1、萬興隆廣場營銷方案任務目標：從2008年春節前開始認購到2009年5月交房，商業街銷售100%，商場銷售85%以上，住宅銷售100%，實現完成銷售額人民幣2.8個億，到帳回款2.5個億.一、 營銷策劃1、項目定位：項目地塊位于濰城區，緊臨濰城區政府所在地。臨城市主干道東風街，城市中心 主體景觀帶白浪河、白浪河廣場在本項目100米范圍內，其中十笏園為國家級文物保護單位，十笏園是濰坊市旅游必到之處，是鄭板橋在濰坊做縣令時所居，建筑保存完好，具有相當的歷史和人文價值。濰坊市較大的商業百貨大樓如中百大廈、世紀泰華、濰坊百貨、三聯家電、國美電器等均在500米范圍內。優劣勢分析（1）優勢項目位于城市核心地

2、段，交通方便；緊臨濰坊市母親河白浪河，奎文門、白浪河廣場，項目西側即為十笏園建筑群，自然、歷史、人文景觀豐富。周邊商業機構林立，生活配套充足。雖地處繁華鬧市，但生活氛圍較好。發揮優勢：借助白浪河良好的自然、歷史、人文、景觀資源和處于中心區的優越位置，以點帶面，重塑片區新形象。（2）劣勢濰城區在濰坊屬于老城區，舊有居民自建住宅較多，片區形象雜亂；因距城市主商圈較近，導致片區內零售業商業不發達；濰坊市現在商業集中扎堆現象明顯，本片區雖地處商業輻射地段，但人們的購物習慣一時難以改變；規避劣勢：本項目以較高的規劃形象搶占片區形象制高點，以城區即將煥發新活力，挑戰傳統的居住方式，引領居住潮流。在商業方面

3、，以特色商業為切入點，通過對文化、歷史、人文和政府資源的多方整合，使項目成為片區內商業格局變革的先導者；（3）機會濰坊市城區擴張，使項目確定城市中心位置；十笏園片區規劃為本項目和片區未來發展提供了很大的發展空間；大范圍的老城區改造，有利于提升片區形象；本項目為十笏園片區內規劃的唯一綜合商業區，使項目具備了發展旅游消費的條件；項目位于城市主商圈內，可借勢發展；針對機會策略：對于十笏園片區規劃及城市改造進行強勢宣傳，將人們的眼球從目前濰坊市熱點區域東部新城吸引到濰坊市真正核心區域，尋求政府支持一起重塑的城市形象；攻心為上，講述老城區的歷史，濰坊市歷史文化尋根，對鄭板橋等歷史文化名人進行探古訪今之旅

4、的活動，打造項目片區的城市價值。（4）威脅由與現階段該片區所屬的濰城區城市地位沒落，人們對濰城區的整體形象認識需要引導；全市商業項目總量過剩，業態定位豐富，由于市場容易所限，對本項目商業定位的要求非常高；商業項目銷售、經營失敗案例較多，商業市場負面消息太多，消費者對大體量的商業項目非常謹慎；房地產市場競爭加劇，零售業商業地產供應量過剩，消費者越來越理性，對產品要求越來越高；針對威脅策略：城市發展，城市行政區域的擴大和重新劃分；對于濰城區的城市區域形象進行重新包裝和定位，建立人們對濰城區住宅和商業新的視覺形象感知；對項目的商業定位進行論證，尋求一種最切合本區域和濰坊市的商業業態進行切入，建立與客

5、戶良好溝通的渠道，形成項目營銷的亮點；鑒于以上綜合分析，本項目商業部分，根據建筑格局劃分為三部分，以內部商場為核心帶，內街和外街組成商業氛圍的延伸，而且內街能夠與商場連通，形成商業氛圍的呼應。2、商業業態分析：1）沿街一拖三商鋪以街鋪形式對外出售，項目西側沿街商業作為綜合商業區，經營業態不限，不僅是沿街商業，還可作為住宅項目商業配套；2）項目內街部分將三層商鋪分割單層銷售，經營業態為品牌商店、工藝品、字畫、古玩；3）住宅群樓的三層商場以精裝修對外出售。一樓主營鞋帽，二樓主營服裝，三樓飾品、內衣。一層有餐飲、休閑等商場配套區，外圍設文具、婚紗經營區。3、賣點分析：在項目前期營銷推廣中，整合主要賣

6、點的作用是對項目形象的樹立，通過對項目優勢和機會的分析，項目的賣點主要在地理位置、城市功能提升、交通、配套、旅游消費區、城市發展中心位置等幾個方面。在前期的營銷推廣中，將項目的形象在以上幾點的基礎上進行確立，使目標客戶在我們優勢的幾個方面上認可，通過形象的導入，形成項目的價值體系。4、賣場裝修（1） 商業物業裝修萬興隆廣場商業房交房標準1、 外墻柱：花崗巖板材外掛2、 外墻面：高級防水涂料3、 外墻玻璃：58mm白平板玻璃4、 內墻：白色乳膠漆5、 頂棚：混凝土抹面6、 地面：防滑瓷磚，踢腳線，（一到三層只做一層）7、 店門：12mm玻璃門8、 櫥窗：58mm白玻璃9、 衛生間：防水層面（內街

7、店鋪無）預留上下水，水籠頭，不提供潔具10、 供水：獨立水表到戶，上下水到戶11、 空調：預留至三層頂的空調端口12、 有線電視：留入戶接口，用戶申請開戶即可使用13、 供電：獨立電表，分戶電表箱14、 電話：電話線入戶，自行申請開通15、 寬帶：寬帶入戶16、 樓梯臺階：劈離磚 樓梯扶手：管材上漆（內街店鋪無）17、 內街過街天橋：護欄為鋼化玻璃、不銹鋼扶手，地面為防滑提糟地磚或塑膠跑道材料。（2） 住宅裝修萬興隆廣場住宅樓房屋裝飾設備標準1、 外墻：高級防水涂料2、 內墻：水泥沙漿抹面3、 頂棚：水泥膩子抹面4、 地面：混泥土板面5、 門窗：白色塑鋼門窗，配白色玻璃，平開6、 廚房：防水層

8、面，水電預留7、 衛生間：防水層面，水電預留8、 供水：獨立水表到戶，水表設于每層管道井內9、 供暖：地暖式供暖，預留計量表位10、 管道天然氣：獨立計量表、留入戶接口，用戶自行申請開戶 11、 有線電視：留入戶接口，用戶申請開戶即可使用12、 電話：電話線入戶，自行申請開通13、 寬帶：寬帶入戶14、 供電：獨立電表，電表箱入戶，插座、開關面板、燈泡15、 陽臺：上下水、封閉式陽臺、混泥土板面、落地塑鋼窗，不銹鋼護欄16、 空調機位：室外主機預留位置，出水管口及電源插座（隱藏式）17、 樓梯臺階：樓梯磚、 樓梯護手：不銹鋼18、 16層配備3部S1.75三菱電梯、26層配備3部S2.0三菱高

9、速電梯19、 小區管理：專職物業管理、24小時保衛巡邏、樓宇可視對講、小區自動監控管理系統，信報箱，門牌20、 電梯門廳及過道：電梯門廳：（有廠家自帶不銹鋼門廳），未提供門廳按大理石貼面裝修過道地面：800800全瓷地面磚，過道墻立面踢腳線加裝飾腰線21、 防火疏散樓梯：樓梯鋪地面磚，踢腳線，不銹鋼扶手22、 大堂入口門廳：大理石地面（拼花圖案），踢腳線（3） 售樓處裝修5、策劃代理項目策劃代理公司為濰坊泛宇聯合地產策劃有限公司，代理公司首次提交方案見附件PPT文件。二、團隊建設1、 組織架構總經理 營銷總監策劃設計師招商部營銷中心招商部專員招商銷售員廣告代理公司策劃代理公司銷售主管后臺服務銷

10、售專員按揭專員出 納文 案2、人事落實3、人員培訓三、廣告宣傳1、廣告策劃2、媒介篩選（詳見附件）3、廣告推廣廣告推廣結合項目營銷周期，配合營銷工作的推進，待營銷工作開展后，由廣告公司提供。現階段廣告推廣進入形象期，已完成第一階段形象設計所需VI、圍檔方案，在2008年1月份，開始對形象廣告及售樓處包裝設計工作。4、濰坊媒體效果分析媒體效果主要體現在不同營銷周期的使用上，在營銷的各周期，使用不同的媒體，能夠合理的利用推廣費用體現最大廣告效果。（1）準備及認籌期此階段，項目推廣的重點在于形象公開，吸引目標客戶的關注，主要媒體的投放在戶外廣告，包括圍檔、車體及市區較大的戶外廣告牌；在報紙媒體的投放

11、，主要是濰坊晚報、電視報、晨鴻信息等主流平面媒體，特別是在公開認籌信息的階段，需要有持續性的平面廣告投放，利用媒體的傳播廣泛的效應，樹立形象，引起關注；再利用短信廣告受眾明確，傳播廣泛，有效性強的特點，可使項目在認籌期獲得較多的認籌量。本階段，廣告投放費用比例在總推廣費用的20%左右。（2）開盤期此階段，廣告投放在戶外廣告、平面媒體的基礎上，加入電視廣告的投放，短信廣告的投放，形成立體的宣傳效果。由于在認籌期積累了一定數量的意向客戶，加之在開盤前盡可能多繼續積累客戶，所以在廣告投入方面需加大投放力度。電視廣告（濰坊電視臺、濰城有線8臺）投放有長期效應，平面廣告及現場活動的配合，回提升售樓中心的來電、來訪量，現場銷售人員配合，會對項目的銷售起到促進作用。本階段，廣告投放費用比例在總推廣費用的30%左右。其中廣告投入20%左右，相關活動的投入費用5%左右，事件營銷5%左右。（3）強銷期（4） 持續期強銷期及持續期的廣告投放媒體，以平面、戶外廣告（更換與營銷相配合的內容）、階段性電視廣告投放、短信廣告、郵政專送廣告為投放平臺。此二階段，廣告投放