商業5大要素概念導入項目商業定位策略指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態。概念內涵界定 社區商業它的服務人口一般在5萬以下，服務半徑一般在2公里以內。由于這一商業的屬性決定了它的總規模一般應控制在35萬平米左右，商業業態的設置也有較強的針對性。 是以一定地域的居住區為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。項目商業定位策略商圈范圍 服務本居住社區和大社區大社區規模較大100萬平方米 +底鋪形態 底鋪形態 獨立單體形態社區商業布局與結構形態住宅區內多點式商業

6、住宅區周邊沿街商業住宅區分離獨立集中商業+社區商業面積配比建議商業面積配比原則 按照商業比例黃金分割原則 獨立集中商業與分散商業面積遵守比例大約為 60%：40% 建議總商業面積為：建議總商業面積為： 5 5萬平方米左右萬平方米左右 集中商業：3萬平方米左右臨街商業：1.2平方米左右點式商業：0.8萬平方米左右配比原則項目商業定位策略規劃設計兩個必備基本點：社區商業規劃設計社區服務為本靈活第一經營項目關系到日常生活所需項目項目商業定位策略2341三種商業規劃模式建議： （1）沿街設計模式；（2）區內半開放泛會所模式；（3）獨具特色人、商分流模式。社區底商須高、大、全、采取功能分區有便于統一管理

7、；配套設施檔次高中央空調、樓宇智能化、智能化設備；超前的千兆以太網和預應力結構技術智能化和任意分割空間；配備車位。超前、靈活、自用分割。社區商業形態與社區規劃定位相吻合，小區底商、商業街、泛商鋪的設計規劃以小區整體風格為基礎。設計特色大型社區商業模式的規劃設計特色建議項目商業定位策略集中購物、休閑、娛樂、綜合服務與一體的立體大型商業社區發揮“家的延伸”作用滿足現代個性發展，創造自由生存空間需求社區商業功能定位項目商業定位策略1） 業態配置：適當設置大型超市、專賣店以及超市、便利店、專業店、食雜店、等生活服務等網點；一般不配置百貨店、倉儲商店、集貿市場等商業業態。2）業態店布置原理 業態模擬原理

8、業態模擬原理- 模仿新加坡社區商業配置原理 我國商業配置一是1000-1200套住戶配套建設一個鄰里商店規劃的街坊級二是6000-8000套住戶配套建設一個鄰區中心規劃的居住小區級三是40000-60000套住戶配套建設一個新鎮中心規劃居住區級或居住地區級社區商業業態定位項目商業定位策略鄰區商店以經營生活必需品為主，商店組合為：普通日用品品商店和餐廳。一個典型的鄰里中心設置35個商店和2個食閣、1個超級市場、1 家菜市場、1-2臺自動提款機。必備功能有：診療所及牙醫、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。以經營高檔商品為主，商店組合為：娛樂設施

9、、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。社區商業主要必備12個基本行業、業態業種，例如：菜場、銀行、郵政、衛生所、洗衣房、理發店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區活動中心。推薦13個行業、業態業種，例如：服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。使居民生活所需的服務項目門類齊全、應有盡有、配套完善。依據以上原理模擬業態店配置如下普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。規劃的居住小區級商品組合規劃的街坊級商品組合整個社區商業商品組合規劃居住區級或居住級商品組合項目商業定位策略街區園林化景觀設計、創造“街區價值”擊活社區商業 社區商業特色建議特色

10、建議強調社區文化、休閑、娛樂、餐飲與一體。采用大中型社區商業模式為主導，沿街團組式布置模式 改變傳統臨街項目商業定位策略“商業公園”起源于美國，是盛行歐洲、日本的地產建筑理念及前瞻性的商業模式，也是“Town-center”的概念延續。從地域位置上看，通常位于城市核心商業區的梯次外延，即衛星城商圈。 引入購物公園概念方案二概念導入項目商業定位策略概念內涵形成開放的城市商業休閑廣場。具有強烈的生態性與休閑性。“坐享城市文明，體會山林之趣”有別于城市廣場、傳統商業網點MALL 、等，購物公園注重生態、人、商業的交融性與互動性，強調生態、人和商業的三者組合。項目商業定位策略引入購物公園前提為市民提供

11、一個環境優美、交通便利的公共商業空間和活動場所，具有文化性、平民性和休閑性的特色。 新一代商業中心，在商業設施構建、商業業態組合、商業業種搭配等方面商業中心實現升級。對娛樂、休閑和回歸自然的追求。逐漸模糊商業、居住和購物之間界限。項目商業定位策略商業公園功能定位集購物、休閑、娛樂、餐飲與一體，注重與自然、環境和諧，具有文化性、平民性和休閑性立體大型公園社區。商業公園業態定位業態配置有主力連鎖超市、專業連鎖超市、主題百貨、獨立商鋪、專賣店和主題概念店等多業態；同時又購物中心、購物廣場等大型業態配置。項目商業定位策略購物公園規劃四大原則原則一原則二原則三原則四室內商業室外化商業形態風情化沿街形態戲

12、劇化零售商業獨立最大化商業公園商業布局和規劃項目商業定位策略購物公園具體規劃設計整個商業規劃對外三種風格類型公園商業一條生態商業街對內的社區內部商業項目商業定位策略位于項目東北角。將此商業公園和規劃路打通，使本區域內人群聚集于此，以帶動地塊的商業價值。也使項目南部生態商業街與整個板塊連接，從而使商業街變活。形式以購物休閑廣場與生態植物相結合的方式。三大商業公園回歸自然的環境使室外空間與室內空間渾然一體，形成集中式商業中心與周邊環境的連續過渡，也為顧客提供了一個與戶外接近的媒體。 公園式商業相對于前兩個公園商業，此公園更強調其對外的功能。同時，廣場上設置生態型標志性建筑，形成開發區的城市圖騰。中

13、心商業點式商業項目商業定位策略以迅速聚集人氣，提升本項目的關注度為考量基礎大型休閑浴場，包括餐飲、休閑娛樂、洗娛等商業形態。三大商業公園以對區域商業的補充和對本項目一期居住需求的配套為考量基礎中型餐廳、花店、娛樂卡拉OK量販店、超市等。業態業種選擇項目商業定位策略以休閑娛樂為主題，營造上海“新天地式”的風情街與休閑廣場。在極大的提高商業集合體品質的同時，也成為人群樂于到達的時尚場所。特色餐廳 百草園、素食店等特色酒吧 寶萊娜、1931、LUNA等風情餐廳 拉丁餐廳、俄羅斯餐廳、東南亞餐廳等服飾品牌店 運動品牌（NIKE等）班尼路、堡獅龍等 特色店 電影海報店、古玩店等 快餐店 KFC、賣當勞等

14、一條生態商業街業態業種選擇項目商業定位策略可在每個組團之間規劃底商，也可在每個組團內部規劃獨立的商業形態。其功能主要是服務于社區內部住戶。 社區內部商業臨街底鋪社區中心形式：是指為市民日常生活提供必要服務的各類行業，包括洗染、沐浴、理發、照相彩擴、票務、維修、住房中介等，是指保證該級商業正常經營，發揮基本服務功能的配套輔助行業。生活服務配套行業項目商業定位策略創新制勝設計建議創造娛樂世界擯棄傳統功能布局精心營造獨特情調休閑、購物、娛樂、飲食等,體現自然與商場的完美結合。室內外、地面、屋頂和平臺綠化渾然一體。擯棄傳統商業沿大街的布置方式，分塊，統籌規劃整體布局，以商業街為紐帶，聯系商業區。建議商

15、業街定向招商，經營流行服裝、飾品、手工藝品、精品圖書、雜志、音像、書吧、網吧、養生吧。 概念規劃&設計建議全封閉式步行街（室內步行街與室外步行街）：以休閑為主，購物為輔助。半封閉式普通商業街：以購物為主，休閑為鋪。整體規劃&設計建議商業街界定與分類商業街布局設置應結合社區規劃、小區景觀設計、交通網絡設計統籌考慮，可以將其作為一個景觀點（或景觀帶）來設定。商業街突出給客戶留下一定的安全逗留空間，聚集人氣商業街注重當地文化塑造，體現不同分格主題，利于經營。商業街設計關鍵商業街設計建議1）商業街人性化長度：米是黃金長度，米有點酸、米筋疲力盡。 150米200米需要休息，動空間在4平方

16、米舒適，2.5平方米有點擠，1平方米摩擦。設計主題、不同形態的中庭，一個調節的景點，是一種形態的轉換。這樣的中庭也是一個人流的蓄水池。 2）商業街的多樣性整體規劃&設計建議商業街規劃設計建議現在的步行街有15種功能和60種業務多元化門面裝修、街景設計、雕塑小品、標志性建筑個性化展覽展示廳信息匯聚n 與社區居民需求相適應，距離適中，靠近社區進出口設點，中心內各點布局都要方便顧客。n 注重人商分流模式：住宅與商業之間通過一條綠化帶明顯隔離等措施n 注重住宅的安靜與商業嘈雜的獨立性。n 街區園林化景觀設計整體規劃&設計建議社區臨街商業街建議整體規劃&設計建議獨立商業步行街建議

17、 最吸引人流的布局設計 規避商業嘈雜，喧鬧和住宅寧靜、幽雅需求帶來的矛盾。 要充分考慮小區住戶的方便性以及人氣的自然聚集。結合小區景觀設計和網路設計 結合當地的歷史文化 從生活習慣出發，配 備與消費休閑品位一致的設施 準確的功能定位 除了傳統生活基本要求以外，更注重挖掘個案所處大環境的文化底蘊。 文化需求出發進行定位 演繹未來生活品位 全新的商業模式與與品質生活，購物成為生活情趣、商業遍染人文 全新的“洋流學說”理論在人流匯集中應用 洞察投資環境 周邊商業環境氛圍的塑造技巧1技巧2技巧3技巧4技巧5技巧6集各種零售業、娛樂、餐飲及休閑于一體，滿足人們各種需要的、對購物者充滿吸引力的購物、休閑地

18、點。整體規劃&設計建議購物中心界定SHOPPING CENTERMALLor購物中心規劃設計建議n 區型（中型）：出租面積平均為1.3萬平方米，入駐商戶20100家，商圈半徑在30分鐘車程以內，主力店為大型超市或從事批發的商店，停車位約500輛。n 區域型（大型）出租面積在1.5萬7萬平方米，入駐商戶數量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發店，商圈人口為20萬人以上，停車位約10005000輛。n 超區域型（超大型）出租面積在7萬平方米以上，入駐商戶數量150200家，主力店如大型百貨公司或批發店有35家，商圈人口在50萬以上，停車位數量在5000輛以上。n 超級型（SHOPPIN

19、G MALL）出租面積在10萬平方米以上，入駐商戶數量在250700家，主力店如百貨公司、超市、家居主力店等36家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至幾千萬人不等，停車位數量在10000輛左右或更多。整體規劃&設計建議規模界定n 主力店租戶百貨主力店（如西爾斯、梅西、春天、賽特等），超市主力店（如沃爾瑪、家樂福、麥德隆等），家居類主力店（如宜家、百安居、HOME Depot等）給予了主力店（如加拿大IMAX等）。n 半主力店租戶運動店品、服裝旗艦點、書店、音像店等。n 娛樂、餐飲設施諸如玩具反斗城等娛樂設施，以及麥當勞、肯德基的西式餐點、熱帶雨林主題餐廳、Hard Rock硬石酒吧餐廳、美食廣

20、場等餐飲設施。n 專賣店包括國際一線、二線品牌及當地品牌在內的各種專賣店品牌。整體規劃&設計建議商品組合設計整體規劃&設計建議規劃設計整體原則建議商業功能的獨立獨立于公寓、寫字樓，體現商業功能整體原則設計布局“可視性”外部空間和內部空間可視性，方便識別娛樂、文化價值充分體現購物中心特性，為顧客體現人性關懷保守選擇新技術安全性是購物中心前提，有選擇利用新技術主力店功能多元化化解招商風險目前建筑平面設計，結合歐美發展成功案例，個性比較鮮明，有風車形、啞鈴形、十字形、L形、S性、Y形、米字形整體規劃&設計建議平面設計建議單層建筑平面式購物中心采用多層結構垂直式購物中心n 最大

21、限度降低周邊交通的影響；停車場的出入口需要盡量離開交通交叉口100180米距離；要能通過外部交通設計，實現所在地段交通的均勻分布。n 內部交通設計的要求；方便高效的停車泊位；內部環路尤其重要；有效引導步行人流；人、車、物流分流。整體規劃&設計建議交通路線設計建議停車設計建議n 對于型、型、方型和條型購物中心，顧客停車場應設在正面，女士們不喜歡將車停在后面，尤其是晚上；n 貨運區域和工作人員停車區域必須在后面；n 盡量避免使用雙層式停車場，既不方便又不經濟，但是由于地價昂貴，仍有一些購物中心采用雙層停車場；n 停車場要清楚地畫上車位線，并保證有恰當的光線；n 從停車場到購物區的人行道，要使顧客感到方便、舒適；n 每一停車位的最佳面積是2.5寬和6.5米長。設立中庭廣場以及其他公共活動區開放程度越高，聚集人氣。內部步行街的平面設計：長度應控制在600米以內，主步行街的寬度通常1218米，此步行街的寬度通常不低于6米。整體規劃&設計建議內部動線設計建議整體規劃&設計建議規模界定超市規劃設計建議業種營業面積（m2）便利店300500傳統食品超市 9365.95萬元標準食品超市10001500大型綜合超市25005000超大型綜合超市600010000及以上倉儲式商場10000以上n 入口一般位于設在顧客流量大、交通方便處。n 入口比出