1、 一.   實習目的：通過對此實習的實踐和教學，培養學生認識、分析、研究城市問題的能力，掌握協調和綜合處理城市問題的規劃方法，并且學會以物質形態規劃為核心的具體操作城市總體規劃編制過程的能力，基本具備城市總體規劃工作階段所需的調查分析能力、綜合規劃能力、綜合表達能力二：實習容：現狀商業零售（以一定規模為主）、大型商店、批發市場、專業市場的布點方式及規模，選取三處商業網點作為典型調查三.實習總結：目錄第一章.市東湖區概括一.   東湖區概況二.   商業網點現狀分析1 .東湖區商業基本概況2東湖區城區中心：八一大道、步行街、路、商業網點

2、分析第二章. 東湖區商業網點建設規劃一.    城市商業發展的總體思路與目標二.   規劃圍.三.   規劃依據四.   規劃布局第一章·市東湖區商業概況一·東湖區概況本次調研區域位于市東湖區，東湖區是省的首府首區，是省、市的政治、經濟、文化、教育、科技、信息中心。面積25.7平方米公里，常住人口45萬。區環境優美、風光秀麗、商業繁華、交通、通訊、市場等網絡功能齊全，市政公用設施完整。東湖區位于市東北部，東以西路與洪都大道的交會點、洪都北大道、青山湖西岸線、青山北路、青山湖閘與富大有堤交會點為界

3、；南以西路、八一廣場南端、八一大道、路、橋、中路為界；西、北均以贛江南航道中心線為界。全區轄公園街道、滕王閣街道、八一橋街道、百花洲街道、墩子塘街道、大院街道、豫章街道、董家窯街道、家橋街道、沙井街道10個街道以及賢士湖管理處，共有119個社區（家委會）、8個村委會。其中，沙井街道委托紅谷灘新區管理。地勢西南高，東北低，最高海拔27.2米，最低16.4米。氣候為盆地氣候。名勝古跡和紀念地有“滕閣秋風”、“圃春蔬”、“東湖曉月”、“章江曉月”、“龍沙夕照”、古代名剎佑民寺、江南名樓滕王閣、大安寺、杏花樓、鐘鼓樓、寧王府，八一起義和八一廣場舊址、賀龍指揮部、葉挺指揮部、朱德軍官教導團、省革命烈士紀

4、念堂，八一大橋，人民公園、動物園、百花洲、青山湖游樂場、賢士湖公園、鐵線湖公園、八一公園等省外著名旅游景點。區交通便捷，有八一大道，撫生路，西路，洪都北大道等城市主干道及路，象山路等城市次干道構成了東湖區便利的交通網絡。二、商業網點現狀分布及分析的商業集中在以八一廣場為核心的中心片區商業中心區，包含路、路、八一大道、路、勝利路等特色專業街與其形成了商業網點密集、業態多樣的市中心零售業網絡中心片區八一廣場為中軸，橫貫穿中心路、勝利路、廣場北路、孺子路零售商業服裝專賣、餐廳、酒樓、影樓、大型百貨經過多年的發展建設，中心片區已形成了以八一廣場為核心的商圈，商業主要分布在以廣場為中心，分別向西路、路，

5、八一大道延伸的十字型商業圈，大型商場主要云集在八一大道周邊，而路、勝利路、孺子路、展覽路等各類特色商業街則與之相互呼應。 八一廣場核心商圈構筑最繁榮的商業氣象八一大道全長2900米，寬60米，南起老福山街心花園，北至青山南路，是市區的主干道，交通便捷，人流車流如織。目前，八一大道上共有商業網點近230家，其中零售商店約占45；餐飲娛樂及服務業約30；其它占25 八一廣場作市第一個核心中心區，是最具現代大都市氣派之地。在重新改造后，以其為中心的1公里商圈，百貨大樓、新洪客隆商場、八一大道上緊鄰廣場的萬達購物廣場、財富廣場、麗華購物廣場、洪城大廈、太平洋購物廣場呈七足鼎立之勢。這七大百貨類零售商場

6、均分布在八一大道、西路和路上，車行較方便。八一大道與路、西路以廣場為中心點呈十字形相交，而百貨大樓正位于八一大道與路的交匯點，是這七家商場中地理位置最好的一家。其它均在八一廣場的周邊500米圍，其中新洪客隆商場、萬達購物廣場、麗華購物廣場沿八一大道分布；太平洋購物廣場座落在路與象山北路的交匯點上；洪城大廈位于西路上。另外，沿八一大道，依托電信大樓而形成的電子通訊商城及小型街鋪，新會展中心的家電、電腦及其耗材產品市場進一步豐富了八一廣場商圈的商品類型。 路、勝利路等特色商業街路商圈位于東湖區與西湖區交界處，東起八一大道、西至勝利路步行街，連接八一大道商圈與勝利路商圈，是城市中心商業板塊的核心路段

7、，全長約2000米，路寬22米，是市目前檔次最高、品牌最集中的商業街，是商品高檔化、時尚化的主要體現，是國外知名品牌搶攤的必爭之地。發展到今天，路商業網點達319個，年商品零售總額達5億元。眾多國外知名服飾（鱷魚、金利來）、鞋類專賣店（百麗、達夫妮等）及大型百貨商場（太平洋百貨）、專業商場（金童商廈、道8號等）、品牌餐飲連鎖店（肯德基、麥當勞、必勝客）共同塑造了路今天的輝煌。路現有商戶中，經營精品服裝服飾的占近50，各類高檔服飾及鞋類品牌專賣店匯聚于此，已儼然成為世界品牌集中展示的大舞臺。路是一條自然形成的商業街，多為中高檔品牌專賣店，路的大型商場自東向西依次為百貨大樓、太平洋購物廣場、金童女

8、人城、萬壽宮，但大型商場分布較錯落，其間通過商業街來貫通，西段與沿江路交叉口一帶為金融中心。路上各項配套完善，有八一公園、東湖、八一起義紀念館等自然及人文景觀，集購物、飲食、娛樂、參觀等為一體，因而其人流量位居市之首。 勝利路步行街北起八一大橋，南與路相交，主要經營服裝、鐘表、黃金珠寶，是在舊城改造的基礎上建起來的，自從2001年開放以來，日漸成為來昌游客和市民的最佳選擇之一。然而步行街的建設水準雖說一流，但因為缺乏商業規劃，沒有大商家，沒有經營特色，隨著勝利廣場和時代廣場的起步運營，現象會得到改善。廣場北路又名展覽路，是市早期形成規模的商業街，南北連接八一廣場與路，專營品牌女裝，因其公交不便

9、，周邊配套不全，近幾年在路的日益繁榮后日漸衰退，如今在八一廣場商業發展的帶動下，商業氛圍有所回升。路是市較具影響的運動、娛樂、餐飲一條街，由于省體育館坐落于此，形成了相關的體育用品及運動服飾專賣店，并聚集了金昌利、圣沙等一系列高檔娛樂場所，其間還分布了尚廚、王子音樂餐廳，而一些小吃、茶座等也日漸興盛，大型平價藥店開心人大藥房、匯仁大藥店也落戶其中。孺子路是譽滿及全省的飲食、娛樂一條街，整條街聚集了家常飯、玉兔、真真、民間飯莊等數十家餐飲店，其間有綠茵閣、大觀園等酒吧、茶樓娛樂場所。另外，由于孺子路西端是電信大樓，故沿西向東50米處還分布了一些經營通訊器材的街鋪。 三東湖區城區中心：八一大道、步

10、行街、路、商業網點分析中心區：勝利路步行街區域商圈：缺乏對氣候及天氣等因素的考慮，季節變化對勝利路的人流產生極大的影響作為傳統商業街的升級版，勝利路步行街配套設施相對完善，購物環境較以前得到了改良，是目前購物環境最好的室外步行街。但由于規劃過程中，缺乏對氣候以及天氣變化等因素的考慮，不符合四季分明，尤其是夏季天氣炎熱的氣候特點，導致夏季購物人流的銳減。旺盛的人流帶動了連鎖快餐及特色餐飲的發展，但車行的不便限制了大型餐飲業的發展據統計，勝利路日均人流量可達8-9萬人次，旺盛的人流帶動了麥當勞、肯德基、季季紅、金筷子等連鎖快餐及特色餐飲的發展，就餐高峰期各餐廳時有排隊等候的現象發生。但由于車行的不

11、便以及缺乏停車位，大型餐飲在勝利路僅有八味堂與天安食街，而且均選址在路與勝利路交匯處，以此克服步行街停車不便的問題。由于缺乏統一的規劃與管理，經營特色、經營主題相對模糊由于缺乏統一的商業規劃及管理，現有商業分布格局完全屬市場經濟產物，雖然形成了珠寶首飾專賣店相對集中的發展特點，但整條步行街的經營特色、經營主題、經營檔次都相對模糊。商業網點分布狀況勝利路的商業網點多達270余家，服飾品牌專賣店近150家；19家品牌鐘表、首飾、眼鏡專賣店；鞋類、飾品、床上用品等專賣店近22余家，服務業、銀行網點共16家，餐飲9家?；拘纬闪艘灾閷殹㈢姳?、服飾為主的商業街。租賃情況分析：影響商鋪租賃價格的主要因素有

12、人流、地段、主力商店、店鋪形狀、店鋪面積、視覺可觸及程度等，其中人流對于商鋪價格的影響最大。另外，同等地段上，店鋪面積越小，租金單價越高。根據聚智堂調查，勝利路上的人流量由南至北逐漸遞減，在勝利路與路交匯處人流量最大，故此路段店鋪租賃最高，租金圍在450650元/m2/月，中段次之，租金圍約在240360元/m2/月之間，而靠疊山路一帶租金在200320元/m2/月之間，勝利路店鋪的總體均價：350元/月。八一廣場區域商圈：交通極其便利八一大道貫通中心城區南北，是市的交通主干道，路寬60米，而且距離火車站與汽車站都在10分鐘車程，便利的交通促進了商業的發展。大型百貨商場及電子、通訊類專業商場云

13、集大型商場集中在以八一廣場為核心的八一大道兩翼，由南向北依次分布了麗華購物廣場、萬達購物廣場、財富廣場、百貨大樓、新洪客隆等，另外還形成了新電腦城、移動廣場等專業商場。專賣店以經營手機、電腦及耗材、照相器材等通訊及高科技產品為主，小百貨、品牌服飾等專賣店較少由于八一大道是城市的主干道，車流量大，不利用人流的穿行，故服飾、餐飲、小百貨等專賣店分布少，臨街店鋪主要以經營手機、電腦及耗材、照相器材等通訊及高科技產品為主，并沿孺子路口向民德路口分布（電信營業廳位于孺子路口），已成為市民購買電腦、手機的主要場所。賓館云集，為中高檔商場提供了消費保障八一大道是規劃中的賓館一條街，目前已聚集了賓館、賓館、飯

14、店等10余家賓館，為中高檔商場提供了高端市場的消費保障。人流量大，主要集中在八一廣場商業中心區域八一大道的日均人流高達35萬人次，一是百貨大樓、新洪客隆、沃爾瑪購物中心、移動廣場等購物人群、二是八一廣場的休閑觀光人群，三是八一廣場各類活動吸引的人群。據調查，八一大道人流最集中的區域在八一廣場商業中心區域，人流量可達25萬人次。網點分布情況八一大道商圈商業網點近230個，大部分都集中在八一廣場，其中型零售商店7個，包括百貨、超市、專業商場等，其它沿街街鋪主要是以辦公設備、服飾、照相器材、通訊器材等為主。以八一廣場為中心坐標，從南到北（八一廣場至路口）主要有辦公設備、照相器材、服飾、通訊器材等。租

15、賃情況分析根據調查，八一大道上的人流量主要集中于廣場及路口處，百貨大樓處人流量最大，故展覽館百貨大樓飯店路段店鋪租賃最高，租金圍主要集中在400650元/m2/月，個別小面積商鋪租金超過1000元/ m2/月；而飯店民德路、孺子路展覽館兩路段的人流量相對較少，租金也隨之降低，租金圍約在250350元/m2/月之間。路商圈：專賣店是路商業街繁榮的主要的體現。路商業街現有經營業態以街鋪形式的專賣店為主。國外眾多的品牌服飾、品牌鞋類等專賣店提升了路街鋪的裝修檔次，代表市場最前沿流行時尚、可靠的產品質量保障、相對舒適的購物空間以及擁有豐富專業知識的銷售人員，吸引了眾多消費者來路購物，是市大多數時尚、中

16、高收入人群主要的購物選擇地。專賣店的產品體系確保了淡旺季的差異最小化，為商家帶來了無限的商機。與此同時，臨街店鋪的經營狀況卻最容易受天氣、氣候變化等外部環境因素的影響。面對的獨特氣候條件，人們在街鋪及專賣店消費時，仍不可避免的感覺到店外溫度變化帶來的不適。大型百貨商場發展良好。百盛（太平洋百貨）商場是最早進駐的國際性知名品牌百貨商場，依靠多年積累的強大資金實力、先進的管理模式，在合理功能分區的基礎上，太平洋百貨營造了相對良好的購物環境，也吸引了市民的關注及消費渴望。太平洋百貨的進駐引發了市各大百貨商場間的激烈競爭，對太平洋的分析、效仿使市零售企業的經營管理水平得到了明顯的提高。營銷管理差距的進

17、一步縮小也暴露出太平洋百貨的弱點，但其配套設施前期規劃中，忽略了停車場的大量需求，這也是將來其發展的一個重要制約因素。對高端消費市場的搶先占領維護了太平洋百貨在消費者心中的首選地位，也為其帶來了豐厚的價值回報。但縱觀路整體發展趨勢，僅靠太平洋百貨肯定無法維護路在城市中心商業板塊的競爭優勢。主題商場豐富了商圈業態，創造了全新的消費空間。以金童商廈（女人城）、道8號（女人城）為主的主題商場，分布在路商業街的中后段。通過對大眾消費群體的細分，對有限商品的高度集中，有效的提升了主題商城在目標客戶群中的知名度，以更加便捷的方式固定了忠實客戶群，保障了經營的正常利潤。金童商廈是以女性消費者為主要客戶群，包

18、括服飾、飾品、鞋類、時尚箱包等多種女性用品，吸引了多數的女性消費者的光顧，道8號（女人城），鞋類品種繁多，使消費者購買選擇的余地更大，購物環境更為寬松舒適，提升了自身的競爭力?！叭f壽宮商城”小商品批發市場萬壽宮小商品批發市場于1988年開業，部商戶主要以經營小百貨、服裝、鞋類、皮具、燈飾、家電、五金、床上用品等為主。由于缺乏現代規劃，市場部設施舊、裝修簡陋，店鋪分布較散亂。由于相對距離的便利，該市場在城市中心傳統居民及低收入人群中中有一定的認知度，但是，由于與商圈主要消費人群需求產生的錯位導致了市場格局的改變，市場格局的改變直接導致了交易額的下降，萬壽宮小商品市場目前經營狀況一般。餐飲業發展態

19、勢良好。進駐路的國外知名品牌餐飲連鎖店包括肯德基、麥當勞、必勝客三大巨頭。均在路的黃金地段選址，租用各大百貨商場的臨街鋪位，與百貨商場合作聯姻發展。與國際快餐連鎖巨頭相比，國連鎖餐飲店以獨特的口味、低廉的價格等特點，占據著低端市場，同樣保持者良好的發展勢頭。包括好口福、季季紅火鍋為主的連鎖特色餐飲店，以及經營低價位的小吃店、冷飲店，散布在路商業街的兩旁。代表高消費群體主要特征的駕車購物遭遇路的單向行車時，路的發展將面臨嚴峻的市場考驗。大型零售企業的引進，知名品牌的選址設點，都會越來越重視交通狀況，面對八一廣場區域商圈交通條件的改良，路如果不能從根本上改變提升現有的交通組織狀況，將會給自身的發展

20、制造不可逾越的障礙。路各路段商鋪分布情況：調查發現，代表路特性的零售街鋪主要分布在勝利路交叉口至八一大道路段,其中服飾類占到60以上，佐丹奴、G2000、金利來、ESPRITE等一些國際品牌占到10以上，已成為全省有名的中高檔品牌特色街。而勝利路口至沿江路段主要以銀行機構、酒樓、休閑場所及國有商業機構為主。租賃情況分析據調查，路沿街店鋪租賃價格可以根據地段分為三個檔次：從百貨大樓到地王廣場均價為454元每平方米，從地王廣場到太平洋廣場路段由于緊靠百花洲風景區，加之政府投資營造街區景觀，購物環境相對優越，集客能力的提高使該路段的人流暢旺，已成為品牌最集中的路段，租金相應也是整個路最高，街鋪的均價

21、達到了660元每平方米。從太平洋購物廣場到萬壽宮主要以經營中低檔次商品的臨街店鋪和主題商場為主，租金均價為388元每平方米第二；東湖區商業網點建設規劃一;城市商業發展的總體思路與目標規劃期東湖區商業發展的指導思想是；以科學發展觀為指導，以城北區商業發展為重點，以打造商業產業集群為終極目標，按照區委區政府制定的“樓宇里面抓經濟，街道兩旁做文章”的總體要求。城市總體規劃中強調繼續完善和充實昌南城的市級商業中心，新建、改建具有一定規模和特色的商業街。在沿街商業建筑的造型、體量、尺度、立面、裝修等均應精心規劃設計。近現代段傳統商業街區，應采取原貌保護的方法，延續其現有街道尺度、建筑外觀風格、騎樓等特色

22、。二.規劃圍與重點 本規劃圍為東湖區，總面積18.35平方公里。 本商業規劃圍涉及到東湖區圍：完善道路設施，加大路網密度理順交通，增加停車面積。對勝利路、路、孺子路、民德路、象山路、路等舊城區主要道路，實施路面改建，道路部分管線落地及道路環境的綠化、亮化、美化工程。同時，對局部“瓶頸”地段進行必要改建。商業零售（街巷商鋪小型百貨專賣店）、大型商場（大型超市賣場例如：萬達廣場、麗華購物廣場）、專業市場（專業街市例如：水晶宮，電腦城）批發市場（例如：汽配和汽車貿易市場、贛昌水產品批發市場、香江家具城、圖書批發市場。）等商業功能區，規劃重點地域為商業中心、商業街道和城北城區，在這些地方積極引進現代商業業態。三規劃依據與原則 本規劃主要依據：市總體規劃，市城市規劃（20032020），市城市規劃管理技術標注，現狀地形圖、道路紅線圖等，國家及地方有關的規和標準，本規劃的期限為2006年-2015年。四、規劃布局與定位四圈規劃與定位：1.勝利路規劃與布局市商貿委在20022010發展規劃中，結合西湖、東湖的發展建設設想，提出了勝利路步行街“以珠寶、鐘表、服飾街的定位，并與路形成錯位，品味上調至高于路”的總體發展設想。擴大城市商業核心圍，形成與路相呼應的商業街區商業業態發展將日益豐富，勝利路逐步成為城市消費者