1、裕后街整合推廣提案裕后街整合推廣提案聯(lián)智廣告（中國）有限公司聯(lián)智廣告（中國）有限公司郴州房地產(chǎn)推廣設計有限公司郴州房地產(chǎn)推廣設計有限公司20112011年年0707月月謹呈：建工集團謹呈：建工集團同人置業(yè)同人置業(yè)定位策略定位策略項目定位項目定位招商策略招商策略目錄目錄 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 郴州裕后街項目作為郴州的重點舊城改造項目，面對著開發(fā)商與政府的期望、自身的特色挖掘與市場消費者和商家的需求偏好等多種因素的影響，那么應如何進行戰(zhàn)略定位？ 凌峻認為，建工相山公司必須要在想做、可做、能做三個思路中尋找重合點交集點（想做交集點（想做可做可做能能做做=該做），該做），才能規(guī)避項目開發(fā)的風險，真正實現(xiàn)開

2、發(fā)的成功。想做想做 可做可做能做能做三者的重合點三者的重合點該該做做定位策略定位策略 u 廣泛吸引目標客戶群，實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營；u 經(jīng)營越來越好，消費攀升，租金水平不斷提高；u 利用本項目建工相山公司成功開拓郴州市場打下堅實的基礎；u 在郴州建立企業(yè)品牌；u 項目成為郴州的城市新名片，到郴州必到裕后街；u 實現(xiàn)整個區(qū)域土地價值的全面提升。想做想做-項目影響力大，企業(yè)品牌建立項目影響力大，企業(yè)品牌建立 從發(fā)展商的角度，打造成在國內(nèi)具有廣泛影響力從發(fā)展商的角度，打造成在國內(nèi)具有廣泛影響力的仿古商業(yè)項目，影響力大，同時在郴州建立自身的的仿古商業(yè)項目，影響力大，同時在郴州建立自身的企業(yè)品牌，為開拓郴州市場

3、打下基礎，并提升區(qū)域土企業(yè)品牌，為開拓郴州市場打下基礎，并提升區(qū)域土地價值。地價值。u 成為全國知名的仿古商業(yè)，媲美一二線城市的知名商業(yè)街，如磁器口、寬窄巷子等；u 以項目開發(fā)為楔入點，實現(xiàn)整個片區(qū)的全面舊城改造與升級；u 全面挖掘城市傳統(tǒng)文化底蘊，實現(xiàn)從傳統(tǒng)“產(chǎn)業(yè)郴州到旅游郴州”的轉(zhuǎn)變；u 挖掘城市價值，吸引越來越多的外來投資者到郴州投資，引領城市經(jīng)濟的提升與城市面貌的改善。想做想做-全面提升城市形象全面提升城市形象 從政府的角度，利用項目的成功運營全面提升城從政府的角度，利用項目的成功運營全面提升城市形象市形象 想做想做影響力大，企業(yè)品牌建立影響力大，企業(yè)品牌建立全面提升城市形象全面提升城

4、市形象項目定位不僅面向郴州，更應站在全國一流商業(yè)的高度，打造郴州的名片。項目開發(fā)的有利因素：項目開發(fā)的有利因素：u 項目是郴州的商貿(mào)發(fā)源地，古跡豐富，如犀牛井、美女梳頭石、涌泉門等，因此具備了打造成湘南風情仿古街的基礎條件；u 緊臨郴江，未來改造后的濱江環(huán)境極佳，因此具備了形成沿江風情商業(yè)的條件；u 臨近城市中心繁華區(qū)，僅幾百米距離，因此容易實現(xiàn)對繁華商業(yè)區(qū)人流的引導；可做可做-融古今文化于一體的商業(yè)街融古今文化于一體的商業(yè)街 項目開發(fā)的有利因素：項目開發(fā)的有利因素：u 項目體量大，包括郴江兩岸整個片區(qū)，未來還將建設有大型影院、大型購物中心等，形成有望形成郴州的新商圈。u 是市內(nèi)唯一的歷史文化

5、保護街區(qū)，政府投入力度大，因此要順應此一利好，大力宣傳政府的投入力度；u 靠近南塔公園，有利于對休閑娛樂人流的聚集。可做可做-融古今文化于一體的商業(yè)街融古今文化于一體的商業(yè)街 項目開發(fā)的不利條件：項目開發(fā)的不利條件：u 交通環(huán)境一般，車輛無法進入，缺乏停車位置，而縱觀國內(nèi)各類大小商業(yè)項目，停車場是否滿足實際需求對于商業(yè)項目的經(jīng)營有著極關重要的作用，決定著項目未來經(jīng)營的好壞，因此本項目必須要相當重視停車場的建設，因地制宜，在主入口附近建設立體停車場，并在多個出入口實現(xiàn)分散停車，最大程度滿足停車的需求；可做可做-融古今文化于一體的商業(yè)街融古今文化于一體的商業(yè)街 項目開發(fā)的不利條件：項目開發(fā)的不利條

6、件：u 地塊內(nèi)外多為低檔次的商業(yè)，高端消費氛圍難以形成，需要對地塊內(nèi)外進行全面改造，內(nèi)部小商鋪統(tǒng)一經(jīng)營；u 周邊均為破舊的民居，同時郴江水渾濁，因此需要政府花大力氣進行全面改造；u 地塊形狀呈現(xiàn)長條形，難以建造大型集中商業(yè)，因此必須以中小型商業(yè)為主；u 南北兩大地塊被燕泉河所分隔，難以形成連續(xù)性，因此在南北地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃上要有所區(qū)隔；可做可做-融古今文化于一體的商業(yè)街融古今文化于一體的商業(yè)街 項目開發(fā)的不利條件：項目開發(fā)的不利條件：u 臨近商業(yè)中心，但目前尚不屬于商業(yè)繁華地段，因此在業(yè)態(tài)規(guī)劃上要與傳統(tǒng)商業(yè)中心進行互補；u 原為不良人員聚集地，市民認可度不高，因此要在宣傳上樹立良好形象，并且要通過

7、環(huán)境與經(jīng)營的改善來改變市民的傳統(tǒng)印象。可做可做-融古今文化于一體的商業(yè)街融古今文化于一體的商業(yè)街 可做可做-融古今文化于一體的商業(yè)街融古今文化于一體的商業(yè)街 綜合以上地塊的有利及不利因素，本項目區(qū)位條件好，自身獨有的古韻風情必須要保留和挖掘，突出自身特色，利用沿江環(huán)境和歷史文化內(nèi)涵作為項目的利用沿江環(huán)境和歷史文化內(nèi)涵作為項目的核心競爭力，核心競爭力，并著力解決停車問題，營造具有鮮明特色消費場所，且借勢形成郴州新商圈。可做可做區(qū)位佳，環(huán)境好，古跡豐富區(qū)位佳，環(huán)境好，古跡豐富 保留建筑條件限制保留建筑條件限制 停車問題需要著力解決停車問題需要著力解決 充分利用自身的優(yōu)勢區(qū)位及歷史文化資源形成核心競

8、爭力，同時著力解決停車問題，并以中小型商業(yè)規(guī)避建筑上的不利因素，利用差異化定位形成自身獨特的消費吸引力，最終形成郴州新商圈 。u 郴州作為三線城市，影響力有限，項目知名度的培育也需要時間，因此首先要立足本地，深入挖掘本地消費市場，逐步擴大對外影響力；u 目前市內(nèi)已經(jīng)擁有多條商業(yè)街與集中商業(yè)，競爭激烈，且業(yè)態(tài)定位相近，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，因此本項目要采取差異化競爭策略；u 市民已經(jīng)形成的較為固定的消費習慣與消費場所，普通的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)難以對其產(chǎn)生較大的撼動力，因此本項目要突出自身的新鮮感與吸引力。能做能做-立足本地，差異化競爭立足本地，差異化競爭 從市內(nèi)競爭商業(yè)的角度，商業(yè)競爭激烈，市民消從市內(nèi)競爭

9、商業(yè)的角度，商業(yè)競爭激烈，市民消費習慣形成，因此本項目應首先立足本地市場，利用費習慣形成，因此本項目應首先立足本地市場，利用新穎的業(yè)態(tài)采取差異化競爭策略。新穎的業(yè)態(tài)采取差異化競爭策略。餐飲類商家入駐意向強烈，以土菜館為主（脆皮狗肉館、老桂東土菜館），能承受的租金水平不高，但其需求的經(jīng)營面積較大，多達600-1000平方米，對于吸引人流到此消費的作用相當明顯；具有入駐意向的酒吧較少，認為目前未有經(jīng)營的氛圍；具有入駐意向的清吧也較少，主要由于目前郴州未形成高雅消費習慣；大型KTV（K歌之王）和足浴（東莞足浴）入駐意向強烈，對帶動客流消費，快速旺場有明顯作用；有2家酒店（福廈商務酒店、君林酒店）的入

10、駐意向強，其想借助本項目作為平臺打造全國品牌，但其能承受的租金水平較低，同時其需要有各種娛樂、休閑業(yè)態(tài)作為支撐；小商家雖然能承受的租金水平較高，但觀望情緒濃厚，因此要通過首先吸引大商家進駐的方式帶動小商家進駐。能做能做-依靠政府資源，吸引商家進駐依靠政府資源，吸引商家進駐 我司通過多種途徑已對市內(nèi)70多個商家、協(xié)會等單位進行訪談（訪談分析見附件1），得出以下重要結(jié)論：u 許多大型商家都有強烈的進駐意向，但仍有一些重點業(yè)態(tài)的商家觀望情緒濃厚，其均關注項目的定位及影響力；u 部分商家雖然進駐意向強烈，但能承受的租金較低，因此必須通過提升游客量，快速旺場來提升租金承受水平；u 通過旺場營造強烈的消費

11、勢能，讓市民接受本項目新穎的消費模式；u 只有提升項目的消費者到達率和入住率，提升消費額，才能提升商家的進駐意向和經(jīng)營的信心；u 訪談的各類商家都十分關注項目的定位和政府支持作用，并同時對項目作為旅游點都具有濃厚的興趣；u 可通過政府關系，與市內(nèi)的各旅行社合作來招攬顧客，保證項目保持高到達率。能做能做-依靠政府資源，吸引商家進駐依靠政府資源，吸引商家進駐 能做能做-依靠政府資源，吸引商家進駐依靠政府資源，吸引商家進駐 不同商家的共同特性：不同商家的共同特性：交通的可到達性與停車位交通的可到達性與停車位是實現(xiàn)項目旺場的先決條件是實現(xiàn)項目旺場的先決條件政府的支持政府的支持對于項目的發(fā)展以及其進駐意

12、向有著重要影響。對于項目的發(fā)展以及其進駐意向有著重要影響。能做能做-依靠政府資源，吸引商家進駐依靠政府資源，吸引商家進駐 餐飲、餐飲、KTV、浴足、酒店商家分析、浴足、酒店商家分析 以上商家對于項目持積極態(tài)度，一定程度上表明項目對于泛休閑業(yè)態(tài)具有較強的吸引力，郴州市場缺少具有鮮明特色的相對應業(yè)態(tài)的聚集場所；同時以上商家看重政府對項目的支持力度、項目未來對于旅游客戶群體的吸引力。清吧、酒吧等相對高雅休閑業(yè)態(tài)商家分析清吧、酒吧等相對高雅休閑業(yè)態(tài)商家分析 以上商家基于市場的信心和區(qū)域的氛圍，大多對于項目的意向程度有限，應一分為二看待，一方面反映了以上業(yè)態(tài)目前不具備成為項目主體的條件；另一方面應以發(fā)展

13、的眼光進行看待，從城市的發(fā)展來看，隨著城市環(huán)境的改善、消費習慣的改變，以上業(yè)態(tài)正是目前市場上的空白點，先行一步，可提前搶占商機，也可為項目高起點定位打下堅實的基礎。能做能做-依靠政府資源，吸引商家進駐依靠政府資源，吸引商家進駐 項目的政府支持力度，以及定位和影響力是商家進駐的重點關注點，只有建立自身鮮明特色，通過多種手段廣泛調(diào)動各種政府和商家資源，才能提升商家進駐和經(jīng)營的信心和意愿，從而引導市民消費模式的轉(zhuǎn)變。目前已對300多位郴州市民進行了抽樣攔截訪問，其消費具有以下特征：能做能做-市民消費能力強，需要消費引導市民消費能力強，需要消費引導 居民月收入20003000元，消費能力強 。u愿消費

14、，每月花費收入的40%左右用于餐飲、娛樂、休閑等消費；u餐飲消費占據(jù)比重最大，娛樂、休閑等消費比重越來越高，對消費的選擇越來越挑剔。能做能做-市民消費能力強，需要消費引導市民消費能力強，需要消費引導 看電影看電影3%3%健身健身1%1%美容美容5%5%購買日常用品購買日常用品14%14%購買小孩用品購買小孩用品5%5%通訊費通訊費14%14%交通費交通費12%12%其它其它3%3%飲食飲食16%16%KTVKTV5%5%上網(wǎng)上網(wǎng)7%7%泡吧泡吧3%3%購買服裝購買服裝12%12%飲食泡吧上網(wǎng)看電影KTV購買服裝購買小孩用品購買日常用品美容健身通訊費交通費其它交通便利交通便利24%24%商品齊全

15、商品齊全30%30%商家服務好商家服務好13%13%商品價格適中商品價格適中15%15%購物環(huán)境好購物環(huán)境好18%18%交通便利商品齊全商家服務好商品價格適中購物環(huán)境好能做能做-市民消費能力強，需要消費引導市民消費能力強，需要消費引導 u喜歡具有豐富業(yè)態(tài)的消費場所，如集吃喝玩樂于一體；u看重交通的便利性和通達性；u對于消費環(huán)境有較高要求，注重消費感受，喜歡到消費環(huán)境好、特色鮮明的場所消費。能做能做-市民消費能力強，需要消費引導市民消費能力強，需要消費引導 u消費時首要注重消費價格，其次注重的是商品特色、購物環(huán)境和商圈的知名度，對于交通便利性也有一定的要求。其它其它0%0%商品特色商品特色19%

16、19%商圈知名度商圈知名度13%13%商品價格商品價格25%25%購物環(huán)境購物環(huán)境16%16%專業(yè)市場專業(yè)市場8%8%是否一站式購是否一站式購物物5%5%交通便捷交通便捷14%14%商品特色商圈知名度商品價格購物環(huán)境專業(yè)市場是否一站式購物交通便捷其它能做能做-市民消費能力強，需要消費引導市民消費能力強，需要消費引導 購物中心 20%購物中心 20%游樂場 15%游樂場 15%餐飲 16%餐飲 16%影劇院 10%影劇院 10%專賣店 9%專賣店 9%娛樂 15%娛樂 15%咖啡廳茶餐廳咖啡廳茶餐廳15%15%餐飲娛樂專賣店購物中心影劇院咖啡廳茶餐廳游樂場u對于項目未來希望的商業(yè)形態(tài)的中，消費者

17、對購物中心的支持度最高，其次分別是餐飲、娛樂、游樂場、咖啡茶餐廳等。能做能做-市民消費能力強，需要消費引導市民消費能力強，需要消費引導 u大部分受訪者對項目未來改造成仿古商業(yè)街的前景相當看好。一般一般12%12%不清楚不清楚6%6%好好67%67%無無15%15%好一般不清楚無對于項目的有利條件u 市民消費力強，懂消費、肯消費，餐飲、娛樂、休閑消費越來越高；u 越來越注重于消費時的體驗與感受，喜歡到有特色的場所消費；u 喜歡到集多種業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)場所進行消費；u 對本項目未來的經(jīng)營發(fā)展有較大的期望，希望郴州能有一個具有鮮明特色的消費場所；u 政府對未來12條特色商業(yè)街的規(guī)劃，能對市民的消費模

18、式轉(zhuǎn)變進行有效引導。能做能做-市民消費能力強，需要消費引導市民消費能力強，需要消費引導 對于本項目的不利因素u 對步行街、大型集中商業(yè)的接受度較高；u 偏好于傳統(tǒng)消費模式，對于仿古商業(yè)街消費未形成概念，需要進行引導。能做能做-市民消費能力強，需要消費引導市民消費能力強，需要消費引導 從消費者的角度，郴州市民懂消費，肯消費，愿消費，對消費場所的要求越來越高，但仍偏好于傳統(tǒng)消費模式，對于仿古風情商業(yè)街未形成概念，項目應自身突出的特色，利用高強度的宣傳吸引消費者關注，并利用示范效應帶動市民到此消費，形成新的消費模式。u 郴州豐富的旅游資源廣泛吸引外來游客到此旅游，年旅游人次近1300萬人次，旅游收入

19、80億元，若每年來本項目的外地游客有30多萬人次，則平均每天的游客來訪已達1000人，平均日消費額60萬元；u 若每天的外地游客中有50%左右在此住宿，則不但帶動了旅館業(yè)，同時對各種酒吧、KTV、餐飲、足浴、旅游購物等等業(yè)態(tài)經(jīng)營都有著明顯的拉動作用；u 高鐵的開通使旅游的時間距離大大縮短，外地游客來訪量提升了60%-80%；u 利用政府途徑，與旅行社合作，開設定點旅游線路，保證外來游客的來訪量。能做能做-外地游客存在機會點外地游客存在機會點 郴州外地游客來訪量潛力巨大，還在不斷提升中，因此可借此機會一方面提高自身定位，利用鮮明特色吸引游客，另一方面與旅行社合作開設定點旅游線路來不斷招攬游客到此

20、消費。u 郴州總?cè)丝谶_470萬，而市區(qū)人口僅70萬，下屬市縣400萬的人口是潛在的龐大消費市場，必須要充分挖掘；u 郴資桂一體化的推行，交通環(huán)境的改善，首先能吸引資興和桂陽兩地的100多萬潛在旅游者到此旅游；u 通過由政府牽頭到下屬各縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行巡展宣傳，快速提升本項目在下屬縣市中的知名度。能做能做-下屬市縣居民消費潛力大下屬市縣居民消費潛力大 郴州下屬市縣擁有龐大的消費群，郴資桂一體化能大量吸引市縣居民到郴州消費，由政府牽頭到下屬市縣進行巡展宣傳，必能快速提升項目知名度。能做能做城市影響力有限，市內(nèi)商業(yè)同質(zhì)城市影響力有限，市內(nèi)商業(yè)同質(zhì)化嚴重化嚴重 商家關注項目的政府支持力度商家關注項目的政

21、府支持力度 本地及外來消費者都具有強大消本地及外來消費者都具有強大消費力，但未形成新消費概念費力，但未形成新消費概念 u以有高度、有前瞻性的定位，配合政府與商家關系資源的整合，吸引目標商家進駐；u立足本地，放眼全國，突出特色，利用高強度推廣和示范效應吸引關注和消費；u利用與旅行社的合作來保證游客到達率，實現(xiàn)快速旺場，提升租金水平。Text in here可做可做能做能做想做想做該做該做該做什么？該做什么？成功運營，建立企業(yè)品成功運營，建立企業(yè)品牌，提升城市影響力牌，提升城市影響力以古文化為核心，利用以古文化為核心，利用資源建立自身鮮明特色資源建立自身鮮明特色立足本地，放眼全國，廣立足本地，放眼

22、全國，廣泛挖掘政府資源與潛在消泛挖掘政府資源與潛在消費者，吸引商家進駐費者，吸引商家進駐國內(nèi)一流、湘南首席的仿古商業(yè)街國內(nèi)一流、湘南首席的仿古商業(yè)街u 本項目是集娛樂、休閑、居住、旅游購物、文化體驗于一體的仿古商業(yè)街，夜間娛樂休閑消費與白天旅游購物、文化體驗輪番上演，24小時消費不夜城；u 本項目的定位是一個動態(tài)的過程，鑒于目前郴州的城市競爭力以及項目的影響力有限，因此在短期（約3年）的時間內(nèi)應主要立足于郴州，深入挖掘本地市場，同時多途徑、多方面不斷加強對外宣傳推廣的力度，使項目形象深入人心；u 在35年的時間里項目知名度與影響力不斷擴大，吸引越來越多的省內(nèi)外游客到此旅游，5年后有望成為國內(nèi)一

23、流的仿古商業(yè)街。項目定位項目定位消費者定位：三大消費群消費者定位：三大消費群三大消費群三大消費群郴州本地消費者郴州本地消費者下屬市縣下屬市縣消費者消費者省內(nèi)外的省內(nèi)外的旅游者旅游者目前的主要消費群目前的主要消費群，消費力強，消費，消費力強，消費意愿高，但需要進意愿高，但需要進行消費引導行消費引導 潛在消費群，向往潛在消費群，向往大城市的消費體驗大城市的消費體驗，消費能力強，潛，消費能力強，潛在消費群龐大，需在消費群龐大，需要向其進行推廣宣要向其進行推廣宣傳傳 未來潛在消費群，未來潛在消費群，對于有自身特色的對于有自身特色的商業(yè)有明顯趨向性商業(yè)有明顯趨向性，還能提升城市知，還能提升城市知名度，需

24、要與旅行名度，需要與旅行社合作吸引到此地社合作吸引到此地旅游消費旅游消費 項目業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)定位推導模型與過程推導模型與過程業(yè)態(tài)平衡平衡各種客戶群 平衡現(xiàn)在與未來平衡用地與建筑平衡規(guī)模與體量 平衡租金的高低 平衡大眾性與獨特個性 平衡現(xiàn)在與未來平衡現(xiàn)在與未來 目前而言：項目需立足郴州，實現(xiàn)商業(yè)的招滿與做旺；但從未來的發(fā)展來看，項目需成就郴州的城市名片，需要適度超前。 從市場基礎數(shù)據(jù)來看：餐飲、娛樂休閑業(yè)態(tài)是能滿足項目現(xiàn)在招商與經(jīng)營的業(yè)態(tài)，而高雅的酒吧、清吧則是未來城市新的休閑消費發(fā)展方向，因此，從平衡現(xiàn)在與未來的角度考慮，滿足現(xiàn)在業(yè)態(tài)：面向未來業(yè)態(tài)其比例適宜控滿足現(xiàn)在業(yè)態(tài)：面向未來業(yè)態(tài)其比例

25、適宜控制在：制在：8 8：2 2平衡各類客戶群體平衡各類客戶群體 從項目的客戶群體來看，項目前期階段郴州當?shù)叵M者占據(jù)主流，下轄縣市與外來游客比例相對較低，但后期發(fā)展過程中，外來游客比例逐漸升高。各類客戶群體相對應業(yè)態(tài)如下：u本地消費者：大眾休閑、餐飲u下轄縣市與外來游客：酒店住宿、特色購物、參觀體驗、特色休閑娛樂、特色餐飲 從平衡各類客戶群體的角度考慮，項目業(yè)態(tài)定位前期以休閑從平衡各類客戶群體的角度考慮，項目業(yè)態(tài)定位前期以休閑與餐飲為主，同時考慮項目的發(fā)展，休閑與餐飲應突出特色，以與餐飲為主，同時考慮項目的發(fā)展，休閑與餐飲應突出特色，以同時滿足本地消費者與外地游客。同時滿足本地消費者與外地游

26、客。平衡租金的高低平衡租金的高低 租金的收益直接影響到開發(fā)商的實際利益，也對于后期的經(jīng)營管理有著重要的意義，一般而言，磁力店租金水平較低，但具有較強的號召力，而中小商戶雖然租金水平偏高，但對于提升項目整體的運營幫助作用有限，一般而言，主力店與中小散戶的比一般而言，主力店與中小散戶的比例控制在例控制在4 4：6 6較為合適，考慮本項目開發(fā)商對于未來經(jīng)營的重視較為合適，考慮本項目開發(fā)商對于未來經(jīng)營的重視高于租金的預期，主力店比例可適當擴大為高于租金的預期，主力店比例可適當擴大為50%50%。平衡用地與建筑平衡用地與建筑 根據(jù)項目用地條件，裕后街商業(yè)較難以規(guī)劃主力店，而干城街僅東側(cè)和南側(cè)可進行主力店

27、的規(guī)劃，根據(jù)用地條件，即便是干城街東側(cè)全部規(guī)劃主力店，其商業(yè)體量約8000-10000平方米（不包括酒店）平衡大眾性與獨特性平衡大眾性與獨特性 大眾性商業(yè)業(yè)態(tài)對于未來的客戶的吸引有著重要的作用，其商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括休閑娛樂、餐飲、酒店、酒吧等，而獨特性商業(yè)對于本案而言，主要包括民俗體驗、參觀體驗等業(yè)態(tài)，可為項目的定位提供強有力的支撐點，形成項目整體的獨特個性，從目前消費群體的構(gòu)成而言，獨特性商業(yè)業(yè)態(tài)比例不適宜超過獨特性商業(yè)業(yè)態(tài)比例不適宜超過20%，后期隨著項目的發(fā)展，其比例可適當提升。，后期隨著項目的發(fā)展，其比例可適當提升。平衡規(guī)模與體量平衡規(guī)模與體量 作為主題商業(yè)，具有規(guī)模上的優(yōu)勢才能實現(xiàn)對人

28、流的聚集效應，而從項目商業(yè)總體量來看，較為有限，因此，各類業(yè)態(tài)應進行有效的規(guī)模控制，特別對于主題商業(yè)，一方便需要具有一定的規(guī)模，同時又要兼顧其他輔助業(yè)態(tài)，從前文分析可知：本項目的主題商業(yè)以餐飲和休閑娛樂為主，對于郴洲同類型三線城市而言，主題商業(yè)規(guī)模需達到10000-15000平方米才初步具有一定的規(guī)模效應。各類業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 圖1為酒樓，面積約為1700 ； 圖2為老字號餐飲，面積約2000 ； 圖3為咖啡、西餐或紅酒屋，保留分割成500+300門面的可能。 建筑高度：三層設計 將建筑的屋檐延伸至木棧道上方，使木棧道與建筑形成類似江南水鄉(xiāng)的廊橋。增加建筑的民族特色。 圖4、5為清吧，

29、每家150平米，有內(nèi)外兩種 垂直交通方式，有利于今后靈活的處理和分割，提高2、3樓的商業(yè)價值，二樓朝郴江河有延伸的飄臺； 圖6為演藝吧，進深盡量做大，一樓有局部挑空； 圖7為一、二樓為足浴；三四樓為酒店；一樓局部挑空，預留酒店大堂的位置。 圖8為茶文化區(qū)，面積1000左右，結(jié)合犀牛井、涌泉門等文化資源。 建筑形態(tài)：各店鋪單棟設計，整體兩層，局部三層設計。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃45678 圖1為傳統(tǒng)工藝品區(qū)，業(yè)態(tài)包括民族傳統(tǒng)工藝品、古字畫，古玩等，每間商鋪30-60，1-2層建筑； 圖2為特色小吃區(qū)，約4-6家，單層面積50左右； 圖3為小吃、奶茶，每個面積在30-50 左右； 圖4為親子樂園，共20

30、00-3000 。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃1234項目重大難點項目重大難點停車位關系到項目的生與死停車位關系到項目的生與死 本案作為商業(yè)街區(qū)，而且以泛休閑業(yè)態(tài)為主，對于停車位的要求較高，因此，本案若想實現(xiàn)順利的招商和保證后期的經(jīng)營，無論如何均需解決項目的停車問題，以凌峻操作同類商業(yè)項目的經(jīng)驗來看：即便商業(yè)的規(guī)劃接近完美，若無法解決停車問題，項目必然走入危局。 因此，凌峻建議即便是犧牲若1000平方米的用地，也需規(guī)劃較為大型的停車場地，可采用立體停車方式，確保項目的后續(xù)經(jīng)營。u 與旅行社合作，開設郴州古街一日游，作為定點旅游線路，保證游客來訪量；u 政府冠名支持，作為定點活動舉辦地，如旅游文化節(jié)、民俗文化節(jié)等；u 政府在下屬市縣及外地召開招商會或巡展，推介項目；u 政府出現(xiàn)半強制性要求市內(nèi)的特色商家和老字號，以及下屬市縣的特色商戶進駐項目；u 政府稅費優(yōu)惠及業(yè)務辦理綠色通道；u 在入口處的商家（餐飲商家）要首先招商、開業(yè)，通過示范效應吸引市民前往消費。定位支持體系定位支持體系Thanks!Power Presented by宿遷市楚街宿遷市楚街城市文化：城市文化：