1、物業服務前期介入方案 為了今后的物業服務工作順利進行， 物業服務的前期介入將會起到至關重要 的作用，我公司在正式簽訂物業服務合同后，將根據實際情況，對“錦翠嘉園” 制定科學、 成熟、相應的物業服務前期介入工作計劃， 并按計劃和階段開展各項 工作，為將來的物業服務工作順利開展打下堅實的基礎。一、規劃設計階段 在規劃設計階段，規劃設計人員和物業管理人員各自立場不同，規劃人員 僅從設計技術角度考慮問題， 往往忽略了小區以后的管理服務問題， 結果造成小 區建成后管理服務上的矛盾和漏洞很多， 整體布局上的缺陷往往很難彌補， 因此 在規劃設計之初，作為早期介入的物業管理人員需要參與小區規劃設計方案的討 論

2、，要從管理服務的角度審視規劃設計方案是否合理， 力求使小區的設計方便日后的物業服務工作。1監控和消控中心的設置：2小區人車分流的設計：3公共照明開關設置位置：4公共照明開關開閉形式：5物業服務用房的位置設計6小區垃圾房（桶）的設置：7公共洗手間的設置必要；8信報箱的設立；9公共告示欄的配置；10家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留二、建設施工階段“錦翠嘉園”建設施工階段的施工質量直接關系到投入使用后使用功能的正 常發揮，在小區建設過程中，物業服務早期介入人員會經常到現場了解工程進度、 施工情況， 在參與過程中逐步對物業的硬件增加了解， 對有些影響使用功能的問 題能夠早發現，早協調，早解決，為物業

3、服務工作奠定良好的基礎。1提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建設； 2分析物業建造選料及安裝、降低隱患、改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；3審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；4提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見：5提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見； 6幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護， 以避免施工對材質造成損傷； 7提前熟悉小區的各種設備、線路、管道等隱蔽工程，包括房屋內部結構、 管線布置及所用建材的性能；8了解工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定 期磁面會等）：9檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理

4、但又可以更改的部分提 出建議；10配合設備安裝、管線布置、進行現場監督，確保安裝質量； 11提出工程遺漏項目的建議；12.對小區公建配設施設備的進行探討， 能夠使公建配設施設備滿足今后客 戶的發展需要和貫標需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。三、協助銷售階段 在物業銷售期間，良好的物業服務形象及物業服務品牌會吸引大量的購房 者，同時也有助于開發商樹立物業品牌形象， 物業服務早期介入人員將根據實際 情況，參與開發商的物業銷售宣傳推廣活動。1制定合理的物業服務收費標準，為物業銷售作好準備 2售樓處及樣板房的秩序維護、保潔指導，以規范的服務和形象展示建立 良好的物業形象；3委派物業專業人員現場解

5、答客戶對小區物業服務方面的疑問 4對物業與銷售人員進行物業服務基礎培訓工作： 5提供有關售樓宣傳所需要的物業服務資料。四、竣工驗收階段為保證物業入住后的物業服務工作順利開展， 必須對物業有全面的了解， 如 果物業公司在物業交付使用時才介入管理， 就無法對物業情況了如指掌， 物業服 務前期介入人員將定期視察施工現場、 參與工程例會， 及時提出維護開發商利益 和保障施工質量的專業意見和建議， 協助開發商做好使用功能的驗收， 對各種設 備、管線等逐一檢查。1參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并違立驗收檔案；2發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程項目； 3參與重大設備的調試和驗收；4制訂物業驗

6、收流程； 5指出工程缺陷，就改良方案的可能性提出建議。五、制訂規章制度 為了使今后“錦翠嘉園”的物業服務工作更能有序進行，在物業正式交付驗 收前，物業服務早期介入人員將按照公司統一模式， 制訂相應的規章制度及編制 有關文件，印制各種證件，進行機構設置，人員聘用，人員培訓等前期工作。1、業主臨時公約2、住戶手冊3、裝飾裝修管理協議4、裝飾裝修管理辦法5、裝修人員臨時出入證6、資料發放記錄7、提供特約服務委托書根據以上管理服務設想， 本公司將根據物業建造進度， 派出有經驗的工程人 員，定期勘察及檢查施工現場， 及時發現存在的隱患及對維修保養的影響、 熟悉 隱蔽工程及收集工程資料等， 發現問題及時提

7、出書面報告。 特別在施工后期， 將 協助開發商及監理單位， 認真檢查施工質量， 發現問題和缺陷及時請施工單位予 以解決和完善， 使開發商與物業服務單位實現優勢互補、 資源共享， 達到共贏目 標。物業服務中心籌建方案本公司將督促物業服務中心按計劃認真地完成各項物業服務籌備工作： 調整 年度物業服務收支預算案、 調配和招聘合格的物業管理服務人員、 有計劃地對員 工進行入職培訓、 建立與政府有關職能部門的聯系、 制定各種管理方案、 定制員 工制服、 合理布置物業服務中心辦公用房、 購置辦公設備和物品、 熟悉物業內設施設備、參與設備的調試和驗收、查驗等工作。一、籌備階段工作計劃“錦翠嘉園”物業服務籌備

8、階段工作計劃序號項目工作內容計劃時間1組建機構1）調配物業服務骨干；2）招聘空缺的崗位；3）對人員進行上崗前培訓；4）人員正式上崗。接管前2辦公后勤籌備工 作1）確定與裝修物業服務用房；2）完成物品米購；3）訂制員工制服；4）配備物資裝備。接管前3制定完善管理規 早制度規范1）制定各項工作規章制度；2）制定各項工作規范；3）對各項工作制度進行調整完；4）引入公司IS09000質量體系。接管前4物業驗收移交接 管1）對物業設施設備進行驗收；2）對開發商所建造的物業，經查 驗后有缺陷的，進行記錄，要求 其整改；3）督促施工單位完成整改；4）辦理物業移交手續；5）正式接管物業。正式接管、準備各種物資

9、裝備本公司將根據“錦翠嘉園”的物業情況，利用開發商提供的前期開辦費用， 購置各種物業服務所需的物資裝備， 以保證物業服務中心的正常運作。 籌建物業 服務中心，需要準備的物資裝備主要包括：購置各種辦公家具和設備、購置各種 通訊器材、定制員工制服、購置安保用品、購置各種工具、清潔和維修用品等。三、制定物業服務各種方案本公司根據“錦翠嘉園”的周邊環境、居住刑象、商業配套和物業配置設施 等情況，制定一系列適合本小區的物業服務方案，使員工知道其所承擔的角色。 物業服務方案包括：物業驗收方案、小區秩序維護方案、小區清潔和消殺 方案、房屋及設備維修保養方案、財務運行方案、商戶服務方案、小區 的交通管理方案、

10、停車管理方案、小區社區活動方案等。四、招聘和培訓管理人員本公司將根據實際需要， 制定詳細的人員招聘和培訓計劃。 有關籌備期的人 事工作可包括： 制定人員架構、 崗位配置及崗位職責要求、 制定人員薪金及福利 計劃、制定管理人員到崗計劃、 調配和招聘物業管理人員、 制定員工培訓方案及 實施對員工進行入職培訓。五、制定物業服務的各項規章制度本公司在物業竣工前， 將根據物業的實際情況， 結合國家和無錫市有關法規， 對本公司總部提供的物業服務規章、 制度及規范的基礎上， 制定“錦翠嘉園” 物 業服務中心完整的規章制度和服務規范，引入公司的 ISO9000 質量體系。其中 部分需要印刷后發放給業主， 部分

11、需要裝幀上墻， 部分留存物業服務中心遵照執 行。六、完成物業收費的準備工作 根據“錦翠嘉園”的招標文件的測算方案，向物價主管部門申報物業服務費 的報批核準工作， 準備好各種表單、 發票、收據及收費所需設備， 為業主入住收 費做好各項準備工作。物業驗收方案 物業驗收是指物業在施工完畢后，開發、施工單位自查、工程監理和政府職 能部門綜合驗收合格的基礎上， 對物業設備運行安全、 是否滿足使用功能和建筑 設施外觀等為主要內容進行的驗收， 在驗收和移交過程中， 使物業服務中心員工 對小區的設施設備有一個基本的了解， 物業驗收和交接以接收所有鑰匙和物業公 司秩序維護上崗為標志。一、政府有關職能部門綜合驗收

12、 政府有關職能部門對物業驗收主要由質檢站、 公安消防、規劃、環保、環衛、 房管局等部門到物業進行驗收， 具體的驗收程序為： 施工單位備妥物業建筑及公 用設備竣工圖紙、 報告；政府有關職能部門安排驗收； 政府有關職能部門初驗物 業，返回整改項目清單； 施工單位整改完成后， 通知有關政府部門在此驗樓， 并 重復程序至有關政府驗收妥當及發出各種驗收通過的文件或證明。二、物業驗收首要條件在物業竣工后， 本公司將參照國家和地方有關法規， 認真記錄和督促整改物 業施工中的各種缺陷和不足， 以確保開發商和所有業主的利益， 物業驗收的首要 條件為：承包商和施工監理驗收合格、通過政府有關職能部門綜合驗收、水電、

13、 燃氣正常供應、電話開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業主使用的未完工程、 驗收的小區獨立封閉、驗收的場地和區域清潔干凈。三、成立物業驗收小組 工程技術人員進駐現場，了解小區設施設備，熟悉設施設備的構造、性能和 水、電、氣管道線路的鋪設位置、走向，填寫有關質量記錄。1移交接管驗收遺留問題統計表。2公共配套設施接管驗收表。3公共配套設施接管驗收遺留問題統計表。4機電設備接管驗收遺留問題統計表。四、物業驗收的資料 要通過物業驗收，必須事先遞交以下資料： 政府職能部門綜合驗收文件或 證明、工程監理驗收合格證明 、物業設施的竣工圖 （若尚未完成竣工圖， 應提供最終的施工圖） 、設備或系統的操作說明 、提

14、供承包商、供應商和廠商的聯絡地址、聯系電話和聯系人等資料其它有關技術資料：提供必要的專業技術介紹和培訓：提供所有測試、檢驗和調試報告等。五、公共區域的驗收和交接公共區域的驗收虛由物業服務中心、 開發商、監理及施工方等單位代表共同 參，交接以物業服務中心秩序維護正式上崗和接收物業鑰匙為標志。公共區域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內部結構、隱蔽工程及定量參 數等不作驗收，驗收時由施工單位代表及監理簽名確認 公共區域驗收交接表 物業服務中心于初驗后發出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。六、各種機房和設備的驗收及交接各種機房驗收應由物業服務中心、 開發商、監理及施工方等

15、單位的代表共同 參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術資料和備品配件為標志。 機房和設備驗收 只對有表計量的讀數作驗收，對其它參數不作驗收，驗收時由施工單位代表及監 理簽名確認機房驗收表和設備驗收表。物業服務中心于初驗后發出整改 項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。七、房屋內的驗收和移交住戶房屋的驗收由物業服務中心、 開發商、監理及施工方等單位代表共同參 與，交接以接收住宅房屋鑰匙為標志。 住宅房屋驗收只集中在可見的損壞、 缺陷 和未完工程，對建筑內部結構、隱蔽工程及定量參數等不作驗收， 驗收時由施工 單位代表和監理簽名確認住宅房屋驗收交接表 。物業服務中心于初驗后發出 整改項目清單交施工單位整改， 并重復程序至驗收通過。驗收時需記錄水、電和 煤氣表具讀數。驗收妥當后，須將大門鎖好，鑰匙由物業服務中心統一在預備好 的鑰匙柜內妥善保存。八、綠化的驗收及交接小區內綠化的驗收由物業服務中心、 開發商、監理及園林施工單位的代表共 同參加，在驗收簽署后一年質保期滿后交接。綠化驗收只集中在可見的外觀、造 型和數量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。驗收時由施工單位代表及 監理簦名確認綠化驗收表。綠化驗收后的一年內，仍出原園林承包商完成日常必要養護、 修剪和澆水工作， 并需及時補種壞死的苗木， 物業服務中心需保護 綠化不受人為損壞。九、工程完善和工程遺留問題1工程完善在房屋本