1、本報告是嚴格保密的。舊城改造項目工作要點介紹舊城改造項目工作要點介紹本報告是嚴格保密的。u城市化進程不平衡城市化進程不平衡留下的頑疾，u一是政府主導模式，即政府是改造的主體，由政府投入大部分資金進行改造，政府負責村民的安置補償。二是由政府和房地產開發商進行改造的市場改造模式，開發商在政策范圍內負責村民的安置補償，并按照改造方案進行開發，政府給開發商提供一定的優惠政策并在其中起監督、規劃的作用。三是由村集體經濟組織或村民自行改造，改造資金由村集體經濟組織和村民自行解決。政府則在稅收、貸款和基礎設施建設等方面提供優惠或協助。 （深圳漁民村、田貝村改造）為什么要改造如何改造本報告是嚴格保密的。幾個關

2、鍵名詞幾個關鍵名詞u村民的基層管理組織，相當于居委會。股份公司對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯系、召集、組織、確權、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產生的矛盾u村民股份公司u對拆遷房屋的結構形式、層數、原面積、違建面積、附屬物等做詳細的登記，明確房屋產權歸屬（集體、個人、國家）（有時需補辦土地用地手續，房屋產權證等 ），經過業主、開發商、政府部門的三方確認，備案，作為拆遷賠償依據。u丈量、確權u新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是 10.8，還有拆一賠一u拆賠比u定向摘牌u拆遷業主和政府協商，設立土地出讓

3、條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。拆遷成本u拆遷中所有的費用，是開發成本的一部分，包括拆除費、 安置費、搬遷費用、拆遷管理費、測繪費、評估費、拆除費等費用。一般換算到還建面積的平米單位。本報告是嚴格保密的。與普通房地產開發流程不同，舊改項目的開發鏈延長與普通房地產開發流程不同，舊改項目的開發鏈延長至土地開發環節，業主承擔土地一級運營的工作。至土地開發環節，業主承擔土地一級運營的工作。u區域經濟區域經濟/房地產項目價值鏈房地產項目價值鏈市政基礎市政基礎設施建設設施建設七通一平七通一平運營運營管理管理營銷營銷銷售銷售營銷營銷銷售銷售施工施工管理管理項目項目融資融資項目項目設計設計項目規項目規劃定位

4、劃定位開發開發招商招商土地土地出讓出讓土地土地融資融資土地開發土地開發項目開發項目開發管理運營管理運營拆遷拆遷安置安置 向土地所有人收購土地向土地所有人收購土地 拆遷和安置拆遷和安置 把土地出售把土地出售/轉讓給房地產開發商或駐商轉讓給房地產開發商或駐商u商業模式商業模式 房地產開房地產開發商發商 代理商代理商/中中介機構介機構 運營管理運營管理商商 進行宣傳及進行宣傳及談判等工作談判等工作以吸引開發以吸引開發商商/駐商來駐商來進行土地開進行土地開發發 在所購土地上規劃并建造房地產等項目在所購土地上規劃并建造房地產等項目 把所建房地產等項目出售把所建房地產等項目出售/出租給駐商出租給駐商 進行

5、宣傳及談判等進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來工作以吸引駐商來購買購買/租用已開發的租用已開發的房產等項目房產等項目 負責日常的運營、負責日常的運營、維修及其它管理維修及其它管理 土地一級土地一級運營運營 幫助開幫助開發商發商/駐駐商規劃商規劃總體及總體及單一項單一項目的建目的建設設本報告是嚴格保密的。在土地一級運營實施過程主要包括三個階段在土地一級運營實施過程主要包括三個階段前期準備前期準備拆遷實施拆遷實施開發實施開發實施規劃研究規劃研究編制實施方案編制實施方案組建機構組建機構項目招商項目招商現狀核查現狀核查制定拆賠方案制定拆賠方案擬定優惠政策擬定優惠政策規劃報批規劃報批計劃申報計劃申報物業核

6、查公告物業核查公告物業登記、確權物業登記、確權業主訪談業主訪談確定拆賠方案確定拆賠方案拆遷動員拆遷動員拆遷談判拆遷談判簽定拆補協議簽定拆補協議土地供應申請土地供應申請制定開發方案制定開發方案編制詳細規劃編制詳細規劃拆遷手續辦理拆遷手續辦理發布拆遷信息發布拆遷信息房屋拆除房屋拆除辦理前期手續辦理前期手續開發建設開發建設風險控制風險控制可前置，開發主開發主體的合法性確立體的合法性確立本報告是嚴格保密的。前期準備工作流程前期準備工作流程規劃研究規劃研究編制實施方案編制實施方案組建機構組建機構現狀核查現狀核查制定拆賠方案制定拆賠方案擬定優惠政策擬定優惠政策規劃報批規劃報批計劃申報計劃申報規規 劃劃 局

7、局區舊改辦區舊改辦拆遷辦公室拆遷辦公室市市 政政 府府市市 政政 府府主管部門主管部門審 批審 批項目招商項目招商本報告是嚴格保密的。拆遷實施階段工作流程拆遷實施階段工作流程物業核查公告物業核查公告物業登記權屬確認物業登記權屬確認業業 主主 訪訪 談談確定拆賠方案確定拆賠方案土地供應申請土地供應申請拆拆 遷遷 動動 員員拆拆 遷遷 談談 判判拆遷辦公室拆遷辦公室區舊改辦區舊改辦開開 發發 商商區舊改辦區舊改辦業業 主主審 批簽訂拆補協議簽訂拆補協議談判小組談判小組市國土局市國土局股份公司股份公司本報告是嚴格保密的。開發實施階段工作流程開發實施階段工作流程制定開發方案制定開發方案編制詳細規劃編制

8、詳細規劃房屋拆除房屋拆除辦理前期手續辦理前期手續開發建設開發建設拆遷手續辦理拆遷手續辦理風險控制風險控制區舊改辦區舊改辦規劃部門規劃部門開發商開發商拆遷公司拆遷公司拆遷公司拆遷公司發布拆遷信息發布拆遷信息區政府區政府本報告是嚴格保密的。舊城改造涉及政府、開發商、村民的三方利益，一切舊城改造涉及政府、開發商、村民的三方利益，一切美好愿望的實現都要基于美好愿望的實現都要基于利益博弈利益博弈 政府利益政府利益企業開發利潤及品企業開發利潤及品牌建立牌建立舊改項舊改項目目企業利益企業利益改造后改造后區域價值提升，承擔城市功能的城區域價值提升，承擔城市功能的城市增長極市增長極拆遷、建設模式拆遷、建設模式改

9、造前改造前社區臟亂差，公共配套不社區臟亂差，公共配套不完善，區域價值被貶損完善，區域價值被貶損村集體村集體及村民利益及村民利益村民居住環境改善村民居住環境改善城市歸屬感增強城市歸屬感增強村民社會保障增加村民社會保障增加利益主體博利益主體博弈模型滿足弈模型滿足各方長短期各方長短期利益利益城市功能完善城市功能完善城市價值提升城市價值提升旅游消費升級旅游消費升級政府、企業、村民三政府、企業、村民三房的利益動態平衡房的利益動態平衡本報告是嚴格保密的。三方在拆賠談判中的具體分工和工作三方在拆賠談判中的具體分工和工作 負責村民的聯系、召集、組織 作為工作組成員逐戶進行談判，做好講解工作 保證拆遷穩定 已身

10、作則，起到拆遷帶頭作用 拆遷政策和實施方案的宣傳解釋 股份公司和村民思想工作 負責擬定各種具體詳細的拆遷補償方案 聯合各單位人員組成多個工作小組 談判培訓和準備 制定談判策略 工作小組進駐大沖村逐戶實施談判 談判過程中組織會議，改進策略、修改方案、解決問題政府政府股份公司股份公司 不參與具體談判工作 與股份公司和村民簽訂補償安置協議 實施補償開發商開發商本報告是嚴格保密的。開發模式開發模式 本報告是嚴格保密的。城市更新主要的運作模型研究城市更新主要的運作模型研究城市發展基金模式（城市發展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTM

11、UT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（軟性城市更新）模式（軟性城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發計劃來進行改造）模式（通過改建和開發計劃來進行改造）實施策略實施策略實施模式借鑒實施模式借鑒運作過程運作過程改造分期改造分期見世聯地產顧問叢書城市更新之市場模式本報告是嚴格保密的。城市更新運作模型研究城市更新運作模型研究城市發展基金模式（城市發展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Th

12、eory）SURSUR模式（軟性城市更新）模式（軟性城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發計劃來進行改造）模式（通過改建和開發計劃來進行改造）城市發展基金以吸引私人投資為目的，將私人資金吸引到對投資缺乏吸引力的城市內城，從而推動城市更新運動，抑制日益嚴重的城市衰退。中央財政撥款城市發展基金城市內城更新工程無償資助利潤分成低息貸款私人資本投資陽光海岸項目較難爭取到中央財政的撥款。三亞市年GDP不足50億，財政收入不足7億，市財政較難投入。 模式匹配度：較差模式匹配度：較差 案例借鑒：英國城市發展基金（1982）本報告是嚴格保密的。城市更新運作模型研究城市更新運作模型研究城市發展基金模式（城市

13、發展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（軟性城市更新）模式（軟性城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發計劃來進行改造）模式（通過改建和開發計劃來進行改造）針對大規模的，多功能的城市更新項目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此產生MUT更新模式，利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨立與完整性，保證單模塊開發的資金收回。MUT的適用環境是大型的，需要進行全面功能改變，且必須是開發目標明確的多功能配套地區的開發。本項目規劃

14、為多功能綜合旅游服務區，需要作區域功能的全面改變。地塊狹長，權屬復雜，公間比例較大，難以一次完成。 模式匹配度：好模式匹配度：好案例借鑒：伯明翰市的布林德利地區（全歐洲規模最大的運用MUT模式進行改造開發的項目）本報告是嚴格保密的。城市更新運作模型研究城市更新運作模型研究城市發展基金模式（城市發展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Used Theory）SURSUR模式（軟性城市更新）模式（軟性城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發計劃來進行改造）模式（通

15、過改建和開發計劃來進行改造）SUR模式是軟性城市更新模式（Soft Urban Renewal）的縮寫，在時間應用中其突出的特點是，在城市更新過程中不強制原住民一次性搬遷，而是采取邊更新邊搬遷的方式。在目前城市更新的應用中這一模式主要用于對小規模住宅區的改造。 模式匹配度：較差模式匹配度：較差 案例借鑒：澳大利亞Vienna鎮的城市更新本報告是嚴格保密的。城市更新運作模型研究城市更新運作模型研究城市發展基金模式（城市發展基金模式（Urban Development FundUrban Development Fund）MUTMUT模式（模式（Mixed Used TheoryMixed Use

16、d Theory）SURSUR模式（軟性城市更新）模式（軟性城市更新）IDPIDP模式（通過改建和開發計劃來進行改造）模式（通過改建和開發計劃來進行改造）這項計劃目的在于對街區進行空間改造。這種改造模式不宜于控制改造進程，而且由多主體參與改造的方式很容易降低改造標準。大型開發商小型開發商小型開發商區位最好區位較好區位不好大范圍，高層的高檔居住區小范圍，四到五層的家庭住宅小型的家庭公寓住宅土地租金上升政治經濟實力建造和出售自助改建 模式匹配度：較差模式匹配度：較差 本報告是嚴格保密的。大規模、多功能的城市更新項目主要采用大規模、多功能的城市更新項目主要采用MUTMUT模模式式uMixed Use

17、d Theory 混合功能開發理論大規模的、多功能的城市更新項目，由于單一開發商，單次難以直接完成，因此產生MUT更新模式。適用環境：大型的，需要進行全面的功能改變，且必須是開發目標明確的多功能配套地區的開發。l利用項目規劃組（委員會）與開發商（業主）的互動，保證整個項目目標的實現。l利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨立與完整性，保證單模塊開發的資金收回。l每個建設階段保證相對完整，盡量保證每一建設階段能夠收回成本供下一階段建設使用。l尋求各模塊新的增長點，在此基礎上形成整體價值的全面重建。l規劃委員會和開發業主、承包商保持互動，保證所有建設階段的完成滿足最初的規劃目標。強有力的組織機構 模塊

18、劃分，各自平衡滾動開發 增長點的價值標桿 多角度互動 本報告是嚴格保密的。MUTMUT模式的組織實施流程模式的組織實施流程 政府規劃組（委員會）開發商 確定增長點招標確定開發商互動監督制定總體設計商定劃分功能模塊與開發次序與承包商互動開發本報告是嚴格保密的。部分安置、部分出售、分期投入、滾動開部分安置、部分出售、分期投入、滾動開發，是舊城改造項目的基本思路發，是舊城改造項目的基本思路四更園四更園二期二期四更園四更園一期一期澹州村澹州村食品食品廠廠u滾動開發模式：滾動開發模式：u利用安置區作為啟動，每期部分安置拆遷居民，剩余房產出售，產生利潤，滾動進入下一期的開發成本中。u該開發模式，首先保證項

19、目安置區啟動，保障原居民利益，其次保障了開發商的資金安全，調動開發熱情，最后實現了區域更新的政府目標。項目開發策略項目開發策略安置區安置區安置區安置區安置區安置區安置區安置區產生利潤產生利潤下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品廠出售物業儋州村出售物業四更園一期出售物業四更園二期出售物業產生利潤產生利潤產生利潤產生利潤保障居民利益實現。保障政府目標實現。保障企業利益實現。本報告是嚴格保密的。舊城改造中舊城改造中7 7種盈利模式種盈利模式 本報告是嚴格保密的。舊改項目分為一級開發收益和二級開發收舊改項目分為一級開發收益和二級開發收益兩大類盈利模式益兩大類盈利模式u獲取一級開發的獲取

20、一級開發的收益收益u獲取二級開發和獲取二級開發和土地增值的收益土地增值的收益自主開發合作開發承諾投資回報率合作開發按股份利潤分紅項目公司取地自主開發項目公司取地轉讓變現合資公司合作開發BOT項目轉讓熟地招標、拍賣、掛牌獲取土地出讓金通過項目開發和土地轉讓開發，獲取開發利潤和土地增值收益1234567下面以三亞城投開發陽光海岸項目為例下面以三亞城投開發陽光海岸項目為例本報告是嚴格保密的。模式一：城投自主進行一級開發模式一：城投自主進行一級開發三亞政府三亞政府陽光海岸拆陽光海岸拆遷工作小組遷工作小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補償拆遷補償土地平整土地平整凈地凈地權益資金商業銀行商業銀行債務

21、/股權融資信托信托/ /私募基金私募基金簽訂協議簽訂協議出讓金出讓金模式一運作過程示意圖：城投單獨進行一級開發，政府將熟地出讓之后全額返還給城投。本報告是嚴格保密的。城投自主進行一級開發模式評價城投自主進行一級開發模式評價u好處是利用財務杠桿,使得利潤最大化。盡可能的減少股權融資，對于高利潤低風險項目來講積累資金的意義重大。u城投需投入巨大的人力、物力、財力運作實施。J單純的政府背景具有較強的公信力J對政策的把握度高J能夠保證項目的順利實施J較高比例的債務融資所形成的杠桿效應L資金壓力過大L市場化程度低L操作缺乏靈活性L容易抬高建造成本利利弊弊適適用用性性分分析析利潤高，風險小的土地，或者土地

22、被較大程度貶損所需資金投入通過多角度融資能夠解決原住民對非政府機構介入拆遷極為排斥本報告是嚴格保密的。模式二模式二 ：城投尋求合作開發，并約定投資：城投尋求合作開發，并約定投資回報率回報率三亞政府三亞政府陽光海岸改陽光海岸改造領導小組造領導小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補償拆遷補償土地平整土地平整凈地凈地權益資金+土地入股簽訂協議簽訂協議出讓金出讓金u三亞城投通過約定投資回報率吸引其他投資者合作進行一級開發u實際上是一種融資性質的合作，城投主導整個開發進程，在階段性一級開發完畢收回土地出讓價之后，向合作方支付承諾的投資收益。模式二運作過程示意圖：其他其他主體主體注入資金約定投資回報率

23、按約定投資回報率本報告是嚴格保密的。城投自主進行融資型合作開發模式評價城投自主進行融資型合作開發模式評價u城投對資金的要求和投資者對短期穩定利潤的要求是合作的基礎u合作者甚至并非房地產企業，比如投資機構、基金公司等。J緩解獨自開發所造成的資金壓力J城投主導開發具有較強的公信力J對政策的把握度高J固定合作方的投資回報率后，城投可以實現利潤最大化L風險獨自承擔L市場化程度低L不能調動投資者的積極性L不利于安撫原住民情緒利利弊弊適適用用性性分分析析利潤高，風險小的土地或者土地被較大程度貶損只是針對特殊的個案，不具有普遍性所需資金投入通過多角度融資能夠解決本報告是嚴格保密的。模式三：城投謀求戰略性合作

24、開發，并按模式三：城投謀求戰略性合作開發，并按股分紅股分紅三亞政府三亞政府陽光海岸改陽光海岸改造領導小組造領導小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補償拆遷補償土地平整土地平整凈地凈地權益資金+土地入股簽訂協議簽訂協議出讓金出讓金u戰略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發過程的長期合作。u城投與其他開發商合資成立項目公司，操作具體的一級開發項目，并為接下來的進一步二級開發奠定基礎。u城投靠安置土地或者土地抵押貸款，以及與政府達成的框架性協議作為合作資本。模式三運作過程示意圖：其他其他主體主體具體項目公司具體項目公司注資入股按股分紅本報告是嚴格保密的。戰略性合作進行一級開發的模式分析戰

25、略性合作進行一級開發的模式分析J緩解獨自開發所造成的資金壓力J能夠保證項目的順利實施J分散風險，同時也降低了利潤空間J良好的合作開發為二級開發打下基礎J知名開發商的相互學習借鑒，并調動了合作者的積極性L土地一級開發利潤需要分享利利弊弊適適用用性性分分析析一級開發利潤較低&價值上升空間較小的土地成熟穩健的合作者，戰略性的合作項目有一定風險，受開發操作水平的影響較大本報告是嚴格保密的?？偨Y：進行一級開發合作的方式因地塊的具體情況而分為總結：進行一級開發合作的方式因地塊的具體情況而分為融資性合作和戰略性合作兩種主要形式融資性合作和戰略性合作兩種主要形式合作開發承諾投資回報率（融資性合作）合作開發按股

26、份利潤分紅（戰略性合作）描述成立項目公司進行一級開發，與 合作方合同約定投資回報率。成立項目公司進行一級開發，雙方通過合同約定按照股份進行利潤分紅。特點城投獨自承擔一級開發的風險，同時享受一級開發帶來的較大土地增值。合作雙方分擔一級開發風險，共享開發利潤。土地的適應性價值被較高貶損、或者經過一級運營會有較大升值空間的土地價值上升空間較小的土地本報告是嚴格保密的。城投是否在一級開發后介入二級開發，取決于地塊價值的城投是否在一級開發后介入二級開發，取決于地塊價值的提升速度及其在項目整體中的重要性提升速度及其在項目整體中的重要性u土地價值迅速增值，是土地出讓的前提。u因此，在出讓土地之前的區域營銷、

27、規劃和形象宣傳、基礎設施、交通路網、綠化景觀建設、關鍵配套和邊界處理等必須先期著重投入。出讓土地二級開發權獲得土地出讓金獲得土地二級開發權獲得進一步增值收益和開發利潤土地價值一級開發之后土地價值迅速攀升一級開發之后土地價值迅速攀升到預期水平到預期水平一級開發之后土地價值未達到預一級開發之后土地價值未達到預期期周邊關系周邊配套和基礎建設已經形成周邊配套和基礎建設已經形成周邊配套和基礎設施建設尚未形周邊配套和基礎設施建設尚未形成，地塊尚有較大增值空間成，地塊尚有較大增值空間重要性屬于相對次要地塊，對于整體影屬于相對次要地塊，對于整體影響不大（不包括響不大（不包括BOTBOT型項目）型項目）對于項目

28、整體來講意義重大，需對于項目整體來講意義重大，需要對開發進程進行控制要對開發進程進行控制本報告是嚴格保密的。模式四：城投取地自主進行二級開發模式四：城投取地自主進行二級開發三亞政府三亞政府陽光海岸改陽光海岸改造領導小組造領導小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補償拆遷補償土地平整土地平整凈地凈地簽訂協議簽訂協議u項目后期城投自有資金比較充裕u積累一定開發經驗后u項目開發利潤率高u一級開發結束后，應在掛牌前對熟地價值作市場評估，之后按照評估價格通過土地空轉來獲地，并以此作為再融資的手段。模式四運作過程示意圖：凈地凈地掛牌出讓定向摘牌取地項目項目公司公司二級二級開發開發賺取利潤本報告是嚴格保密

29、的。模式五：城投取地轉讓變現模式五：城投取地轉讓變現三亞政府三亞政府陽光海岸改陽光海岸改造領導小組造領導小組三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補償拆遷補償土地平整土地平整凈地凈地簽訂協議簽訂協議u城投自有資金比較充裕u需要在戰略上控制土地開發進程u土地需要一定時間來提升價值u項目開發利潤相對土地增值利潤較低模式五運作過程示意圖：凈地凈地掛牌出讓定向摘牌取地土地土地轉讓轉讓賺取土地增值收益控制土地開發節奏凈地凈地成立項成立項目公司目公司本報告是嚴格保密的。模式六：城投與其他公司合作取地進行二模式六：城投與其他公司合作取地進行二級開發級開發三亞政府三亞政府陽光海岸改陽光海岸改造領導小組造領導小組

30、三亞城投三亞城投拆賠談判拆賠談判拆遷補償拆遷補償土地平整土地平整凈地凈地簽訂協議簽訂協議u項目開發利潤率較高u項目開發進程需要控制u項目前期城投自有資金比較緊張u項目前期缺乏足夠開發經驗模式六運作過程示意圖：凈地凈地掛牌出讓定向摘牌取地合資合資公司公司二級二級開發開發賺取利潤其他其他公司公司利潤分成土地入股資金入股本報告是嚴格保密的。綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地二級開發權，綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地二級開發權，根據具體情況獲取二級開發和土地增值收益根據具體情況獲取二級開發和土地增值收益u土地價值在一級開發后尚未達到峰值，將隨項目進展進一步增值u對于項目整體意義重大，必須對開發進程

31、進行嚴密控制的土地項目公司取地自主開發項目公司取地轉讓變現合資公司合作開發直接獲得土地增值收益參與二級開發獲利項目后期城投自有資金比較充裕積累一定開發經驗后項目開發利潤率高項目前期城投自有資金比較緊張項目前期缺乏足夠開發經驗項目開發利潤率較高，但整體利潤相對較低項目后期城投自有資金比較充裕項目開發利潤相對土地增值利潤較低土地需要一定時間來提升價值非重點地塊，通過規劃控制土地本報告是嚴格保密的。一些非盈利文化娛樂項目也可以采取一些非盈利文化娛樂項目也可以采取BOTBOT項目招項目招商方式開發，城投通過協議獲得招商傭金商方式開發，城投通過協議獲得招商傭金uBOT項目招商面臨的問題是如何提供一個有吸

32、引力的盈利模式來吸引投資者BOT概念概念BOT（BuildOperateTransfer），即建設經營轉讓方式，是政府將一個設施項目的特許權授予承包商。承包商在特許經營期內負責項目設計、融資、建設和運營，并回收成本、償還債務、賺取利潤，特許期結束后將項目所有權移交政府。如果單純靠文化娛樂項目的后期經營收入仍無法彌補如果單純靠文化娛樂項目的后期經營收入仍無法彌補項目的虧損，則項目的虧損，則BOTBOT項目將對開發商不具有吸引力。項目將對開發商不具有吸引力。本報告是嚴格保密的。拆賠方案拆賠方案 如何確定拆賠方案拆配比？舊改項目的關鍵點是拆遷，而拆遷的關鍵點就是找到各方的利益平衡點本報告是嚴格保密的

33、。拆賠中涉及到的補償方式主要有實物補償、貨幣補償、拆賠中涉及到的補償方式主要有實物補償、貨幣補償、實物為主貨幣為輔補償和貨幣為主實物為輔補償四種實物為主貨幣為輔補償和貨幣為主實物為輔補償四種方式方式u實物補償即依據拆賠比給出還建房屋的面積，按照計算標準進行補償。u貨幣補償即根據相應的市場價格給出單位面積補償款，按照現有房屋建筑面積進行貨幣補償。u實物物貨幣補償即以實物補償償有建筑為主，再輔以相應的貨幣補償不全接受實物補償的拆遷者。u貨幣和實物相結合的補償即根據建筑面積給出貨幣補償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優惠措施，在一定的面積下按照當地單位建安成本價購買房屋。實物實物貨幣貨幣實物為主實物

34、為主貨幣為輔貨幣為輔貨幣為主貨幣為主實物為輔實物為輔本報告是嚴格保密的。“實物賠償，產權置換實物賠償，產權置換”的關鍵因素是拆賠比的關鍵因素是拆賠比項目項目原有面積原有面積拆賠比拆賠比還建面積還建面積框架結構房347091：1.241650.8混合結構房5626701：1562670磚木結構房195551：0.8516621.75簡易結構房145601：0.68736按照政府政策規定u一般政府政策會有指導拆建比。（見三亞政府138附件）u在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為10.8左右，成熟旺區更高。u村民一般要求拆一賠一。本報告是嚴格保密的。拆賠模式拆賠模式u完全市場化拆賠模

35、式：完全市場化拆賠模式：市場賠償標準是在市場操作中由開發商與村民談判達成的，完全根據村民意愿u有條件市場化拆賠：有條件市場化拆賠：采取不界定建房時間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現有私房按市場方式拆賠 u準政策方案一：準政策方案一：完全政策方案的基礎上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定仍由規劃國土部門國土部門界定。 u準政策方案二：準政策方案二：完全政策方案的基礎上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定由集體股份公司集體股份公司 u完全政策拆賠：完全政策拆賠：若政府能夠保證落實“有效界定建房時間”（即界定合法違法的標準）和“強制拆除違法建筑”兩個關鍵兩個關鍵環節，項目能夠按照政府政

36、策要求完全實施。( (政府強勢，西部城市政府強勢，西部城市) )建議從可操作性出發選擇拆賠方案。如果側重于操作風險最小應選擇“有條件市場方案”。如果側重于維護兩規，應選擇“準政策方案1”，但必須解決時間界定中所存在的問題和風險，并能得到村民的認可本報告是嚴格保密的。月川村改造共形成六種補償方案月川村改造共形成六種補償方案補償方案補償內容村民方案補償方案一現金補償+120宅基地補償方案二現金補償+120宅基地+90出租公寓補償方案三現金補償+ 120宅基地+90出租公寓+1萬集體用地政策方案補償方案四現金補償+300公寓+90出租公寓+1萬集體用地補償方案五現金補償+海航地塊120宅基地+90出

37、租公寓+1萬集體用地折衷方案補償方案六現金補償+（120宅基地+300公寓）+90出租公寓+1萬集體用地案例鏈接：三亞月川村舊改案例鏈接：三亞月川村舊改本報告是嚴格保密的。具體拆賠方案制定拆賠方案的技術路線制定拆賠方案的技術路線拆賠政策拆賠政策分析制定拆賠方案方案初步設計鹽田歷史拆賠分析原有拆賠分析綜合分析評價拆賠方案內容及分類拆賠方案制定原則現狀數據分析確定初步拆賠方案政策拆賠方式研究確定拆賠標準拆賠標準驗證方案評價反饋意見分析拆賠難度分析拆賠標準確定制定拆賠方案現實條件分析本報告是嚴格保密的。拆賠方案實施過程拆賠方案實施過程選擇總量較少的*村作為試點村制定可行的拆賠方案在改造范圍內選取試點

38、村在改造范圍內選取試點村以政策或案例為依據初步制定標準較低標準較低的拆賠方案并發送集體組織或戶主制定拆賠方案（初稿）制定拆賠方案（初稿）分析大部分戶主的真實想法和補償底線回收并分析反饋意見回收并分析反饋意見對原方案進行調整并確定拆賠方案調整并發布拆賠方案調整并發布拆賠方案以拆賠方案為基準在*村實施拆賠談判在試點村進行拆賠談判在試點村進行拆賠談判以試點村拆賠標準改造在范圍內全面實施拆賠在改造范圍內實施拆賠在改造范圍內實施拆賠本報告是嚴格保密的。拆遷補償在實踐中的細節拆遷補償在實踐中的細節u階梯式的拆賠比階梯式的拆賠比。以180平米作為基數產權置換，剩下的用貨幣補償。如180以下按照全產權置換，1

39、80-300補償90%，300-400補償80%，剩余的就按照貨幣補償。只要不太離譜，不讓后面的補償難做就可以。（實踐中的最佳方式。)u首層賠償商業。首層賠償商業。私房的首層是按10.82補償集中商業；私房的二層及以上是按10.88補償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應面積的住宅，還可以在商業區得到集中商業的面積，并集中經營和管理。 （崗廈河原村）u鼓勵搬遷。鼓勵搬遷。村民原先的房子有天有地，現在一下子接受不了高層的樓房生活。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵搬遷。u在政府政策中也有規定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補償，獎勵10%；配合丈量安置搬遷，獎勵10%；（房屋貨幣補償金額）u

40、居民組建物管公司。居民組建物管公司。居民最擔心的是社區里面有物業管理費，擔心生活成本增物。解決辦法就是交給社區來管理，社區自然轉變為物業管理公司，可以創造就業機會u商鋪返還。商鋪返還。低層可以做商鋪，返利給居民，統一管理、統一經營，把安置區的低層商鋪讓利給老百姓，對于老百姓更有吸引力。水電費可以直接由水電公司來處理。u以現狀賠償。以現狀賠償。對于沒有產權、不合法的建筑，一般以現狀為準進行賠償，不去區分有無產權，合章、違章不區分有其深層次原因。賠償方式鼓勵搬遷安撫村民以現狀賠償本報告是嚴格保密的。設定拆賠方案之關鍵設定拆賠方案之關鍵u查帳：拆遷區房屋有翔實的查帳資料，查帳：拆遷區房屋有翔實的查帳

41、資料，三方都確認。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認，確認之后搶建房屋不予賠償！u確權：確認建筑合法、非法的標準：確權：確認建筑合法、非法的標準：關鍵是界定建房時間。建房時間。但在實施中由于界定建房時間不確定性因素多，項目前期工作存在時間長、操作難等問題。界定人由規劃國土部門或集體股份公司 ，可形成兩套方案。u可行性：q違章私房普遍違章私房普遍：q產權關系混亂產權關系混亂：q面積超標嚴重面積超標嚴重：q建筑強度大建筑強度大：q業主來源復雜業主來源復雜：q建房形式多樣建房形式多樣：舊城改造區域的舊城改造區域的普遍現狀特點普遍現狀特點本報告是嚴格保密的。經濟測算及評價經濟測算及評價本報告是

42、嚴格保密的。經濟測算基礎及前提經濟測算基礎及前提u拆賠比確定：拆賠比確定：比按1：0.6u開發商最低利潤確定：開發商最低利潤確定：至少15的凈利潤u取地成本確定：取地成本確定：享受暫行辦法中的地價優惠u靜態靜態oror動態測算：動態測算：動態需細致到每年核心就是掙不掙錢？掙多少錢？所以經濟測算的基礎就是財務知識：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤是多少？成本利潤率多少？開發單位收益原則為：開發單位收益原則為：NPV0，IRR 行業基準收益率行業基準收益率本報告是嚴格保密的。u拆遷成本包括村民舊房的拆除費及過渡期間的安置費，有貨幣補償的還包括部分補償金額。 u政府鼓勵搬遷，會規定搬遷獎勵費按時

43、簽協議10%、按時搬遷10%u舊村改造項目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費和取地成本）占總開發成本的40%-50%40%-50%左右。u不可預見費:包括基本預備費+漲價預備費。序號序號開發成本開發成本一拆遷安置費1.1 拆除費 1.2 安置費1.3 搬遷費用1.4 拆遷管理費1.5 測繪費、評估費、拆除費等費用1.6 不可預見費二地價三勘察設計費（2）四建筑安裝工程費五不可預見費（2.5）六管理費用（2）七食品廠安置費八公共配套設施總開發成本（合計）總開發成本（合計）注：單價為按可銷售建筑面積分攤計算的單價u開發成本：取地費用開發成本：取地費用+拆遷費用拆遷費用成本細項（總投資）成本細項（總

44、投資）= =開發成本開發成本+ +開發稅開發稅費費本報告是嚴格保密的。成本細項（總投資）成本細項（總投資）= =開發成本開發成本+ +開發稅費開發稅費u銷售費用銷售費用：銷售額*（1-3%） 即相當于給代理公司的點數。u銷售稅金及附物銷售稅金及附物=營業稅（收入5）+印花稅（收入0.03）+城建稅（營業稅7）+教育費附加（營業稅3）（目前算總銷售額的12%-15%比較合理）u預征土地增值稅預征土地增值稅=每期銷售總回款*1%（不要嚴格按照國家規定來算，一般是預提1%比較合理）u財務費用財務費用=借款利息支付（按照現時貸款利率來算）u所得稅所得稅：國家規定25%開發稅費開發稅費=銷售費用銷售費用

45、+銷售稅金及附物銷售稅金及附物+土地增值稅（預提土地增值稅（預提+結轉）結轉）+財務費用財務費用+所得稅所得稅本報告是嚴格保密的。收入細項收入細項= =賣房賣房+ +賣地賣地+ +商業性物業持續經商業性物業持續經營收入營收入u注意：注意：u測算時每期銷售面積需設定比例：如3年售完，第一年70%，第二年20%，第三年10%。u銷售售價根據市場有一個遞增額度：如年漲幅年漲幅5%5%u根據項目情況，需要區分商業和住宅的 銷售情況。案例：月川村舊改項目：銷售收入表案例：月川村舊改項目：銷售收入表u每年銷售凈收入每年銷售凈收入=每年的賣房總回款每年的賣房總回款-銷售稅金銷售稅金-預征土地增值稅預征土地增

46、值稅本報告是嚴格保密的。項目利潤測算項目利潤測算u營業利潤營業利潤= =銷售收入銷售收入- -營業成本（營業成本（動態測算中，得出每年的營業利潤動態測算中，得出每年的營業利潤和凈利潤）和凈利潤）u稅后凈利潤稅后凈利潤= =營業利潤營業利潤- -所得稅所得稅(25%)(25%)（國家法定所得稅率），（國家法定所得稅率），得出得出每年的資金凈流入。每年的資金凈流入。案例：月川村舊改項目：利潤表案例：月川村舊改項目：利潤表注意注意在動態測算中，剛開始的營業利潤需抵補前期的資金投入（開發成本），（測算中有一個專項叫：補前期虧損）所以沒有利潤，當然也不用繳納所得稅。本報告是嚴格保密的。項目經濟收益指標及

47、評價。項目經濟收益指標及評價。u每年凈現金流量每年凈現金流量= =每年現金流入每年現金流入- -每年現金流出每年現金流出（動態測算中用，作為后續測算的基礎）u采用凈現值公式，得到每年的采用凈現值公式，得到每年的凈現值流量表。凈現值流量表。u最后得出財務凈現值、內部收益率、動態投資回收期最后得出財務凈現值、內部收益率、動態投資回收期案例：月川村舊改項目：現金流量表案例：月川村舊改項目：現金流量表評價指標評價指標（一般標準）（一般標準）財務內部收益率 大于等于 行業基準利潤率（20%）財務凈現值(i=12%)= 動態投資回收期=本報告是嚴格保密的。風險性分析風險性分析敏感性分析經經營營收收入入（萬

48、萬元元）總總投投資資（萬萬元元）稅稅后后利利潤潤（萬萬元元）成成本本利利潤潤率率投投資資利利潤潤率率財財務務凈凈現現值值（萬萬元元）內內部部收收益益率率動動態態投投資資回回收收期期（年年）容容積積率率下下降降1 10 0% %容容積積率率上上升升1 10 0% %銷銷售售收收入入下下降降1 10 0% %銷銷售售收收入入上上升升1 10 0% %基基本本方方案案銷銷售售收收入入變變化化容容積積率率變變化化項項目目敏敏感感性性分分析析表表因因素素變變化化情情況況部部分分指指標標變變化化敏敏感感性性分分析析結結果果一般是測試容積率變化、銷售價格變化對項目產生的風險。測試容積率、價格變化對于總收入、

49、總投資、凈利潤、利潤率、凈現值、IRR，回收期的影響。本報告是嚴格保密的。內部收益率內部收益率IRRIRR：使投資方案在計算期內各年凈現金流量的現值累計等于零時的折現率u內部收益率的“內部”說明它只與項目本身的現金流量序列有關，與外界無關，不需要給定折現率，可以用來比較不同投資期限的項目。u內部收益率是留在項目內部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項目所占用資金的盈利能力， u財務內部收益率(FIRR)指標考慮了資金的時間價值以及項目在整個計算期內的經濟狀況；第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年NPVIRR方案一-20000050000500005000050000500001

50、00000￥66,957.1017%方案二-20000000000407700￥66,979.1813%比較兩個投資方案的優劣本報告是嚴格保密的。提高利潤率的主要方式及選擇順序提高利潤率的主要方式及選擇順序說明引入貨幣賠償。降低拆賠比可增加可售面積，但會增加改造的實施難度修改規劃土地性質，增加快速回現物業的比例提高容積率增加商住用地面積降低拆賠比政府補貼提高利潤率的提高利潤率的主要方式主要方式提高容積率可增加可售面積，但對城市環境影響較大且受規劃控制大提高利潤率的效果明顯但是決定于政府財力1 13 34 42 2本報告是嚴格保密的。舊改的組織構架舊改的組織構架本報告是嚴格保密的。比較理想的舊改

51、項目組織結構比較理想的舊改項目組織結構u目前各個城市尚未成立專門的城市重建局，在組織上未明確政府的職能主體u一般成立舊改項目小組，河西區出組長，各個部門參物。河西區房產局、規劃局、綜合執法局、信訪辦。u查處違法建筑工作辦公室是日常監督和控制違法建設的機構。u規劃和改造工作辦公室控制土地用途，并有落實“確權”工作責任。組長（區委書記）常務組長（各部門副局長）市信訪辦市公安局區分局局長市國土局副局長市規劃局副局長市房產管理局市國資委副主任市綜合行政執法局市政府副秘書長查處違法建筑工作辦公室規劃和改造工作辦公室常設國土房產局常設規劃局居委會（股份公司）本報告是嚴格保密的。舊改項目政府招商條件舊改項目

52、政府招商條件n 根據各地塊的功能、規模、開發量大小等不同情況分別制定選擇條件n 資金門檻，要求開發商必須有7億元的啟動資金n 本項目涉及住宅、商業等綜合性大型社區的開發建設，開發商必須具有較好綜合開發經驗n 有開發中心城社區的成功經驗n 最好有舊城改造經驗n 品牌房地產開發商優先設定原則設定原則n 開發商的資質、資金實力、開發經驗、品牌、舊城改造經驗、商業、辦公物業開發經驗等，不同地塊考慮的重點應不同考慮因素考慮因素招招 商商 條條 件件條件確認條件確認n投標單位須提供擬投標地塊改造資金證明，包括估算的拆遷、臨時安置 費、回遷房50的建設費、可銷售商品房35建設費n投標單位須提供具體的改造實施

53、方案和計劃n投標單位須提供已開發建設的案例和經驗n投標單位提供舊城（舊村）改造案例n投標單位的近五年的財務狀況本報告是嚴格保密的。舊改項目可能的優惠政策舊改項目可能的優惠政策實施主體實施主體優惠政策優惠政策三亞市河東區三亞市河東區：在不違反城市規劃、保證有關功能設施配套的前提下，制定適當的優惠政策報市政府，由市政府批準后執行?？赡艿膬灮菡哂校簄土地出讓收益返還；n政府補貼；n銀行貸款貼息；n政府投資建設公共配套設施和基礎設施；n行政事業性收費減半收??；n相關手續辦理享受“綠色通道”政策；本報告是嚴格保密的。各項手續的辦理各項手續的辦理立項手續立項手續用地審批用地審批規劃審批規劃審批拆遷許可審

54、批拆遷許可審批建設工程審批建設工程審批所需所需資料資料n項目立項申請報告；n項目可行性研究報告；n項目建設所需的土地、環保審批文件；n資金證明文件；n需補充提供的其他材料；n改造合作協議；n改造可行性研究報告；n改造項目的規劃方案；n改造項目的房屋產權資料；n改造地區所在農村集體經濟組織對改造項目的意見書；n改造實施計劃和方案；n建設單位資信證明；n保證金；n申請表；n立項批文；n建設用地方案圖；n關于用地條件的特別要求；n規劃方案；n用地批準文件；n規劃批準文件；n拆遷補償安置方案；n擬拆除房屋業主姓名、家庭人口及產權部門提供的產權資料；n擬拆除房屋所在地段、面積、結構、用途及價值；實施實施

55、主體主體開發商開發商開發商拆遷辦公室準備資料，開發商申請辦理由開發商具體辦理；拆遷辦公室負責協調簡化程序，節約辦理時間取得取得成果成果批準立項簽訂土地出讓合同建設用地規劃許可證與股份公司簽訂“安置補償協議”建設工程規劃許可證本報告是嚴格保密的。主要風險控制主要風險控制n銀行由區舊改辦指定，在開發商辦理拆遷許可批準之前，監管資金必須到位；n資金到賬時，舊改辦、銀行、開發商三方簽訂資金專項監管協議,使監管行為符合法律程序；n舊改辦與銀行簽定拆遷補償安置資金監控受理合作協議。n參與各類協議的擬定，保證協議合法性。主要有股份公司與開發商合作協議、拆遷補償安置協議、資金監管協議等。n保障改造中各項工作程

56、序合法。拆遷改造政策性強，訴訟風險大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發揮監督、保障作用。n專人研究、督辦優惠政策的制定、辦理；n對本項目公共配套實施建設進行費用預算，并向上級申請資金；n針對本項目建立綠色通道，簡化相關手續辦理程序；補償安置資金不到位，村民無法按時領取過渡費開發商中途撤資或后續資金不足政府優惠政策無法落實、公共配套設施建設資金不到位、各項手續審批程序繁瑣緩慢補償安置資金監管補償安置資金監管引入律師引入律師建立改造綠色通道建立改造綠色通道風險識別風險識別本報告是嚴格保密的。舊改項目對于開發商的關鍵點舊改項目對于開發商的關鍵點 本報告是嚴格保密的。舊改項目關鍵點：u拆遷進度：拆

57、遷進度：舊改項目能否順利拆遷關系到項目工期以及銷售的重要節點的確定，否則則難以預計項目的進度和競爭策略的制定；u規劃方案規劃方案：容積率、物業比例等技術指標，直接涉及到開發商利益和政府利益。u拆賠方案拆賠方案：（村民和開發商的利益沖突，涉及到拆配比、現狀建筑合法和非法的判別）u經濟測算：經濟測算：保證項目開發的市場可實現性本報告是嚴格保密的。舊城改造對于開發商的挑戰舊城改造對于開發商的挑戰u“城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內都無法解決，自然就影響工程進度，而且利潤菲薄，這也是開發商鮮少介入舊城改造的主要原因 ”u“開發商所遇到的問題比想象的要復雜很多?！安坏麧櫸⒈?，

58、而且工作相當繁瑣復雜。”u困擾著城中村改造的，首先是產權困境，城中村大量違法違規建筑存在的現實與土地產權特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地；城中村改造需要以更細致、深入的調查研究為基礎，將其中的具體工作如土地、房產、產權現狀嚴格細化。u對物權法理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關的法律作為制定決策和方法的基礎，城中村改造將面臨更多的難題。 u最大的難題就是村民的補償問題。村民們補償期望值過高和惡意搶建增物補償償成為城中村改造工作的最大障礙。由于開發商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補償方式等方面需要較長時間的博弈。 u其次便是規劃和補償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠

59、付與規劃問題同樣矛盾，給改造單位帶來巨大的風險。工程進度緩慢利潤菲薄確權困境法律難題賠償安置容積率本報告是嚴格保密的。舊改項目調研中應該關注的方面舊改項目調研中應該關注的方面 本報告是嚴格保密的。在過去的兩個多月中，項目組成員進行了在過去的兩個多月中，項目組成員進行了大量的數據收集與相關研究大量的數據收集與相關研究現場踏勘現場踏勘項目地塊資源與四至查勘；月川村現狀調查資料收集資料收集月川村人口、土地、建筑等資料；問卷調查問卷調查發放問卷35份；村民村民月川村原居民20人；老干部安置區內的干部5人；在月川村內擁有房產的外來戶5人；村股份公司村股份公司股份公司林董事長及其他相關領導；村委會相關領導

60、村委會相關領導開發商開發商萬科、金地、復地、合富、恒大、雙建、泰華深圳田面村城中村改造；深圳漁民村城中村改造；深圳漁農村城中村改造寧波鄞奉片區改造；深圳崗廈村城中村改造；珠海城中村改造；廣州石牌村改造；海口玉沙村改造三亞拆遷補償標準研究；關于月川村改造的相關政策文件；三亞市城市規劃設計研究院關于月川新城控制性詳細規劃調整方案；項目周邊土地、房地產市場研究；補償方案設計開發模式設計本報告是嚴格保密的。深入一線，獲得真實資料，訪談深入一線，獲得真實資料，訪談+ +調研，調研，掌握村民改造意愿和安置補償要求，掌握村民改造意愿和安置補償要求，村民村民家庭結構；收入來源；房屋情況；現狀生活情況；對改造所