1、項目論證程序編制蘇驍驍日期 2002-08-21審核唐激楊日期2002-08-21批準劉榮先日期2002-08-22流程要素流程目標：流程時間要求流程監控點數目流程主要責任崗位流程涉及職位數目修訂記錄日 期修訂修改內容修改人審核人批準人狀態2002-10-9A/1蘇驍驍唐激揚劉榮先2003-3-3A/2蘇驍驍唐激揚劉榮先1. 目的為保持公司可持續性發展， 尋找房地產新項目并在確定項目前對其可行性進行科學論證。2. 適用范圍適用于房地產新項目發展體系的新項目論證工作，以及為之展開的相應研究工作。3. 術語和定義3.1.新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項目的各個因素進行充分討論和

2、預測，最后針對預測的綜合效果進行可行性求證。3.2.房地產土地儲備：為保證房地產公司未來項目開發的土地需求，而預先進行的以控制土地開發權力為目的購入土地的行為。3.3.可行性研究：就是對擬購入的土地進行房地產項目技術經濟上的論證分析，并在此基礎上對項目的經濟效果進行預測，為投資決策提供依據。4. 職責4.1.項目發展部：4.1.1. 負責組織基礎研究，每年末制定土地儲備控制性計劃表，并對研究成果進行歸檔。4.1.2. 牽頭組織獲得新項目土地開發權及此前各階段的新項目論證工作。4.2.法律室：4.2.1. 參與新項目談判，提供法律意見。4.2.2. 根據新項目背景情況進行法律風險分析，撰寫合同。

3、4.3.銷售經營部、萬創公司、成本管理部、財務管理部：4.3.1. 在項目論證過程中提供參考意見。4.4.公司總經理：4.4.1. 在發展項目確定階段決定是否進入可行性研究階段，指導項目發展方向。4.4.2. 在新項目可行性研究階段提出綜合調整意見，決定項目合作條件的實施，批準項目交由集團項目發展小組直至決策委員會評審。5. 工作程序5.1.基礎研究5.1.1.基礎研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規劃動態研究、經濟動態研究、政策法規研究、項目風險研究、公司戰略研究和競爭對手研究等分項研究工作。5.1.2. 各分項研究工作由項目發展部牽頭完成，做到專項有專人負責，然后再充分利用內外資源，

4、予以功能完善和健全。5.1.3. 各分項工作需及時把握動態信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節點的總結報告中體現。5.1.4. 基礎研究的成果經向公司總經理匯報后，最終提煉作為三年經營計劃外部環境分析的主要部分，并在此基礎上制定公司房地產三年土地儲備滾動計劃，以指導土地儲備工作的進行。5.1.5. 基礎研究需指定一人為總負責人，專門負責整個基礎研究計劃的制定、監督和基礎研究庫的整理，基礎資料和研究成果需由該項負責人整理，經編號后放入各基礎研究庫歸檔。5.2.土地信息收集、甑別：5.2.1. 項目發展部全體成員均是土地信息收集的責任人，但需指定一人為土地信息負責人，

5、專項負責土地信息的匯總、整理和總結等。5.2.2. 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行：a）通過政府公告收集：從相關網站或工作人員處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地交易中心進行的企業轉讓土地信息掛牌公告和法院拍賣土地信息公告、產權交易中心對擁有土地儲備的企業進行轉讓的掛牌公告。b）通過主動詢問收集： 主動了解各片區歷史用地、 行政劃撥用地、 農村工商發展用地和舊城改造的信息， 關注并跟蹤了解國土部門在報紙上公布的企業用地確權公告等。c）其他渠道：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。5.2.3. 了解到有效土地信息后填寫土地信息采集表，并交由土地信息負責人匯總。項目發展部不定期對各土地信息進

6、行合議，根據公司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，會議由土地信息負責人記錄并存檔，會議結果知會項目發展部領導。5.3. 通過初步判斷的土地信息進入發展項目確定階段，原則上指定負責土地所在片區的項目發展人員為項目負責人接管后續工作，并通過土地信息采集表的形式將土地情況及時向公司領導知會；未通過的信息由土地信息負責人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統一答復信息提供人，此后由土地信息負責人對該項土地的后續成交情況或條件變化情況加以跟蹤。發展項目確定5.3.1. 進入發展項目確定階段后的項目， 由項目負責人按集團規范要求填制新項目發展信息通報，交土地信息負責人以郵件形式上報集團企劃部。 5.3.2.

7、 項目負責人根據項目情況，可通過談判等了解該項目的背景資料，初步判斷項目用地購買操作方式，資料匯總后提請法律室提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的判斷。5.3.3. 項目負責人進行項目實地勘察和周邊市場的簡易調查，根據市場情況和項目特點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下內容：a） 項目的檔次、主要客戶群。b） 項目在公司項目組合中的地位和開發周期。c） 項目中不同建筑產品的種類和各自面積份額、售價。5.3.4. 項目負責人可根據項目的特殊性與否，進行后續處理：a）常規項目，易于規劃的：可與萬創公司口頭溝通后確定各種形式產品的面積組合，并由成本管理部提交各種形式產品（含基本配套）的

8、成本數據，作為初步經濟測算的依據。b）特殊地形或包含特殊配套的項目：可將項目資料和初步產品定位交由萬創公司做出規劃設計草案，交成本做出建安成本的粗略測算，作為初步經濟測算的依據。5.3.5. 項目負責人根據項目情況，做出初步經濟測算結果，綜合項目談判后確定的操作方式，形成簡易的初步匯報，經部門內部評審后，申請召開公司內部的項目匯報會。5.3.6. 項目匯報會是由公司領導和參與論證工作的各部門人員參加的、判斷項目能否確定并進入可行性研究程序的評審會議，會議內容如下：a）項目匯報會初步報告包括項目簡介、周邊環境和市場介紹、未來發展趨勢和市場定位、法律及獲得方式分析、設計要點和相應成本分析、公司策略

9、和開發周期、經濟效益測算等。b）項目負責人需提前將項目初步報告發給與會人員，為保密起見，土地方情況和重要談判條件不能涉及。c）項目負責人根據項目情況，可確定參加會議各專業部門的人員，須提前通知。d）會議首先由項目負責人做介紹，并確定主題由各專業部門進行討論和論證，最后綜合各部門意見。e）公司總經理最終決定項目是否進入可行性研究階段，并根據各部門意見指導項目發展方向。5.3.7. 項目經評審確定后，進入可行性研究階段，未通過則根據會議意見進行調整或放棄。5.4.項目可行性研究5.4.1. 項目可行性研究是對前期項目初步預測的論證，其最終形成的報告參照集團房地產項目可行性報告內容指引。5.4.2.

10、 項目負責人首先將公司項目匯報會上的意見匯總，根據項目情況，制訂可行性研究計劃，該計劃需包含各相應工作的責任部門（責任人）、達到效果和時間要求，并根據時間節點列出橫道圖，發相關部門。5.4.3. 項目負責人根據項目情況，向集團企劃部申請成立項目發展小組。5.4.4. 項目負責人根據可行性研究計劃，組織其它部門對項目進行現場勘察，并組織完成如下工作：a）項目負責人進一步完善項目背景調研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區域的環境和配套、區域規劃和未來發展趨勢等。b） 法律室負責參加項目后續談判，做出法律風險分析，并編寫相應的合同。c）銷售經營部根據可行性研究計劃對項目周邊市場進

11、行詳細調研，反饋給項目負責人，制訂產品定位建議，并由項目發展部和銷售經營部進行討論后通過，形成新項目市場定位建議設計草案任務書。d） 萬創公司先期對現場勘察地塊的地形、地貌進行項目規劃的分析，并根據新項目市場定位建議設計草案任務書，完成規劃設計草案，形成新項目可行性論證規劃草案指標說明。e）同時，萬創需對地塊的地形、地貌進行工程建造的分析，并根據前述規劃草案完成工程技術分析和建造標準建議。f ）成本管理部根據萬創公司提供的規劃草案、新項目可行性論證規劃草案指標說明和工程技術分析，提供建安成本測算。g） 銷售經營部在萬創公司完成規劃設計草案后，制訂銷售初步計劃。h） 財務管理部根據各專業部門提供

12、的規劃、成本、銷售計劃等材料，完成經濟效益預測分析，形成新項目可行性研究測算表 _經濟指標部分。 5.4.5. 項目發展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項目可行性報告，經部門內部審議后，申請召開公司新項目評審會。5.5.決策評審5.5.1. 公司新項目評審會由公司領導和參與項目論證的各部門參加，聽取項目負責人對項目可行性研究的匯報，最終由公司總經理決定項目是否報集團項目發展小組審核直至集團決策委員會評審。5.5.2. 項目發展部負責參加集團項目論證會的相關準備工作，呈報資料報分管領導、總經理審閱。5.5.3. 集團項目發展小組對評審會結果進行審核，向集團決策委員會申請召開項目論證會。5.5

13、.4. 若項目在上述兩個環節中未獲通過，項目負責人則需要根據會議意見對可行性研究進行綜合調整或放棄該項目。5.5.5. 項目經集團項目論證會通過后，若無需進一步解決的問題，項目發展部可根據實際情況向公司申請提前啟動該項目開發的前期準備工作（包含銷售經營部提前介入 )。項目發展部負責按照集團新項目決策委員會通過的項目合作條件，簽訂合作合同，并負責合作條件的實施和跟蹤。5.5.6. 無論通過何種方式，公司合法地獲得項目土地的開發權力后，項目發展部可提請公司根據開發計劃成立項目經理部，實現項目相關資料的順利移交和存檔，并做出相應總結。5.6.招標、拍賣及掛牌項目參照集團房地產開發用地投標、競拍管理辦法。6. 支持性文件6.1.VKSZ/TD/VR001集團房地產新項目管理制度6.2.VKSZ/TD/VR002集團房地產項目可行性報告內容指引6.3.VK