1、商業房地產開發與運營知識創新經營楊寶民 主講易家方略機構董事深圳市新摩爾商業管理總經理1總籌劃師楊寶民介紹研究方向：基于知識創新的商業房地產經營與籌劃；商業地產與IT復合型知識結構現代批發與零售業創新經營研究現任西安易家房地產參謀機構董事，商業總規劃師，深圳市摩爾商業管理總經理，韓國Creative VMD Group中國業務代表 。曾任茂業百貨集團公司副總經理，新世界地產營銷總監，物業管理總公司總經理，王志 綱工作室高級籌劃師等高級職務。 解放軍測繪學院博士生指導小組老師 EMAIL:hcy71420szonline3></a>.net本人核心競爭力：商業地產創新經營與籌劃

2、業態規劃、營銷與商業運營商業房地產開發與運營高級職業經理人教程楊寶民 江禾 鄧力維著 清華大學出版社11月NEW MALL商業管理公司簡介易家方略機構深圳市新摩爾商業管理是一家中日韓三國合作的專業商業管理公司，由楊寶民先生與日本及韓國商業專家共同創辦的專業購物中心與商業步行街運營管理公司，擁有中日韓三國商業專家，在商業房地產與旅游房地產籌劃方面具有核心競爭力。與NEW MALL擁有一批多學科高級人材，注重學科雜交與實際籌劃效果，在旅游房地產與商業房地產和大型千畝住宅區籌劃方面，制定了專業流程。鄧力維與楊寶民先生研究商業地產人才培養西北業務總部韓國業務伙伴：Creative VMD Group(

3、株式會社)簡介公司名稱:(株式會社) Creative VMD Group代表理事：尹載晰地址：漢城江南區農峴洞濟玄大廈301號(135-816)成立日期：1997年1月17日參謀/ Chief Consultant :青山 正人(Aoyama Masato)參謀/ Chief Consultant :高見澤 忠興(Takamizawa Tadaoki)常務/ Chief Consultant : 許載寧研究員3名外聘參謀(現行業韓,日專家)8名主營業務商業設施開發籌劃，零售業招商與運營參謀市場調查,營銷籌劃及戰略開發商品企劃及業態設計、戰略開發商業設施環境規劃及內部設計商品陳列VMD籌劃及實

4、行韓國VMD公司辦公室Creative VMD Group(株式會社)MALL及批發市場籌劃案例2004- 2005 漢城東大門服裝批發市場VMD 及經營參謀2001 2002 三星TESCOHome Plus 購物中心Tenant 標準化規劃2001 ?Evergreen Project Shopping Mall籌劃2000 九老洞Mario Outlet 開發規劃2000 明洞CatS 服裝城開發規劃2001 木浦玉巖洞商業設施開發規劃1997 CITY 百貨商店RENEWAL規劃日本著名業態設計與商業經營專家青山 正人(Aoyama Masato) Chief Consultant經歷

5、2002.11 至今(株) 新世界新規方案MD參謀2001.4 至今 (株) CREATIVE VMD 參謀/ Chief Consultant2001.4 2002.10 (株) Creative VMD 社長2001.1 2001.3 (株) Creative VMD 駐日本參謀CK PLANNING CHIEF CONSULTANT1998.199.10(株)DIAMOND CONSULTING 常務 三星物產流通部門參謀1994.7 97.12 三星物產流通部門商品業務常務1994.7 97.3 (株) DIAMOND CONSULTING 常務1992.10 94.5 (株) BLO

6、OM 21 (日本) 營業擔當業務1989.11 90.11 (株) 新世界百貨商店商品總部參謀/理事 (隨SEIBU百貨商店和新世界百貨商店合作簽約派遣當地工作)1987.3 89.11 (株) SEIBU 百貨商店總部婦人雜貨部部長 高見澤 忠興(Takamizawa Tadaki)日本商業環境設計專家商業室內外環境設計參謀/Chief Director經歷具有豐富購物中心環境藝術設計經驗2003.5 03.11 MARIO outlet 別館 商業環境開發咨詢 進行中2002.11 至今 (株)新世界百貨商店 新規方案環境設計 參謀2000.11 至今 (株) Creative VMD

7、參謀/Chief Director韓國商業專家：尹載晰Creative VMD公司董事長，/Chief Consultant經歷1997.2 至今 (株)Creative VMD 代表理事/ Chief Consultant2001.4 02.1 (株) ESKO International 代表理事1994.11 97.12 (株)DIAMOND CONSULTING Consultant1991.3 94.8 (株) CDM 代表理事 社長1988.1 91.2 GALLERIA 百貨商店 企劃室 室長 GALLERIA 百貨商店RENEWAL方案促進組組長 漢陽流通大型店 事業本部 營業

8、總管室長1983.4 87.6 新世界百貨商店總店男裝采購，總店服裝部 銷售業務韓國招商與經營專家許載寧VMD公司常務理事/MD Chief Consultant經歷2000 至今 CREATIVE VMD GROUP 常務理事 MD Chief Consultant1999.01 02.10 (株) Mario Carte KniM.D &amp;營業本部長1997.02 99.01 (株) DIAMOND CONSULTING Consultant (理事) 擁有韓國新世界百貨女裝經營經驗，善于招商籌劃工作商業地產創新的案例萬達集團的連鎖開發經營萬達集團模式來中國商業地產將呈現訂單

9、化、大型化、標準化三大趨勢。“訂單化是指地產商開始按商業訂單開發店鋪；“大型化是指大型的摩爾商業城自國外引入后迅速成為潮流；“標準化是指各地政府都在積極推進商業網點立法進程，以改變目前網點配置的不合理局面。萬達與大型商家聯手進行商業地產連鎖開發萬達商業地產模式的弱點1.訂單模式優點明顯，但是缺乏整體經營思考，弱勢群體的贏利模式業態調控，品牌與效勞的淘汰機制，不能用物業管理代替商業經營。3.出現問題的原因之一決策層知識結構不合理，對商業地產體系研究不夠，表現急躁。奧龍方案房地產大盤品牌連鎖開發的案例“奧龍方案的最終目標是要使奧林匹克花園成為中國零售業連鎖經營的第一品牌，使中奧公司成為中國社區健康

10、產業的市場領導者和第一品牌。我認為奧龍方案的缺點是：支撐理論研究不夠深入，人材經營沒有提升到相應高度，特別是缺乏無形資產經營高級人材，因此奧龍方案有待完善。提出看法的理由：奧林匹克花園質量不過關，對投訴業主進行威脅，反映出金業集團的質量管理根本功不過關，客戶營銷的精髓沒有領悟。郭梓文團隊商業地產知識創新決策模型商業與房地產的結合點MALL購物中心購物中心投資巨大，投資回收期長，財務風險較大，開展商作大型購物中心決策必須進行周密的市場調研，對社會購置力與城市商業環境進行認真論證，超越社會購置力要求，建設過多的商業中心勢必導致工程失敗。 可行性研究包括如下內容：1. 1用地選擇 一用地區位和交通人

11、口狀況二用地經濟狀況 ，此外對競爭對手需要進行詳細分析。三用地物理狀況 重點考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進入性。1.2類型和規模確定 根據區域經濟開展水平和未來開展趨勢，競爭對手情況，而后明確市場定位，最后考慮輻射半徑與社會購置力1.3承租戶與制定承租政策 購物中心交通組織購物中心可行性研究 購物中心的位置能否獲得足夠的商業銷售和利潤，在市場上是否有競爭力。 購物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。 對資本投入、遠期收益、經營本錢、稅收、管理費和更新裝修費用的評價。1.5 購物中心人才需求分析與人才經營建議培育高級購物中心管理人才是貫徹企業開展戰略的根本保證，由于商業競爭

12、日趨劇烈，商業人材普遍出現短缺。 .6 購物中心開展戰略建議購物中心開展戰略關系企業成敗，購物中心必須從戰略上答復，如何為客戶提供滿意效勞，如何與商戶建立長期共贏關系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運營上能夠長期吸引客戶光臨，走可持續開展之路，而不是開業轟動一時，采取種種騙術套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。 表1百貨店向購物中心轉變策略模型 突出特色，減少經營種類，擴大重點特色商品營銷規模 經營品種小而全 社區直銷，控制銷售終端，整合房地產公司的會員組織，采取聯動方式，為業主提供效勞 ，社區商品效勞與電子商務相結合 守株待兔式的等客上門 大型統一活動以及不同樓層經營特點的個性

13、化促銷活動相互結合 營銷模式，統一活動為主 購物娛樂休閑一體化，增加購物快樂與滿足感 傳統中庭連接而成購物環境為主，娛樂內容缺乏，有少量休閑內容 百貨機制購物中心物業管理機制傳統百貨管理機制 興業百貨和平購物中心興業百貨和平百貨店 購物中心案例東方時代廣場位于深圳華強北路，北面為嘉華大廈以及女人世界，南面為深紡大廈，西面為規劃中的小學，路東是曼哈廣場。華強北作為深圳新興商圈，建筑密度極高，綠化面積少。東方時代廣場建筑籌劃東方時代廣場一期占地6553.4平方米，建筑容積率7.5，總建筑面積66851平方米.二期商業建筑面積4萬平方米，建成后成為8萬平方米購物中心。 在建筑籌劃構思中，我們重點考慮

14、東方時代廣場購物中心對人流的吸引和引導，要求減少對華強北路的壓迫感；由于建筑密度大，我們建議深圳建筑設計總院充分考慮高層住戶時局居住辦公的舒適感，建議設置空中花園，用于住戶休閑娛樂，同時考慮與商場的有機和諧銜接。根據華強北商業特點與市場調研分析，我們建議商業面積在3萬平方米左右，根本與茂業百貨東門店相近，根據茂業百貨的主題購物中心布局以及茂業百貨的經營實力，預計年銷售額10億元左右，年經營利潤1億元左右。 東方時代廣場二期東方時代廣場二期工程中，將有1.5萬平方米屬于各類配套工程，其中包括電影院，兩到三家知名品牌酒樓，美食廣場，同時還將增設美容、美發、美體館，“二期與一期聯合，將使華強北茂業真

15、正成為一個集購物、娛樂、休閑為一體的大型購物中心。東方時代廣場工程定位在顧客消費習性方面，我們發現：1、顧客來華強北的目的主要是購物；2、商品質量始終是顧客關心的首要因素；3、外在環境因素是吸引顧客來華強北購物的主要原因；4、大型百貨商場仍為顧客購物的主要場所。 東方時代廣場工程，筆者組織茂業百貨市場部調研兩個月時間，對華強北商圈與東門商圈進行了周密的調研，針對天虹商場等競爭對手進行專題分析和研討，通過投資可行性研究以及經營模擬分析，得出結論和定位： 東方時間廣場裙樓定位為服裝特色購物中心，其中女裝占有較大比例，注重休閑娛樂一體化，注重提升該廣場居民生活便利，注重房地產總體增值。考慮到華強北路

16、的特點，目前購置華強北路住宅的很多人將其用作小型辦公室，例如相鄰100米遠的深圳群星廣場等95%以上住戶用于辦公出租，因此我們將住宅局部定位為小型SOH0，鑒于該地區住宅售價高特點，我們建議主要考慮小戶型SOHO,減輕置業者壓力.工程投資概況東方時代廣場原屬于東方時代廣場公司，因資金缺乏，后轉讓給深圳茂業集團，商場由茂業百貨經營。茂業集團收購土地建設東方廣場總投資6億元，前期開發包括收購土地等投資3億元，其中建設投資2億元，裝修投資1個億。招商原那么先進行業態設計后進行規劃設計和招商工作。許多開展商沒有委托專家進行業態設計和商業功能布局，招商過程中發現想進來的大商家，發現許多規劃設計不符合自己

17、的要求，例如深圳新安湖地產公司在引進萬佳百貨后僅僅對建筑局部進行改動就花費400多萬，而進行業態設計參謀費用也就是30萬元以內。在大型shopping mall 與大型商業街業態設計中，楊寶民工作室積累了豐富的經驗，形成了中日韓三國專家共同設計業態的黃金伙伴，不僅遵守購物中心的產業經營黃金比例，而且不斷創新，不僅考慮業態黃金比例，而且將立體流線設計技術引進中國，注重商業文化設計，形成了國際領先的業態設計理念。大多數業內人士都比擬認同零售、餐飲、娛樂55：20：25的這個購物中心產業經營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經營比例。對于辦公區域特別集中的s

18、hopping mall,可以加大餐飲比例。 大型MALL招商方案大型MALL經營方案，營銷宣傳方案，為保障大商家及供給商利益，開展商要做好細致的準備工作。MALL運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、主要招商活動、招商費用，并得到開展商的支持。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規模。招商專家青山正人集中招商招商活動籌劃是招商籌劃核心，應該注重日常供給商資源整合與集中開展活動相結合的原那么，優化供給鏈效率，通過商業信息與零售知識共享與聯合營銷，實現雙贏。 核心主力百貨店核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商籌劃中，我們建議開展商最好委托MAL

19、L運營參謀公司自營一個主力店，由運營參謀公司負責主力店招商任務，統籌考慮零售經營業戶與主力店的業態關系，加強對業態的調控能力。 租賃原那么租賃經營采用放水養魚的原那么。因為購物中心經營具有長期性特點，采用根本租金浮動租金與優質效勞做法，浮動租金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正作旺。這樣，開展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原那么可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長空間&quot;的原那么。 招商的出彩之處星巴克咖啡廳麥當勞等全部入駐東方時代廣場成功開業 炫彩開幕10月1日，深圳茂業百貨國慶期間迎來開展六年來最大的盛事，茂業百貨華強北店十一炫彩開幕，當天即接待客流20多萬人次，真

20、正實現火爆開業，并為華強北商圈帶來數十萬的人流。茂業百貨華強北店是目前深圳最大的綜合性百貨公司，建成后經營面積將到達八萬平方米，首期開放四萬平方米，二期將于明年五月開放。 開業后的場景風格優雅，突出白領商場特色。扎根零售業知識的茂業商業地產贏利模式收取供給商入場費模式模型的應用大連福佳廣場的兒童業態現狀調整后類似兒童主題商場業態業態與租金關系在上述工作中，我們運用建筑籌劃與NEW MALL購物中心籌劃流程發現了如下缺陷：開展商委托了一般的市場調查公司對成都商業進行調查缺乏針對性，委托的調查公司缺乏商業經營專家，無法對成都商業開展趨勢進行準確預測，對消費者分析不夠深入，例如白領消費者的深入調查和

21、分析不夠。通過我們的調查分析，成都是四川省會，西南一些大公司總部或分布多設在成都，白領人群多。成都自古就是四川文化中心，大專院校科研院所眾多，成都高新區也集中了白領人群。成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經濟收入較高的白領人群。投資回報是商業建筑籌劃的核心，由于SM集團前期要求整個購物中心能夠吸引高中低全部人群，事實上存在困難。從長期可持續經營和提升租金角度，我們認為沃爾瑪大賣場適合各類人流，但是百貨等主力業態必須能夠吸引白領人群，周邊消費人群難以支撐13萬多平方米的大型購物中心規模，因此我們建議要重點吸引白領消費者，所以SM城市廣場整個建筑風格需要創新，具備較高建筑

22、文化品味，而不是照搬SM廈門城市廣場的建筑風格。從煙臺到沈陽MALL籌劃根據我們多年積累的shopping mall研究經驗，結合我們運營茂業百貨集團的實際經驗，我們首先根據九隆街MALL規劃特點，圍繞下沉廣場以及地下層和四層象一層一樣好用的特點，首先確定廣場文化定位，而后確定業態定位。業態理念設計創新不僅住宅房地產工程開發存在戰略的創新問題，而且大型商業房地產更存在戰略創新問題。尋求工程開發模式的突破，就是要打破房地產就是建筑與環境的局限，跳出房地產狹小的專業范疇，把握新世紀客戶的精神追求，挖掘區域文化的精華，將商業、旅游、體育、文化產業等與房地產大膽嫁接。開發戰略創新是根本目標，專業房地產

23、開發創新是實施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗標準。九隆街作為大型MALL購物中心，面對全球的顧客開放，不僅接納購物休閑人群，也面向世界接納旅游群體，不斷吸收國外商業文化精華，為我所用。我們以山東人的熱情笑迎天下客，將儒家文化的人文關心落實到效勞細節。大型MALL購物中心的休閑娛樂 籌劃21世紀是海洋的世紀，大海是人類的故土。海洋不僅有無窮無盡的保障，而且遠古人類就知道海水具有保健功能，不管是海水沐浴，還是利用深層海水開發健康食品，人類對海洋的合理利用與開發剛剛開始，海水療法是人類提煉總結出來的有效健康保健方法。挖掘我國古老的海洋文化，提煉海洋保健的精華，運用現代科學技術設備與手段，籌劃獨具特

24、色的海洋活水健康保養中心，讓“生命加油站，健康儲蓄所成為現實。我們的籌劃是以海洋保養中心和娛樂工程吸引人流，形成購物、旅游、休閑一體化的新型購物中心。樓層業態分布紅色區域家居區5F群眾美食廣場，白領西餐廳、網巴、音樂吧，攝影藝術中心，空中停車場4F體育運動用品、休閑式書店、商店，成人玩具店美食娛樂廣場，薈萃印度、韓國等國外特色美食、中華特色美食、煙臺美食3F紳士流水線男士用品、男士休閑為主，設置特色婚禮廣場，大型皮鞋、皮具區；休閑局部除了設置休閑書店外，還設置咖啡廳與茶藝表演吧各式家具，家庭用家俱為主，辦公家俱，為輔助2F美女夢工廠以女性用品、女性休閑、才藝表演為主題，劃分為少女區、淑女區；女

25、性休閑區設置音樂表演吧床上用品、布藝辦公文化用品，美術、藝術用品1F精品步行街名牌商品為主，金融效勞區，著名快餐店燈飾用品、家庭裝飾用品，藥店負一層大型超市，西南局部設置兒童玩具天地，兒童歡樂廣場設置可拆裝兒童智力玩具， 彩擴店，室內攝影店，小象繪畫店，名煙、名酒、名茶專賣店；韓國、日本名牌食品專賣店、速食店家電大世界分為大家電及小家電區業態實例大連百年城白領風格購物中心大連百年城具體業態分布國際先進水平的業態設計方法根據經營管理的預測與模擬分析進行業態設計預測方法：商業經營的實際經驗與知識，市場調查的經驗數據，根據消費人口變化與特征，商業開展趨勢預測因此，商業業態的設計需要豐富經驗的商業地產

26、專家與零售業專家設計楊寶民青山正人許載寧模式業態設計收費標準波浪型全接觸式動線設計通過立體空中購物走廊設計，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進入二層以上商場象進入一層商場一樣方便。讓顧客與商鋪全接觸，提高商鋪的商業價值平面動線立體動線地下空間業態的合理規劃華夏城地下室業態規劃 深入黃石與北京參考同類工程，運用自身經驗獨創購物中心的商業網點分割 圖 商業網點分割流程消費者投資偏好業態籌劃與優化商業網點分割后動線分析確定不同商業網點分割比例不同分割方案銷售預測初步確定商業網點分割方案通過合同委托測繪部門實際測繪確定分割方案商鋪分割原那么 a)根據業態設計優化與顧客動態流線的要求，按照洋流理論的盤旋要

27、求，合理分割商鋪，確保每個商鋪面向通道，沒有死角。b)根據消費者購置力與投資能力、愿望，對商鋪進行多種規格、面積的分割,參考已經購置商鋪面積要求統計數據，確定分割面積比例。c)合理確定公共分攤面積，確保用戶商鋪較高實用率，通過流線的合理設計最大限度分割出商鋪面積。d)合理確定動態流線，有利于開業后實際運營工作。對于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規格商鋪，客戶可以購置多套組合。 在煙臺等地工程業態設計與商鋪分割工作中，深感結構形狀的重要性，在設計方案完成后一定要首先進行業態設計合初步商鋪分割，根據初步分割意見內部結構形狀進行完善和修改，確保簡單化以及可視化原那么。銷售比例銷售局部面積

28、工程投資額30%收益%每平方米單價開展商要有能力開發下一期工程。具體銷售要詳細根據市場情況進行商鋪分割，詳細計算銷售哪些局部，制定價值策略，這是我們操作過的商鋪銷售籌劃方案要系統答復的問題。 九隆街銷售模式通過經營提升商鋪銷售價值河南中匯廣場的案例中匯廣場是NEW MALL商業管理公司全程參與的大型商業地產工程，由于楊寶民董事長前期在漯河先后為雙匯地產和華東地產公司講授商業房地產課程，華東房地產公司聘請楊寶民先生擔任華東地產公司高級參謀，從建筑規劃和商業規劃開始，從頭參與河南南部在最大的shopping mall工程中匯廣場籌劃與商鋪銷售及招商與商業經營工作。業態規劃與建筑規劃的指導價值鏈理論

29、在地產企業開發商業地產限度中可以得到集中運用,漯河華東集團開發中匯廣場工程就是一個很好的案例,首先我們對華東集團進行商業地產開發與運營創新專題培訓,首先輸入商業地產開發專業知識,讓開展商對整個商業地產的開發過程與價值增值環節到達一個較高的認識水平. 其次要對華東集團企業經營能力進行診斷,幫助企業對組織機構進行適當調整和變革，華東集團采納建議主動吸納商業地產工程開發優秀人才，積極組建商業運營公司,從組織上保證工程順利運行,我們的咨詢效勞主要放在工程運營上。中匯廣場是深圳NEW MALL公司參與咨詢效勞的大型商業地產工程,該工程位于漯河交通路與人民路黃金地段.接觸該工程之前,我們對整個漯河商業經營

30、現狀已經進行詳細調查,摸清漯河各個主要零售企業的經營種類和競爭能力,事先分析出漯河零售業存在的空白,不僅精品百貨與大賣場是漯河空白,更缺乏能夠滿足消費者購物休閑娛樂的現代化購物中心。客戶營銷的系統運用2004年10月22日是華東集團舉辦的中匯廣場華東房地產公司十周年慶典及中匯廣場公開認購籌碼大型文藝演出，邀請主要明星：孫悅、李湘、江濤、范琳琳等，其中李湘作為文藝晚會主持人。為了促進銷售，從幾個方面采取措施1.從新聞媒體宣傳方面將演出活動與籌碼認購相互結合，通過軟文與新聞報道及廣告配合表達。2.利用演出活動，取得明星與公司領導合影，將合影精心制作放大，作為售樓處布置內容。3.邀請華東世紀城客戶每

31、戶一張票，中匯廣場客戶每個鋪位兩張票，通過老客戶傳播信息。4.根據前期登記潛在客戶，采用優惠一半價格購票措施，邀請一批有誠意的潛在客戶觀看演出。中匯廣場的招商與運營問題中匯廣場工程存在問題(1)公司治理機制，職業經理人團隊的鼓勵和約束問題沒有解決。缺乏運營與招商和商業營銷專業人才。需要一個形象比擬鮮明，辦公環境優雅的商業公司辦公場所。 (2)中匯廣場工程操作缺乏系統思考，沒有貫徹經營戰略的經營思路，缺乏執行經驗，表現在工作不到位，缺乏后備人才的培養機制，建議和參謀公司建立利益共享的長期合作關系。 (3).體把控能力不強，專業化程度不夠，表現在很多宣傳和招商活動以及合作伙伴選擇的隨意性，帶來工作

32、的被動和資源的浪費。 (4)中匯廣場離開業只有五個月時間，本工程操作到了關鍵時刻，必須采用專業化的操作手法及時完成招商與開業工作。 按照目前的招商團隊現狀，將出現兩個問題，第一是不加大招商力度就無法按時開業。第二是為招商而招商，開業后經營績效難以到達預期效果中匯廣場開業前六個月總體工作思路1 形成商業管理公司的良性治理機制，是第一位的工作。 解決中匯商業公司經理人團隊的鼓勵與約束問題。(2) 理順公司機制后制定總體工作方案，制定開業前及第一年經營管理方案，根據開業時間倒計時安排。通過雙方合作，形成結構合理的商業管理團隊，補充招商總監、運營總監、商業營銷經理等專業人才。開業前招商工作，建議集中安

33、排本地及深圳2005年11月份招商活動。關于商業設施可以借鑒日本購物中心的經驗，全面優化中匯廣場商業設施方案。深圳濱海購物中心案例占地面積20688平方米容積率為6。總建筑面積14萬平方米，配備車位1000個。公寓面積68271平方米,占55%左右，面積大于商業面積。公寓共計三棟，24層不含商業裙樓，每層900平方米，每層15-18戶，小戶型為主。 地上商業五層：每層8000-10000平方米商業總建筑面積：8萬平方米，配備車位446個。建筑籌劃汲取日本和香港購物中心特長結合地鐵物業優勢籌劃無縫連接模式工程地理位置分析本工程位于寶安中心區第一地鐵口業態構思招商摸底與業態調整我們分別與太平洋百貨

34、、家樂福等主力商家溝通，初步確定與太平洋百貨進行戰略合作，共同打造白領風格的購物中心。融資創新信托融資：以工程為杠桿招商主力店成功以后進行信托融資香蜜湖水榭花都工程是深圳信托融資最成功的一個工程 盛世中華業態設計的初步建議第一 主要顧客群體以白領顧客為主。百貨業態建議引進1萬平方米高檔百貨，類似日本西武百貨。NEW MALL愿意與盛世公司聯合經營4萬平方米白領風格百貨，按照日本效勞標準規劃。關于引進并設置兒童翻斗城業態，建議到達1.5萬平方米，形成長春最強的兒童業態。關于美術館的設置高檔百貨的業態競爭分析我們和他們的業態區別，高檔商品經營的競爭對手就是卓展購物中心。1.VMD商業形象區別。2.

35、總體工程品牌組合超越對方到達類似韓國Galleria的水平。韓國高檔購物中心他山之石我們未來的高檔百貨和精品商業形象盛世中華廣場VS卓展購物中心盛世中華廣場的女裝VMD卓展的女裝VMDGalleria 化裝品形象籌劃與效勞的競爭歐亞商都的化裝品盛世中華廣場的化裝品形象 及效勞品牌組合的差異化引入商品群概念品牌適度差異化，突出為白領女性提出的效勞兒童業態的思考長春購物中心的兒童業態存在空白，規模小檔次不高。長春卓展購物中心的兒童業態購物中心主力店自主經營的典型投入產出模型按照銷售額億元計算，其中預計女裝1.4億元，男裝萬元，精品化裝品萬元，皮鞋皮具萬元，體育運動用品2萬元，家居、家俱廣場銷售萬元

36、，標準超市銷售萬元，兒童世界7萬元。毛利潤萬元開店資金，第一年流動資金萬元，第二年流動資金萬元，知名度與品牌建立后只需依賴供給商資金就可以了。本錢預計如下：人力資源本錢預計萬元，招商投資宣傳經費萬元，營銷費用萬元含公益活動，開辦費用萬元辦公車輛萬元，電腦投入萬元，電費萬元每年，小計萬元。利潤：3250萬元，等于2750萬元。預計解決普通員工就業人數人。盛世中華廣場商業建筑籌劃的意見1.空中花園和餐飲娛樂業態的結合。2.空中步行街的設置建議。3.停車位的計算和建議，建議到達1000個停車位置。4.廣告位置的設置與導示系統建議。建議設置廣告塔空中花園與南湖公園的照應空中花園的實景效果工程標桿的選擇

37、大阪難波城與我們的比照停車場的建議引進女性停車場概念，立體化停車的構思商業設施籌劃通過細節表達人文關心。VMD與內部裝飾不同的VMD設計思想決定裝修的風格，不同的業態決定了裝修的形式和檔次建筑裝飾與導示系統公園廣場核心導示標志本館導示立面裝飾店面裝飾 外立面廣告的設計廣告設計是重要的收入來源盛世中華廣場贏利模式設計的思考廣告展示及籌劃活動收入租金收入自營收入物業管理收入MALL收入組成MALL品牌輸出收入工程融資的思考1.營造業態與建筑優勢，通過經營管理分析寫出具有依據的可行性分析報告。2.積極采取信托等多種融資方式，吸引基金進入長春。3.通過合作，建立工程優秀高管團隊。4.充分發揮企業建立的

38、品牌與住宅工程品牌，重視無形資產經營。清晰闡述企業開展戰略。專業籌劃的價值1。準確市場定位奠定商業地產經營成功的根底。2。業態設計科學，動線設計合理商業鋪位分割合理，能夠為開展商業帶來2000萬元以上價值。3。采用不同商鋪銷售模式能夠為開展商業多創造價值400萬元以上。4.商業經營帶來成熟的商業地產模式。NEW MALL工程系列籌劃報告:挖掘商業價值輔助開展商決策幫助投資商與銀行判斷工程價值NEW MALL商業經營增值現代商業步行街現代商業步行街的籌劃是購物、商業文化與休閑娛樂多種籌劃的集成。運用海洋的洋流理論對現代商業步行街布局進行理性籌劃，確保商業步行街的繁榮。法國巴黎 國際一流的商業步行

39、街具有特征：1、 硬件設施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環境的硬件設施。2、 它應該是多功能的，比方購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。3、 商業步行街管理水平應該是一流的，不僅要具備普通的商業物業管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共效勞與商業效勞水準方面也應該使一流的。世界著名步行街具有較高的文化內涵與藝術品味。 國內商業步行街普遍存在如下問題：1、經營序列矛盾。2、商業利潤下滑。3、商業功能單一，文化休閑功能不強。空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。 王府井商業街將實施功能、結構、檔次、形象的全面調整與提升。完善功能。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂

40、、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉變。 調整結構。將傳統的商業結構向現代化、國際化商業結構轉變。按照國際通行的中心商業區結構和業態分布進行調整，商業占，餐飲企業占，休閑、娛樂、酒店、效勞等占。 提升檔次。 營造環境。 加快開展數字王府井。東門步行街改造措施：1、改造交通設施，設置步行通道，禁止機動車輛通行，交通改造分兩期，一期主要包括風貌街、老街廣場、解放路等162、撤除違法建筑，改造局部建筑設施 3、注重文化設施建設 東門步行街未來開展戰略的意見1、決心撤除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。2、運用城市經營理論，不僅將東門市政建設相關內容向企業開放，而且通過政府政策調節，鼓勵企業撤除成片

41、低矮老式建筑，集中建設高層建筑，多流出綠地，增加通透性。3、改革完善步行街管理體系，提高準入門欄，將低素質經營者淘汰出東門，讓優秀的經營者近來，提升東門形象。4、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。 理念設計、文化定位、開展規劃理念設計是商業步行街籌劃的靈魂，理念設計的提出建立在充分的調查研究根底上，步行街籌劃要考慮步行街的商圈特征、消費習慣、區域歷史文化、建筑與商業文化。理念的設計要在商業街歷史根底上創新，兼顧歷史特點，更重要的是有利于未來開展。洋流學說與商業步行街布局 洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長期定向風的推動。世界各大洋的主要洋流分布與風帶有著密切的關系，但洋流流

42、動的方向和風向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大漁場均分布在洋流盤旋地帶。從經濟地理角度分析1、 洋流流暢區資源流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無其它特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源，那么會吸引魚類聚集。2、 反之，洋流盤旋使大量生物滯留，盤旋區內食物豐富，吸引魚類；由此產生食物鏈，對各種物種產生吸引，從而形成資源富饒區域如：漁場、海底礦藏。可見盤旋使資源和生物聚集。 精品百貨店中檔購物中心文化娛樂休閑街二樓空中步行道二樓空中步行道中上檔購物中心中低檔百貨店購物、娛樂、餐飲理想的商業步行街與購物中心布局模型MALL商業步行街的招商籌劃與代理鑒于

43、目前商品品牌雷同現象嚴重，建議在差異化招商，不同品牌組合設計方面下功夫，實現招商創新，與商業文化主題相對應，加大進口品牌引進的比例，與韓國日本及香港地區密切合作。招商代表收費標準一個月租金商業步行街的經營管理 商業步行街管理機構的最重要職責是提出開展戰略，制定好開展規劃，規劃好整個步行街的商業業態布局，根據功能定位合理組織商業、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運用城市經營理論，運用市場手段，執行建筑規劃，組織社會力量建設商業步行街。 商業街的具體管理工作如下：物業效勞 (2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個建筑風格的把握(4)業態方面根據顧客需求進行整體比例調整。 黃石商業步行街經營、主

44、題商場采用百貨經營模式，由深圳NEW MALL公司控股經營。、組建華夏城商業管理統一經營。作用：負責承當華夏置業的商業規劃設計、商業工程參謀、工程的商業招商、工程商鋪銷籌劃、商業工程的裝修參謀等。負責對華夏置業所開發的工程進行商業經營和管理，包括：統一的商業城管理、為委托經營的業主進行招商和返租、考核評估及監督承租商戶的業績經營情況、商業城的整體營銷推廣、工程范圍內的廣告位規劃和招商、工程的物業管理包括對物業管理的招標和考評即后期工作的監督。負責總公司管理及營銷人員的培訓，為總公司培養和選拔出色的商業地產人才和公司管理人才。負責工程范圍內的二手房及鋪面的轉讓和買賣，同時也承接其余的二手物業中介

45、及投資效勞。負責承接湖北其余的房地產工程的商業設計規劃和管理。1. 室外商業步行街- 南京路的優勢1.高知名度 例如南京路有好八連支撐南京路優勢的條件第一，悠久的歷史第二，獨特的風景第三，有多種業態，同種業態不多，防止惡性同質化競爭第四，有知名的品牌第五，有完善的根底設施第六，有一個科學的管理機構大型購物中心內部的室內商業步行街 (1)室內步行街能夠提供良好而舒適的小環境，使消費者不再受自然氣候的困擾，隨時享受舒適的消費過程。(2)在傳統商業淡季，室內步行街對消費者具有強大吸引力。 (3)室內步行街擴展了步行街的商業空間，在一定程度上滿足步行街對體量的要求。以深圳海岸購物廣場室內步行街為例，進行創新籌劃1. 室內步行街中間地帶設立健康加油站，讓顧客得到充分休息。2. 以巴黎步行街風情設置5個主題區域。3. 設置大小中庭作為共享空間，方便不同業態之間的轉換社區商業步行街 四季花城商業步行街是一個比擬成功的實例，四季花城商業街的主題是引進歐洲式的小鎮商鋪形式，創開放式商場先河。以個性特色商鋪為主，為小區內居民創造悠閑雅致的消費環境。目前已吸引了華潤萬方超市、民潤超市、中國銀行、海爾空調專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純潔水